（2015）茂中法民三终字第108号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2016-01-21
案件名称
黄国富（黄世文）与化州市农村信用合作联社房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省茂名市中级人民法院
所属地区
广东省茂名市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄国富,化州市农村信用合作联社,化州市化州幼儿园,黄国贵,黄国荣,黄瑞汉,董林丰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条，第一百三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）茂中法民三终字第108号上诉人（原审原告）黄国富（曾用名黄世文）。委托代理人林雄，广东海法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）化州市农村信用合作联社，住所地：广东省化州市北京路**号。法定代表人周仁聪，理事长。委托代理人李建立，广东橘乡律师事务所律师。第三人化州市化州幼儿园，住所地：广东省化州市河西街道办陵园路*号。法定代表人黄燕明，园长。第三人黄国贵（曾用名黄亚玉）。第三人黄国荣（曾用名黄木庆）。第三人黄瑞汉。第三人董林丰（曾用名董林锋）。上诉人黄国富与被上诉人化州市农村信用合作联社、第三人化州市化州幼儿园、黄国贵、黄国荣、黄瑞汉、董林丰房屋租赁合同纠纷一案，因上诉人黄国富不服广东省化州市人民法院（2014）茂化法民二初字第94号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院审理查明，位于化州市河西区中山路39号的首层房屋是第三人化州幼儿园的教工宿舍楼首层，1992年12月8日第三人化州幼儿园与原告签订租赁铺位协议，约定将化州幼儿园新建教工宿舍楼首层出租给黄国富，面积380平方米，双方对租赁期限、租金等事项进行了约定。1996年12月3日，黄国富委托黄国贵、黄国荣将位于化州河西区中山路39号的房屋租给化州市农村信用合作联社的下属机构化州镇信用社，双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定租赁面积共约130平方米，租期八年（从1997年1月1日起至2005年1月1日止）。合同第三条约定：租金及付款方式：前五年每月租金贰仟元，后三年每月租金贰仟贰佰元，化州市农村信用合作联社于1997年1月份前一次过付清黄国富两年租金伍万元（其中支付贰仟元给黄国富作处理余下货物），两年后的1999年1月份再支付第三年的租金，以此类推。合同第四条约定：黄国富为了经商需要，提出贷款伍万元，用租金作抵押，化州市农村信用合作联社可以考虑支持，但黄国富必须遵守信用，自觉按季清息，月利率24‰。从第三年开始，黄国富同意从每年租金中归还贷款本金壹万元。双方还对租期内使用租赁房屋及租赁期满后的优先权等其他事项进行了约定。租赁合同签订后，黄国贵、黄国荣将租赁的房屋交付给化州市农村信用合作联社的下属机构化州镇信用社使用。黄国贵根据租赁合同约定，于1996年12月9日向化州市农村信用合作联社的下属机构化州镇信用社贷款50000元，担保物品为租金。化州市农村信用合作联社于1997年1月3日将租金38500元支付给黄国贵、黄国荣，又分别于1998年7月20日将租金12000元、1999年3月20日将租金24000元、2000年3月15日将租金24000元、2001年2月26日将租金24000元支付给黄国贵，化州市农村信用合作联社共支付租金122500元给黄国贵。黄国富在庭审时确认已收取上述租金。此后化州市农村信用合作联社没有再支付租金给黄国富，而是将应付租金扣减了黄国富、黄国贵及案外人黄亚振等三人在化州市农村信用合作联社的下属机构化州镇信用社的贷款本息，其中扣减黄国富贷款本金20500元及利息9283.69元，扣减黄国贵贷款本金21500元及利息21421.65元，扣减案外人黄亚振贷款本金9500元及利息9598.05元。对以上化州市农村信用合作联社以租金扣减贷款本息的行为，黄国富庭审时同意以租金抵销本人的贷款本息，但对以租金抵销黄国贵、案外人黄亚振的本息有异议，认为须有借款合同及抵押合同的明确约定，或者有黄国富的书面同意才有效。另查明，黄国富与黄国贵、黄国荣是同胞兄弟，黄国富与黄瑞汉是父子关系，黄国富庭审时确认房屋租赁合同是其委托黄国贵与化州市农村信用合作联社的下属机构化州镇信用社所签订。再查明，黄国富向原审法院提供一份广州农村商业银行账单，该账单记载了账号为04×××76账户的资金变动情况。该账户从2006年11月7日起至2011年11月16日止，通过转帐、跨社通存、跨行存等方式每月存入1600元。黄国富在庭审时陈述该账号为其所有，但不清楚是何人每月存入1600元。在诉讼中，根据化州市农村信用合作联社请求，原审法院通知案涉房屋的现使用人即本案第三人董林丰参加诉讼。因在1996年12月3日的租赁合同书上出租方“甲方代表”处签名的有黄国贵（曾用名黄亚玉）、黄国荣（曾用名黄木庆）、黄瑞汉（代），原审法院通知黄国富提供该三人的身份资料，并通知该三人参加诉讼。又因化州市农村信用合作联社主张租金已扣减黄亚玉、黄亚振的贷款本息，原审法院通知化州市农村信用合作联社提供该两人的身份资料，化州市农村信用合作联社书面告知原审法院无法提供，故原审法院无法通知黄亚玉、黄亚振参加诉讼，但在庭审时化州市农村信用合作联社确认原审法院追加的黄国贵即是化州市农村信用合作联社扣减贷款本息的黄亚玉。原审法院认为，黄国富与化州市农村信用合作联社签订的房屋租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效。合同到期后，黄国富主张化州市农村信用合作联社续租并支付每月1600元租金，但化州市农村信用合作联社予以否认，黄国富虽然提供了银行账单，但该账单并未显示付款人是化州市农村信用合作联社，且黄国富庭审时也陈述不知道何人付款，同时黄国富也未能证明案涉房屋在合同期满后一直由化州市农村信用合作联社占用至今，故黄国富主张合同期满后化州市农村信用合作联社续租黄国富房屋并按月支付租金1600元，原审法院不予采信，化州市农村信用合作联社关于合同期满后未续租黄国富房屋的抗辩意见，原审法院予以采纳。黄国富与化州市农村信用合作联社双方合同到期后化州市农村信用合作联社未续租，化州市农村信用合作联社理应及时将讼争房屋返还给黄国富，化州市农村信用合作联社陈述已将房屋钥匙交还给黄国富的兄弟即本案第三人黄国贵，但黄国富予以否认，化州市农村信用合作联社未能提供证据证明其已将钥匙交还黄国富或黄国贵，也未有双方已办理过房屋交接手续的依据，但考虑到黄国富与化州市农村信用合作联社双方的合同自2005年1月1日就已到期，在化州市农村信用合作联社未付租金的情况下，黄国富2014年3月17日起诉前，既未向化州市农村信用合作联社主张租金权利，且至今仍未收回房屋的情形，不符合常理，黄国富理应及时收回讼争房屋以免损失扩大，因此化州市农村信用合作联社陈述在合同期满后已撤出该租赁的房屋，原审法院予以采信。因化州市农村信用合作联社对黄国富的租金主张提出了诉讼时效的抗辩，黄国富陈述从2011年12月3日起化州市农村信用合作联社拒付租金，根据黄国富提供的银行账单记载，最后一笔1600元支付时间是2011年11月16日，即使黄国富误认为每月1600元租金由化州市农村信用合作联社支付，但从2012年1月3日起，黄国富应该知道化州市农村信用合作联社拒付租金的事实，但黄国富在2014年3月17日起诉前，从未向化州市农村信用合作联社主张租金权利，黄国富也未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断情形，故黄国富房屋租金的诉求已超过一年的诉讼时效，化州市农村信用合作联社关于诉讼时效的抗辩，原审法院予以采纳，对黄国富房屋租金的诉讼请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条的规定，判决如下：驳回原告黄国富的诉讼请求。本案案件受理费3364元，由原告黄国富负担。上诉人黄国富不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实不清，证据不足。1.原审认定化州市农村信用合作联社合同满后已搬出该租赁房屋，原审认定该事实没有任何证据。黄国富将房屋租赁给化州市农村信用合作联社后，一直外出工作。很少回化州，化州市农村信用合作联社租赁黄国富的房屋期满后，并未将房屋交还给黄国富，由于黄国富提供给化州市农村信用合作联社交租金的帐户每月都按时收到租金，所以黄国富有理由认为该房屋一直由化州市农村信用合作联社使用或由化州市农村信用合作联社转租给他人使用，原审法院仅凭化州市农村信用合作联社的陈述就认定其在合同期满后搬出承租房屋，没有任何证据支持。2.本案的关健事实是化州市农村信用合作联社是否将房屋转租给董林丰。涉案房屋据称现在实际上由第三人董林丰使用，按《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。由于本案第三人董林丰未出庭，所以董林丰现在使用的房屋是否由化州市农村信用合作联社转租给他，无法查清，直接导致本案判决错误。二、原审法院认定黄国富的房屋租金请求超过一年诉讼时效没有任何法律依据。1.由于化州市农村信用合作联社租赁黄国富的房屋期满后，并未将房屋交还给黄国富，而且继续交租金，所以双方形成了不定期租赁合同关系。虽然从2011年12月起，化州市农村信用合作联社拒付租金，但黄国富从未向化州市农村信用合作联社提出终止租赁合同，化州市农村信用合作联社直到现在仍未提出将房屋交还给黄国富，所以双方的房屋租赁关系一直沿续到黄国富提出终止租赁合同收回房屋止。2.《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满起计算，黄国富与化州市农村信用合作联社之间属于不定期的房屋租赁合同关系，该期间的租金均是同一债务，该债务是分期按年支付的，所以黄国富的诉讼时效应从其提出终止租赁合同或化州市农村信用合作联社提出终止租赁合同最后一期支付租金期限起计算诉讼时效。黄国富至今仍未提出终止合同，因此本案的诉讼时效未过。综上所述，请求二审法院：1.依法撤销（2014）茂化法民二初字第94号民事判决，依一审黄国富的诉讼请求改判；2.本案一、二审诉讼费由化州市农村信用合作联社承担。被上诉人化州市农村信用合作联社答辩称，一、黄国富认为化州市农村信用合作联社在租赁合同期满后，仍继续租赁涉案房屋，缺乏事实依据。黄国富与化州市农村信用合作联社签订的《房屋租赁合同》约定，租期为1997年1月1日起至2005年1月1日止，共八年。超出该时间，化州市农村信用合作联社若使用该房屋，应得到黄国富的许可。既然黄国富主张租赁合同到期后，房屋仍然由化州市农村信用合作联社继续使用，应举证证明。由于黄国富无法举证证明租赁合同到期后房屋继续由化州市农村信用合作联社使用，原审判决认定租赁期满后，化州市农村信用合作联社已将房屋交还给黄国富，符合法律规定。同理，黄国富上诉称合同期满后是由化州市农村信用合作联社转租给董林丰，也应由黄国富提供相关证据，黄国富未能提供证据的情况下，原审不查明此事实，也符合法律规定。二、黄国富上诉称本案未超过法律规定的诉讼时效，缺乏事实根据和法律依据。1.化州市农村信用合作联社与黄国富签订的《房屋租赁合同》履行时间为1997年1月1日起至2005年1月1日止，即使在履行该合同时欠黄国富的租金，至今九年过去，黄国富才主张权利，明显超过了上述法律规定的诉讼时效。2.黄国富以化州市农村信用合作联社在合同期满后继续租赁为由，认定其起诉不超过诉讼时效，也缺乏事实和法律依据。首先，合同约定的租赁期满后，化州市农村信用合作联社不再租赁涉案房屋，也就是说不存在本未超诉讼时效的事实基础。其次，当事人约定同一债务分期履行，诉讼时效期间从最后一期履行届满起计算诉讼时效，本案黄国富与化州市农村信用合作联社对租金的支付办法在《房屋租赁合同》中已进行了明确的约定，黄国富于2014年3月17日起诉，已超过法律规定的诉讼时效。即使是不定期租赁，租金为每月支付，亦不符合同一债务分期履行的规定，本案已过诉讼时效。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持原审判决，驳回黄国富的诉请。原审第三人化州市化州幼儿园、黄国贵、黄国荣、黄瑞汉、董林丰不到庭，不进行答辩。本院审理查明，原审法院查明的事实本院予以认可，本院另查明，黄国富于2014年3月17日起诉至原审法院，请求：1.判令化州市农村信用合作联社支付黄国富租金153200元；2.本案诉讼费由化州市农村信用合作联社负担。本院认为，本案的争议焦点为：1.化州市农村信用合作联社是否将涉案房屋转租给董林丰；2.本案的诉讼时效是否已过。一、关于化州市农村信用合作联社是否将涉案房屋转租给董林丰的问题。黄国富主张化州市农村信用合作联社租赁涉案房屋的合同届满后，将涉案房屋转租给董林丰，因此合同届满后拖欠的租金应由化州市农村信用合作联社支付。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，1996年12月3日，黄国富委托黄国贵、黄国荣与化州市农村信用合作联社的下属机构化州镇信用社签订的《房屋租赁合同》中，约定租赁涉案房屋的期间为1997年1月1日至2005年1月1日。该合同约定的租赁期间早已届满。黄国富未能提供证据证明涉案房屋是由化州市农村信用合作联社转租给董林丰。亦无法证明2006年11月7日起至2011年11月16日止，每月存入黄国富帐户的1600元，是由化州市农村信用合作联社存入。因此，黄国富提出涉案房屋是由化州市农村信用合作联社转租给董林丰的主张，但未能对其主张提供足够的证据予以证实，应承担举证不能的责任。即黄国富的该主张，本院不予认可。二、关于本案的诉讼时效是否已过的问题。黄国富主张化州市农村信用合作联社租赁涉案房屋合同届满后，未将房屋交还给黄国富，且继续支付租金，所以本案的租赁合同属不定期租赁合同，该租金属同一债务，应从黄国富或化州市农村信用合作联社提出终止租赁合同时，最后一期支付租金期限起计算本案诉讼时效。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的……”和第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”由于本案租赁合同约定该合同的终止时间为2005年1月1日，合同届满后，由于黄国富未能提供证据证明涉案房屋继续由化州市农村信用合作联社承租或由化州市农村信用合作联社转租给董林丰，因此，应认定2005年1月1日后，化州市农村信用合作联社已不再租用涉案房屋。化州市农村信用合作联社即使确实拖欠黄国富在2005年1月1日以前的租金，其租金的诉讼时效期间的起计时间也应为黄国富与化州市农村信用合作联社合同届满之时，至黄国富向原审法院提起诉讼时，已远超一年的诉讼时效期间，因此，本案的诉讼时效已过。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3364元，由上诉人黄国富负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘浩江审 判 员 谢少文代理审判员 周靖茵二〇一五年六月三十日书 记 员 许增海速 录 员 张淑贞 来自