（2015）沪二中民二（民）终字第105号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-07-27
案件名称
张萍、戴林柏等与上海恒驰房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张萍,戴林柏,戴璐,上海恒驰房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第105号上诉人（原审原告）张萍。上诉人（原审原告）戴林柏。上诉人（原审原告）戴璐。三上诉人的共同委托代理人靳春雨、周伟锋，上海明伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海恒驰房地产有限公司。法定代表人张泽林。委托代理人金莉、陈思，北京大成（上海）律师事务所律师。上诉人张萍、戴林柏、戴璐因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第685号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组��合议庭于2015年2月10日公开开庭进行了审理。上诉人张萍及其与戴林柏、戴璐的共同委托代理人周伟锋，被上诉人上海恒驰房地产有限公司（以下简称“恒驰公司”）的委托代理人陈思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年9月12日，张萍、戴林柏、戴璐与恒驰公司签订《上海市商品房预售合同》，约定由张萍、戴林柏、戴璐向恒驰公司购买位于上海市嘉定区云屏路88弄42幢88号的房屋（以下简称“系争房屋”）。该合同第九条约定，恒驰公司不得擅自变更已经与张萍、戴林柏、戴璐约定的小区平面布局（见附件六），确需变更的应当征得张萍、戴林柏、戴璐书面同意。恒驰公司未征得张萍、戴林柏、戴璐同意变更小区的平面布局，张萍、戴林柏、戴璐有权要求恒驰公司恢复，若不能恢复的，恒驰公司应当向张萍、戴林柏、戴璐支付总房价款��0%违约金。合同附件六为系争房屋相邻关系及小区平面布局图。合同补充条款第二条第一款还约定，系争房屋的幢号、房号为暂定编号，最终以公安／房地产行政管理部门审核的房号为准。该商品房平面图仅作为示意所用，房屋具体构造与尺寸及在整个楼栋或小区中的相对位置最终以建设主管部门备案的工程图纸为准。后张萍、戴林柏、戴璐向恒驰公司支付了房屋价款。系争房屋交付验收时，张萍、戴林柏、戴璐主张该房屋存在小区紧急出入口门位置与合同约定不符，即从原来的房屋后面变为正对房屋西侧，并致使房屋花园面积变小等问题。2012年5月29日，双方订立《备忘录》，约定对张萍、戴林柏、戴璐所主张的上述问题达成以下处理意见：一、因相关事宜给张萍、戴林柏、戴璐造成的影响，双方同意：1、由恒驰公司一次性补偿张萍、戴林柏、戴璐人民币（以下��种均为人民币）100，000元；2、由恒驰公司免费赠送张萍、戴林柏、戴璐花园装修（形式为木平台、局部花架）；3、扩大后花园；4、在满足消防规范的前提下将该房屋旁消防铁艺门移动位置并且改成局部密闭铁门以增加私密效果；5、张萍、戴林柏、戴璐在签署本备忘录后1个月内配合办理房屋交付手续。二、本备忘录签署后，张萍、戴林柏、戴璐不再就本备忘录所述事宜向恒驰公司提出任何形式的补偿／赔偿，也不再以任何其他方式或形式（包括但不限于诉讼及仲裁）向恒驰公司主张任何其他权利或要求。三、张萍、戴林柏、戴璐保证不将上述内容向任何第三方进行披露。张萍、戴林柏、戴璐若违反本条规定，则恒驰公司有权不予支付本备忘录项下的款项，已支付的，恒驰公司有权要求张萍、戴林柏、戴璐返还。四、本次补偿款将于本备忘录签订后40个工作日内支付至张萍、戴林柏、戴璐提供的银行账户。对于《备忘录》中确定的恒驰公司义务，张萍、戴林柏、戴璐现认可对方已经履行了支付补偿款100，000元、免费赠送花园装修以及扩大后花园等项目，而就恒驰公司应将系争房屋旁消防铁艺门移动位置并改为局部密闭铁门的约定，双方也均确认，该消防铁艺门已经过如下改造：铁艺门的靠南一边门柱未做移动，另一边靠北门柱则向外侧移动，即整扇门实际上相应向外移动，且铁艺门也已改为局部密闭铁门样式。但是张萍、戴林柏、戴璐认为，铁艺门的改建其实并未达到约定要求，并主张该门实际并未作出移动。恒驰公司则认为己方已经充分履行了协议约定的消防铁艺门改建义务。后双方签订了房屋交付使用确认书。原审中，张萍、戴林柏、戴璐诉称，因恒驰公司未将系争房屋的紧急出入口移到合同约定位置，严重影响了��屋的私密性和安全性，亦属违背合同约定的情况，随即要求恒驰公司整改，但恒驰公司未予处理。另张萍、戴林柏、戴璐认为，双方所签商品房预售合同中第九条第二款关于恒驰公司未经张萍、戴林柏、戴璐同意变更小区平面布局后如何处理的约定，属于排除张萍、戴林柏、戴璐主要权利、降低恒驰公司自身义务的条款，应属无效。现起诉要求：判令恒驰公司返还房屋价款500，000元。原审审理中，张萍、戴林柏、戴璐明确诉讼请求中要求恒驰公司返还房屋价款的依据系认为恒驰公司擅自改动商品房预售合同约定且未告知张萍、戴林柏、戴璐，现系争房屋附近小区紧急出入口的设置严重影响了张萍、戴林柏、戴璐正常居住，致使房屋价值受到减损，故自行计算得出的要求恒驰公司返还房屋价款500，000元这一主张。原审中，恒驰公司辩称，自己是严格按照规划与设计���工要求完成的小区紧急出入口以及出入口上消防门的设置工作，紧急出入口的位置自始至终没有改变，且商品房预售合同中紧急出入口的位置与现状是完全一致的。张萍、戴林柏、戴璐在房屋交付验收时所主张的问题系其自己读图理解错误，但恒驰公司曾出于服务客户目的，就本案诉争事宜与张萍、戴林柏、戴璐协商并达成一致，双方签署了相应的备忘录。现备忘录中约定的内容恒驰公司早已履行完毕，亦得到了张萍、戴林柏、戴璐认可。现张萍、戴林柏、戴璐时隔许久又就相关问题提起诉讼，系有违诚信表现，且其主张的返还房屋价款没有法定及约定依据，故不同意张萍、戴林柏、戴璐的诉讼请求。原审法院认为：张萍、戴林柏、戴璐与恒驰公司之间签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予确认。张萍、戴林柏、戴璐关于该合同第九条第二款之约定应属无效的主张，缺乏相应依据，不予支持。在交房验收时，张萍、戴林柏、戴璐主张系争房屋存在小区紧急出入口门的位置与合同约定位置不符，从原来的房屋后面变为正对房屋西侧，并致使房屋花园面积变小等问题。对此，双方已经协商达成了一致意见，并于2012年5月29日订立了《备忘录》。该《备忘录》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应各自依约履行。原审法院认为，在双方未对消防铁艺门位置的具体移动方式进行明确的情况下，张萍、戴林柏、戴璐关于该门改建未达约定要求、铁艺门实际并未作出移动等主张缺乏相应依据，且张萍、戴林柏、戴璐也于事后签订了房屋交付使用确认书，故对张萍、戴林柏、戴璐的上述观点，不予支持。张萍、戴林柏、戴璐主张曾于签收房屋交付使用确认书当天向恒驰公司提交过整改意见单，要求移动消防铁艺门位置，亦缺乏相应依据，且即使该整改意见单确实存在，也并非双方对于《备忘录》中相关约定未能履行的确认，同样亦无法得出双方已就铁艺门的位置移动问题达成了新的整改合意之结论。现张萍、戴林柏、戴璐在恒驰公司已经履行《备忘录》中约定的己方义务后，又以同一纠纷事宜诉至法院，有违《备忘录》中关于张萍、戴林柏、戴璐不再就相关问题向恒驰公司提出补偿或赔偿，也不再通过其他方式向恒驰公司主张权利或要求的约定。故对于张萍、戴林柏、戴璐要求恒驰公司返还房屋价款500，000元的主张，不予支持。据此，原审法院作出如下判决：驳回张萍、戴林柏、戴璐要求恒驰公司返还房屋价款500，000元的诉讼请求。原审法院判决后，上诉人张萍、戴林柏、戴璐不服原审判决，向本院上诉称：第一，原审法院认定双方签订的《上海市商品房预售合同》第九条第二款是有效条款，属于适用法律错误。第二，原审法院应该从双方签订《备忘录》的目的出发而不能断章取义，随意解释第四点的约定；因恒驰公司擅自改变合同附件六紧急出入口的位置，造成系争房屋边花园完全丧失，由此私密、安全性大大降低，而现在恒驰公司仅仅将靠北门柱向外挪动，其边花园的状况仍与签订《备忘录》前的状况一样，这显然无法真正解决上诉人的边花园被完全丧失及私密、安全等价值减损的问题。因此，原审法院的判决明显有失公平。第三，关于交房的事实，原审法院认为上诉人以实际行动接受了恒驰公司改造铁艺门的行为，但其实这只是因为上诉人不想再扩大自身损失，并且上诉人在交接房屋时就已将整改意见单交给了恒���公司的员工。第四，关于小区平面图（附件六）的改变的约定，适用的条款应该是合同第九条和补充条款第七条第一款，而原审法院在适用合同条款时明显倾向于恒驰公司。第五，原审法院认为不能就同一事项再次向法院起诉，上诉人有违诚信原则。但是《备忘录》是双方达成的新协议，其中明确约定了恒驰公司的义务，上诉人起诉的理由是恒驰公司没有履行《备忘录》第4点的义务。在这一点上，原审法院也存在错误。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人的原审诉请。被上诉人恒驰公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。恒驰公司安装消防门的位置一直与原规划的位置一致。事实上，上诉人明知边花园面积的减少，后与恒驰公司进行协商，恒驰公司也同意对消防门的位置进行改造，并与上诉人签订了《备忘录》，又对上诉人进行了补偿。恒驰��司是严格按照合同履行的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为：就上诉人所主张的小区紧急出入口门位置与合同约定不符，导致上诉人所购房屋花园面积变小等问题，上诉人与被上诉人已于2012年5月29日订立《备忘录》，其中约定了针对上述问题的处理方案，双方均应依约履行。现双方对《备忘录》第一条第4点内容的实际履行情况产生争议，上诉人认为被上诉人对消防铁艺门的改动未达到约定要求，被上诉人应对此承担责任，而被上诉人则认为其已完全履行《备忘录》中所约定的义务。因上述《备忘录》中对于消防铁艺门的具体移动方式未作出明确约定，故上诉人主张被上诉人对消防铁艺门的位置改动未达到约定要求，尚缺乏依据。并考虑到上诉人所购房屋旁消防通道的设置会不可避免地影响上诉人房屋边花园的面积，以及被上诉人已依《备忘录》之约定向上诉人补偿100，000元等事实，现上诉人要求被上诉人返还房屋价款500，000元的主张，难以成立，本院无法支持。原审判决并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8，800元，由上诉人张萍、戴林柏、戴璐负担。本判决为终审判决。审判长 卢薇薇审判员 余 艺审判员 成 皿二〇一五年六月三十日书记员 陈 洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定���…… 微信公众号“”