（2015）东民四终字第121号

裁判日期: 2015-06-30

公开日期: 2015-07-13

案件名称

山东钱江置业有限公司与刘春光商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省东营市中级人民法院

所属地区

山东省东营市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

山东钱江置业有限公司,刘春光

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省东营市中级人民法院民事判决书（2015）东民四终字第121号上诉人（原审被告）：山东钱江置业有限公司。法定代表人：吴海珍，董事长。委托代理人：卜祥亭，山东诚正勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘春光。上诉人山东钱江置业有限公司（以下简称钱江置业公司）因与被上诉人刘春光商品房预售合同纠纷一案，不服山东省利津县人民法院（2014）利民初字第868号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人钱江置业公司的委托代理人卜祥亭、被上诉人刘春光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘春光向原审法院起诉称，2013年7月19日，原、被告针对被告开发的“西湖春天”房产一处（27幢1单元11号商铺）签订了商品房买卖合同，合同约定房屋总价款为407858元，原告按合同约定履行了支付房款的义务。合同第八条约定的房屋交付期限为2013年12月31日前，但直到现在被告也未履行交房义务。期间，被告曾与原告协商延期交房事宜，要求原告不追究其违约责任，原告拒绝了被告的要求。根据双方签订合同的第九条约定，如被告延期交房，应按日向原告支付已交房款万分之五的违约金，计算至实际交房日止。后经双方多次协商未果，现提起诉讼要求被告向原告支付自2014年1月1日至2014年8月31日的延期交房违约金48942.96元（407858元×240天×万分之五）并继续支付违约金至实际交房日，诉讼费由被告承担。被告钱江置业公司辩称，原告的主张不符合双方签订的商品房买卖合同的约定，依法应驳回其诉讼请求。被告与“西湖春天”三期购房业主王爱华、杨宏峰、王宽宽签订了补充协议，该部分业主均认可“周边村民阻挠、配套商未按期施工和冬季气候变化等非甲方主观因素造成甲方建设进度延误而推迟该商品房交付的事宜”这一事实，即存在周边村民阻挠的事实导致延迟交付商品房，双方签订的合同第八条约定了周边村民阻挠施工被告可据实予以延期，据此被告延期交房不属违约行为。原审法院查明，被告钱江置业公司于2007年12月28日通过出让方式取得了津八路以西、大桥路以南的部分土地的使用权。于2011年1月6日取得了住宅小区“西湖春天”27#、28#楼的建设工程规划许可证，于2012年6月26日取得“西湖春天”三期27#、28#楼的建筑工程施工许可证，许可证载明的开工日期为2012年7月1日，竣工时间为2013年7月1日。2012年8月29日，被告取得了涉案房屋所在27号楼的商品房预（销）售许可证。2013年7月19日，原、被告双方针对被告开发建设的“西湖春天”三期27幢1单元11号商铺一套签订商品房买卖合同一份。合同第八条第一款约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备约定条件的商品房交付买受人使用。第二款约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、……；2、周边村民阻挠施工导致的建设期延误；3、……。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间分别处理：①逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。各项违约金的支付不计利息。原审法院受理157名原告诉被告钱江置业公司商品房预售合同纠纷案，该157名原告均与被告签订了商品房买卖合同，合同内容除业主信息、楼房号、面积、单价、付款方式不同外，其余内容均相同。另查明，签订合同当日（2013年7月19日）原告向被告交纳了首付款207858元，2014年1月17日交清了剩余房款200000元，共计缴纳购房款407858元，被告分别为原告开具收据。被告至今未履行交房义务。以上事实，由原告提交的商品房买卖合同一份、购房款收据2张，被告提交的土地使用证一份、建设工程规划许可证一份、建筑工程施工许可证一份、商品房预（销）售许可证一份、关于西湖三期项目建设进展的情况说明复印件一份及原、被告双方当事人的当庭陈述在案为证。原审法院认为，当事人争议的焦点问题是被告是否应承担逾期交房的违约责任。针对争议焦点，原告认为，原告所提交的商品房买卖合同第八条第一款约定了被告的交房日期为2013年12月31日前，第九条约定了出卖人逾期交房应按日支付已交房款万分之五的违约金，现因被告未履行交房义务，因此应按照合同约定向原告支付诉讼请求中要求的违约金。被告认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同第八条第二款约定，如遇周边村民阻挠施工导致的建设期延误，被告可据实予以延期，被告在施工过程中，确实存在周边村民阻挠施工的事实，因此，被告迟延交房不属违约行为，不应承担违约责任。为证明其主张，被告另行提交补充协议复印件三份，分别是购房业主王爱华、杨宏峰、王宽宽与被告于2013年12月25日、18日、23日所签订。三份协议内容相同：甲、乙双方就购买商品房一事签订了商品房买卖合同，现因周边村民阻挠、配套商未按期施工和冬季气候变化等非甲方主观原因造成甲方建设进度延误而推迟该商品房交付的事宜，双方经友好协商达成如下协议：双方确认调整商品房买卖合同第八条有关交付期限的约定，该交付期限延期至2014年6月30日；……。该证据用以证明被告在施工过程中存在周边村民阻挠施工的事实。原告质证认为，对三份补充协议复印件真实性予以认可，但该证据不能实现被告的证明目的。原告并未与被告签订该协议且周边村民阻挠施工是一个事实问题，不能随意认定，需用事实证据予以证明。原审法院认为，被告为证明存在周边村民阻挠施工的事实而提交的三份补充协议复印件，虽系真实签订，但内容中延期的原因亦载明了“配套商未按期施工和冬季气候变化等非甲方主观原因”，而上述两原因并非法定或约定可以延期交房的理由；另一方面，被告主张周边村民阻挠施工导致延期，应举证证明阻挠的具体时间、期限，从而将该期限在原约定交房日期的基础上顺延，以确定最终的交房日期，但被告提交的补充协议达不到该证明目的。因此，被告关于延迟交房不属违约的主张不能成立。原审法院认为，原、被告双方针对原告购买的涉案房产签订商品房买卖合同，是双方真实意思表示，且不违背法律法规，合法有效，双方应予以履行。合同签订后，原告交付购房款的主要义务已履行完毕，而被告的交付房屋主要义务却未履行，合同明确约定了被告不按时交付房屋的解约权归原告，现原告放弃行使解约权，而要求被告继续履行合同支付违约金，是对其权利的自行处分，依法应予以保护。在合同的履行过程中，因被告未按期交房，原告要求被告按已交房款总额407858元的万分之五支付自2014年1月1日至2014年8月31日共240天的延期交房违约金48942.96元，经计算2014年1月1日至2014年8月31日共计243天，违约金共计49554.75元，原告主张48942.96元，符合法律规定且不损害被告利益，予以支持。关于原告要求被告继续支付违约金至实际交房日的诉讼请求，根据已查明事实，被告至今尚未交付房屋亦不能确定向原告交付的准确日期；且房屋的交付是需要符合双方合同约定和法律规定的条件的，而对交付的房屋是否符合条件有可能是有争议的，需要行政程序或者诉讼程序予以确认。因此，原告要求的“实际交房日”是不确定的，致使违约金数额无法具体计算，该项诉讼请求不明确。根据民事诉讼法一百一十九条起诉必须“有具体的诉讼请求和事实、理由”的规定，对原告的该部分诉讼请求不予支持。对2014年8月31日之后的违约金，原告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，原审法院判决：一、被告钱江置业公司于判决生效之日起十日内支付原告刘春光逾期交房违约金48942.96元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1024元，由被告钱江置业公司负担。上诉人钱江置业公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、合同约定周边村民阻挠施工导致的建设期延误可以据实予以延期，部分业主也与上诉人签订补充协议延期至2014年6月30日，该约定应视为其他业主对上述延期情形的认可，被上诉人是同一楼盘的同期业主，该约定应适用于被上诉人。上诉人已经举证证明周边村民阻挠施工的期限，原审判决未予认定属认定事实错误。二、原审判决一方面认为被上诉人的诉讼请求不明确，又部分支持被上诉人的诉讼请求，自相矛盾。如果被上诉人诉讼请求不明确应驳回起诉而不是支持其中一部分，故原审程序违法，应予撤销。三、上诉人在二审有新的证据即购房手册，可以证明上诉人承担赔偿责任以被上诉人实际支付购房款总额的0.5%为限。该购房手册的相关约定在其他案件中被认定为格式条款且无效是错误的。被上诉人没有证据证明购房手册第1页部分系上诉人预先拟定、未与对方协商的条款，原审判决认定该内容为格式条款且无效属于认定事实、适用法律错误。涉案纠纷房屋属于同一楼盘同一期开发，适用内容相同的条款符合常理，相关合同是否签订，被上诉人有自主权。购房手册除第1页内容外，还涉及购房贷款担保、办理房产证、物业等方面的约定，原审判决仅认定购房手册第1页相关内容无效显然自相矛盾。原审判决仅以内容均相同而认定购房手册第1页相关内容无效系主观臆断，格式条款的重点是预先拟定、未与对该协商，被上诉人应对此负举证责任，被上诉人不能证明的情况下应承担举证不能的不利后果。四、被上诉人如果认为购房手册第1页相关内容不公平，应在一年内行使撤销权，但被上诉人并未行使该权利，应视为对自己权利的放弃。购房手册签订在合同之后，且约定逾期交房违约金以实际支付购房款总额的0.5%为限，双方应当按照此约定执行，原审判决直接认定该约定无效，显然加重上诉人的责任。如果认为该约定过低，可以根据有关规定在此基础上提高。在没有约定违约金的情况下，可按照利津县租赁商品房的市场价格月800-1000元赔偿被上诉人。综上，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或驳回起诉，或发回重审；本案诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人刘春光辩称，关于延期交房的补充协议只有部分人签订，仅代表部分人的意见，并不是所有人的意见。购房手册是上诉人事先打印好的，并未与被上诉人协商沟通，被上诉人对原审认定为无效条款的条款内容并不清楚。上诉人钱江置业公司在二审中提交购房手册一份。证明：被上诉人在购房手册中承诺对交房迟延赔偿额以实际支付购房款0.5%为限。购房手册对按揭贷款上诉人为其提供保证、办理房产证、前期物业服务以及业主物业管理多种事项进行了详细约定，是双方真实意思表示，虽然被上诉人称该购房手册是提前打印，上诉人不认可。该购房手册的约定其实是对合同逾期交房违约金条款的变更。被上诉人刘春光质证称，对该证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议。在签订购房手册的时候上诉人对以0.5%为限的逾期交房违约金条款没有进行提示，且购房手册与商品房买卖合同是应上诉人工作人员的要求到售楼处一块签订的。本院经审查认为，被上诉人对上诉人提交证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认；鉴于该购房手册中双方存有争议的条款约定与上诉人与其他买受人案件中的约定相同，对其效力的认定将在本院认为部分一并阐述。被上诉人刘春光在二审期间未向本院提交新的证据。二审查明，2013年7月19日，上诉人、被上诉人及杭州兰水仙物业管理有限公司利津分公司三方签订购房手册一份，主要内容分为七大部分，分别为：楼盘销售前置审批流程表、商品房预（销）售补充约定、商品房实际销售价格表、房产办证委托协议、前期物业服务协议、业主（临时）物业管理规约、签约页。购房手册第1页前置审批流程表载明“买受人承诺：上述选定房源签订购房合同后，因出卖人有可能产生的施工滞后、绿化滞后、配套滞后、验收滞后、交房滞后、办证迟延或其他主观因素引起的商务行为系列过程中的履约瑕疵，以及后续开发组团的施工因素对入住物业造成的影响，本人表示理解，并放弃诉讼或仲裁权利，选择协商解决。卖方因前述行为所须承担的赔偿或补偿额以不超过买受人实际支付购房款总额的0.5%为限，且该款仅用于买受人所买物业非主要部位的维修的设备添置与更换。本表系双方所订商品房买卖合同不可分割的组成部分，与商品房买卖合同具有同等法律效力。承诺人重申：无论本承诺做出时间与商品房买卖合同及其补充合同或其他补充性合同、协议和文件签订的时间孰先孰后，亦不论房屋产权管理部门登记备案的商品房买卖合同是否附有本承诺内容，本承诺将作为买卖双方解决卖方上述行为的唯一依据”。上诉人与所有买受人签订的购房手册第1页前置审批流程表中除填充内容外，其余打印部分的内容一致。本院查明的其他案件事实与原审判决认定的案件事实一致。本院认为，当事人进行民事行为应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案双方当事人签订的购房手册第1页中买受人承诺部分，属于上诉人在售楼过程中预先拟定、签订时并未就其内容与对方协商，且已适用于与其交易的所有同类交易对象的格式条款。格式条款并非当然无效，无效与否在于其是否存在法定无效或者存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。涉案格式条款中“买受人承诺……本承诺将作为买卖双方解决卖方上述行为的唯一依据”等内容未采取合理的方式和遵循公平原则确定双方的权利义务，显然在一定程度上规避和免除了上诉人的合同责任和义务，加重了被上诉人的责任，排除了被上诉人可依法主张合同权益的权利的情形，依法应认定该条款无效。虽然上诉人在原审未提交涉案购房手册，但因该购房手册的上述约定应认定为无效，故原审依据双方签订的商品房买卖合同中的逾期交房违约金条款支持被上诉人诉请并无不当。上诉人关于上述条款并非格式条款、不应认定无效，不适用购房手册中关于逾期交房违约金的约定显然加重上诉人责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。涉案商品房买卖合同虽然约定，因周边村民阻挠施工导致的建设期延误可据实予以延期，但上诉人提交的与部分买受人签订补充协议中载明“因周边村民阻挠、配套商未按期施工和冬季气候变化等非甲方主观原因造成甲方建设进度延误而推迟该商品房交付的事宜”，从该内容本身可以看出，双方约定延期原因亦包括配套商未按期施工和冬季气候变化等非依法或依约可延期交房事由，且上诉人与他人签订的补充协议对被上诉人不能产生法律约束力。即使存在周边村民阻挠施工的情形，上诉人亦应证明该情形发生的时间及期限以及是否因此建设中断并导致涉案房屋工期延误的具体情况。因现有证据不足以证实周边村民阻挠施工导致建设期延误，故原审对上诉人延期交房的主张不予支持并无不当。上诉人关于其可延期交房、上述补充协议约定的延期交房时间适用于被上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。另，原审根据案件实际情况，对被上诉人的诉讼请求部分予以支持、部分未予支持并不存在程序违法的问题，上诉人关于原审程序违法，应予撤销的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上，上诉人钱江置业公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1024元，由上诉人山东钱江置业有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王　芳代理审判员　　孙延斌代理审判员　　王继印二〇一五年六月三十日书　记　员　　温继春搜索“”