（2015）怀中民一终字第172号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-09-23
案件名称
羊海瑰与怀化市凯通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省怀化市中级人民法院
所属地区
湖南省怀化市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
羊海瑰,怀化市凯通房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）怀中民一终字第172号上诉人（原审原告）羊海瑰。被上诉人（原审被告）怀化市凯通房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路240号。法定代表人张伟贤，该公司董事长。委托代理人赵栋，该公司工作人员。委托代理人易尚祟，该公司工作人员。上诉人羊海瑰因与被上诉人怀化市凯通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2014）怀鹤民一初字第1143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原判认定：羊海瑰、怀化市凯通房地产开发有限公司（以下简称凯通公司）于2011年6月26日签订《商品房买卖合同》，约定：羊海瑰购买凯通公司开发的“凯通领域”住宅住房一套，房号为第3幢12层1202号房，建筑面积137.76平方米，每平方米购房单价3061.89元，总购房价款421806元；凯通公司应在2012年12月31日前交房给羊海瑰，交房时必须经竣工验收合格并取得竣工验收备案表；凯通公司逾期交房超过60日后，羊海瑰要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交房期限的第二天起至实际交房日止，凯通公司按日向羊海瑰支付已交付房价款万分之一的违约金；凯通公司应在2013年12月31日前为羊海瑰办理好房地产权属证书，逾期未办理，按羊海瑰已付房款支付0.5%的违约金；商品房交付时，产权登记面积与合同约定面积发生差异，最终以怀化市房产局核定面积为准，据实结算，多退少补；羊海瑰委托凯通公司办理房屋所有权证和土地使用权证，由凯通公司向羊海瑰代收办证相关费用等。羊海瑰购买的房屋在建成后经怀化市房产测绘事务所测量，实际建筑面积139.71平方米，入户花园面积5.78平方米。庭审中，凯通公司自认已收到羊海瑰交来房款421806元和相关的办证费用，凯通领域3号楼于2013年5月29日竣工验收，于2013年7月26日完成竣工综合验收文件备案。凯通公司于2013年8月份通过邮局挂号信方式通知羊海瑰收房，羊海瑰未认可收到该通知，至开庭日也未收到房屋。凯通公司于2013年12月31日取得了怀房权证湖天开发字第××号房屋所有权证（含羊海瑰3幢12层1202号房的在内）。另查明，羊海瑰在购买凯通公司开发的“凯通领域”住宅住房3幢12层1202号房之前，凯通公司通过广告单的方式，宣传购买该户型住房，该广告单有明确的户型图文样式，并标注有“赠送超大入户花园，出入家门更加从容优雅”、“本广告仅为要约邀请，一切图文资料、规划设计均以政府最终授准文件及双方签订的买卖合同为准，最终解释权归开发商所有”等文字。原判认为：羊海瑰、凯通公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应全面履行。被告开发的3幢房屋于2013年7月26日才完成竣工综合验收文件备案，此时，该房屋才具备合同约定的交房条件。凯通公司应按合同约定条件于2012年12月31日前交房给羊海瑰，凯通公司于2013年8月份以挂号信件方式通知羊海瑰来收房，其逾期交房违约行为客观存在，羊海瑰称未收到凯通公司通过挂号信件方式寄送的收房通知，不符合常理，鉴于双方对送达收房通知的方式及确认送达完成的方式均未明确约定，法院酌情推定羊海瑰收到收房通知的时间应为2013年9月15日前，2013年9月15日后的逾期交房违约金不再计算，故凯通公司逾期交房的期间应为2013年1月1日至2013年9月15日（共258天），凯通公司应支付羊海瑰逾期交房违约金10883元（421806元×258天×0.0001）。羊海瑰交付了凯通公司相关办证费用，但凯通公司至今未为羊海瑰办理好房地产权属证书，应支付羊海瑰逾期办证的违约金2109元（已交购房款421806元×0.5%）。羊海瑰、凯通公司签订的《商品房买卖合同》中并无赠送超大入户花园内容，即双方对赠送超大入户花园事项未达成一致，故对羊海瑰要求凯通公司退回入户花园面积房款11727元的诉讼请求，法院不予支持。羊海瑰要求凯通公司退回多收的其他费用492元，因羊海瑰的已付房款与应付房款一致，不存在差额，故对羊海瑰要求凯通公司退回多收的其他费用492元的诉讼请求，法院不予支持。因羊海瑰已撤回要求凯通公司交房的诉讼请求，故对该诉请法院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第三条、《最高人民法院》第二条之规定，判决：一、被告怀化市凯通房地产开发有限公司支付原告羊海瑰逾期交房违约金10883元，于判决生效后7日内付清；二、被告怀化市凯通房地产开发有限公司支付原告羊海瑰逾期办理房地产权属证书违约金2109元，于判决生效后7日内付清；三、驳回原告羊海瑰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费842元，由被告怀化市凯通房地产开发有限公司承担。上诉人羊海瑰上诉称：被上诉人通过广告单给上诉人发放的“3栋标准层户型”中明确允诺赠送超大入户花园，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。一审法院随意认定被上诉人的“允诺”为要约邀请，适用法律错误，处理不公。请求二审撤销原判第三项，判令被上诉人向上诉人返还多收的入户花园面积的房款以及相应的税款、办证费等，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。被上诉人凯通公司未作答辩。本院二审经审理查明的基本事实与一审一致。双方当事人在二审中均未提供新的证据。以上事实有一审判决确认的证据及二审调查询问笔录证实。本院认为：本案中上诉人羊海瑰与被上诉人凯通公司签订的商品房买卖合同没有违反法律、法规强制性规定，系有效合同，对合同当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则按照合同全面履行自己的义务。原审根据当事人的诉请，在查明案件事实的基础上，判决被上诉人履行合同义务，承担合同责任，处理恰当，应予维持。针对上诉人羊海瑰提出的被上诉人应返还入户花园购房款及相应税费的上诉请求，由于本案双方当事人签订的商品房买卖合同中并没有明确约定凯通公司赠送羊海瑰入户花园，虽然凯通公司在签订商品房买卖合同之前制作了“3栋标准层户型”广告单，但该广告单是向不特定的对象发放的商业广告，且广告单中注明了“本广告仅为要约邀请”，应当认定该商业广告为要约邀请，故在没有其他证据证明的情况下，该广告单上的广告内容不能视为或者推定为合同内容，对合同当事人没有法律约束力。羊海瑰主张该广告单应视为要约，没有事实依据和法律依据，其要求凯通公司返还“入户花园”购房款的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费105元，由上诉人羊海瑰负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 荣审 判 员 王文利审 判 员 李东恒二〇一五年六月三十日代理书记员 张 静 来自