（2015）绍柯民初字第1336号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-08-31
案件名称
恒柏集团有限公司与浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市柯桥区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
恒柏集团有限公司,浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百一十四条第一款
全文
绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）绍柯民初字第1336号原告：恒柏集团有限公司。法定代表人：夏柏潮。委托代理人：章纪南，浙江近山（上海）律师事务所律师。委托代理人：杨豪。被告：浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司。法定代表人：汪尧松。委托代理人：范正刚、李晓波。原告恒柏集团有限公司诉被告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月15日立案受理，依法由审判员任莹独任审判，于2015年6月4日依法公开开庭进行审理。原告恒柏集团有限公司的委托代理人章纪南、杨豪，被告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司的委托代理人范正刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒柏集团有限公司诉称，浙江恒景置业发展有限公司于2008年4月15日与被告签订租赁合同，约定租赁期间为2008年4月15日至2013年4月14日。租赁合同即将到期时，浙江恒景置业发展有限公司、被告与原告三方于2013年4月1日签订补充协议，各方同意延长租赁期限，续租期限为一年，自2013年4月15日至2014年4月14日止，并约定由原告行使出租人的权利，承担出租人的义务，被告表示同意。在该补充协议到期后，三方又于2014年6月12日签订新的补充协议，协议延长租赁期限，续租期限为五年，自2014年4月15日到2019年4月14日止。该协议约定自2014年4月15日至2015年4月14日止，原告享有、承担出租人的权利和义务，被告同意接受。根据约定，被告应于2014年9月15日向原告支付到期租金余款489800元，若逾期支付应从逾期之日起支付每日千分之五的逾期付款违约金，直到付清全部租金及相关费用为止。被告曾于2014年10月22日向浙江恒景置业发展有限公司发了一份函件，要求提前解除租赁合同，原告方明确表示拒绝，并于2014年11月13日向被告发出一份催款函，要求被告方支付到期租金。截至起诉日止，被告应向原告支付租金489800元，并支付逾期付款违约金511841元。因被告故意违约，原告为维护自身权益，故起诉法院，明确诉讼请求为：判令被告立即支付到期租金489800元，并支付该款至实际履行日止的违约金，暂计算至2015年4月15日的违约金为511841元，合计1001641元。被告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司辩称，被告尚欠原告租金489800元确属事实，但被告并非是恶意拖欠，一直以来被告都严格履行合同。现被告的经营状况确实不好，在付款期限到期后，被告也多次找原告协商，希望能够解决。但原告要求按照日千分之五的标准计算违约金过高，已远远超过法律规定的标准。被告认为违约金的标准应当按照日万分之一点七五的标准进行计算。综上，请法院依法判决。本院经审理查明，2008年4月15日，浙江恒景置业发展有限公司（合同甲方）与被告（合同乙方）签订《租赁合同》一份，约定由甲方将其所有的坐落于绍兴市柯桥区笛扬路1084、1086号房屋出租给乙方使用，租赁期限为2008年4月15日至2013年4月15日；乙方在该房屋经营餐饮，相关手续由乙方自行办理；乙方承租的该房屋总租金合计3948700元，设备维护费合计203060元；该房屋应先付租金后使用，租金按年结算。乙方应按时按实支付租金及相关费用，如逾期支付，乙方从逾期之日起支付甲方每日千分之五的逾期付款违约金，直到付清全部租金及相关费用为止；甲方无违约和过失行为的，乙方单方面要求甲方提前中止合同的，乙方须按本合同规定的当年的双倍年租金向甲方进行赔偿，并赔偿甲方由此带来的一切损失；乙方无违约和过失行为，甲方单方面要求乙方提前中止合同的，甲方须按本合同规定的当年的双倍年租金向乙方进行赔偿，并赔偿乙方装修所租房屋带来的一切损失等。上述合同履行期限届满后，浙江恒景置业发展有限公司（合同甲方）与被告（合同乙方）及原告（合同丙方）又于2013年4月1日签订《补充协议》一份，约定：双方房屋续租一年，自2013年4月15日至2014年4月14日止；乙方承租该房屋的租金为679600元，设备维护费为300000元，支付方式为一年一付，在本协议签订后七个工作日内由乙方付清；甲方于2013年4月15日将2008年4月15日签订的《租赁合同》及本协议达成的续租事宜项下的出租人的权利、义务全部转让给丙方，转让期限为一年，至2014年4月14日止，期间由丙方行使出租人的权利，承担出租人的义务，乙方同意接受，但甲方仍对丙方履行义务承担连带责任等。2014年6月12日，该三方又签订《补充协议》一份，约定：甲方将房屋续租给乙方五年，自2014年4月15日至2019年4月14日止；乙方承租该房屋的每年度租金如下：租期2014年4月15日至2015年4月14日止，租金979600元，乙方在2014年6月14日之前支付489800元，余款489800元在2014年9月15日前付清；租期2015年4月15日至2016年4月14日止，租金979600元，乙方须在2015年3月15日前支付489800元，余款489800元在2015年9月15日前付清；租期2016年4月15日至2017年4月14日止，租金1028580元，乙方须在2016年3月15日前支付528580元，余款500000元在2016年9月15日前付清；租期2017年4月15日至2018年4月14日止，租金1080000元，乙方须在2017年3月15日前支付540000元，余款540000元在2017年9月15日前付清；租期2018年4月15日至2019年4月14日止，租金1134000元，乙方须在2018年3月15日前支付567000元，余款567000元在2018年9月15日前付清；双方在此约定在2008年4月15日签订的《租赁合同》中双倍年租金改成双倍月租金进行赔偿；甲方于2014年4月15日将2008年4月15日签订的《租赁合同》及本协议达成的续租事宜项下的出租人的权利、义务全部转让给丙方，转让期限为一年，至2015年4月14日止，期间由丙方行使出租人的权利，承担出租人的义务，乙方同意接受，但甲方仍对丙方履行义务承担连带责任等。上述《补充协议》签订后，原告根据《补充协议》，依法行使2014年4月15日至2015年4月14日期间《租赁合同》约定的出租人享有的权利、承担出租人承担的义务。被告依约向原告支付了2014年4月15日至2014年10月14日的租金489800元，但2014年10月15日至2015年4月14日的租金，被告至今尚未支付。2014年9月11日，浙江恒景置业发展有限公司发函被告，要求被告于2014年9月15日前支付2014年4月15日至2015年4月14日的剩余租金489800元。2014年10月16日，浙江恒景置业发展有限公司再次向被告发出催款告知函，要求被告在2014年10月18日前将所欠489800元租金付清。2014年11月13日，浙江恒景置业发展有限公司第三次发函被告，要求被告在2014年11月20日前支付拖欠的租金489800元，并要求被告支付逾期付款违约金144491元。另查明，在上述《租赁合同》、二份《补充协议》履行期间，被告曾向浙江恒景置业发展有限公司提出要求解除合同，但遭拒绝。以上事实，由原告提供的2008年4月15日《租赁合同》、2013年4月1日《补充协议》、2014年6月12日《补充协议》、2014年7月11日《回复函》、2014年9月11日《通知函》、2014年10月16日《催款告知函》、2014年11月13日《催款函》以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证明。本院认为，民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。浙江恒景置业发展有限公司与被告签订的《租赁合同》，及浙江恒景置业发展有限公司、原告、被告三方签订的《补充协议》，系各方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的禁止性规定，应属有效。各方当事人均应全面履行合同义务，并享有合同权利。原告作为《租赁合同》中的其中一方合同当事人，在2014年4月15日至2015年4月14日期间，有权根据合同约定要求被告支付该年度的租金979600元。根据查明的事实，被告仅支付了前半年的租金489800元，其余489800元至今尚未支付。因此，被告不支付剩余租金的行为，显然不符合合同约定，其行为已构成违约。根据我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，现原告要求被告支付剩余租金489800元的诉求，符合法律规定，亦符合合同约定，本院予以支持。至于原告要求被告支付违约金的诉求，本院认为，被告之行为构成违约，确是不争的事实。原告认为，根据合同约定，被告如逾期支付租金，应从逾期之日起支付每日千分之五的逾期付款违约金。被告辩称该违约金约定的标准过高，应当予以调整。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告的违约行为仅仅是迟延支付租金，因此要求其承担自2014年9月16日起按489800元的日千分之五的标准计算的违约金，显然过高，不利于双方利益平衡。被告辩称按日万分之一点七五（折算成年息为6.39%）的标准，又显然过低。综合各方考量，结合本案实际，本院依法调整为中国人民银行同期同类贷款利率4倍的标准计算违约金。综上，本院对原告诉求的合理部分依法予以支持，不合理部分，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：被告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司应于本判决生效后十日内向原告恒柏集团有限公司支付租金489800元，并支付该款自2014年9月16日起至判决确定履行日止按中国人民银行同期同类贷款利率4倍的标准计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13815元，减半收取6908元，财产保全费5000元，合计11908元，由原告恒柏集团有限公司负担4908元，由被告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司负担7000元，被告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司应负担的诉讼费，限于本判决生效后十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费13815元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，帐号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。审判员 任莹二〇一五年六月三十日书记员 徐芳