（2015）蜀民一初字第00556号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-08-20
案件名称
宋小敏与安徽省通和房地产集团有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
合肥市蜀山区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋小敏,安徽省通和房地产集团有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2015）蜀民一初字第00556号原告：宋小敏，女，1987年10月4日出生，汉族，中国人民解放军第105医院医生，住安徽省合肥市蜀山区。委托代理人：姚文根，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：彭鹏，安徽华人律师事务所律师。被告：安徽省通和房地产集团有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区。法定代表人：程军，董事长。委托代理人：杜东峰，上海段和段（合肥）律师事务所律师。委托代理人：黄晓燕，上海段和段（合肥）律师事务所律师。原告宋小敏与被告安徽省通和房地产集团有限公司（以下简称通和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月7日公开开庭进行了审理。原告宋小敏的委托代理人姚文根、彭鹏，被告通和公司的委托代理人杜东峰、黄晓燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋小敏诉称：位于贵池路的“易居同辉北苑（摩卡公馆）”小区是被告开发的住宅楼，在该住宅小区开盘前，被告通过墙体广告、彩页、网络广告等对外承诺，其开发的“易居同辉北苑（摩卡公馆）”小区是合肥市安居苑小学和合肥市第五十中学双优学区房。因合肥市安居苑小学是一所师资力量、软硬件设施等条件都非常好的学校，原告也一直准备购买属于该小学学区的房屋。出于对被告上述承诺的信任，原告于2011年8月1日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于贵池路的“易居同辉北苑（摩卡公馆）”小区第16幢16层1601室房屋。双方在合同中对房屋面积、计价方式与价款、付款方式及期限、违约责任等均作出明确的约定。按照合同约定，房屋总面积为64.96平方米，单价为每平方米人民币8035.10元，总价款为521960.10元。2013年12月份被告将原告所购房屋交付给原告。2014年9月份当学校开学时原告才得知所购买的房屋学区并不是安居苑小学而是合肥市江淮小学。合肥市蜀山区教育局从来没有将案涉房屋所在地（易居同辉北苑16幢摩卡公馆）划入被告所承诺的学区。被告从一开始就采用虚假宣传、承诺等手段刻意隐瞒、虚构所售房屋配套学区的真实情况，欺骗原告，高价将不是安居苑小学学区的房屋卖给原告，造成原告购买学区房的目的无法实现。被告通过上述欺骗行为恶意抬高房屋价格，非法获取高额的售房款，不仅导致原告购买学区房的目的无法实现，而且给原告造成了重大经济损失。为此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》以及相关法律、法规，特诉至法院请求判令：1、被告赔偿原告损失129920元（64.96平方米×2000元／平方米）；2、本案诉讼费由被告承担。原告宋小敏对其主张提供证据如下：1、原告身份证复印件1份，证明原告是本案的适格主体；2、《商品房买卖合同》、购房发票复印件各1份，证明原告是本案所涉房屋的所有权人，原、被告之间存在商品房买卖合同关系，原告支付购房款的情况；3、照片、宣传彩页、公证书及光盘等，证明被告通过墙体广告、彩页、网络广告等对外承诺其开发的“易居同辉北苑（摩卡公馆）”小区是合肥市安居苑小学和合肥市第五十中学双优学区房；4、合肥市蜀山区小学学区范围安排及调整意见等，证明被告开发的位于贵池路的“易居同辉北苑（摩卡公馆）”小区自开发时起至今均不是合肥市安居苑小学学区房；5、蜀山区教体局网站的关于蜀山区小学学区范围以及合肥市安居苑小学与合肥市江淮学校组织机构代码证，证明原告购买的房屋所在辖区至今属于合肥市江淮学校小学部，同时合肥市安居苑小学与合肥市江淮学校是两所不同的学校。被告通和公司辩称：原告提出的诉讼请求没有事实和法律依据。1、双方签订的《商品房买卖合同》系合法有效的合同，但合同中双方未对教育设施进行约定，涉案销售广告只是要约邀请；2、涉案房屋系城市改造开发建设项目，被告的销售宣传根据蜀山区教体局作出学区安排，开发之后，新建房屋的学区发生了变化，这是教育主管部门的政策调整，与被告无关；3、合肥市江淮学校已被蜀山区教体局确定为安居苑小学和第50中学的分校，被告认为仍是安居苑小学和第50中学的学区范围，涉案房屋的销售价格与周边房屋价格属同一水平，无论学区如何，与房价无关，被告未因宣传将房屋价格提高；4、学区作为教育部门规划事项，会在网站及报纸上进行公示方便公众查阅，原告如认为学区是其购房考虑的重要因素，原告在购房前应对学区进行必要的了解，涉案房屋的位置及对应的学区属于公开信息，原告完全可以了解到，因此，即使学区与原告希望不一致，原告应自负责任；5、单就原告的诉讼主张，被告认为原告主张每平米2000元的损失标准明显过高，无事实及法律依据；6、原告应当提供家有适龄子女需在2014年9月份入学的证据，这是原告诉请主张的前提。被告通和公司对其辩称提供证据如下：1、关于光明小学撤并有关事项的会议纪要、会议纪要（2010年11月22日印发）、关于通和佳苑小区子女就近入学的说明各1份，证明被告所开发地块属于西园街道光明社居委，被告取得案涉房屋所在地块时，蜀山区教体局及相关部门会议纪要明确记载了案涉房屋所在地居民子女可就读安居苑小学及第五十中学，被告在案涉房屋销售过程中并不存在欺骗行为；2、蜀山区教育体育网站信息资料1份、照片3张，证明合肥市江淮学校系安居苑小学、第五十中学分校；3、合肥家园网易居同辉北苑备案信息、合肥家园网领势公馆备案信息各1份，证明通和易居同辉北苑房屋成交均价为7500元每平米，与毗邻的领势公馆房屋成交均价为7400元和7600元基本持平，案涉房屋的销售价格与是否属于安居苑小学学区无关。4、关于合肥市江淮学校建设的协议1份，证明合肥市蜀山区教体局将合肥市江淮学校办为合肥市第五十中学分校和安居苑小学分校。经庭审举证质证，原告提供的证据1、2、4、5与被告提供的证据2均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院对其证明效力予以确认。原告所举证据3的真实性本院予以确认，但该份证据不能达到其证明目的，本院对其证明效力不予确认。被告所举证据1中的关于光明小学撤并有关事项的会议纪要和关于通和佳苑小区子女就近入学的说明以及证据3，均系复印件或打印件，本院对其证据三性及证明效力均不予确认。被告所举证据1中2010年11月22日的会议纪要以及证据4，本院对其真实性予以确认，但对其关联性及证明目的不予确认。经审理查明：2011年8月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于合肥市蜀山区贵池路易居同辉北苑第16幢1601室住宅一套，建筑面积64.96平方米，单价8035.10元，总金额521960.10元。合同签订后，原告付清全部房款，被告交付了房屋，原告于2014年3月17日取得涉案房屋的产权证书。另查，被告通过发布广告和散发宣传资料对外销售房屋，其中有“双优学区，安居苑小学、50中”的表述内容，被告在其宣传资料中注明：“本图册仅为要约邀请，一切图文数据资料，均以政府最终批文为准”。涉案房屋处于合肥市江淮学校（小学部）学区范围内，该校与合肥市安居苑小学为不同事业法人单位，蜀山区教育主管部门将合肥市江淮学校中小学部确定为五十中分校和安居苑小学分校。原告在案件审理期间申请对涉案房屋因属不同学区房产生的差价进行评估，本院不予准许。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照合同约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。虽然被告在其销售广告和宣传资料中有“双优学区，安居苑小学、50中”的表述，但其在宣传资料中明确载明：“本图册仅为要约邀请，一切图文数据资料，均以政府最终批文为准”，其与原告签订的《商品房买卖合同》中对学区问题并无明确约定。而依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，只有出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，方视为要约。本案中有关学区的销售广告和宣传资料的内容，并不构成要约或承诺。且学区问题是政府根据行政区划内的居民实际居住情况而对辖区内学生入学区域所作的行政划分，并会不定期的根据实际情况作出调整，学区如何划分与房地产开发企业无直接关联，亦不属于房地产开发企业规划范围内事项，该关于学区问题也不是针对房屋及相关设施所作出的。故原告就涉案房屋学区问题主张被告赔偿损失129920元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告宋小敏的诉讼请求。本案案件受理费2898元，由原告宋小敏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 张怡华代理审判员 彭昌华人民陪审员 刘建昌二〇一五年六月三十日书 记 员 赵 磊附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十五条第一款要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，只有出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，方视为要约。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 来源：百度“”