（2015）浙杭民终字第1238号

裁判日期: 2015-06-30

公开日期: 2015-09-10

案件名称

俞梅云、沈光明与杭州和谐置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

俞梅云,沈光明,杭州和谐置业有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2015）浙杭民终字第1238号上诉人(原审原告)：俞梅云。委托代理人：徐小匡，浙江麦迪律师事务所律师。上诉人(原审原告)：沈光明。委托代理人：徐小匡，浙江麦迪律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：杭州和谐置业有限公司。法定代表人：刘强。委托代理人：叶劲松，浙江天册律师事务所律师。上诉人俞梅云、沈光明因与被上诉人杭州和谐置业有限公司（以下简称和谐置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2015）杭建民初字第200号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年4月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：2012年11月2日，俞梅云、沈光明与和谐置业公司签订《商品房买卖合同》一份，俞梅云、沈光明向和谐置业公司购买位于建德市洋溪街道江和城风和苑4幢1单元1601室商品房一套，总价款人民币1475201元，建筑面积142.25平方米。合同第九条约定：出卖人应当在2014年11月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：“1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；……”。第十条约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。“（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行；……”和谐置业公司在其宣传页上注明：“每套房源均赠送价值4-5万元的分户式水源热泵空调”。合同第十四条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：“双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承当违约责任如下：除上述补偿装饰、设备差价外，再赔偿装饰、设备的等额差价。”在合同附件四：装饰、设备标准中明确：“10.其他：水源热泵空调系统交付时安装好室外主机，提供末端设备，户内安装由用户自理”。附件八：补充协议内容“3.为响应国家节能环保号召，本小区应政府规划要求采用分户式水源热泵空调系统，外围配套工程由政府相关职能部门在小区交付前实施到位。……”《商品房买卖合同》签订后，俞梅云、沈光明按约支付了购房款。2014年9月18日，俞梅云、沈光明等业主发函和谐置业公司：强烈反对开发商随意安装任何品牌的中央空调；要求开发商同意退房或按合同支付水源热泵市场价两倍的现金。同年9月28日，和谐置业公司在《致业主的一封信》中告知俞梅云、沈光明等业主：在不降低空调配置标准的情况下为业主统一改配置为VRV的户式中央空调；凡2013年10月20日前签订了《商品房买卖合同》并按约定时间付清全部房款的业主，请于2014年10月15日前往和谐置业公司销售部签订相关的《补充协议》；对于签订相关《补充协议》的业主，和谐置业公司将为业主提供从空调室外机到室内机的全套空调设备及安装服务；安装人工费及材料费等费用均由和谐置业公司承担，业主无需支付。2014年11月20日，案涉商品房经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方竣工验收合格。同年12月10日，建德市住房和城乡建设局同意竣工验收备案。同日，和谐置业公司向俞梅云、沈光明等业主发出交房通知书，定于2014年12月13日交付，集中交房时间从2014年12月13日至2014年12月15日。并告知俞梅云、沈光明根据建德市政府文件，同意取消水源热泵技术应用，因俞梅云、沈光明尚未与和谐置业公司就更改VRV户式中央空调签约，双方可按合同第14条的规定解决。另查明：2013年8月1日建德市市委市政府专题会议纪要【2013】7号建德市可再生能源（水源热泵）专题会议纪要中明确原要求采用水源热泵技术的在建、已建住宅项目（包括商住混合），允许业主（开发商）以自愿为原则提出申请，在承诺自行处理好与购房者（经营户）间的相关权责关系、全额退还市财政水源热泵专项补助资金，并按相关程序报经市政府批准同意后，可以取消水源热泵技术应用。2014年12月5日，建德市人民政府作出建政函【2014】155号关于同意取消江和城项目水源热泵技术应用的批复同意取消江和城（和风苑、和雅苑、和颂苑）项目水源热泵技术应用。俞梅云、沈光明于2015年1月27日向法院起诉，请求判令：1、和谐置业公司向俞梅云、沈光明偿付缺失水源热泵空调系统及分户式空调主机安装、户内空调末端设备（室内风机盘管、控制面板）差价50000元，并赔偿等额差价50000元；2、和谐置业公司向俞梅云、沈光明支付自2014年12月1日起按已交付房价款万分之三的违约金；3、本案的诉讼费由和谐置业公司承担。原审法院认为，俞梅云、沈光明与和谐置业公司之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。在合同约定内容不明确时，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行自己的义务。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。对俞梅云、沈光明要求和谐置业公司向俞梅云、沈光明偿付缺失水源热泵空调系统及分户式空调主机安装、户内空调末端设备（室内风机盘管、控制面板）差价50000元，并赔偿等额差价50000元的诉讼请求，原审法院认为，和谐置业公司在前期售房宣传册页中承诺“每套房源均赠送价值4-5万元的水源热泵空调”。俞梅云、沈光明和谐置业公司双方在合同中附件四：装饰、设备标准中明确：“10.其他：水源热泵空调系统交付时安装好室外主机，提供末端设备，户内安装由用户自理”。和谐置业公司在因客观情况致使无法按照合同约定继续履行安装水源热泵空调系统时，采取在征得多数业主理解的情况下统一为业主更换为VRV户式中央空调系统，并且无需业主另行支付安装等其他费用的补救措施，应视为和谐置业公司履行了赠送空调系统的义务，不存在需向俞梅云、沈光明支付设备差价及赔偿等额差价之情形，故对俞梅云、沈光明的该项诉讼请求不予支持。对俞梅云、沈光明诉称水源热泵空调系统缺失构成房屋重大功能缺失，俞梅云、沈光明可以拒绝收房并要求和谐置业公司支付延期交房违约金的诉讼请求，原审法院认为，首先根据合同第十四条约定：和谐置业公司应当在2014年11月30日前，符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得……部门出具的认可文件或准许使用文件；3.……具备商品房正常使用的基本条件；2014年11月20日本案所涉商品房经竣工验收合格，并于2014年12月10日取得建设工程竣工验收备案证明，应认定为2014年12月10日案涉商品房具备交房条件。其次，对俞梅云、沈光明所称水源热泵空调系统缺失构成房屋重大功能缺失，原审法院认为水源热泵系统系该商品房的附属设备，现和谐置业公司取消水源热泵系统后采用户式中央空调系统予以替代，并不存在房屋重大功能缺失之情形，故不存在法定或约定俞梅云、沈光明得拒绝接受给付之情形。俞梅云、沈光明与和谐置业公司在合同第十条约定，“除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天其至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。……”。合同约定交房时间为2014年11月30日前交房。2014年12月10日，和谐置业公司通知俞梅云、沈光明交房时间为2014年12月13日，和谐置业公司已构成了逾期交房，故对俞梅云、沈光明诉讼请求中的合理部分予以支持。和谐置业公司逾期期间应为2014年12月1日至2014年12月13日共计13天。根据购房合同该条的约定，和谐置业公司未按约履行交房义务，逾期交房未超过30天，应当按照日万分之三计算违约金，俞梅云、沈光明已付购房款总额1475201元，故和谐置业公司应支付俞梅云、沈光明自2014年12月1日起至2014年12月13日止的逾期交房违约金1475201×0.0003×13＝5753元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条之规定，判决：一、杭州和谐置业有限公司于判决生效后十日内支付俞梅云、沈光明商品房逾期交房违约金人民币5753元。二、驳回俞梅云、沈光明的其他诉讼请求。当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2300元，减半收取计1150元，由俞梅云、沈光明负担1125元，杭州和谐置业有限公司负担25元。宣判后，俞梅云、沈光明不服，向本院提出上诉称：俞梅云、沈光明在一审中要求和谐置业公司根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第十四条约定补偿设备差价50000元，并赔偿等额差价50000元，但原审法院认为“和谐置业公司在因客观情况致使无法按照合同约定继续履行安装水源热泵空调系统时，采取在征得多数业主理解的情况下统一为业主更换为VRV户中央空调系统，并且无需业主另行支付安装等其他费用的补救措施，应视为和谐置业公司履行了赠送空调系统的义务，不存在需向俞梅云、沈光明支付设备差价及赔偿等额差价之情形，故对俞梅云、沈光明的该项诉讼请求不予支持。”原审法院上述裁判理由错误，属适用法律不当。首先，原审法院将和谐置业公司未安装水源热泵空调系统的原因认定为客观情况而无法按照合同约定继续履行的意见错误。和谐置业公司提供的2013年8月1日建德市市委市政府专题会议纪要【2013】7号建德市可再生能源（热泵技术）专题会议纪要，仅仅将原来住宅项目强制要求采用水源热泵技术改为非强制要求，且其前提是处理好与购房者间债权债务关系。该份会议纪要并未禁止或限制和谐置业公司采用水源热泵技术，水源热泵空调技术的应用，并不存在技术上的障碍，也不存在政策上的限制。其次，原审法院认为和谐置业公司在征得多数业主理解的情况下可以更改合同约定的意见错误。根据《合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。因此，由于合同的相对性，未经合同双方协商一致，其他业主是否同意更换空调系统并不能变更俞梅云、沈光明与和谐置业公司关于空调系统安装的具体约定。再次，原审法院认为和谐置业公司更换水源热泵空调系统为VRV户式中央空调系统应视为履行了赠送空调系统的意见错误。俞梅云、沈光明与和谐置业公司在合同第十四条、合同附件四第十条、合同附件八第三条均对空调系统的具体情况进行了约定，即为水源热泵空调系统。对于和谐置业公司应履行的如此明确的义务（安装水源热泵空调系统，非空调系统），原审法院视而不见，却仅含糊归纳为安装空调系统义务。合同权利义务的变更必须有法定或约定的事由，原审法院认定和谐置业公司未安装水源热泵空调系统为客观情况，并认可其擅自变更合同约定的履行行为并无法律依据。因此，原审判决属适用法律不当，请求撤销原判第二项，依法改判和谐置业公司向俞梅云、沈光明偿付缺失水源热泵空调系统及分户式空调主机安装、户内空调末端设备（室内风机盘管、控制面板）差价50000元，并赔偿等额差价50000元；由和谐置业公司承担本案一、二审的诉讼费用。被上诉人和谐置业公司辩称：一、和谐置业公司更换空调设备不违反商品房买卖合同的约定，不属于合同权利义务的变更。和谐置业公司原广告中提及赠送、并写入合同附件四“装饰、设备标准”的水源热泵空调室外主机和室内末端设备（不含安装），属商品房附属装饰、设备范围。同时，根据合同第14条“关于装饰、设备标准承诺的违约责任”条款，对和谐置业公司如单方面更换装饰、设备、出现违约情形时作出了明确约定，即“出卖人交付的商品房，达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担违约责任如下：除上述补偿装饰、设备差价外，再赔偿装饰、设备等额差价”。所以，不论原因，如和谐置业公司单方面更换装饰、设备、未达合同标准的，即本案中和谐置业公司将水源热泵空调设备更换为麦克维尔VRV家用户式中央空调设备，和谐置业公司应承担的法律责任是支付俞梅云、沈光明装饰、设备二倍的差价。所以，俞梅云、沈光明所谓的的装饰、设备的更换系合同权利义务的变更、须征得俞梅云、沈光明同意的理由是对合同条款错误的理解。二、和谐置业公司将原水源热泵空调设备更换为麦克维尔VRV家用户式中央空调设备并不存在差价，俞梅云、沈光明诉请二倍设备价款的主张不当、错误。既然俞梅云、沈光明在原审起诉及诉请中同样援引了合同第14条的约定，则应当诉请主张的权利是原水源热泵空调设备（室外主机和室内末端）与更换后VRV家用户式中央空调设备（含室内安装）两种空调设备之间存在差价的二倍赔偿诉求。而从和谐置业公司采购VRV家用户式中央空调设备，对交房的业主免费发放空调提货券，以及空调特约经销商出具的该等空调设备当时市场售价等证据，足以表明和谐置业公司更换后的VRV家用户式中央空调设备（含室内安装）的市场价格不低于、甚至略高于此前和谐置业公司广告中提及的赠送水源热泵设备的价格，两种空调设备之间不存在差价，也就不存在二倍空调设备差价的赔偿了。俞梅云、沈光明诉请的实质是要求和谐置业公司支付其两倍原水源热泵空调室外主机和室内末端设备价款，显然与合同约定截然不符，诉请主张完全错误、不当。三、和谐置业公司更换空调设备也是出于现实的考虑和广大业主的利益，且并无从中牟利，也不存在损害俞梅云、沈光明合同权利之情形。无论政府就水源热泵应用技术的调整、商品房所在洋安新城水源热泵市政管网建设的滞后以及和谐置业公司征求广大业主更换空调设备的意见等，均表明和谐置业公司在最终作出更换空调设备的决定是出于外部客观环境的变化、限制所致，确为整个江和城小区及已购房的广大业主利益考虑，从中既无任何牟利，也未造成业主实质的损害和影响。俞梅云、沈光明的“苛求主张”既不合法也不合理，更不应持此前房地产市场价格波动、下降而产生的抱怨之意。请求驳回上诉，维持原判。上诉人俞梅云、沈光明和被上诉人和谐置业公司在二审期间均未向本院提交新的证据。经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，俞梅云、沈光明与和谐置业公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。应政府规划要求，和谐置业公司在小区内采用了分户式水源热泵空调系统，且外围配套工程由政府相关职能部门在小区交付前实施到位。为此，和谐置业公司在其宣传页上注明：“每套房源均赠送价值4-5万元的分户式水源热泵空调”。后根据政府文件，和谐置业公司按相关程序报经市政府批准同意，取消了水源热泵技术应用。因此，和谐置业公司无法按照合同约定继续履行安装水源热泵空调系统时，采取了在征得多数业主理解的情况下，统一为业主更换为VRV户式中央空调系统，且无需业主另行支付安装等其他费用的补救措施，原审法院认为应视为和谐置业公司履行了赠送空调系统的义务，对俞梅云、沈光明要求和谐置业公司向其偿付缺失水源热泵空调系统及分户式空调主机安装、户内空调末端设备（室内风机盘管、控制面板）差价50000元，并赔偿等额差价50000元的诉讼请求未予支持并无不当。另合同约定交房时间为2014年11月30日前交房，但和谐置业公司通知俞梅云、沈光明交房时间为2014年12月13日，和谐置业公司逾期交房13天，原审法院判决和谐置业公司支付俞梅云、沈光明逾期交房违约金5753元正确。综上，俞梅云、沈光明的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由俞梅云、沈光明负担。本判决为终审判决。审　判　长　　赵为民代理审判员　　睢晓鹏代理审判员　　赵瑞玲二〇一五年六月三十日书　记　员　　项　琳来源：百度搜索“”