（2015）足法民初字第05071号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-08-12
案件名称
大足区邮亭镇金地阳光步行街业主委员会与重庆足丰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市大足区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
大足区邮亭镇金地阳光步行街业主委员会,重庆足丰房地产开发有限公司
案由
业主共有权纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第四十八条第一款；《中华人民共和国物权法》：第七十三条；《中华人民共和国民法通则》：第五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书（2015）足法民初字第05071号原告：大足区邮亭镇金地阳光步行街业主委员会，住所地大足区邮亭镇金地阳光步行街。代表人：彭某某，业委会主任。委托代理人：罗小平，重庆诚冠律师事务所律师（特别授权）。被告：重庆足丰房地产开发有限公司（组织机构代码7974370-5），住所地重庆市大足区棠香街道办事处宏声商业广场6区A09号。法定代表人：彭云禄，董事长。委托代理人：陈圣伦，重庆泰升律师事务所律师（特别授权）。原告大足区邮亭镇金地阳光步行街业主委员会（以下简称金地阳光业主委员会）诉被告重庆足丰房地产开发有限公司（以下简称足丰公司）业主共有权纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理后，依法由代理审判员谭鸿雁适用简易程序于2015年2月3日公开开庭进行了审理。原告金地阳光业主委员会负责人彭某某及原告特别授权委托代理人罗小平，被告足丰公司特别授权委托代理人陈圣伦到庭参加诉讼。本案审理过程中，原、被告申请庭外和解，和解期限为2015年4月1日至2015年6月30日。同时，原告又于2015年4月1日向本院申请对物业管理用房价值及室内基础装修费用进行鉴定，经本院审查后因暂无鉴定必要决定不予鉴定，审限从2015年4月1日扣除至2015年6月19日。本案现已审理终结。原告金地阳光业主委员会诉称：被告系大足区金地阳光小区的开发商，从2009年左右开始出售房屋。被告与小区业主的房屋买卖合同第十七条第一款约定小区物业管理用房为199.8平方米，具体位置为足丰金地阳光商业步行街6栋2层内，并对基础设施的水、电、气等交付条件及违约责任等作出了约定。原告系该小区于2014年7月2日成立的业主委员会，原告多次要求被告按合同约定交付物业管理用房，但被告均未履行，给原告新选聘的物业管理公司进入小区提供物业服务造成了困难。现起诉来院，请求判令：1、被告向原告依法交付物业服务用房199.8平方米并赔偿损失3万元；2、诉讼费用由被告承担。本案庭审过程中，原告将诉讼请求确定为要求被告提供的物业管理用房具体位置为金地阳光步行街6栋2层，若不能实现，也可用被告其他的拥有产权的房屋替代（但产权需转移到业主委员会）。本案在审理过程中，原告又于2015年4月1日向本院提交申请，若被告不能提供199.8平方米的物业管理用房，就要求被告承担购置物业管理用房价款64万元及装修费8万元，共计72万元。被告足丰公司辩称：1、原告主体不适格，应由购房者提起诉讼；2、被告未按合同约定提供物业管理用房具有客观原因，因商品房买卖合同中明确约定6栋2层的199.8平方米作为物业管理用房，是在规划设计时予以确定的，相关部门也通过了审批，但由于后来政府未能完成拆迁，导致原定于该处的6栋及规划于其内的物业管理用房无法修建。同时，合同上并未约定该物业管理用房的交付时间，若政府完成拆迁，被告将按原规划和合同约定修建物业管理用房，因此，被告并不存在违约情形。3、被告已在小区的东、西两处共计80平方米的临时物业管理用房交付使用至今，并未给原告造成损失，原告请求赔偿损失3万元无法律和事实依据。经审理查明：邮亭镇金地阳光小区系原重庆市大足县邮亭镇“旧城改造”项目。被告系大足区邮亭镇金地阳光步行街小区的开发建设单位，被告在修建该小区时将物业管理用房设计于6号楼二层（1）-（14）轴，面积为199.8平方米，该方案已通过相关部门审批。被告与大足区邮亭镇金地阳光步行街小区的业主黄某某、彭某某签订的《重庆市商品房买卖合同》第十七条约定：本项目物业管理用房为199.8平方米，具体位置为邮亭镇火车站居委二组足丰.金地阳光商业步行街6栋2层内。甲方（被告）承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：基础设施（1）于2012年5月28日前通水；（2）于2012年5月28日前通电；（3）于2012年8月28日前通气。如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：由甲方（被告）承担乙方由此受到的损失。原告系大足区邮亭镇金地阳光步行街小区于2014年7月2日成立的业主委员会，彭某某担任业主委员会主任。2014年9月9日，原告向被告发送通知，要求被告在接到通知后5日内与业主委员会联系，移交物业管理用房。2014年12月26日，重庆市大足区国土资源和房屋管理局就“邮亭镇金地阳光步行街物管问题”向金地阳光小区业主之一胡某某进行了信访回复，回复中陈述：经我局查阅物管用房审批档案，重庆足丰房地产开发有限公司在修建邮亭镇金地阳光步行街时，将该项目物管用房设计于6号楼二层（1）-（14）轴，面积199.8平方米。由于该项目在实施过程中，修建6号楼的位置未达成拆迁安置协议，无法修建，导致物管用房未配置，我局正责令重庆足丰房地产开发有限公司按照相关要求配备物业管理用房，以满足物业管理工作需要。大足区邮亭镇金地阳光步行街小区交付使用后，因原设计于6栋2层内的物业管理用房因拆迁原因未能修建，故被告在该小区东、西两处临时搭建彩钢棚，并交付前期物业管理公司使用。现因原、被告多次就移交物业管理用房问题协商未果，给原告新选聘的物业管理公司进入小区提供物业服务造成了困难，该小区226户业主签字并作出业主委员会决议，同意起诉要求被告交付物业管理用房（如事实上不能交付则要求赔偿相应费用），原告遂于2015年1月5日起诉来院，请求判令：1、被告向原告依法交付物业服务用房199.8平方米并赔偿损失3万元；2、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告表示，如原告确不能按合同约定交付位于小区6栋2层内的物业管理用房，可由被告在本小区内提供或修建同等面积的房屋作为替代，且要求房屋产权转移至业主委员会。本案在审理过程中，原告又于2015年4月1日向本院提交申请，若被告不能提供199.8平方米的物业管理用房，就要求被告承担购置物业管理用房价款64万元及装修费8万元，共计72万元。另，经本院于庭后到金地阳光小区实地勘查，被告临时搭建的彩钢棚位于金地阳光小区靠近邮亭火车站的入口处一侧，共有三间房屋，一间为监控室，其余两间为办公室，总面积约为30平方米。另在小区另一出口处设有一保安亭。本院于庭后向重庆市大足区国土资源和房屋管理局邮亭管理所核实，金地阳光小区的房屋已出售完毕，目前未办理产权登记的房屋均涉为拆迁还房，并非被告足丰公司未出售房屋。本院所确认的上述事实，有原、被告的当庭陈述、小区业主签名表、《重庆市商品房买卖合同》、重庆市大足区国土资源和房屋管理局信访回复、情况说明、规划设计图、现场勘查笔录、照片、谈话笔录等载卷为凭，经当庭质证，可以采信。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护。本案中原、被告争议的焦点为：1、原告诉讼主体资格；2、原告最终变更的诉讼请求应否得到支持；3、原告要求被告赔偿损失3万元能否得到支持。本院逐一评析如下：1、原告金地阳光业主委员会诉讼主体适格。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十二条的规定：“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。”原告系依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款的规定而成立的，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，以特定代表人对外代表团体，是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定的“其他组织”。原告依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，可以成为适格的诉讼主体提起诉讼，更何况，虽然本案涉被告应当提供物业管理用房之义务是通过与单个的购房户签订的合同中予以约定，但基于物业管理用房的性质和合同约定，应当仍然属于涉及小区全体业主的共同利益，故依据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定向被告主张要求交付物业管理用房，具备原告诉讼主体资格。2、对原告最终变更的诉讼请求应否支持问题。本院认为，被告作为金地阳光小区的房地产开发建设单位，根据合同约定确有义务为所开发小区提供物业管理用房。但在本案中，被告未能按约定提供物业管理用房的原因在于修建物业管理用房的位置（规划图显示为6号楼）尚未达成拆迁安置协议，虽然该种状况与原告无关，但也并不必然意味着合同的根本不履行，在相关部门未对6号楼所在位置作出停止开发的终局性结论或被告表示放弃修建6号楼之前，6号楼及规划于其内的物业管理用房就处于尚待建设状态，对此情形，从被告现已经提供了临时物业管理场所和被告在庭审中明确作出的“一旦拆迁完成，将按原规划和合同约定修建物业管理用房”可以反映出被告并非不履行合同义务，因此，目前的证据尚不能明确证明被告违反合同约定不履行提供物业管理用房之义务；更何况，包括物业管理用房在内的房屋开发建设、配套设施建设等涉及行政规划管理问题，故，在目前尚无证据证明已经发生规划调整等足以致被告不具备履行合同约定义务之情形时，现要求被告立即交付物业管理用房或在不能提供物业管理用房时承担购置物业管理用房的价款的条件尚未成就，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。当然，作为本身承担有应当交付物业管理用房义务的被告，应当积极及时地完成好包括含有物业管理用房建设在内的6号楼的相关开发工作事宜，以便按照合同履行义务。同时，如果在相关条件成就时，原告代表的小区业主仍然无法享受到合同约定之物业管理用房，当然仍可以通过诉讼主张自己的合法权益。3、原告要求被告赔偿损失3万元的诉讼请求。在本案中，原告明确要求被告赔偿的损失为针对被告未提供物业管理用房进行信访、申诉等渠道维权而产生的费用，但原告并未举示相关充分的法律依据和事实依据予以证明，故本院对原告的这一诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告大足区邮亭镇金地阳光步行街业主委员会的诉讼请求。本案案件受理费550元减半收取为275元，由原告大足区邮亭镇金地阳光步行街业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。代理审判员 谭鸿雁二〇一五年六月三十日书 记 员 方 蕾