（2015）保民初字第6号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2016-05-03
案件名称
闫外仁诉胡林峰房屋租赁合同纠纷民事判决书
法院
保德县人民法院
所属地区
保德县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
闫外仁,胡林峰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第七十七条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山西省保德县人民法院民 事 判 决 书（2015）保民初字第6号原告：闫外仁，男，汉族，1941年6月29日生，山西省保德县人。委托代理人：姜诚，男，山西天秀律师事务所律师。被告：胡林峰，男，汉族，1973年5月19日生，浙江省永嘉县人。委托代理人：史云岭，男，山西云中律师事务所律师。上列原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告闫外仁及其委托代理人姜诚、被告胡林峰的委托代理人史云岭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2009年11月21日原被告双方在中见人高金田监督之下签立《租房协议》，协议约定原告将位于保德县城区河滨市场新街大门口南侧第一层三间150平方米混合结构门面房租赁给被告经营，时间为八年；起初租赁费为每年150800元，每年11月1日付清下一年度的租金。不知何因，被告总以种种理由拒不支付租金，拖拉时间，说法很多；没有一次能够在预定的时间（提前一个月支付），致原告十分无奈。坚持两年以后的2011年10月中旬，原被告双方继续在中见人高金田的监督之下，双方一致言明：“2009年11月21日所签协议废止。从即日起，一年管一年，租赁费随行就市，明年（2012年）的租赁费变更为：238000元。”被告十分愉快的支付了约定的租赁费。2013年的租赁费仍然与此相同。（尽管被告总是延误时间，不能在约定时段支付租赁费，总还是算支付了）。至2014年12月1日，双方随行就市，将租赁费变更为：388000元。被告在2013年11月底，也正常支付完毕。双方合作愉快，没有任何异议。对于每次收取被告支付租赁费的情节，双方十分明确。2014年11月1日，被告本应再行支付原告下一年度，也就是2014年12月1日至2015年12月1日的租赁费。但不知何因，被告不仅不予以正常支付租赁费，反而一反常态，声称：“租赁费我是不交了，房子嘛我还要占，你告我去吧”。原告方认为，被告租赁原告拥有所有权、使用权的门面商业用房本应支付合理租赁费。原告向其主张权利天经地义合理合法；被告拒不支付原告租赁费，还要强占原告门面店，其行为违法且应当承担相应的民事责任。此事端经多次交涉，甚至争吵无果。原告年老体弱，经不起被告如此蛮横的无理之举的严重侵扰。无奈，原告依法诉诸法院请求：1、判令被告迅速腾出所强占原告的门面房；2、判令被告支付因其超期原告门面房的租金，每月32333元，直至被告腾出时止的房屋租赁费（或以每天1063元计算），3、判令被告支付因其超期强占原告门面房延误原告出租形成的经济损失60000元。原告闫外仁为支持其诉讼请求，向法庭举证如下：证人高金田到庭作证称：我是保德县后会村人，保德县粮食局职工；2009年11月21日被告租原告三间门面房时是中介人，当时双方协定每年租金150800元，每年提前一个月付清。第二年双方交款时发生矛盾，第三年双方一致同意（租金）变为每年238000元，第四年为238000元，到了第五年租金变为388000元。当时双方一致同意，口头协议。238000元这次变更有我参与，388000元这次租金变更我不在场，是双方变更后原告告诉我的。第一次150800元我在场，有签名，第一次签合同被告也到场了；第一年（租金）付了5次，第二年（租金）付了4次，是原告跟我说的。当时闫外仁的妻子跟被告要过合同，但被告说废纸一张，没用了。参与变更合同的在场人有四五个，其中有我与原告两口子，外面还有一个人。证人高三喜到庭作证称：三年前一个秋天我去美娥家看电脑桌子，正好碰到闫外仁与南方人商量房租，我回去坐了一阵，我听到租金150800元要变更，后来听到变更为238000元，要变协议说是废纸一张，当时在场人有四五个，有闫外仁、二个外地人，二个女人，还有个说话的人。3、《租房协议》一份，拟证明原告闫外仁与被告胡林峰于2009年11月21日签订《租房协议》约定：胡林峰租赁闫外仁位于保德县城区河滨市场新街大门口南侧一层三间150平方米混合结构门面房用于经营，时间为八年，租赁费每年150800元，每年11月1日支付清下一年度的租金。4、证人高金田、高三喜书面证明各一份，高金田证明称：他是保德县粮食局职工，2009年11月21日原被告双方签订的《租房协议》，他是中介人。租房后因租金数额、交款时间发生矛盾，后双方一致同意从2011年12月1日变更成每年238000元房租，一次性交清，第五年随着市场行情的变化，房租变更为每年388000元，都是吉祥数字。由于双方都有诚意，口头协议一锤定音。高三喜证明称：他是保德县大黄坡村人，因他去康美娥家看电脑桌子，正好遇到闫外仁给南方人租门市一事。原来的书面合同150800元，因闫外仁多次向南方人要租金，南方人不给，两家发生矛盾，闫外仁说不租给你了，南方人说大爷咱从打锣鼓从唱戏，闫外仁说可以，咱把原来的合同变更一下，南方人说那是废纸一张，我租一年给你一年的钱，不用写合同了；经双方及中证人达成协议，租金为一年238000元整。5、康美娥、冯亮平、王买生、党俊莉书证各一份，拟证明：康美娥证明称因闫外仁向南方人要租金，南方人不给发生矛盾，闫外仁说我不租给你了，南方人说咱从打锣鼓从唱戏，闫外仁说可以，咱把原来的合同变更一下，南方人说原来的合同是废纸一张，我租你一年房给你一年的钱，再不用写合同了，经双方协商房价为238000元，达成口头协议，在场人有高金田、高三喜，康美娥、李永明、王林如。党俊莉证实：她对南方化妆城租闫外仁门市一事很清楚，先是每年150800元，8年的书面合同，后来因要房租，南方化妆城负责人不给，以致多次吵闹，这件事河滨经商的人都知道，因此由书面合同变更为口头协议，租金为238000元，租一年交一年的房租，2014年又变更为388000元，2014年12月1日闫外仁向南方化妆城负责人要2015年房租时，负责人说：8年的房租交清了，还声称闫外仁欺负外地人。当时她在场，她经商20多年，哪有租房人多交房主三年一百多万元的事。冯亮平、王买生证明称：2009年11月21日，闫外仁、胡林峰达成租房协议，房租每年150800元，租期8年，因闫外仁按合同行使权力，发生口角，推翻了原来的合同，后经中证人协商达成口头协议，2012年、2013年每年租金238000元，一年一算，2014年租金为388000元。6、原告闫外仁房屋所有权证复印件一份，证明被告所租房子所有权属于原告闫外仁。7、闫外仁身份证复印件一份，证明原告闫外仁身份情况。被告胡林峰辩称：一、答辩人不存在强占原告门面房的行为。答辩人与原告于2009年11月21日签订《租房协议》，约定原告将自己位于保德县城区河滨市场新街大门口南侧第一层三间150平方米混合结构的门面房租给答辩人，租赁期限为八年，从2009年12月1日起至2017年12月1日止，租金每年150800元等内容。因此，答辩人使用原告房屋是基于双方之间存在的租赁合同关系，而非强占原告门面房。二、答辩人与原告签订的《租房协议》约定的租赁期限尚未届满，双方正处于合同履行期间，不存在答辩人超期占用原告门面房的事实。因此，原告主张的超期门面房租金每月32333元及造成延误原告出租房屋形成的损失没有事实根据。三、答辩人与原告并未商定变更租金数额，原告谎称的租金数额先后两次变更不是事实。《租房协议》签订后，答辩人一直按照书面协议约定的期限和金额支付原告历年租金至2011年12月。大约在2011年底，原告称因答辩人前两年的租金未能一次性支付（第一年分五次支付、第二年分两次支付），提出变更租金支付方式，要求答辩人在2012年一次性将剩余租金全部支付，后经双方通过电话协商，原告与答辩人达成一致，答辩人在剩下的六年租期内支付完书面协议约定的剩余租金，不再以原书面协议约定方式支付租金。之后答辩人便在原告前来索要租金时随时支付金额不等的租金。原告还提出要求，试图增加租金，但答辩人未同意原告的要求，仍执行双方书面协议约定的租金数额。按照答辩人与原告所签《租房协议》的约定，八年租金共计1206400元；迄今为止，答辩人已支付原告租金共计1165600元，在剩余租赁期限尚有3年时间的情况下，答辩人只剩40800元租金未支付原告，因此不存在答辩人拒不支付租赁费的事实，更不存在原告所述租金数额变更的事实。请求人民法院查明本案事实，依法驳回原告诉讼请求。被告胡林峰为支持其抗辩，向法庭举证如下：1、租房协议一份，拟证明原告闫外仁与被告胡林峰于2009年11月21日签订《租房协议》，协议约定：胡林峰租赁闫外仁位于保德县城区河滨市场新街大门口南侧第一层三间150平方米混合结构门面房用于经营，时间为八年，即2009年12月1日起至2017年12月1日止，租金每年为150800元，每年租金提前一个月付给出租方。2、陈久磊、胡文隆书面证明各一份，拟证明原告闫外仁所说的变更房租时，被告胡林峰不在保德，而是在西安市。3、陕西省客又多商贸有限公司与吴朝福房屋租赁合同及陕西省客又多商贸有限公司西安和平村第二分店营业执照复印件各一份，拟证明被告胡林峰在西安市经营超市。4、阮海平、胡玲玲与中介人高金田电话通话录音光盘及通话录音整理的文字材料记录各三份；拟证明阮海平、胡玲玲与中介人高金田电话通话中谈租房的情况。5、保德县南方化妆城房屋租金付款明细表一份，拟证明被告方分17次支付原告房屋租金，其中：2009年11月20日预付定金20000元，2009年12月7日付2009年、2010年房租30800元，2010年2月7日付2009年、2010年房租30000元，2010年4月3日付2009年、2010年房租30000元，2010年10月4日付2009年、2010年房租40000元，2010年11月10日付2010年、2011年房租10万元，2010年12月8日付2010年、2011年房租50800元，2011年11月2日预付房租10万元，2011年12月31日预付房租6万元，2012年5月10日预付房租5万元，2012年10月20日预付房租10万元，2013年1月5日预付房租10万元，2013年8月16日预付房租24000元，2013年11月13日预付房租13万元，2014年1月15日预付房租20万元，2014年3月10日预付房租5万元，2014年7月20日预付房租5万元，合计交房租1165600元。6、太平洋服饰保德店证明材料一份，拟证明保德县河滨市场新街大门口保德县南方化妆城隔壁，太平洋服饰俩间门面（约100平方米）和地下室（约90平方米）从2009年5月20日到2014年5月19日五年合同，每年租金11万元，2014年5月20日到2018年5月19日四年合同，每年租金22万元。审理中，法庭依法组织了质证，被告胡林峰对原告闫外仁所举证据质证后表示：对出庭证人的证言持有异议，两个出庭证人的证言说法不一，相互矛盾，证人高金田、高三喜所说租金变更时间不一致，季节也不一样，在场人也不一样，高金田说有高三喜，高三喜没有提到高金田在场，证人证言之间有问题，故不能作为定案依据；其他证人证言材料没有说清地点，也不能作为定案依据；对其他证据表示均无异议。原告闫外仁对被告胡林峰所举证据质证后表示：对证人书证有异议；对房屋租赁合同及营业执照有异议；对太平洋保德店的证明材料有异议，认为与本案无关；对录音证据有异议，认为录音中无具体的时间、地点、人物、事件，该证据不严谨，不能客观公正地反映问题，该录音只是提取了对被告有利的部分，不全面，属断章取义；对南方化妆城付原告房租情况明细表持有异议，认为其所反映的交房租时间和租金数额都不对，请被告方拿出（交房租的）原始条据核实这个问题；对被告提供的其他证据，原告表示均无异议。原被告上述证据，经双方在庭审中举证、质证，本院认证如下：对原告闫外仁在举证期限内提供的“租房协议”、房屋所有权证、身份证复印件等证据，被告质证后表示均无异议，本院予以认定；对证人高金田的书面证明及当庭证词，被告虽有异议，但本院认为高金田是原被告租房及签订“租房协议”的中介人，也是2011年因第三年房租双方矛盾产生后商议“租房协议”权利义务终止及第三年房屋租金的参与人，更是2014年12月双方因第六年房屋租赁中租金问题矛盾再度激化后，保德县公安局东关派出所调处双方纠纷的见证人，其所作证明及法庭上的证词中关于原书面“租房协议”的废除及后续房屋租赁中第三年租金变更为238000元的陈述，与原告闫外仁的诉状、原告闫外仁的陈述及其他证人证言相互印证，已经形成了证据链，可以作为本案认定事实的依据，故本院对证人高金田的书面证明及当庭证词中关于其参与双方原书面“租房协议”的废除及后续房屋租赁中（即2011年12月1日后）第三年租金变更为238000元的陈述予以采信；证人高金田关于第五年（2013年12月）双方房租再度变为388000元的陈述，虽非直接证据，但其陈述，综合全案看，与事实最为接近，因为，第一、原告闫外仁的诉讼请求及其在法庭审理过程中对废除原“租房协议”及其后的不定期租赁中租金数额变更、交付租金数额的陈述，与原告闫外仁前五年收取被告房屋租金总额1165600元的事实完全吻合，而与被告所述的合同期8年每年150800元，在合同期6年付清8年房租的抗辩大相径庭，也有违我国合同法有关租赁合同中租金交付的相关法律规定及房屋租赁的行业习惯；第二、本案的关键证据---原告闫外仁收取被告房租的租金收条（原告闫外仁陈述其2014年收条写有：今收到南方化妆城2014年房租二十万元整，下欠一十八万八千元整，收款人闫外仁，某月某日，以前四年所领取房租打收据都是这样写的）现由被告持有，但被告在原告请求及本院口头并书面通知让其提供的情况下，被告仍拒不向法庭出示租金收条；根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，本院认为被告手中持有的原告写给其的租金收条是本案案件审理中至关重要的证据，被告在原告要求及本院口头及书面通知后，无正当理由拒不提供该证据，据此，本院推定原告闫外仁的主张成立；故对证人高金田关于第五年租金变更为388000元的陈述，本院予以采信；对高三喜的书面证明及当庭证词，因其陈述与证人高金田的书面证明及当庭证词相互印证，故本院对证人高三喜的书面证明及当庭证词予以采信。对康美娥、冯亮平、王买生、党俊莉的书证，因被告方持有异议，且康美娥等证人并未到庭作证，故本院对康美娥、冯亮平、王买生、党俊莉的书证不予采信。对被告胡林峰在举证期限内提供的与原告闫外仁签订的《租房协议》，因原告闫外仁质证后无异议，本院予以认定；对被告胡林峰提供的其在西安市的“房屋租赁合同”、营业执照及陈久磊等人的书证复印件，因原告闫外仁质证后持有异议，本院认为：第一、被告胡林峰未出庭应诉，陈久磊等证人也没有出庭作证，第二、被告胡林峰没有提供房屋租赁合同、营业执照及陈久磊等证人书证的原件；致使法庭无法核实该证据的真实性，故对被告胡林峰提供的其在西安市的房屋租赁合同、营业执照及陈久磊等证人书证的复印件，本院不予认定。对被告胡林峰提供的太平洋保德店证明材料，因原告闫外仁持有异议，且被告胡林峰仅提供了太平洋保德店的证明，并未提供该店租赁合同、承租人、出租人的身份信息及租赁费收付的相关证据，承租人也未出庭作证，故本院对太平洋保德店的证明不予认定；对被告胡林峰提供的录音证据及录音整理材料，因原告闫外仁对该证据持有异议，并且该录音证据及录音材料并非被告与中介人高金田的谈话记录，而是案外人胡玲玲、阮海平与中介人的“通话录音”，且该录音证据既无时间、地点、人物的说明，也没有对具体事件的交待，不符合我国民事诉讼法中关于电子证据的要件形式，故对被告胡林峰提供的录音证据及录音整理材料，本院不予认定；对被告胡林峰提供的南方化妆城付原告房租情况明细表，因原告闫外仁质证后持有异议（认为其上面所反映的每次交付租金的时间和租金数额不符，要求被告方拿出交房租的原始条据），且被告方在原告闫外仁强烈要求及法庭口头责令并书面通知后，始终拒绝交出其持有原告闫外仁收取其租金时写给其的原始收据，故本院对被告方提供的南方化妆城付原告闫外仁房租情况明细表不予认定。综合原被告双方陈述，经双方当事人举证、质证及本院认证，经法庭调查，本院查明事实如下：原告闫外仁，保德县东关镇人，保德县城河滨大街南侧第一层三间面积150平方米门面房的房屋所有权人；被告胡林峰，浙江省永嘉县人，是原告闫外仁河滨大街南侧第一层三间面积150平方米门面房的承租人（该门面房现为南方化妆城河滨店），现在陕西省西安市经营超市。高金田是原被告租房及签订“租房协议”的中介人，也是第三年（即2011年12月）双方商议“租房协议”权利义务终止及后续不定期房屋租赁中租金变更的参与人，同时又是第六年（即2014年12月）双方因房屋租赁中租金问题矛盾再度激化后，保德县公安局东关派出所纠纷调处的见证人。2009年11月21日原被告双方在中介人高金田见证下签订“租房协议”一份，该协议约定：“原告闫外仁将其位于保德县城区河滨市场新街大门口南侧第一层三间150平方米混合结构门面房租赁给被告胡林峰使用；租赁期限为八年，即自2009年12月1日起至2017年12月1日止；租金每年150800元；承租方应在每年公历12月1日付给出租方一年的租金，八年期间租金不变，每年租金提前一个月付给出租方。租赁期间，出租方应保证门市的用水用电暖气设施到位。租赁期间，若出租方违约，中途转租他人或房屋拆迁或加房租，造成的损失应由出租方承担补偿承租方20万元。租赁期间内，承租方经出租方同意可将该房屋转租他人合法经营，但餐饮业除外。租赁期满，不影响出租方房屋结构的财产由承租方自己拿走。租赁期间，如因政策性或政府行为因素，导致出租方无法租赁时，出租方应按时间依租金计算退给出租方租金。出租方必须保证承租方将门市租满八年。租赁期满，若出租方继续租赁，需提前三个月告知出租方”。“租房协议”签订后，被告胡林峰用此房开了南方化妆城河滨店，但该店个体工商户营业执照显示其负责人为阮海平，阮海平是被告胡林峰的妹夫。租房协议签订后的2万元定金是被告胡林峰交付的，其余房租均是胡林峰的妹夫阮海平代交的。每年150800元的房租双方履行两年；本案诉来法院前，被告胡林峰已经实际租占原告门面房五年，其房租无一年是按租房协议约定提前一个月即每年11月1日一次性交清的。截止2014年11月30日被告方共交付原告门面房租金1165600元。双方对2014年12月1日前的房租已经履行完毕的事实均认同。从2014年12月1日起被告以不欠房租为由开始拒绝交付原告第六年房租。原被告双方对2009年12月1日至2011年11月30日期间租房俩年，每年租金150800元，两年房租每年均非一次性支付，而是分若干次付清的事实均无异议；双方对从2009年12月1日到2014年11月30日租房五年，房屋租金除定金2万元外，均由被告胡林峰妹夫阮海平用现金代为支付的事实也无异议。但原被告双方对过去五年租金交付的次数、时间及每次所交租金款额的多少等说法不一，存有分歧；原告闫外仁称：被告方共分16次付其房屋租金，合款1165600元，其中：第一年（即2009年12月1日到2010年11月30日）租金150800元，分5次交清；第二年（即2010年12月1日到2011年11月30日）租金150800元，分4次交清；第三年（即2011年12月1日到2012年11月30日）、第四年（即2012年12月1日到2013年11月30日）每年租金238000元，两年分5次交清；第五年（即2013年12月1日到2014年11月30日）租金为388000元，分两次交清，第一次付200000元，第二次付188000元。被告胡林峰则称：其分17次交付原告闫外仁租金，合款1165600元，其中：2009年11月20日“租房协议”签订后预付定金2万元；2009年12月7日付2009年、2010年房租30800元；2010年2月7日付2009年、2010年房租3万元；2010年4月3日付2009年、2010年房租3万元；2010年10月4日付2009年、2010年房租4万元；2010年11月10日付2010年、2011年房租10万元，2010年12月8日付2010年、2011年房租50800元；2011年11月2日预付房租10万元；2011年12月31日预付房租6万元；2012年5月10日预付房租5万元；2012年10月20日预付房租10万元；2013年1月5日预付房租10万元；2013年8月16日预付房租24000元；2013年11月13日预付房租13万元；2014年1月15日预付房租20万元；2014年3月10日预付房租5万元；2014年7月20日预付房租5万元；因被告胡林峰拒不交出原告收取其房租的收款收据，致使法庭对双方分歧意见的真实性无法核实。原告闫外仁称其每次向被告收取房租时均给被告方写有收款收据，并注明了何时段的租金等；被告也承认原告向其收取房租时给其书写过收款收据。但开庭前被告代理人称收款收据在双方产生矛盾后，保德县公安局东关派出所调处时已经丢失，现无法提供。本院办案人员在开庭前及庭审结束后曾口头责令被告方交出收款收据，原告闫外仁也在庭前及庭审中口头要求被告方交出收款收据，但被告方一直未向法庭提供收款收据。2015年3月20日原告闫外仁向法院递交书面申请，请求法院责令被告交出2009年11月至2014年11月期间其向被告收取房租时出具的所有租金收条，以便作为认定事实的依据。为公平公正处理案件，依照相关法律规定，我院根据原告申请，并结合本案实际情况于2015年4月16日依法向被告胡林峰发出通知书，责令被告在一周内交出控制在其手中的房租收款收据。但被告胡林峰一直未交出该收款收据。通知期限届满前，被告胡林峰的代理人向本院转交了一份署名被告的“异议告知书”，其大意为：闫外仁给其书写的收据确已丢失，本人确实无法提供；闫外仁向法院申请要求其提供租金收据不符合法律规定，本案举证期限早已届满，案件已经公开审理，闫外仁的申请超过了法定时限，法院不应当准许。闫外仁作为原告没有完成就其主张的合同变更关系变更事实应承担的举证证明责任，其应当承担不利后果。被告对闫外仁自认的事实无需承担举证证明责任等等。本案原被告双方的分歧点为：2011年10月“租房协议”是废除了？还是“租房协议”中涉及租金的条款变更了？被告是仅交清了五年的房租？还是六年交清了8年的房租？原告闫外仁认为其与被告胡林峰签订“租房协议”后，因被告方违约，未按合同规定支付租金，故其与被告胡林峰在2011年10月经合同中介人高金田口头协议后废止了2009年11月21日签订的原“租房协议”，一年管一年（租赁），租赁费随行就市；2012年的租赁费变更为238000元，被告愉快地支付了约定的租赁费；2013的租赁费仍然与此相同，尽管总是延误时间，被告也支付了；至2014年12月1日，双方随行就市，将租赁费变更为388000元；被告也正常支付完毕。五年的房租被告没有一年是提前一个月一次性交付的。因其向被告方索要2014年12月1日至2015年12月1日期间的房租遭拒后，双方产生矛盾，导致原告起诉。被告胡林峰则否认原告闫外仁的说法，认为“租房协议”尚未届满，协议还在履行期间，故不存在超期占用原告门面房的事实；因此原告主张的超期租金及延误出租房屋损失，无事实与法律依据。被告也未与原告商定变更租金数额，原告谎称的租金数额两次变更不是事实。2011年底，原告曾提出变更租金支付方式，要求其在2012年一次性将剩余租金全部支付，后经双方电话协商达成一致，在剩下的六年租期内支付完书面协议约定的剩余租金，不再以原书面协议约定方式支付租金。原告还提出要求试图增加租金，但其未同意；双方租房八年，其已17次支付原告房租合款1165600元；8年房租现只欠40800元，而租期还有三年。从前述原被告双方的陈述可以看出，原被告双方均承认2011年年底协议中租金条款有过变更，仅是变更的内容不同而已；原告认为2012年租金经中介人参与已经变更为每年238000元，并且其已向被告足额收取了变更后的租金；但被告认为2012年租金条款是变更了，但变更的不是租金数额，而是租金的支付方式，变更为“其在剩下的六年租期内支付完书面协议约定的剩余租金，不再以原书面协议约定方式支付租金”。上列事实有双方当事人陈述、租房协议、证人证言、身份证复印件、房屋所有权证复印件、房屋租赁合同及营业执照副本复印件、录音光盘及录音材料记录、南方化妆城房屋租金付款明细表、证人证明等证据，经庭审质证认证，在案佐证，事实清楚，可以认定。本院认为：《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，受法律保护；当事人协商一致，可以变更合同；租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于持有人，可以推定该主张成立。就本案而言，原被告双方在中介人高金田参与下签订的书面“租房协议”，系双方当事人真实意思表示，该协议原被告已实际履行；前两年房租每年150800元，被告方分数次付清房租，被告实际租占原告门面房已五年，五年内共交付原告闫外仁房租1165600元的案件事实，双方当事人陈述一致，本院予以确认。原告闫外仁提出在“租房协议”履行过程中，因被告胡林峰违约，不按租房协议约定支付租金（从未一次性提前一个月支付租金），双方产生矛盾后在合同中介人高金田参与下，口头协议废止了2009年11月21日所签书面“租房协议”，一年管一年（租赁），2012年开始租赁费随行就市，当年租金变更为238000元。原告闫外仁的这一主张，因有中介人高金田到庭作证，并且双方在事实上也已经确实突破了“租房协议”约定，按年房租238000元已实际履行；根据诉辩双方在法庭上的陈述，结合本案庭审中双方举证、质证及本院认证的事实，本院认为原被告双方所签订的“租房协议”，因被告交付租金违约，双方已经口头协商废止了原书面“租房协议”，门面房的租赁已经变为“不定期租赁”；故本院对原告的上述主张予以确认。关于原告闫外仁提出的2013年房租与2012年相同，仍为238000元，也已经实际履行；2014年房租经双方协议再次变更为388000元并已实际履行的主张，尽管被告否认，但从本院审理查明的案件事实看，本院认为原告关于房屋租金收取和租金数额的陈述及五年内其实际收取被告1165600元租金的事实完全吻合；因被告拒不交出其持有的原告给其出具的租金收款收据，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，本院推定原告闫外仁2013年房租仍为238000元，2014年房租双方协议后变更为388000元的主张成立。因双方的房屋租赁已变为不定期租赁，并且被告方从2014年12月1日起开始拒付租金，原告现诉请被告腾出占用原告门面房，并“支付因超期占用原告门面房直至被告腾出时止的租金”的诉讼请求，理由正当，本院予以支持；被告应在合理期限内腾出占用原告的门面房，并支付原告占房期间的房租；由于2015年的房租双方尚未协商一致，故原告请求超期占用门面房的租金应参照上年度的租金计算，即按2014年双方已经实际履行的年租金388000元计算。因原被告双方签订的原书面“租房协议”及后续不定期口头房屋租赁中并未约定对被告惩罚性的违约责任，且在本案中，本院已经支持了原告关于被告超期占用门面房租金的诉讼请求；最主要的是原告也没有在举证期限内向法庭提供被告占其门面房，延误其出租实际造成其经济损失60000元的相关证据；故原告闫外仁请求被告胡林峰支付其占门面房延误其出租形成经济损失60000元的诉讼请求，证据不足，于法无据，本院不予支持。关于被告胡林峰所提2011年双方协议变更的不是租金数额，而是租金的支付方式，变更为“其在剩下的六年租期内支付完书面协议约定的剩余租金，不再以原书面协议约定方式支付租金”，不存在租金数额变更的抗辩，证据不足，且于法无据，本院不予采信。综上所述，本院认为，原被告双方所签订的书面“租房协议”经中介人参与双方协商已经解除，原房屋租赁已由“定期租赁”变更为“不定期租赁”。现因被告拒付租金，导致原告起诉请求被告腾出占用其门面房，并支付因超期占用门面房的租金每月32333元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持；原告的其他诉讼请求，证据不足，予以驳回。被告胡林峰关于门面房租赁及租金给付的抗辩，既无事实依据，也无法律根据，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告胡林峰于本判决生效后一个月内，腾出占用原告闫外仁的门面房。二、被告胡林峰于本判决生效后一个月内，支付原告闫外仁从2014年12月1日起直至其腾出门面房时止的超期占用原告门面房的租金，每月32333元。三、驳回原告闫外仁的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由原被告各负担650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于忻州市中级人民法院。审 判 长 陈建新审 判 员 张崇瑜人民陪审员 孙彦玲二〇一五年六月三十日书 记 员 袁惠敏 关注微信公众号“”