（2016）辽0112民初52号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2016-11-21
案件名称
曹玉芹、许成江、许艳、许成刚与吴桂兰、吴玉金、吴玉杰、吴玉凤、吴玉琴房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市浑南区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹玉芹,许成江,许艳,许成刚,吴桂兰,吴玉金,吴玉杰,吴玉凤,吴玉琴
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第一条
全文
沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0112民初52号原告（反诉被告）曹玉芹，女，汉族，无业，住址沈阳市东陵区。委托代理人许成刚，男，汉族，系沈阳事创工程有限公司员工，住址沈阳市东陵区。委托代理人葛威，系辽宁威旺律师事务所的律师。原告（反诉被告）许成江，男，汉族，无业，住址沈阳市东陵区。委托代理人许成刚，男，汉族，系沈阳事创工程有限公司员工，住址沈阳市东陵区。委托代理人葛威，系辽宁威旺律师事务所的律师。原告（反诉被告）许艳，女，汉族，无业，住址沈阳市东陵区。委托代理人许成刚，男，汉族，系沈阳事创工程有限公司员工，住址沈阳市东陵区。委托代理人葛威，系辽宁威旺律师事务所的律师。原告（反诉被告）许成刚，男，汉族，系沈阳事创工程有限公司员工，住址沈阳市东陵区。委托代理人葛威，系辽宁威旺律师事务所的律师。被告（反诉原告）吴桂兰，女，汉族，无业，住址沈阳市东陵区。委托代理人谭笑，系辽宁光杰律师事务所律师。被告（反诉原告）吴玉金，男，汉族，系沈阳市化工学校保卫处干事，住址沈阳市沈河区。委托代理人谭笑，系辽宁光杰律师事务所律师。被告（反诉被告）吴玉杰，女，汉族，系沈阳市东陵区桃仙新华印刷厂退休员工，住址沈阳市东陵区。被告吴玉凤，女，汉族，系沈阳市钢铁总厂退休员工，住址沈阳市苏家屯区。委托代理人吴玉杰，女，汉族，系沈阳市东陵区桃仙新华印刷厂退休员工，住址沈阳市东陵区。被告吴玉琴，女，汉族，系沈阳市长城公司退休员工，住址沈阳市沈河区。委托代理人吴玉杰，女，汉族，系沈阳市东陵区桃仙新华印刷厂退休员工，住址沈阳市东陵区。原告曹玉芹、许成江、许艳、许成刚与被告吴桂兰、吴玉金、吴玉杰、吴玉凤、吴玉琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，被告吴桂兰、吴玉金提出反诉，本院决定合并审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许成刚即原告曹玉芹、许成江、许艳的委托代理人，四原告的委托代理人葛威，被告吴玉金，被告吴桂兰、吴玉金的委托代理人谭笑，被告吴玉杰即被告吴玉凤、吴玉琴的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四原告诉称，原、被告于2015年10月发生房屋买卖纠纷，原告曹玉芹之夫许某（已故）于2003年2月20日从被告吴玉杰手中购买其父吴某名下，地址某村x号72平方米楼房一套，房款交易5.5万元，双方立据为凭。时至2015年10月，因桃仙村面临动迁改造，吴某之子被告吴玉金以集资房原始登记人吴某为由，在明知该房屋已卖给许某的情况下，拒不承认，无理阻挠校方动迁统计。至此，经调解无效，原告起诉，请求判令：1、房屋买卖关系成立并生效；2、诉讼费由被告（吴玉金）承担。被告吴桂兰辩称，一、原告诉求已过诉讼时效。许某于2003年11月7日死亡，同日注销户口。2015年10月，桃仙村进行动迁改造，本案诉争房屋在动迁范围内，现在已经拆迁，诉争标的物灭失。原告自认许某与被告吴玉杰就本案诉争房屋买卖关系开始的时间是2003年2月20日，许某请求法院保护债权的时间应该从此时开始计算。许某死亡，四原告做为继承人行使权力，请求法院保护债权的时间在2005年11月7日前。四原告均知道许某的死亡时间，对本案诉争房屋登记在吴某名下均未提出异议，至其起诉讼时已明显超出诉讼时效规定的2年期限，这期间又无诉讼时效中止、中断等情形，显然原告的起诉已超过诉讼时效，法院应判决驳其诉讼请求。二、原告起诉没有具体的诉讼请求和事实、理由，请求依法驳回原告的起诉。三、许某与被告吴玉杰之间的房屋买卖关系依法不成立，应依法驳回其诉讼请求。1、许某与被告吴玉杰之间的没有房屋买卖合同（口头合同、书面合同），房屋买卖依法不能成立，双方未形成房屋买卖的合意。2、原告提交的2003年2月20日、2003年3月3日2张收据，不能证明许某与被告吴玉杰之间的房屋买卖真实存在，收据不是合同，不具备合同的一般条款和必备条款。3、诉争房屋买卖关系中买卖双方不清。2张收据中记载的内容不清楚，买方姓名和住所不清，收、付楼款指向的标的不清。4、诉争房屋买卖关系中买卖标的不清。2张收据中记载的内容没有明确的买卖标的标的。5、诉争房屋买卖关系中买卖数量不清，2张收据中记载的内容没有明确房屋买卖的数量。6、诉争房屋买卖关系中的质量，价款和报酬，履行期限、地点和方式，违约责任，解决争议的方式等内容不清。7、没有证据证明诉争房屋，就是许某与被告吴玉杰之间的房屋买卖关系中标的。8、没有证据证明被告吴玉杰已经向许某支付了本案诉争房屋的全部或部分购房款。9、没有证据证明原告自2003年在本案诉争房屋（现该房屋已经拆迁灭失）居住。四、被告吴玉杰无权处分诉争房屋。1、诉争房屋地址某村x号72平方米，登记在吴某名下，吴某是权利人，吴某于2015年8月7日死亡，与被告吴桂兰系夫妻关系。2、吴某生前与被告吴桂兰没有处分过诉争房屋，房屋没有出卖、没有委托子女出卖、也没有将该房屋给那个子女。3、诉争房屋做为房屋买卖关系中的标的，依法禁止转让。本案诉争房屋是沈阳市63中学，分配给本校员工吴某集资住宅楼。无产权证，房屋原产权单位没有转让的备案登记。五、许某购买诉争房屋有过错。1、许某明知诉争房屋登记在吴某名下，吴某是权利人，仍然进行交易。2、许某购买诉争房屋，没有到原产权单位办理转让备案登记。3、许某与被告吴玉杰之间在交易诉争房屋时没有签订房屋买卖合同。4、原告未尽谨慎购房之义务，无法陈述购房过程，房屋买卖合同的约定内容、房屋及相关权证交付细节的相关证据。5、许某不属于善意取得。六、四原告是否是适格主体？七、吴桂兰作为被告，主体不适格。吴桂兰不是房屋买卖双方当事人，不享有买卖双方的权利和义务，应当是有独立请求权的第三人。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告吴玉金辩称，同被告吴桂兰第一、二、三、五、六点答辩意见。另，吴玉金作为被告，主体不适格。吴玉金不是房屋买卖双方当事人，不享有买卖双方的权利和义务，应当是有独立请求权的第三人。诉讼费不应由吴玉金承担。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告吴玉杰辩称，同意原告的诉讼请求。2014年被告家庭协议财产归属问题，有47平方米房屋，有6万元钱，没有提到涉案房屋，因此之前原、被告没有房产纠纷。被告吴玉凤辩称，同意原告诉讼请求。沈阳市第六十三中学建房后分给教师，父亲吴某分得一套72平方米房屋，当时兄弟姐妹四人只有被告吴玉杰家庭困难，父母和兄弟姐妹都同意这套房屋给被告吴玉杰，所需费用由其交纳。分得房屋后，一直由被告吴玉杰一家居住。房屋是被告吴玉杰所有，卖房是她的权利。被告吴玉琴辩称，沈阳市第六十三中学分房后，被告吴桂兰跟我说我们都有楼房，就被告吴玉杰没有，就她穷，没记清被告吴桂兰说这房子是卖给被告吴玉杰，还是给她，我说这房子卖谁还是给谁都与我无关。被告吴玉琴不参与本案诉讼，即便这房屋有其份额，也放弃权利。反诉原告吴桂兰反诉称，依照反诉被告所述，房屋买卖的买方是许某，卖方是被告吴玉杰。二反诉原告不是买卖双方当事人，不享有买卖双方的权利和义务。本案诉争房屋的权利人是反诉原告吴桂兰的丈夫吴某的，吴某生前与反诉原告吴桂兰没有出卖对涉案房屋，也没有委托子女出卖，也没有将该房屋给哪个子女。综上，未经吴某与反诉原告吴桂兰同意，涉案房屋买卖合同无效。请求依法确认房屋买卖合同不成立；反诉费由反诉被告承担。反诉被告曹玉芹、许成江、许艳、许成刚辩称，反诉原告所述的反诉事实错误，事实上有证据证明反诉原告及其子女等相关权利人均认可涉案房屋转让给反诉被告的事实，在历史取得房产的时候是被告吴玉杰实际交付了购房款，并实际占有，被告吴玉杰是房屋的实际所有人，其其出售涉案房屋的行为是有效的，应驳回反诉原告的反诉请求。反诉被告吴玉杰辩称，不同意反诉原告的反诉请求。分房当时我父母问几个子女谁买，谁也不买，由我拿钱买房，所以我有权利出卖，有权利交易。四原告（反诉被告）为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、刘志浩出具的证明材料，证明涉案房屋买卖过程中卖方的参与者有吴某、代佩林、被告吴玉杰，吴某对房屋买卖合同知晓并同意。被告吴桂兰、吴玉金提出该份证据是当庭看到，对真实性、合法性、关联性、证明问题均有异议，按照证据规则原告当庭出示该份证据不应该被法院采纳。2、李峥山出具的证明材料，证明双方在买卖的时候，吴某在现场而且参与了整个吃饭的过程，说明吴某同意涉案房屋卖给原告。被告吴桂兰、吴玉金提出该份证据时间显示2016年3月18日，原告历经本诉、反诉均未向法庭提交该份证据。该份证据系证人证言，证人没有按照规定到庭接受询问，对证据的真实性、合法性、关联性、证明事实和证明问题均有异议。鉴于原告当庭提交该份证据，依据证据规则相关规定对该份证据不应予以认定。3、代佩林出具的证明材料，证明沈阳市第六十三中学分的涉案房屋是被告吴玉杰购买，由其卖给许某的事实，在饭店的时候在场的人员有吴某。被告吴桂兰、吴玉金提出该份证据没有时间，而且该证据代佩林的签字与收据上的签字不是同一个，代佩林是被告吴玉杰的丈夫，与本案有利害关系。对证据的真实性、合法性、关联性、证明问题均有异议。该份证据是当庭提交，按照证据规则不应予以认可。4、被告吴玉凤、吴玉琴出具的证明，证明被告吴玉杰实际出资购买的涉案房屋，有权利出卖。被告吴桂兰、吴玉金提出该份证据落款没有时间，也是当庭提交，有权出具居住证明的主体一定是相关的法定部门，该二人与本案有利害关系，无权证明被告吴玉杰什么时间、在什么地方居住。对该证据真实性、合法性、关联性及证明问题有异议，按照证据规则的规定不予采纳。5、被告吴玉琴、吴玉凤的证实材料，证明历史上被告的所有家庭成员均认可涉案房屋由被告吴玉杰购买，所以她有权出售。被告吴桂兰、吴玉金对真实性、合法性、关联性均有异议，1、不完全是被告吴玉琴，且没有其签字的口述；2、不知道出具时间？3、陈述与事实不符，被告吴玉金不清楚、不知道、没同意将诉争房屋给被告吴玉杰，也没有在被告吴桂兰、吴玉杰、吴玉琴的面前说过将诉争房屋给吴玉杰，被告吴玉琴对是让被告吴玉杰住、还是卖给被告吴玉杰，或是给吴玉杰都记不清了。6、家庭协议，证明被告全家召开家庭会议，并达成赡养协议，将吴某与被告吴桂兰的财产作为赡养条件，其财产中不包括涉案房屋，进一步说明被告全家人均认可房屋是被告吴玉杰的。被告吴桂兰、吴玉金对真实性没有异议，对关联性及证明的问题有异议，1、该协议是商议吴某和被告吴桂兰的赡养问题；2、被告吴玉凤、吴玉杰、吴玉琴均明确表示放弃赡养；3、吴某和被告吴桂兰由吴玉金和任金秋赡养；4、在赡养期间，住房一套47平平方米归吴玉金所有，存款6万元归由任金秋和被告吴玉金支配；5、该份协议不是遗嘱；6、该份家庭协议中：“老人的钱财全部由吴玉金、任金秋承担及支配”，既包括在协议中明确的住房一套47平方米、存款6万元，也包括没写在协议里的本案诉争房屋，关于这一点，吴安林（被告吴桂兰的弟弟）可证明。7、沈阳市第六十三中学出具的证明，证明被告吴玉杰是涉案房屋的产权人，其卖给许某的事实。被告吴桂兰、吴玉金对真实性、合法性、关联性及证明的问题均有异议，1、涉案房屋原始登记人是吴某。现在还是吴某；2、许某与被告吴玉杰买卖房屋的时候学校不知道，也没有备案；3、涉案房屋动迁，根据规定应通知原始登记人吴某；4、动迁后被告吴玉杰找到学校，要求开具证明。学校提供了的2份证明、收据；5、被告吴玉杰不是学校员工，他父亲吴某是学校员工。8、原告曹玉芹的邻居出具的证实，证明原告曹玉芹在涉案房屋一直居住至今。被告吴桂兰、吴玉金对真实性、合法性、关联性均有异议，1、没有证人的基本信息，对他们做为证人的资格及证明能力、行为能力存疑；2、证人以什么方式取得与原告居住在诉争房的同在一栋楼里；3、证人分别都是什么时间与原告曹玉芹成为邻居的；4、证明的内容与原告居住在本案诉争的房屋无关。即使原告曹玉芹曾经在诉争房屋居住过，但居住的原因有很多种，如租赁、借用、以房抵债、房屋买卖等本案买方是许某，没有证据证明许某居住的事实。9、收据2张，证明房屋买卖合同实际履行的过程。被告吴桂兰、吴玉金对真实性、合法性、关联性及证明的问题均有异议，1、这2份收据不是合同，不具备合同的一般条款和必备条款；2张收据中记载的内容、买卖双方姓名和住所不清。买方不清；3、2张收据中记载的内容，没有明确的标的、明确的数量，收、付楼款指向的标的、数量不清；4、2张收据中记载的内容没有质量，价款和报酬，履行期限、地点和方式，违约责任，解决争议的方式等内容，不能证明许某与被告吴玉杰之间的房屋买卖真实存在。10、交款收据4份，证明原告在此居住期间一直交纳水、电、取暖费，沈阳市第六十三中学给出具了收据，说明学校认可原告是产权人。被告吴桂兰、吴玉金提出其中3张收据没有公章，2006年1月9日有公章的收据中没有确认交付的是涉案房屋的采暖费，原告提交的证据不能证明所有权人是原告曹玉芹。11、专用收款收据、记账凭单，证明交款人记载的是吴某，但实际交款人是被告吴玉杰。被告吴桂兰、吴玉对真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议，专用收款收据证明交款人是吴某，而不能证明实际交款人是被告吴玉杰，记账凭证与证明的问题无关。12、征收公告、63中学住宅楼征收补偿方案、63中房屋单位价格初评结果公示、桃一（63教师住宅）面积确认公示，证明争议房屋的合法性。被告吴桂兰、吴玉金对真实性、合法性无异议，对关联性及原告证明问题有异议，桃一（63教师住宅）面积确认公示恰恰能证明诉争房屋的所有权人是吴某，面积72平方米。本案争议焦点是买卖行为是否存在、有效，房屋是否合法与本案争议焦点无必然关系。被告（反诉被告）吴玉杰对四原告（反诉被告）提供的以上证据无异议。被告吴玉凤、吴玉琴对四原告（反诉被告）提供的以上证据不发表质证意见。被告（反诉原告）吴桂兰、吴玉金为支持其主张，向本院提供如下证据：1、户口簿复印件、吴某身份证复印件、吴桂兰身份证复印件，证明吴某自然情况，于2015年8月7日死亡，与被告吴桂兰系夫妻关系。四原告没有异议。被告吴玉凤、吴玉杰、吴玉琴没有异议。2、专用收款收据、沈阳行政事业性收费凭单，证明1997年沈阳市第六十三中学分配给本校员工吴某住宅楼，地址在桃仙村老63中学集资住宅楼121号72平方米，由吴某办理的相关入住手续。1997年4月7日吴某交纳购楼款19404.56元，1997年12月8日吴某交纳采暖费950元。该房屋原始登记人是吴某。四原告提出虽然记载的是吴某，但是有其他证据证明实际交款人是被告吴玉杰。被告吴玉杰没有异议，提出职工集资房挂的是吴某的名字，但钱是被告吴玉杰交的，吴某的签名是代佩林签的。被告吴玉凤、吴玉琴没有异议。3、被告吴桂兰照片（2016年3月6日拍摄）、情况说明、询问笔录，证明被告吴桂兰有行为能力，1997年沈阳市第六十三中学分配给本校员工吴某住宅楼原始登记人是吴某，其生前与被告吴桂兰没有出卖、没有委托子女出卖涉案房屋，也没有将该房屋给哪个子女。四原告对真实性、合法性、关联性均有异议，被告吴桂兰是本案当事人之一，记录笔录的形式是违法的，因为做笔录的律师是其代理人，实际上就是当事人陈述的性质，完全可以通过律师的当庭陈述予以表达，而不需要这种形式；情况说明也是当事人陈述的一种方式，所以不能视为证据。被告吴玉杰有异议，不属实。被告吴玉凤、吴玉琴不发表质证意见。4、家庭协议，证明该份家庭协议是赡养协议，不是遗嘱，没有涉及到的财产包括涉案房屋及其他的，比如说丧葬费等，协议中老人的钱财全部由任劲秋及被告吴玉金承担及支配。吴安林可以证明被告所述的事实。四原告对真实性没有异议，对证明问题有异议，其内容恰恰证明了反诉原告所有家庭成员均认可涉案房屋不是反诉原告的房产，而是被告吴玉杰的房产。被告吴玉杰、吴玉凤、吴玉琴没有异议。4、被告吴玉琴出具的书面陈述，证明涉案房屋所有权人是吴某，没有给过被告吴玉杰，也没有委托其出卖。四原告有异议，该份陈述中讲的都是不确定的事情，与证人证言形式上不符合，陈述中均讲的是“不知道，不清楚”，而不是明确的意见，该份陈述与被告吴玉琴之前所写的材料内容是相反的。被告吴玉杰对真实性有异议，是最近写的。被告吴玉凤不发表质证意见。经开庭审理，综合各方当事人陈述及举证，确认本案事实如下：许某户籍所在地沈阳市浑南区桃仙镇桃仙一村x号，于2003年11月7日死亡，与原告曹玉芹系夫妻关系，原告许成江、许艳、许成刚系该二人婚生子女。吴某户籍所在地沈阳市沈河区文化东路x号，于2015年8月7日死亡，与被告吴桂兰系夫妻关系，被告吴玉金、吴玉凤、吴玉杰、吴玉凤系该二人婚生子女。沈阳市第六十三中学住宅楼（位于沈阳市浑南区桃仙镇桃仙一村）于1997年建成，土地性质为农村集体建设用地。1997年4月，吴某作为学校职工分得该楼x号房屋，建筑面积72平方米。经被告一家人同意，该涉案房屋由被告吴玉杰向沈阳市第六十三中学交纳费用，房屋归被告吴玉杰所有。1997年4月7日，沈阳市第六十三中学收取涉案房屋费用19,404.56元，出具专用收款收据，收据记载的交款人“吴某”。此后该涉案房屋由被告吴玉杰居住使用。2003年2月20日，在吴某在场的情况下，被告吴玉杰（出卖人）与许某（买受人）就沈阳市第六十三中学住宅楼1单元2楼1号房屋的买卖达成口头协议，约定的价款为5.5万元，同日许某支付5万元，由代佩林（被告吴玉杰丈夫）出具收据（署名“戴佩林”）。2002年3月3日许某支付5,000元，由被告吴玉杰出具收据。此后，被告吴玉杰向许某及原告曹玉芹交付了涉案房屋，并一直由原告居住使用。2015年11月3日,沈阳市浑南区人民政府发布征收公告，对包括涉案房屋在内的桃仙一村、桃仙二村住宅进行棚户区改造。同日发布的63中学住宅楼征收补偿方案认定“63中学职工住宅1997年建成，土地性质是农村集体建设用地”，“住宅征收补偿实行货币和实物安置两种补偿方式”。沈阳市第六十三中学住宅楼已被拆除。因被告吴玉金不配合四原告办理征收补偿手续，四原告起诉来院。另查，2014年3月12日，被告一家，包括吴某，就吴某、被告吴桂兰的赡养问题达成家庭协议，其中提到的现有财产包括一套47平方米住房及存款6万元。本院认为，涉案房屋建设在农村集体建设用地上，虽未经登记，已经有关部门确认具有所有权属性，被告吴玉杰作为所有权人享有处分权。2003年2月20日，被告吴玉杰与许某达成房屋买卖合同，其时许某具有沈阳市浑南区桃仙镇桃仙一村集体经济组织成员身份，购买建设在本村集体建设用地上的房屋，因此达成的房屋买卖合同有效。尤其2014年3月12日被告一家就吴某、被告吴桂兰的赡养问题达成家庭协议时，协议处理的吴某、被告吴桂兰的财产并不包括涉案房屋，说明被告一家已对该房屋出卖给原告的事实是明知并认可的。达成房屋买卖合同后原告实际支付了价款，被告吴玉杰交付了房屋，房屋买卖合同实际履行完毕。在十多年的时间中，原告已对房屋形成了稳定的占有关系，其间并无任何被告提出异议。综合本案当时的历史背景，维护双方既定的权利、义务关系角度考虑，应确认原、被告的房屋买卖关系成立并有效，原告的诉讼请求本院予以支持。本案非债权请求权纠纷，不适用法律关于诉讼时效的规定。被告之间的家庭内部纠纷，应另行处理。依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，判决如下：一、原告曹玉芹、许成江、许艳、许成刚与被告吴桂兰、吴玉金、吴玉杰、吴玉凤、吴玉琴房屋买卖关系成立并有效（房屋原址沈阳市浑南区桃仙镇桃仙一村沈阳市第六十三中学住宅楼1单元2层1号）；二、驳回反诉原告吴桂兰、吴玉金的反诉请求。案件受理费1,175元，反诉费588元，由被告（反诉原告）吴玉金承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 孙迪代理审判员 马娜人民陪审员 金丽二〇一五年六月三十日书 记 员 王玥本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。 更多数据：