（2015）长民一终字第122号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-09-14
案件名称
钱永力与崔征、腾庆房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
钱永力,崔征,腾庆
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长民一终字第122号上诉人（原审原告）：钱永力，男，1959年8月24日生，汉族，住长春市朝阳区。委托代理人：钱玉洁，女，1962年1月25日生，汉族，住长春市南关区。被上诉人（原审第三人）：崔征，男，1978年12月7日生，汉族，住长春市宽城区。委托代理人：康海燕，吉林金可律师事务所律师。委托代理人：张敏，吉林金可律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：腾庆，男，1978年10月10日生，汉族，现住长春市宽城区。上诉人钱永力因与被上诉人崔征、腾庆房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2014）宽民初字第1296号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。钱永力一审诉称：2013年12月17日钱永力与腾庆签订购房合同，购买腾庆名下位于长春市宽城区菜市北街英伦小镇A21栋3单元1105室的房屋，先行支付人民币11万元。腾庆收到购房款之后，竟然在网上将该房屋另做他售，为保护原告合法权益，现依法提起诉讼，请求法院判决被告履行合同内容，交付长春市宽城区菜市北街英伦小镇A21栋3单元1105室房屋。腾庆辩称，我对钱永力的诉讼请求无异议，对第三人的诉讼请求有异议。崔征说交了280000元，我没收到。我把我的老房子卖了买的这个房子，是个毛坯房。我与第三人不是买卖关系，是借贷关系。我向第三人借了57000元。我通过朋友介绍认识第三人，他的公司在普阳街名流十六楼，第一次我借了30000元，去掉利息给我24000多元，第二次我又借了20000元，他提出把我房子公证，再借我钱。我告诉他我手续不全，其实是我留个心眼把购房发票留在自己手里了。他就把我的身份证、户口簿、银行的借款合同、购房合同全都抵押了，还有当时我买房子的水电费票子和物业费的票子也都拿走了。后来因为我爸生病了，我又借了7000元，还有7200元是我还房贷没钱了，他帮我垫付的。我借完钱一个多月后，第三人让我去第三人公司找他，当时屋里有五、六个人，第三人掐着我脖子，让我打了个40000元的欠条，然后第三人让我和他的手下把房子里的东西全搬出去。一月份时，我俩通过电话，他说他算了一下我一共欠他110000元。第三人崔征诉称，第三人崔征与腾庆于2013年11月29日订立房屋转让合同，双方约定，腾庆将坐落于长春市宽城区恒利七彩阳光（也称英伦小镇）第A-21幢3单元1105号、124.22平方米房屋以首付款280000元的价格转让给第三人，该房屋尚有480000元银行按揭贷款，由第三人每月向银行还款。第三人于合同订立时向腾庆付款280000元，腾庆同时将该房屋交付第三人。现该房屋由第三人占有，由第三人装修并使用，且第三人每月按时足额向银行还款3600元，已还款11个月，合计39600元。2014年5月30日，第三人发现该房屋被宽城法院查封，经了解，宽城法院受理的钱永力诉滕庆买卖合同纠纷一案中，钱永力申请法院将第三人所购买的房屋查封。第三人认为自己与腾庆订立的房屋买卖合同有效，该房屋尚未办理产权证，因此请求法院依法判决腾庆继续履行房屋买卖合同；确认崔征与腾庆订立的房屋买卖合同有效，崔征为本案诉争房屋的唯一合法占有、使用、收益权人；诉讼费用由腾庆负担承担。一审法院经审理查明，2013年7月1日被告滕庆以683421元从案外人吉林省恒利房地产开发有限公司处购买了位于东至菜市街西至丙四路南至北三环北至丙三路的恒利七彩阳光（又名英伦小镇）小区第A-21幢3单元1105号、建筑面积124.22平方米、合同编号0000000000706750的房屋，被告付款方式为银行按揭贷款，首付230000元，银行贷款480000元，现该房屋未取得产权登记手续。2013年10月16日，腾庆向钱永力出具欠条，欠条约定：今滕庆向钱永力借人民币108000元整（拾万零捌仟园整），为期二个月归还，如到期不还用英伦小镇A21栋3单元1105室无条件归还、转让。2013年12月17日，钱永力与腾庆签订《购房合同》，双方约定将腾庆名下英伦小镇房屋以110000元转让给钱永力，合同签订后腾庆将房屋钥匙交与钱永力。房屋状态为毛坯房，钱永力未进行装修。2013年11月29日，第三人崔征与被告滕庆签订了一份《房屋转让合同》，合同约定腾庆将其名下恒利七彩阳光小区的本案争议房屋卖与第三人，第三人一次性支付现金280000元，银行贷款480000元由第三人按月足额向银行支付。当日第三人崔征从中国工商银行卡号6222084200003091781账户中提取现金280000元，同时被告为第三人出具收到首付款280000元的收条，之后将房屋钥匙交与第三人。2013年11月22日，腾庆到吉林省长春市忠诚公证处，办理经公证的委托书，委托书中载明腾庆全权委托第三人办理房屋的银行贷款余款的偿还、领取新的产权证等事项。2014年3月28日开始，第三人将房屋进行了装修，装修后并入住。庭审时，第三人提供从2013年12月至2014年9月，每月偿还诉争房屋银行贷款的存款凭证。本案在审理过程中，腾庆否认收到第三人280000元，并称收条、与第三人的《房屋转让合同》、公证书均系第三人逼迫所为，但腾庆既未报警又未提供相应的证据证明。腾庆自认购房首付款230000元。同时钱永力称2014年5月29日发现其搬进房屋的物品被扔出来并报警，但公安机关未给出处理结果。之后钱永力将腾庆诉至本院，要求腾庆继续履行合同，同时交付房屋。庭审中，本院向钱永力及腾庆释明，如若合同不能履行，是否要求在本案中解除合同并赔偿损失。原告及第三人均当庭表示如若不能履行合同，要求解除合同并且被告返还购房款并支付利息（从签订合同之日起计算至实际给付之日止）。一审法院经审理后认为，腾庆与钱永力于2013年12月17日签订的《购房合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。第三人崔征与腾庆于2013年11月29日签订的《房屋转让合同》，腾庆虽称并非其真实意思表示，但未提供相应的证据予以佐证，故其抗辩意见不予采信，因该份合同亦未违反法律强制性规定，故合同合法有效。腾庆与钱永力及崔征签订合同后，均将房屋交付，但因被告与第三人签订合同在先，同时第三人交付280000元首付款并偿还房屋贷款，且考虑第三人装修并入住的客观实际，腾庆应继续履行与第三人崔征签订的合同。钱永力给付腾庆购房款110000元，腾庆自认首付款为230000元，钱永力的购房款远低于被告的首付款，另外钱永力、腾庆之间签订的合同涉嫌借款抵押转接形成，且钱永力未对房屋进行装修，原告钱永力与被告腾庆签订的购房合同，虽然形式上符合法律要件，但原告钱永力未提供相应的证据证明其先于崔征合法占有争议房屋，现房屋已被第三人占有，腾庆已无法继续履行合同内容，双方所签合同应予解除并由腾庆承担相应的法律责任，原告钱永力当庭表示如若不能履行合同，请求解除合同，判令腾庆返还购房款及给付利息损失的主张，应予支持。利息损失按钱永力主张的中国人民银行同期存款利率计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告钱永力与被告滕庆于2013年12月17日签订的《购房合同》；二、第三人崔征与被告滕庆于2013年11月29日签订的《房屋转让合同》有效，第三人崔征为合同约定的房屋合法占有、使用、收益权人，被告滕庆应继续履行该合同；三、被告滕庆返还原告钱永力购房款110000元并支付利息（从2013年12月17日起按中国人民银行同期存款利率计算利息至实际给付之日止）。案件受理费9500元，由被告滕庆负担。宣判后，钱永力不服上诉称，一审判决腾庆与崔征之间签订的房屋买卖合同有效认定事实不清，适用法律有误，上诉人钱永力与被上诉人腾庆于2013年10月16日签订了房屋买卖合同，进而合法占有了诉争房屋。崔征与腾庆二人恶意串通，伪造了公证书、委托书和收条，崔征与腾庆签订的买卖合同应为无效合同，请求二审法院改判支持上诉人诉讼请求或发回重审。崔征二审辩称，崔征与腾庆2013年11月29日签订的房屋转让合同形式合法，内容有效。崔征与腾庆签订房屋转让合同的时间早于腾庆与钱永力签订房屋买卖合同时间，且崔征对诉争房屋已经进行了装修，自2013年12月至今，崔征一直交纳贷款，一审判决认定事实清楚，适用法律正确应予维持。腾庆二审辩称，要求崔征出庭，并进行对质，答辩意见同钱永力上诉意见。本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同。另，2015年6月1日合议庭对诉争房屋进行了现场踏查，腾庆打开诉争房屋门锁，房屋室内已进行装修，腾庆表示装修非其所为，崔征表示房屋是其2014年3月左右装修，因总有人来向腾庆要债，故自己未居住，门锁是腾庆换的。本院认为：腾庆与崔征2013年11月29日签订的《房屋转让合同》以及腾庆与钱永力2013年12月17日签订的《购房合同》均系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均系有效合同。数份买卖合同均为合法有效，且买受人均要求履行合同的，原则上应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。结合本案，腾庆将诉争房屋“一房二卖”，买受人崔征、钱永力均要求履行买卖合同，由于诉争房屋所有权尚未移转登记，钱永力也未实际占有诉争房屋，被上诉人崔征签订买卖合同时间先于上诉人钱永力，而且腾庆已将购房合同等购房手续交付崔征，崔征也已对诉争房屋进行了装修，并进行了房贷的偿还，因此一审法院基于上述事实作出崔征所签买卖合同保护顺位优先，进而解除腾庆与钱永力签订的购房合同的判决正确。关于上诉人钱永力主张二被上诉人之间恶意串通损害其利益一节，因未提供充分证据证实，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人钱永力负担。本判决为终审判决。审??判??长王晓艳代理审判员 白雪成代理审判员 李 迪二〇一五年六月三十日书 记 员 米志娜 搜索“”