（2015）张民二初字第10号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-11-15
案件名称
汪秋玲与郭如意房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
张家川回族自治县人民法院
所属地区
张家川回族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十三条，第五十一条，第五十八条，第一百三十二条第一款
全文
甘肃省张家川回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）张民二初字第10号原告汪秋玲，女，汉族，生于1967年11月28日，中专文化程度，甘肃省张家川县人，系张家川县民贸公司职工。委托代理人赵宝林，男，甘肃鑫盾律师事务所律师。被告郭如意，女，汉族，生于1950年12月20日，初中文化程度，甘肃省张家川县人，系张家川县供销社退休职工。委托代理人汪萍，女，甘肃张家川县人，系被告之女。委托代理人王丕琪，男，甘肃鑫盾律师事务所律师。原告汪秋玲诉被告郭如意房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月29日公开开庭进行了审理，原、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称：2002年12月，原、被告双方口头约定，原告将其拥有使用权的铺面一间卖给被告，被告付原告房款86800元。后被告通过银行分五次向原告卡内打入85000元。原告也将该房交于被告。2006年后半年，因传言马路拓宽，该房所在的统办楼要拆除，被告怕房、财两空，于是主动打电话给原告，要求解除双方之间的房屋买卖合同。经协商，双方同意解除该合同。对于解除后的后果，双方也同意由原告返还所收被告的房款及利息，被告将占有和使用的房屋返还原告并计算房租。房款本息与房屋租金相抵。但双方在具体计算时发生争执，故未达成一致，致纠纷一直拖延至今。2014年9月，原告曾将被告诉至法院，但考虑到双方的关系，认为还是双方商量解决为好，于是向法院提出撤诉。原告撤诉后，委托律师与被告协商，但遭被告拒绝。原告认为：原告对该房屋没有所有权，双方订立的口头房屋买卖合同是无效合同；且该合同在实际履行中，双方已同意解除，对于买卖所涉及的房屋和款项，双方应本着互谅互让的原则协商处理。现双方长期无法达成一致，原告依法诉至人民法院，请求人民法院依法判决以维护原告的合法权益。被告辩称：一、原告汪秋玲系张家川县民贸公司的职工，该公司给其原分配有一间铺面，由其租赁经营。后该公司改制时准备将原告使用的铺面出让给原告，由于当时原告资金紧张，其本人联系将该铺面转让给被告，经双方协商，以该铺面总计价款86800元成交，由被告给其支付85000元，剩余1800元作为办理房产证的费用，等其将房产证办来后再支付。双方口头协议达成后，被告先后给原告付款85000元，原告用被告给付的购房款支付了给其单位民贸公司的房款。被告给付购房款后，原告向被告交付了房屋，该房屋实际所有权同时转移至被告，被告实际取得了该一间铺面的所有权。后经被告多次催促，原告于2004年10月19日给被告出具了转让其私有门市部钱款85000元的“现金收据”。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第四十四条，双方之间是房屋买卖合同自双方口头协议达成时成立并生效，且早已履行，该合同系双方真实意思的表示，并未违反《合同法》第五十二条、第五十四条规定的情形，系有效合同。原告并非对该房屋没有所有权，根据其前次起诉时提交的其所在单位证明，其对该房屋享有所有权，目前未能办理房屋所有权证，其不影响买卖合同的效力。三、买卖合同履行完毕后，虽然原告曾提出协议解除合同，但在被告提出解除的条件后，原告再无任何答复，故双方并未达成解除合同的协议，合同一直都在履行。四、原告的起诉超过法定诉讼时效期间，丧失胜诉权。双方自2002年12月达成买卖合同，其认为合同无效，应该在法定的两年内提出其主张，但其仅在四年后的2006年提出解除合同的意向，但未达成解除协议，直至2014年9月起诉请求解除双方间所谓的“租赁合同”，早已超过诉讼时效期间，丧失胜诉权。请法院依法驳回其诉讼请求。经审理查明：原告系张家川县民贸公司职工。2002年原、被告达成口头协议：将原告使用的位于张家川县民贸公司的铺面一间（33.43平方米）以86800元卖于被告，被告后于2002年12月24日给付原告6000元，于2002年12月26日给付原告5000元，于2002年12月27日给付原告10000元，于2003年1月17日给付原告5000元，于2003年3月3日给付原告5000元，共计85000元。2004年10月19日原告给被告出具85000元的现金收据一份，其余1800元双方商定做为办理房产证的费用，待房产证办理下来后再支付，但至今未办理房产证。2006年因房产证未办理在被告名下，双方商量解除合同事宜未果，原告遂于2014年9月9日起诉法院，请求人民法院判令被告将房屋腾出，返还房屋，支付原告租赁费80000元，本案的全部费用由被告承担，后原告撤诉。2015年3月2日原告再次起诉法院，请求人民法院确认原、被告间订立的房屋买卖合同无效并解除；请求被告返还原告房屋；请求被告赔偿原告损失（房屋租赁费）8万元；本案诉讼费用由被告承担。另查明：张家川县民贸公司所有的统办楼门面，系民贸公司从原张家川县经贸局转让取得，民贸公司没有在房管局办理产权登记，故没有登记在民贸公司名下。2002年张家川县民贸公司进行企业改制，方案定为零星资产转让，将12间铺面转让给职工，其中包括汪秋玲使用的铺面1间，2002年7月27日张家川县民贸公司收取原告汪秋玲72730元，并给原告出具原告交来改制费72730元的收款收据一份。2002年12月原、被告达成口头协议，将该铺面以85000元卖于被告。后因企业改制至今停滞，职工身份至今没有置换。民贸公司至今没有将该铺面的产权过户到原告汪秋玲名下，故原、被告间至今亦没有办理产权过户手续。上述事实有原告提供的租赁合同一份、证明一份、收款收据一份、调查笔录两份。被告提供的现金收据一份、打款回单四份、证明一份、调查笔录一份在案证实，各证据能相互印证，予以采信。本院认为：2002年张家川县民贸公司进行企业改制，方案定为零星资产转让，将12间铺面转让给职工，其中包括汪秋玲使用的铺面1间，2002年7月27日张家川县民贸公司收取原告汪秋玲72730元，并给原告出具原告交来改制费72730元的收款收据一份。但张家川县民贸公司企业改制至今在停滞，故原、被告间虽有口头买卖协议，并已实际履行，但原告至今没有取得出卖铺面的所有权，故原告将该铺面卖于被告的行为属无权处分行为。《中华人民共和国合同法》第十三条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权人处分他人财产经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”根据相反解释，无权处分他人财产，如果权利人不予追认或无权处分人订立合同后未取得处分权的，那么合同就无效。原告至今未取得出卖房屋的所有权，即处分权，故原，被告间的房屋买卖合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故被告应承担返还原告房屋、原告应承担返还被告购房款的民事责任。原、被告均知道，原告出卖房屋时没有产权，还进行房屋买卖的交易行为，双方都有过错，应各自承担相应的责任。故对原告要求被告承担租赁费的诉讼请求，不予支持。理由是原告如自己租赁或经营房屋会取得收益，但被告支付原告购房款亦达十二年之久，原告应依法给付被告利息，两项相抵，故只判令原告返还购房款，被告返还原告房屋比较合理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条，第五十八条、第一百三十二条的规定，判决如下：一、原、被告间的房屋买卖合同无效；二、被告郭如意返还原告汪秋玲房屋一间；三、原告汪秋玲返还被告郭如意购房款85000元；四、驳回原告的其他诉讼请求；案件受理费1800元，由原告承担800元，被告承担1000元。上述内容限判决生效后十日内履行完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务及利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审 判 长 杨秀芳代理审判员 吴亚丽人民陪审员 李夫庵二〇一五年六月三十日书 记 员 马凤梅二、原告汪秋林返还被告郭如意购房款85000元，并支付被告购房款利息元（自2002年12月26日至2015年3月2日，分段计算）；三、原告汪秋林给付被告郭如意购房款85000元自2015年3月2日至给付之日的利息；四、驳回原告的其他诉讼请求；案件受理费1800元，由原告承担800元，被告承担1000元。上述给付内容限判决生效后十日内履行完毕。另一种意见：驳回原告的诉讼请求：理由是：双方之间的房屋买卖合同自双方2002年12月达成口头协议时既已成立，并有效。原告主张买卖合同无效，其理由是房屋不是原告的，而是民贸公司的，该买卖合同侵犯了民贸公司的权益，损害社会公共利益。这与其所举民贸公司出具的“房屋已出售给（原告）汪秋玲，所有权归汪秋玲所有”证明相矛盾，而且民贸公司不能代表社会公共利益。对合同的效力，必须严格按照法律规定来认定。《合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原，被告间的该买卖合同未违反上述规定中的任何一项而无效。故原告提出的损害社会公共利益不能成立。本案涉及的只是个体的权益，而不涉及社会公共利益。事实上也不存在民贸公司不卖铺面的事实，民贸公司始终未主张权利。原告是否已经具有产权证，不影响合同的效力。《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：…．。（六）未依法登记领取权属证书的；”该条规定系管理性规范，非效力性规范。《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立转让和消灭不动产物权的合同除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（法释（2009）5号）第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（2009年7月7日法发（2009140号：“15、正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。”最高人民法院副院长奚晓明《在全国民商事审判工作会议上的讲话一一充分发挥民商事审判职能作用为构建社会主义和谐社会提供司法保障》（2007年5月30日）明确：“关于合同无效的认定问题。鼓励交易是合同法的重要精神，要谨慎地认定合同无效，人民法院审理合同纠纷案件不应产生阻碍合法交易的后果。首先，人民法院只能依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规认定合同无效，而不能直接援引地方性法规和行政规章作为判断合同无效的依据。如果违反地方性法规或者行政规章将导致损害社会公共利益，则可以根据合同法第五十二条第（四）项的规定，以损害公共利益为由确认合同无效。其次，只有违反法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效。而强制性规定又包括管理性规范和效力性规范。管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定。或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。此类规范不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其在民商法上的效力。因此，只有违反了效力性的强制规范的，才应当认定合同无效。最后，物权法第十五条确定了原因行为和物权变动的区分原则。该原则强调合同等原因行为的效力应受合同法的调整，物权的设立、变更、转让和消灭等物权变动则受物权法的规制，原因行为的效力不受物权变动要件的影响。”参照上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》：“房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。”北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）（2010年12月21日京高法发（20101458号）第三条：《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。第四条：“对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。”最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过）第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故原告关于原告不具有所有权，买卖合同无效的主张违反上述指导意见和司法解释的明确规定，其主张不能成立，依法不予支持。综上，原告主张买卖合同无效，没有事实依据，也没有法律依据，其诉请不能成立，不予支持，应依法驳回原告的诉讼请求。以上代理意见请合议庭采纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。一、原被告之间不存在租赁房屋的法律关系，其双方之间是买卖合同关系。首先，原告未举出任何证据能够证明她们之间对房屋进行租赁。相反，被告所举原告出具的现金收4据明确载明其“收到转让其名下私人门市部款85000元”，至于原告称其收据中的“转让”二字应为“转汇”，只是个人的一种抵赖和狡辩，根据上下文的意思不难看出是“转让”。况且，原告当庭陈述双方当初商量时是买卖，原告交付的85000元是“预付款”，至于是预付款还是全部转让款，根据被告的陈述、原告给民贸公司交付的房款为72500元以及其此后再未索要房款的事实不难看出是全部转让款。其次，在2002-2003年张川当地商铺市场价85000元可以买一间同样面积的铺面房的情况下，被告没有任何理由东凑西借凑够85000元去“租”一间连期限都不明确的房屋，花同样的代价可以买到一间铺面所有权，怎么可能去租一间只有几年使用权的房屋呢？这个帐恐怕人人都会算。另外，根据房屋租赁的交易习惯，租赁房屋大多都是租金一年一付的，没有人一次性交付多年的租金，毕竟租房从事经营活动是有风险的二、双方之间的房屋买卖合同自双方2002年12月达成口头协议时既已成立，并有效。被告代理人在刚才法庭辩论中提出买卖合同无效，其理由是房屋不是原告的，而是民贸公司的，该买卖合同侵犯了民贸公司的权益，损害社会公共利益。这不但与其所举民贸公司出具的“房屋已出售给（原告）汪秋玲，所有权归汪秋玲所有”证明相矛盾，而且乱用“社会公共利益”。一个民贸公司能代表社会公共利益吗？原告代理人将明显属于原告所有的房屋非要说成不是原告的，而是民贸公司的，不知该代理人代表谁的利益？连其委托人的权益都给剥夺了，其作为代理人，明显存在立场问题。对合同的效力，必须严格按照法律规定来认定。《合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告方未明确该买卖合同违反了该条哪一项规定而无效。其提出的损害社会公共利益很显然是不能成立的。本案涉及的只是个体的权益，而不涉及社会公共利益。至于其所称原告不具有所有权，民贸公司不卖该房屋了的理由同样不能成立。民贸公司也要在法律的范围内活动，其不能说想卖就卖，不卖就不卖。而且事实上也不存在民贸公司不卖铺面的事实，民贸公司始终未主张权利。这只是原告为了达到收回房屋目的的单方幻想。原告是否已经具有产权证，不影响合同的效力。虽然《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：…．。（六）未依法登记领取权属证书的；”但该条规定系管理性规范，非效力性规范。《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动房物权的合同或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（法释（2009）5号）第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（2009年7月7日法发（2009140号：”15、正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。”最高人民法院副院长奚晓明《在全国民商事审判工作会议上的讲话一一充分发挥民商事审判职能作用为构建社会主义和谐社会提供司法保障》（2007年5月30日）明确：“关于合同无效的认定问题。鼓励交易是合同法的重要精神，要谨慎地认定合同无效，人民法院审理合同纠纷案件不应产生阻碍合法交易的后果。首先，人民法院只能依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规认定合同无效，而不能直接援引地方性法规和行政规章作为判断合同无效的依据。如果违反地方性法规或者行政规章将导致损害社会公共利益，则可以根据合同法第五十二条第（四）项的规定，以损害公共利益为由确认合同无效。其次，只有违反法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效。而强制性规定又包括管理性规范和效力性规范。管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。此类规范不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其在民商法上的效力。因此，只有违反了效力性的强制规范的，才应当认定合同无效。最后，物权法第十五条确定了原因行为和物权变动的区分原则。该原则强调合同等原因行为的效力应受合同法的调整，物权的设立、变更、转让和消灭等物权变动则受物权法的规制，原因行为的效力不受物权变动要件的影响。”另外，北京、上海、山东、江苏等房地产纠纷案件较多的省份，当地高级人民法院针对此类情况都出台了相关指导意见，虽然不是我省高院的指导意见，但对我们审理此类案件具有借鉴意义。如上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》：“房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。”北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）（2010年12月21日京高法发（20101458号）第三条：《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。第四条：“对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。”山东省高级人民法院2008民事审判工作会议纪要（鲁高法（20081243号）关于房地产合同效力的认定问题的指导意见完全引用了前述奚晓明副院长的讲话内容。上述精神在最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过）中得到体现。该《解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，原告方关于原告不具有所有权，买卖合同无效的意见违反上述指导意见和司法解释的明确规定，其意见不能成立，依法不予支持。综上，原告诉讼请求没有事实根据，双方间不存在房屋租赁的事实，其主张买卖合同无效的意见，也没有法律依据，依法不应支持，其诉请不能成立，请法院依法驳回原告的诉讼请求。以上代理意见请合议庭采纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审判长杨秀芳代理审判员吴亚丽人民陪审员李夫庵二0一四年九月二十六日书记员马玉梅 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