（2015）鄂武东开风民初字第00103号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-08-14
案件名称
柯展鹏与武汉中南伟业房地产代理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉东湖新技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
柯展鹏,武汉中南伟业房地产代理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《商品房屋租赁管理办法》：第八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武东开风民初字第00103号原告：柯展鹏。被告：武汉中南伟业房地产代理有限公司。法定代表人：魏锋，该公司总经理。委托代理人：左欣，该公司业务员。原告柯展鹏诉被告武汉中南伟业房地产代理有限公司（以下简称：中南公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月15日立案后，依法由代理审判员许加强适用小额诉讼程序于2015年6月19日公开开庭进行了审理。原告柯展鹏，被告中南公司的委托代理人左欣，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柯展鹏诉称：原告柯展鹏与被告中南公司于2014年12月20日签订合同，承租位于武汉市洪山区东湖庭院＊＊室c2间房屋。该房屋为胶囊房，有重大安全隐患，为无效合同，且被告中南公司未按约提供衣柜及其他服务。原告柯展鹏于2015年2月10日要求终止合同，被告中南公司拒绝，在沟通中多次对原告柯展鹏威胁和辱骂。因胶囊房出租问题，已由武汉市武昌区房管局下达行政处罚，但被告中南公司没有停止侵害客户权利。原告柯展鹏春节后回武汉（2015年2月28日），发现被告中南公司破坏房门，将原告柯展鹏的重要物品丢弃在公共空间，造成物品损坏。诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的租赁合同；2、被告中南公司退还三个月房款1200元；3、被告中南公司退还一年物业费480元；4、被告中南公司退还押金400元；5、被告中南公司赔偿私人物品损坏1000元（棉被被丢弃在公共区域，未损坏；电脑在床上，未损坏；四箱24瓶白酒被搬动并倒置在公共区域，导致其中有十几瓶白酒溢出瓶口受损）；6、被告中南公司承担本案诉讼费用。被告中南公司辩称：一、原告柯展鹏诉称的双方签约情况属实，因原告柯展鹏未依约交纳租金，经催要后，被告中南公司于2015年2月28日收回房屋，双方合同事实上已经解除，同意原告柯展鹏要求解除合同的诉讼请求。二、原告柯展鹏在房屋内居住近三个月，不同意退还房款；物业费可以退还扣除已经使用部分后的余额；押金400元应冲抵原告柯展鹏逾期交付租金的违约金，不予退还。三、2015年2月28日收房时，发现其屋内只有一床被子，没有看到原告柯展鹏诉称的其他个人物品。四、不同意承担诉讼费用。经审理查明：原告柯展鹏（乙方）与被告中南公司（甲方）于2014年12月20日签订《武汉市房屋租赁合同》，约定甲方将位于其代理出租的位于武汉市洪山区（应为武汉市东湖生态旅游风景区）东湖庭院＊＊室c2间房屋出租给乙方用作居住用途，并约定以下等内容：“第二条，租金期限。自2014年12月20日起至2015年11月30日止……第三条，租金及交付方式。1、房屋租赁每月400元，2、房屋租金交付方式为押一付三，须提前三十日交纳，具体付款日期：第一次2014年12月20日（1200元），第二次2015年2月20日（1200元）……4、本合同签订之日起，乙方应向甲方交付一个月房屋租金作为保证金，共计400元。全年物业费40元／月，480元……，保证金不得冲抵房租……合同期满，双方办理移交手续结清全部费用后，甲方应在15日内将所收保证金全部返还给乙方。第四条，甲方义务。1、甲方负责审验出租房产权人的房屋所有权证及其他权属证明、户口本、身份证件，保证出租及产权人真实，代为行使出租人的权利和义务……第五条，乙方义务。1、乙方租住该房屋期间使用的水、电、煤气、电话、有线电视、宽带上网费等费用，由乙方按时向相关部门交纳……第七条，违约责任。租赁期内单方解除合同视为违约，如有特殊情况，乙方应提前三十天书面通知甲方，并支付两个月的租赁补偿给甲方。逾期交付房租的，每日加收月租金20%的滞纳金，如二日内仍不交纳，甲方视为合同终止和乙方违约，并视为乙方放弃房屋内物品所有权，甲方有权开启房门接纳新住户入住，所造成的后果由乙方自负……第十条，补充协议，如乙方中途不住，甲方允许转租，双方共同寻找下家租户，租金以实际天数计算（含物业费）。签约当天，原告柯展鹏交纳租金1200元（2014年12月20日至2015年3月19日）、一年物业费480元、押金400元。2015年2月10日前，被告中南公司通知原告柯展鹏续交房租，原告柯展鹏表示因服务不符合约定，将当面商谈解约事项。2015年2月10日，原告柯展鹏到被告中南公司处要求解除合同，被告中南公司表示，如单方解除合同要承担违约责任，如原告柯展鹏不再继续居住，可找到转租人后，退还剩余租金和房屋押金，否则不予退还相应款项，双方未能协商一致，原告柯展鹏未退房。其后，原告柯展鹏向房管部门举报案涉房屋为“胶囊房”（即超出房屋原建筑设计分割成多个房屋用于居住），2015年春节后，房管部门针对“胶囊房”一事，对被告中南公司进行了处罚。在诉讼中，双方对案涉房屋属于“胶囊房”一事没有异议。被告中南公司提出，案涉房屋在原告柯展鹏退场时拖欠电费423元，原告柯展鹏认为，电费由全体合租人自行缴纳，与被告中南公司无关，对此，被告中南公司认可租户自行缴纳电费，但认为拖欠款中有原告柯展鹏应负担的部分（不清楚具体金额）。2015年2月28日，被告中南公司以原告柯展鹏未按期交纳房租构成违约为由，将上述c2间房屋破门后收回房屋，将原告柯展鹏所有的棉被放置在房屋的公共区域内。原告柯展鹏春节后（2015年2月28日以后）回武汉，发现房屋被破开，提出个人物品（棉被、电脑、白酒）遭受损坏，后诉至本院，形成本案诉讼。原告柯展鹏提交白酒照片一组，其瓶口有液体溢出的痕迹，认为是被告中南公司搬动后倒置引起，对此被告中南公司不予认可。以上事实，有当事人陈述、《武汉市房屋租赁合同》、收据等证据材料在卷佐证。本院认为：原告柯展鹏与被告中南公司签订《武汉市房屋租赁合同》，承租其代理出租的案涉房屋，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《商品房屋租赁管理办法》第八条规定：“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住”。《武汉市房屋租赁管理办法》第十条规定：“出租住宅房屋的，应当以原设计的房间为最小出租单位。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人使用”。《武汉市房屋安全管理条例》第十五条第（八）款规定：“禁止实施下列危害房屋安全的行为：（八）擅自改变房屋使用性质，或者将住房原设计的房间分割后出租，危害房屋安全”。案涉房屋为住宅，被告中南公司违背原有房屋设计将其分割成多个房屋，形成“胶囊房”用于出租获利，违反上述部门规章及地方性法规，因此双方《武汉市房屋租赁合同》虽为有效合同，但事实上不能履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条第（五）项规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。”第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”据此，原告柯展鹏于2015年2月10日以服务不符合约定提出解除合同后，双方未能协商一致，原告柯展鹏也未退房，双方合同尚未解除。被告中南公司经催要后，于2015年2月28日以原告柯展鹏未按约交纳租金为由收回房屋，以实际行动解除合同，并在诉讼中对原告柯展鹏要求解除合同的诉讼请求没有异议，则双方《武汉市房屋租赁合同》于2015年2月28日已经解除。关于合同解除后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。1、关于房屋租金及物业费问题。合同解除前的房屋租金及物业费，应从起租日（2014年12月20日）计算至合同解除之日（2015年2月28日），共2月零9天。应计算租金为920元（400元／月×2月＋400元／月÷30天×9天），物业费为92元（40元／月×2月＋40元／月÷30天×9天），应退还租金280元（1200元-920元），物业费388元（480元-92元）。2、关于押金。因双方租赁合同因违反法律法规事实上不能履行，也不应得到履行，故被告中南公司以原告柯展鹏欠交租金违约为由主张押金冲抵违约金，无法律依据，不予支持，被告中南公司应退还押金400元。3、关于室内物品损坏赔偿问题。原告柯展鹏自述棉被、电脑并未被损坏，无需赔偿，其陈述白酒由被告中南公司倒置导致渗漏有损坏，但其证据不足证实酒水渗漏确由被告中南公司行为所致，以及损失大小，因此对其该项诉讼请求不予支持。另外，被告中南公司提出原告柯展鹏拖欠电费问题，因无相应证据证实具体金额，对该意见不予采纳，可另行处理。综上，本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉中南伟业房地产代理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告柯展鹏退还租金280元；二、被告武汉中南伟业房地产代理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告柯展鹏退还物业费388元；三、被告武汉中南伟业房地产代理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告柯展鹏退还押金400元；四、驳回原告柯展鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告武汉中南伟业房地产代理有限公司负担（此款原告柯展鹏已预交，被告武汉中南伟业房地产代理有限公司于本判决生效之日起七日内支付给原告柯展鹏）。本判决为终审判决。代理审判员 许加强二〇一五年六月三十日书 记 员 李姿树 关注微信公众号“”