（2014）宝民初字第2313号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-11-10
案件名称
尹立平与孙志新房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市宝坻区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
尹立平,孙志新,中国工商银行股份有限公司天津宝坻支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百九十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民初字第2313号原告尹立平。委托代理人白义忠，天津市宝坻区城区法律服务所法律服务工作者。被告孙志新，居民。第三人中国工商银行股份有限公司天津宝坻支行，住所地：天津市宝坻区南关大街2号。负责人李强，该支行行长。委托代理人王景印，该支行职员。委托代理人韩友顺，该支行职员。原告尹立平与被告孙志新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月3日立案受理后，依法由审判员杨旭东独任审判，于2014年5月9日第一次公开开庭进行了审理。原告尹立平的委托代理人白义忠到庭参加诉讼，被告孙志新经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因案件审理涉及是房屋买卖合同还是抵押借款合同以及合同效力问题，不宜继续适用简易程序审理，故于2014年6月18日裁定将本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭。因涉诉房屋负载有中国工商银行股份有限公司天津宝坻支行（以下简称宝坻工商银行）抵押权，案件的处理结果与宝坻工商银行有法律上的利害关系，本院依法追加宝坻工商银行为本案第三人参加诉讼。因被告必须到庭才能查清事实，而被告从第一次庭审后一直下落不明，需公告送达开庭传票而中止诉讼。中止原因消除后，恢复案件审理，并第二次公开开庭进行了审理。原告尹立平及委托代理人白义忠，被告孙志新，第三人宝坻工商银行负责人的委托代理人王景印、韩友顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹立平诉称，2013年1月14日，原、被告签订《个人房屋买卖协议》，约定原告购买被告所有的天津市宝坻区春天花园10-3-301号房屋及储藏室，价款500000元。同时约定于2014年3月26日前满5年后办理房屋交付和产权变更手续。因涉案房产存在银行抵押贷款，双方协商在产权过户前由被告负责按月偿还，产权过户后的贷款由原告代为偿还。现被告拒绝办理过户手续，故起诉要求被告协助原告将天津市宝坻区春天花园10-3-301号房屋及储藏室产权人变更为原告。被告孙志新辩称，原告所述买卖房屋不属实，因房屋已经在银行抵押，是其做生意资金紧张用房屋二次抵押向原告借款500000元，借款协议已经标明利息。现同意偿还原告借款，因没有固定收入，暂时没有偿还能力。第三人宝坻工商银行述称，对原、被告之间的房屋买卖协议不清楚，双方均没有向第三人说过此事。如果原、被告要求继续履行房屋买卖协议，需在清偿房屋贷款本息及相关费用情况下，第三人同意撤销抵押权。经审理查明，2009年5月6日，被告孙志新与第三人宝坻工商银行签订编号A［津房贷］字［2］行［宝坻］支行（2009）年［112］号的《个人购房借款／担保合同》，用涉诉房屋进行抵押，从第三人处贷款420000元，期限2009年5月6日至2029年5月6日；并在宝坻区房地产管理局办理了抵押登记手续，抵押权利价值420000元。2013年1月14日，被告孙志新为甲方，原告尹立平为乙方，签订《个人房屋买卖协议》（注：协议未署时间，原告自述为上列时间，被告称春节前），内容：甲方同意将坐落于宝坻区（宝平街道）春天花园10-3-301房屋及地下室转让给乙方，转让价格伍拾万元整；于2014年3月26日将上述房地产交付乙方。被告在该买卖协议尾部书写“已收到房款现金人民币50万元整（￥伍拾万元整）”，未注明时间。同日，被告孙志新为甲方，原告尹立平为乙方，双方签订《抵押借款协议》，内容：一、乙方将人民币伍拾万元（￥500000）借给甲方作为流动资金，利息不超过银行同期贷款利息的4倍。二、借款期限（即抵押期限）为2013年1月14日至2014年1月13日。三、甲方以自有财产作为抵押物，抵押物坐落于宝坻区春天花园10-3-301，建筑面积131.33平方米，房地证津字第124020904300号。四、甲方保证在本合同规定的期限内按期还本付息，否则乙方有权处置甲方抵押物。当日，原告通过银行转账方式转入被告妻子账户204000元，以银行转账方式代被告偿还该房屋抵押权人王文婷抵押借款280000元。原告称另付给被告现金16000元。被告对前两笔转账付款均认可，称给付16000元现金不属实，双方约定月息3.2，差额16000元是扣除的利息。双方在签署上述协议后，在宝坻区房地产管理局办理了抵押登记手续，抵押权利价值500000元。期满，被告未能偿还借款，原告为甲方，被告为乙方，于2014年1月29日再次签订《抵押借款协议》，内容：一、甲方将￥700000元人民币（大写柒拾万元整）借给乙方使用，并作为该房产的抵押价值。二、抵押借款期限自2014年1月29日至2015年1月28日。三、乙方以自有财产作为抵押物，抵押物坐落于宝坻区春天花园10-3-301，建筑面积131.33平方米，房地证津字第124020904300号。四、借款利率：按银行基准利率的4倍执行。同日，双方在宝坻区房地产管理局办理了抵押登记手续，抵押权利价值700000元；并于2014年2月7日取得了他项权证。双方之间没有增加借款200000元的转账或给付凭证。原告对重新签订抵押借款协议，借款额缘何为700000元没有作出合理解释，仅称在房管局没有其他形式的抵押，只能以借款方式办理，设定抵押是担心被告“一房二卖”。被告仅认可借款500000元的事实。另查，原、被告签订上述《个人房屋买卖协议》及《抵押借款协议》时，均未告知第三人或取得第三人的同意。原告在庭审中表示同意偿还银行贷款，但被告称房屋价值在1050000元左右，与原告所述的差价太大，如果原告同意将房屋以合理价款计算，同意其过户请求，不同意按500000元直接过户。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告以房屋买卖合同提起诉讼，要求被告协助办理涉诉房屋的所有权变更手续，虽然双方对签署个人房屋买卖协议的事实没有争议，但对签署协议的背景、过程及目的陈述不一致。被告坚持是用房屋抵押向原告借款，原告坚持是房屋买卖关系。首先，从双方同一日签订的两个协议看，个人房屋买卖协议缺乏必要的条款，未对房屋已负载的抵押贷款如何处理及过户费用等负担问题进行约定；抵押借款协议不仅详细约定了借款金额、期限、利率、抵押物等，而且进行了抵押登记。在约定的期限届满后，双方重新签订抵押借款协议，借款数额远远高于前述两个协议约定的数额，显然与前述的房屋买卖协议出现矛盾。其次，《物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”原告虽同意偿还银行贷款，但被告仍认可借款的事实，原告提交的个人房屋买卖协议的效力，远远低于双方在房地产管理部门签订的抵押借款协议的效力，原告没有其他证据佐证。而且双方在房产部门办理的他项权证，恰恰能够证明双方之间民间借贷关系的成立。双方之间并不存在房屋买卖的法律关系。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告尹立平的诉讼请求。案件受理费80元，保全费3020元，由原告尹立平负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）审 判 长 杨旭东人民陪审员 刘秀英人民陪审员 丁建华二〇一五年六月三十日书 记 员 李泽阳附：本裁判文书所依据的相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 关注公众号“”