（2015）穗中法民五终字第1707号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-07-08
案件名称
林凯旋与黄健威房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林ｘ旋,黄ｘ威
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1707号上诉人（原审原告）：林x旋，住广东省广州市。委托代理人：李钦，广东国鼎律师事务所律师。委托代理人：陈育然，广东国鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄x威，住广东省深圳市龙岗区。委托代理人：吕德芹，广东纬韬律师事务所律师。上诉人林x旋因与被上诉人黄x威房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1926号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，座落于广州市越秀区农林上路14号的房屋，建筑面积为241.2932平方米，产权人为黄x威。2009年5月8日，黄x威以该房屋向招商银行股份有限公司广州龙口支行（以下简称招行龙口支行）申请抵押贷款。2009年5月31日，黄x威（卖方）与林某（买方）签订《房屋买卖合同》，约定：买卖之房屋地址为广州市越秀区农林上路14号（建筑面积约241.29平方米，以房产证面积为准）；该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为9500000元；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用等。该合同附件上，买卖双方一致同意由买方按转按付款方式支付楼款并办理交易手续；其中签订本合同时支付950000元作为定金，卖方须在收至此款项10天内向抵押银行申请转按手续，买卖双方应协同办理转按申请手续，包括提供资料、签署有关文件／合同；首期楼款4750000元应在买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付；4750000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由按揭银行扣除卖方所欠款后将余款直接划入卖方银行帐号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时以现金支付；交易过户手续需在2009年10月30日前完成；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金等。同日，林x旋通过广东发展银行汇款95万元某黄x威。黄x威开具《收款收据》，写明：本人黄x威是广州市越秀区农林上路14号之业主，现收到买家林某交来承购上述单位之定金95万元。同日，林x旋出具《委托书》，写明：委托人为林x旋，受委托人为林某；委托人是坐落于广州市越秀区农林上路14号的购房人，现委托受托人为我合法代理人向广州市房地产管理局及银行等有关部门申请办理以下手续：一、办理购买该房屋的有关手续，和支付房管局交易所收取的有关费用……。在实际履行上述《房屋买卖合同》过程中，由于涉案房屋的买卖未能按合同约定正常履行，双方分别多次致函对方，催促对方尽快按合同之约定履行。此外，林x旋、黄x威的委托代理人唐某以及广东中原地产代理有限公司的工作人员梁某、郑某乙就涉案房屋的买卖也曾多次以短信形式进行联系。另查明，林x旋于2009年8月4日就上述买卖合同纠纷向原审法院提起诉讼，提出要求黄x威、周某继续履行房屋买卖合同，在判决生效后十天内到房管部门办理买卖之房的产权过户手续、双倍返还定金1900000元及支付自2009年6月10日起至7月30日止的利息等的诉讼请求。黄x威于2010年6月25日向林某邮寄发出《解除合同通知》。原审法院于2011年10月14日作出（2009）越某三初字第2481号民事判决，判决如下：一、林x旋应自本判决书发生法律效力之日起十日内代黄x威清偿黄x威在招行龙口支行的贷款本息（截至2011年8月19日尚欠的贷款本金为3099235.83元，实际还款金额以清偿日所欠本息为准）。二、林x旋应自本判决书发生法律效力之日起十日内向黄x威支付购房款余额（8550000元减去已偿还给招行龙口支行的贷款本息）。三、招行龙口支行在收到上述贷款本息之日起三日内办理广州市越秀区农林上路14号房屋涂销抵押登记。四、黄x威应在招行龙口支行涂销抵押登记之日起三日内协助林x旋办理广州市越秀区农林上路14号房屋的产权过户登记手续。办理过户登记手续所发生的税、费由林x旋负担。三、驳回林x旋的其他诉讼请求。黄x威、周某不服该判决，提起上诉。广州市中级人民法院经审理后作出（2012）穗中法民五终字第1812号民事判决，判决：一、撤销广州市越秀区人民法院（2009）越法民三初字第2481号民事判决；二、驳回林x旋的全部诉讼请求。2010年8月24日，黄x威、周某也就上述买卖合同纠纷向原审法院起诉林x旋，诉请法院判令：解除双方于2009年5月31日签订的《房屋买卖合同》；林x旋向其支付的定金950000元归其所有等。原审法院于2011年10月25日作出（2010）越某三初字第2406号民事判决，判决：驳回黄x威、周某的诉讼请求。黄x威、周某不服该判决，提起上诉。广州市中级人民法院经审理后作出（2012）穗中法民五终字第1775号民事判决，认为“根据招行龙口支行在诉讼期间的陈述，黄x威所办理手续符合该行转按手续办理程序。而林x旋向兴业银行广州分行北京路支行申请抵押贷款与双方所约定的‘转按付款’方式不符，该按揭方式实际应属合同附件第5项‘涂销抵押按揭付款’。且林x旋向兴业银行广州分行北京路支行申请按揭后，要求由黄x威自行出资还贷的意见与双方约定的具体交易方式也不符。双方因对原房屋贷款的出资还贷及涂销抵押登记手续问题未能继续协商达成一致，由此造成在该行的按揭手续无法完成，进而导致涉案交易未能顺利继续进行。鉴于合同已明确约定交易过户手续需在2009年10月30日前完成，黄x威经多次催告无果后，于2010年6月25日发函通知林某依合同法的规定解除涉案《房屋买卖合同》，符合合同法规定的合同可解除情形”，遂判决：一、撤销广州市越秀区人民法院（2010）越法民三初字第2406号民事判决；二、黄x威与林x旋在2009年5月31日《房屋买卖合同》中成立的广州市越秀区农林上路14号房屋买卖合同关系于2010年6月29日解除；三、自本判决送达之日起5日内，黄x威向林x旋返还定金950000元；四、驳回黄x威、周某的其他诉讼请求。上述判决生效后，林x旋已向原审法院申请执行。2013年6月18日，林x旋向原审法院提起诉讼，诉请：黄x威支付违约金950000元。原审法院于2013年9月12日作出（2013）穗越某三初字第1714号驳回林x旋的诉讼请求的判决。判后林x旋提出上诉，广州市中级人民法院于2014年1月14日作出（2013）穗中法民五终字第3517号终审判决，认为“根据生效判决的认定，黄x威是在林x旋迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情况下，发出解除合同通知的，黄x威于2010年6月25日发函通知林某解除涉案《房屋买卖合同》符合双方约定以及合同法的规定，故黄x威对涉案《房屋买卖合同》的解除并不存在违约行为，林x旋认为黄x威单方解除涉案《房屋买卖合同》的行为构成违约的上诉理由不能成立”，遂判决：驳回上诉，维持原判。2013年12月9日，林x旋再次向原审法院提起诉讼，诉请：黄x威支付从2009年8月4日至本判决生效之日止的租金收益损失及上述租金收益的利息。原审法院于2014年3月19日作出（2013）穗越某三初字第3112号民事判决，判决：驳回林x旋诉讼请求。判后林x旋提起上诉，广州市中级人民法院于2014年7月29日作出（2014）穗中法民五终字第2325号民事判决，认为“……现涉案房屋未能办理交易递件手续的责任不能归咎于黄x威，由此造成首期款支付条件以及房屋交付条件相应未能成就亦不能归咎于黄x威，林x旋认为黄x威违约解除涉案《房屋买卖合同》导致林x旋无法及时接收房屋，应当赔偿林x旋租金收益的上诉理由不能成立”，遂判决：驳回上诉，维持原判。原审另查明，广东省高级人民法院于2013年10月9日作出（2013）粤高法民一申字第899号、（2013）粤高法民一申字第900号民事裁定，裁定对（2012）穗中法民五终字第1812号、（2012）穗中法民五终字第1775号案进行提审。广东省高级人民法院于2013年11月27日作出（2013）粤高法民一提字第47号、（2013）粤高法民一提字第48号民事判决，判决：维持（2012）穗中法民五终字第1812号、（2012）穗中法民五终字第1775号民事判决。林x旋于2014年8月4日又向原审法院提起本案诉讼，诉请法院判令：黄x威向林x旋支付因未按时履行合同约定义务（未在双方约定的时间前前往房产交易中心办理过户手续）的违约金294500元（每日按成交总价9500000元的1‰计自2012年8月1日至2012年8月31日）。黄x威原审辩称：不同意林x旋的诉讼请求。本案涉讼房屋买卖合同纠纷一案已经广州市中级人民法院于2013年6月6日作出的（2012）穗中法民五终字第1775、1812号民事判决确认林x旋没有按照合同约定的交易方式履行合同导致交易无法履行，判决双方的买卖合同已于2010年6月29日解除，黄x威返还林x旋定金950000元。判决生效后，林x旋已向法院申请强制执行完毕。现房屋已出售他人，由于林x旋的恶意诉讼和查封导致房屋无法办理交易过户，黄x威要赔偿巨额的违约损失，应由林x旋承担。黄x威答辩要求法院驳回林x旋的起诉。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的情况下才承担相应的违约责任。而林x旋诉请依据合同中“卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方能够支付违约金”的约定是针对因卖方即黄x威违约所致合同不能履行的情况下，作为卖方的黄x威应承担的违约责任。现经生效的判决作出认定，黄x威对涉案《房屋买卖合同》的解除并不存在违约行为，涉案房屋未能办理交易递件手续的责任不能归咎于黄x威。故林x旋要求黄x威支付因未按时履行合同约定办理涉讼房屋过户手续义务的违约金294500元（每日按成交总价9500000元的1‰计自2012年8月1日至2012年8月31日）的诉讼请求没有依据，原审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，原审法院于2014年12月4日作出如下判决：驳回林x旋的诉讼请求。一审案件受理费5718元、财产保全费1992.5元，合计共7710.5元，由林x旋负担。判后，上诉人林x旋不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋买卖合同履行过程中，黄x威作为卖方具有协助买方办理房地产交易过户的约定和法定义务，事实上黄x威也通知林x旋代理人需要在2009年8月8日之前前往办理过户手续，林x旋对此予以明确具体办理过户手续的时间无可厚非，且林x旋在约定的时间也前往广州市房地产交易中心办理过户手续，只是因为黄x威没有到场，也没有提供任何材料故无法办理过户手续，且黄x威之后还通过书面的形式发函解除合同，也说明黄x威不想履行双方之间的买卖合同，且法院也确认了该合同已于2010年6月29日解除，但合同解除，并不影响合同中有关违约条款的约定，林x旋认为黄x威的行为已经构成违约，该违约行为所应承担的责任不因合同是否被解除而受影响，故黄x威理应按照房屋买卖合同中第11条第3款的约定承担逾期办理过户手续的违约金，故一审判决对该部份的认定出现错误，应当予以纠正，并进行改判。二、原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，作出一审判决，适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”；第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。依据上述规定，黄x威通过书面形式要求解除合同，应当按照合同中有关违约条款的约定，承担逾期办理过户手续的违约金。综上所述，林x旋上诉请求撤销原审判决，支持其原审全部诉请。被上诉人黄x威二审答辩称：一、涉案房屋买卖合同纠纷一案已经广州市中级人民法院于2013年6月6日作出的（2012）穗中法民五终孚第1775号、1812号终审民事判决确认林x旋没有按照合同约定的交易方式履行合同导致交易无法履行，判决双方买卖合同已经于2010年6月29日解除，黄x威返还林x旋定金95万元。判决生效后，林x旋已向原审法院申请强制执行，执行案号（2013）穗越法执字第6103号，黄x威于第一时间将95万元执行款划入原审法院账户。广东省高级人民法院亦于2013年11月27日作出（2013）粤高法民一提字第47号、48号再审判决维持了上述生效判决。二、林x旋在案件已经生效判决认定处理后，为达到恶意查封涉案房屋的目的，多次恶意重复诉讼并恶意查封涉案房屋。2014年8月12日，林x旋无视广州市中级人民法院及广东省高级人民法院作出的生效判决的法律后果，再次提起本案诉讼，并再次恶意查封涉案房屋。林x旋多次恶意诉讼扰乱司法秩序，浪费司法资源，加重当事人的诉累，严重侵犯了黄x威的合法权利。综上，黄x威答辩请求二审法院驳回林x旋的上诉。本院二审经庭询调查确认原审查明事实。二审期间，双方当事人均无新的证据提交。广东省高级人民法院于2013年11月27日作出（2013）粤高法民一提字第48号民事判决，其中“本院认为”内容如下“……在双方未解决按揭付款争议的情况下，是无法按原约定正常履行的，由此必然导致双方交易未能在合同约定的期限内完成，责任应由林x旋承担。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项的规定，林x旋迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，黄x威有权解除涉案《房屋买卖合同》……”。本院认为：林x旋、黄x威之间的涉案房屋买卖合同关系已经（2012）穗中法民五终字第1775号生效判决确认于2010年6月29日解除，由黄x威返还定金给林x旋。而（2013）粤高法民一提字第48号民事判决亦判决维持了上述（2012）穗中法民五终字第1775号民事判决，并明确认定涉案房屋买卖合同的解除责任应由林x旋承担。另外，《中华人民共和国合同法》第九十一条规定“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除……”；第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。如前文所述，双方房屋买卖合同已经生效判决判令确认解除，并认定应由林x旋承担相应责任，双方就两者之间的合同权利义务也已经清结。林x旋仍提起本案诉讼，主张黄x威理应承担逾期办理过户手续的违约金，缺乏事实和法律基础，应予驳回。另外，黄x威抗辩林x旋多次恶意诉讼、多次查封涉案房屋严重损害其合法权益的问题，可另循途径解决，本案不作调处。综上所述，审查原审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥，本院予以维持；林x旋的上诉请求及事实理由均属无理，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5718元，由上诉人林x旋负担。本判决为终审判决。审 判 长 岳为群审 判 员 郑怀勇代理审判员 柳玮玮二〇一五年六月三十日书 记 员 璩方慧 搜索“”