（2015）金婺北民初字第157号

裁判日期: 2015-06-30

公开日期: 2015-08-31

案件名称

中共金华市委党校与张俊、王文栋等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

金华市婺城区人民法院

所属地区

金华市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中共金华市委党校,张俊,王文栋,柴俊翔,吴潮宏

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第五十三条；《中华人民共和国合同法》：第一百零八条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百一十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

金华市婺城区人民法院民事判决书（2015）金婺北民初字第157号原告：中共金华市委党校。法定代表人：潘云秋职务：委托代理人：刘迎建。委托代理人：柳遵励。被告：张俊，男，汉族，1985年7月10日出生，住金华市婺城区江南街道宾虹路**号*幢*单元***室。被告：王文栋。被告：柴俊翔。被告：吴潮宏。原告中共金华市委党校（以下简称金华市委党校）诉被告张俊、王文栋、柴俊翔、吴潮宏房屋租赁合同纠纷一案。原告于2015年3月31日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员刘爱军独任审判，于2015年5月25日公开开庭进行了审理。原告金华市委党校的委托代理人刘迎建、柳遵励，被告张俊、王文栋、柴俊翔、吴潮宏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告金华市委党校诉称：2010年6月8日，原、被告签订了一份《房屋出租协议》，协议约定：原告同意将坐落在明月街505号5间店面房及二楼两个教室出租给被告经营，租期六年，即2010年6月8日至2016年9月7日止，其中3个月为装修期，不计租金；乙方不得擅自转租；房屋租金为第一年玖万元，以后逐年递增5%（即第二年的租金在第一年的基础上增加5%，第三年的租金在第二年的基础上再增加5%，以此类推）。另原告原有的5台美的立式空调租给被告使用，每年租用费1000元，期满后归还；若有损坏照价赔偿。协议还对租金的交纳方式、交纳时间、逾期交纳租金的处理及原告方有权单方解除本合同的条件等事项作了约定。合同签订后，原告依约履行了自己的合同义务。被告在第一年也还能依约缴纳租金。但从第二年起，被告就开始拖欠每年依约应递增的租金，原告多次催交，但被告仍拖欠不交。到2014年9月1日，本来是合同约定的有被告交纳下一年度租金的时间了，但在原告多次催促下，被告至今分文未交2014年9月1日以后的租金。截至2015年3月31日，被告逾期不交纳租金的时间已超过六个月，原告早已有权单方解除本合同。为此，原告因被告逾期交纳租金超过3个月，曾与2015年2月10日向被告发出告知书，要求终止《房屋出租协议》，并要求被告将所租赁房屋于当月底交回给原告，但被告不予理会。为维护原告的合法权益，现诉至法院，要求：1.判令解除原告与被告于2010年6月8日签订的《房屋出租协议》，判令被告立即从所租赁房屋搬走并归还原告所有的物品；2.判令被告立即付清尚欠原告的暂时计算至2015年3月7日止的租金、空调租用费、滞纳金共计人民币96209.0元（2015年3月8日至实际搬走之日的租金另行计算）；3.判决本案诉讼费用由被告承担。四被告共同辩称：原告的诉讼请求无事实和法律依据，理由如下：1、2013年12月份，党校柳主任电话通知我们，因为你们拖欠房租，现在市政府要将承租给你们的5间店面房及二楼2个大教室予以收回。得知这个消息后，我们提出要求：因为合同未到期，如果要提前终止合同，作为我方有权获得相应的赔偿，赔偿金额为20万。2、原告方收回的理由是要将这些店面及营业房收回归市国有资产管理中心，由其统一对外招租，以防止国有资产流失。3、关于迟延交付租金的问题：2014年7月份，我们联系过党校财务小冯，她说：“我怀孕要生产了，叫我们现在不要交，到11月份左右再交纳房租。”到2014年10月份，党校柳主任打电话给我们催讨房租，我们说去筹钱。因为当时店里的流动资金不足，加上马上要过年，要给员工发工资，我们当时表示在2015年2月份前会交纳2014年3月至9月份的房租。然后我们去党校时，柳主任提出年递增款5%的事情，他表示要将递增款补齐；而我们当场表示这个事情在2011年9月份前，已由合伙人吴潮宏与其前任陈主任谈好了此事，系因承租房屋有漏水，所以要党校将漏水的事情解决了，我们再补齐或折抵递增款。4、我方于2015年1月28日和2月6号分别交纳了3万元和1.5万元（共计4.5万元）的租金，其为2014年3月至9月的房租；另2014年9月至2015年3月的租金，我方于2015年3月份去交过，而原告方不要，并说房子肯定是要收回的。5、2014年年底，党校提出要按照政策强制收回我们承租的房屋，我们当场表示如提早解除协议，有权要求补偿。而党校柳主任电话告诉我方，表示让我方先统计一下损失，是有补偿的。然后，我们于2015年3月30日搬完后，党校告诉我们没有补偿。在审理过程中，本院依法组织各方当事人举证并当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院分析认证如下：对原告金华市委党校提供的证据：1.《房屋出租协议》复印件1份（与原件核对无异），证明原、被告签订《房屋出租协议》的事实及合同约定的内容；2.《告知书》复印件1份（与原件核对无异），证明被告违约逾期三个月不缴纳租金，原告向其告知解除租赁合同的事实。四被告共同提出质证意见：对证据1无异议，本院确认其证明力。对证据2的真实性没有异议，但对证明目的有异议，因为我方于3月份去交过房租，原告方没收，所以违约责任不在我方。本院认为，被告方对其质证意见未提出反驳证据证实，且其对该证据的真实性无异议，故本院确认其证明力。对被告吴潮宏提供的证据：《退伙契约书》复印件一份（与原件核对无异），证明其已于2013年4月20日退伙。原告金华市委党校提出质证意见：其与本案无关联，不予认可。三被告提出质证意见：对其无异议，退伙属实。经审查，本院认为，因合伙人均认可该《退伙契约书》，故其系四合伙人的真实意思表示，本院确认其证明力。根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人及其代理人的当庭陈述，本院确认本案事实如下：2010年，因案涉房屋空置，原告金华市委党校在其网站上发布公开招租信息，并在其出租房屋上张贴公告。经公开招租，原、被告于2010年6月8日签订了《房屋出租协议》，协议约定：“甲方同意将座落在明月街505号5间店面房及二楼两个教室出租给乙方经营，经双方协商达成如下协议：一、租用期为六年，即2010年6月8日至2016年9月7日止，其中3个月为装修期，不计租金。乙方不得擅自转租。二、房屋租金为第一年玖万元（90000元），以后逐年递增5%（即第二年的租金在第一年的基础上增加5%，第三年的租金在第二年的基础上再增加5%，以此类推）。甲方原有的5台美的立式空调（价格4568元／台）租给乙方使用，每年租用费1000元，期满后归还，若有损坏照价赔偿。租金每年分2次交纳。第一年的租金于协议签订之日时交纳50%，2011年3月1日前缴纳其余50%；第二年的租金于2011年9月1日前缴纳50%，2012年3月1日前缴纳其余50%；以后均在每年的3月1日、9月1日前缴纳租金，直至租期结束。如果乙方逾期缴纳租金，甲方将从乙方逾期缴纳租金的次月开始收取滞纳金，每拖延一个月收取人民币200元，在乙方押金中扣除。如乙方逾期三个月不交纳租金，则甲方有权单方解除本合同。”等内容。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告交纳了第一年（2010年9月8日至2011年9月7日）的租金90000元；第二年（2011年9月8日至2012年9月7日）的租金，被告仅支付90000元，未支付递增额4500元；第三年（2012年9月8日至2013年9月7日）的租金，被告仅支付90000元，未支付递增额9225元；第四年（2013年9月8日至2014年9月7日）的租金，被告仅支付90000元，未支付递增额14186.25元；2014年9月8日至2015年3月7日的租金，被告至今未付。另查明：2014年3月8日至2014年9月8日的租金，因当时被告资金紧张，其于2015年1月28日和2月6号分别补交了3万元和1.5万元（共计4.5万元）租金。关于租金的递增额，因被告提出承租的房屋存在漏水问题，要用递增额折抵房屋维修费；而原告予以默认，且每年已实际收取90000元租金未提出异议。另被告吴潮宏与被告张俊、王文栋、柴俊翔于2013年4月20日签订了《退伙契约书》，约定：吴潮宏于2013年4月20日退出合伙，之后租赁房屋经营产生的债权债务及应课税捐均归张俊、王文栋、柴俊翔承担，与吴潮宏无关；且将《退伙契约书》的内容已口头告知了原告的工作人员。本院认为：原、被告签订的《房屋出租协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，本院予以确认。本案经庭审查明，双方均确认被告至今未支付2014年9月8日至2015年3月7日的租金，且2014年3月8日至9月8日的租金被告也逾期10个月才予以交纳。根据以上查明的事实，足以确认被告存在违约行为，应承担违约责任。现原告依据《房屋出租协议》第二条第二款“如乙方逾期三个月不交纳租金，则甲方有权单方解除本合同。”之约定，要求解除《房屋出租协议》及被告从所租赁房屋搬走的诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。经双方确认，被告已将租金交至2014年9月7日，其2014年9月8日至2015年3月7日的租金45000元未交，故其依约应补交。关于租金的递增额，因被告提出承租的房屋存在漏水问题，要用递增额折抵房屋维修费；而原告予以默认，且每年已实际收取90000元租金未提出异议。据此，本院确认原、被告双方以实际行为变更了合同中约定的租金递增额，故原告要求被告支付租金递增额的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。因双方签订的《房屋出租协议》已约定空调年租金1000元，结合被告已有5年的承租期，空调租金应为5000元，故原告要求被告支付空调租金5000元的诉请，本院予以支持。关于滞纳金，因被告已于2014年3月1日逾期交纳租金，且2014年9月至2015年3月的租金至今未付。现原告依据《房屋出租协议》第二条第二款“如果乙方逾期缴纳租金，甲方将从乙方逾期缴纳租金的次月开始收取滞纳金，每拖延一个月收取人民币200元，在乙方押金中扣除。”之约定，计算其滞纳金应为2400元。综上，原告的合理损失为：租金45000元、空调租金5000元及滞纳金2400元，共计52400元。另因被告吴潮宏已于2013年4月20日退出合伙，其依约不承担其后租赁房屋经营中产生的债务，故本院依据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第53条之规定，依法确认被告吴潮宏对以上债务不承担责任。综上，原告的合理合法诉请，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第53条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告中共金华市委党校与被告张俊、王文栋、柴俊翔、吴潮宏于2010年6月8日签订的《房屋出租协议》；二、由被告张俊、王文栋、柴俊翔、吴潮宏于本判决生效之日起10日内腾空承租的明月街505号5间店面房及二楼两个教室；三、由被告张俊、王文栋、柴俊翔于本判决生效之日起10日内支付原告中共金华市委党校的房屋租金、空调租金及滞纳金共计人民币52400元（暂算至2015年3月7日止，此后的租金从2015年3月8日计算至实际腾空之日止）；四、驳回原告中共金华市委党校的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1103元（已减半收取，原告已预交），由被告张俊、王文栋、柴俊翔、吴潮宏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员　刘爱军二〇一五年六月三十日代书记员　季飞云搜索“”