（2015）蜀民一初字第00557号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-08-20
案件名称
吴立峰与安徽省通和房地产集团有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市蜀山区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴立峰,安徽省通和房地产集团有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2015）蜀民一初字第00557号原告：吴立峰，男，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托代理人：姚文根，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：石宗仿，安徽华人律师事务所律师。被告：安徽省通和房地产集团有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区。法定代表人：程军，董事长。委托代理人：刘东峰，上海段和段（合肥）律师事务所律师。委托代理人：胡珊珊，上海段和段（合肥）律师事务所律师。原告吴立峰诉被告安徽省通和房地产集团有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴立峰委托代理人姚文根、石宗仿及被告安徽省通和房地产集团有限公司委托代理人刘东峰、胡珊珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴立峰诉称：位于贵池路的易居同辉北苑（摩卡公馆）小区是被告开发的住宅楼。在该住宅小区开盘前，被告将学区房的宣传资料张贴或悬挂在马路上、小区内，通过墙体广告、彩页、网络广告等对外承诺其开发的易居同辉北苑（摩卡公馆）小区是合肥市安居苑小学和合肥市第五十中学双优学区房。因合肥市安居苑小学是一所师资力量、软硬件设施等条件都非常好的学校，我也一直准备购买属于该小学学区的房屋。出于对被告上述承诺的信任，我于2011年7月30日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于贵池路的该小区第16幢15层1504室，房屋总面积为64.96㎡，单价为7980.32元／㎡，总价款为518401.59元。被告于2013年12月交付该房。但学校于2014年9月份开学时，我才得知所购买的房屋学区并不是安居苑小学，而是合肥市江淮小学。现经调查，合肥市蜀山区教育局从来没有将案涉房屋所在地易居同辉北苑16幢（摩卡公馆）划入被告所承诺的学区，安居苑小学与合肥市江淮小学实际上是两所不同的学校，我购买的房屋所在学区至今仍属于合肥市江淮小学部。合肥市安居苑小学与合肥市江淮学校是两所不同的学校，两所学校在师资力量、硬件条件上都相差甚远。两所学校是不同的法人单位，不管江淮学校是否挂名合肥安居苑小学，也不影响两所学校是不同学校的事实。截止目前为止，没有政府部门中的两所学校的合并、撤并的文件，教体网站与本案无关联性。被告从一开始就采用虚假宣传、承诺等手段，刻意隐瞒、虚构所售房屋配套学区的真实情况，欺骗我，高价将不是安居苑小学学区的房屋卖给我，非法获取高额售房款，不仅造成我购买学区房的目的根本无法实现，还给我造成了重大经济损失。请求判令：被告赔偿原告损失129920元（暂按2000元／㎡×64.96㎡计算，损失金额以评估为准）；诉讼费由被告承担。原告吴立峰为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件；2、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、房产证、购房发票复印件各1份；3、照片8张；4、《彩页》1本；5、安徽省合肥市徽元公证处作出的《公证书》及所附文字资料、光盘；6、2004年至2014年合肥市蜀山区小学学区范围整改意见及范围安排等15份，共正反两面66页（从网上下载并由蜀山区教体局盖章确认）；7、合肥市安居苑小学与江淮学校组织机构代码证书［证据3、4、5原件在（2015）蜀民一00572号丛日龙诉被告一案中］。被告安徽省通和房地产集团有限公司辩称：我公司与原告双方签订的《商品房买卖合同》中未对教育设施进行约定，涉案广告只是要约邀请，并未约定学区，原告购买房屋的目的已经全部实现。我公司的宣传是根据蜀山区教体局作出的学区安排，涉案房屋是城市改造，新建学区进行变化，是政府的政策调整，我公司无能为力，不应承担责任。合肥市江淮学校被蜀山区教体委确定安居苑小学、合肥市第五十中的分校，因此江淮学校属于安居苑小学、合肥市第五十中学。另外，涉案房屋销售价格与周边房屋价格同一水平，无论学区是否属于合肥市第五十中学、安居苑小学与房价无关，我公司从未因宣传提高售房价格。原告认为学区是购房的依据，应在购房前对学区进行必要的了解。对于主张有子女入学不能实现的，应提交子女于2014年9月份入学的证明，确定原告是否享有主张损失的权利。原告主张每平米2000元的损失标准明显过高，且无事实及法律依据。请求驳回原告诉讼请求。被告安徽省通和房地产集团有限公司为支持其答辩主张，提供以下证据：1、加盖有关单位公章的《关于光明小学撤并有关事项的会议纪要》复印件；2、被告申请法院调取的，加盖有关单位公章的2010年11月22日的《会议纪要》复印件［加盖有关单位公章的原件在（2015）蜀民一初字第00548号孙后杰与被告的案件中］；3、加盖合肥市蜀山区教育局公章的《关于通和佳苑小区子女就近入学的说明》复印件；4、经被告申请，法院从蜀山区教体局调取的蜀山区教体育网站信息若干份［加盖教体局公章的原件在（2015）蜀民一初字第00548号孙后杰与被告的案件中］；5、被告自行拍摄的合肥市江淮学校校门照片3张；6、被告自行从合肥市房产局家园网打印的易居同辉北苑备案信息1份、领势公馆备案信息3份。对原、被告所举证据，经本院审核认定如下：原告所举证据1、2、6、7及被告所举证据4、5的真实性、合法性、关联性及证明效力予以确认。原告所举证据3、4、5及被告所举证据2的真实性予以确认，但不能证明其证明目的，故对其证明效力不予确认。被告所举其它证据，因系复印件或打印件，原告持有异议，本院对其真实性及证明效力均不予确认。依据本院审核认定的证据及当事人陈述，查明事实如下：原、被告双方于2011年7月30日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵池路的易居同辉北苑（摩卡公馆）小区第16幢15层1504室；房屋总面积为64.96㎡，单价为7980.32元／㎡，总价款为518401.59元。合同中约定：“第八条、交付期限。出卖人应当在2013-12-20前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房取得《建设工程规划许可证（正本）》……”。合同签订后，双方办理了网上合同备案手续，原告付讫全部房款。2013年12月，被告向原告交付涉案房屋，原告取得涉案房屋的产权证书。照片、《彩页》、《公证书》显示案涉楼盘销售宣传中均有该楼盘系小学初中双优学区，安居苑小学、50中，九年一贯制优质学区等宣传内容。《彩页》最后一页下拐角处有小字注明：本图册仅为要约邀请，一切图文数据资料，均以政府最终批文为准，开发商对本图册保留最终解释权。合肥市蜀山区教体局网站显示2004年至2014年期间，由该局对包括案涉安居苑小学及合肥市江淮小学（小学部）学区在内的合肥市蜀山区小学学区范围作出安排。另查，涉案房屋处于合肥市江淮学校（小学部）学区范围内，该校与合肥市安居苑小学为不同事业法人单位，蜀山区教育部门将合肥市江淮学校中小学部确定为合肥市五十中分校和合肥市安居苑小学分校。案件审理中，原告认为被告销售广告和宣传资料中上述表述内容系要约，是商品房买卖合同的组成部分，并据此申请对涉案房屋因属不同学区产生的差价进行评估，本院不予准许。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。虽然被告在其销售广告和宣传资料中有过“双优学区，安居苑小学、50中”的表述，但其在宣传资料中明确载明：“本图册仅为要约邀请，一切图文数据资料，均以政府最终批文为准”，其与原告签订的《商品房买卖合同》中对此亦并无明确约定。而依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，只有出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，方视为要约。”被告销售广告和宣传资料中的仅是一种表述，并不是承诺。且学区问题是政府根据行政区划内的居民实际居住情况而对辖区内学生入学区域所作的行政划分，根据实际情况作出调整，学区如何划分与房地产开发企业无直接关联，亦不属于房地产开发企业规划范围内事项，该关于学区问题也不是针对房屋及相关设施所作出的，故原告主张被告销售广告和宣传资料中关于学区问题的表述属于要约，被告应承担违约赔偿责任的理由不能成立，故本院对于原告的诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回吴立峰的诉讼请求。本案案件受理费2898元，由吴立峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于合肥市中级人民法院。审 判 长 杨晓琦人民陪审员 陈 蕾人民陪审员 徐 晖二〇一五年六月三十日书 记 员 宋 蝶附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十五条第一款要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，只有出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，方视为要约。 来自：