（2014）奎民一初字第306号

裁判日期: 2015-06-30

公开日期: 2015-12-14

案件名称

张传斌与山东中经置业投资集团有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

潍坊市奎文区人民法院

所属地区

潍坊市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张传斌,山东中经置业投资集团有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百一十一条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十九条第一款，第一百二十条

全文

山东省潍坊市奎文区人民法院民事判决书（2014）奎民一初字第306号原告张传斌，潍坊汉庭快捷酒店职工。委托代理人范秀利，北京大成（青岛）律师事务所律师。被告山东中经置业投资集团有限公司。法定代表人刘佳莉，总经理。委托代理人孟令国、郝坤，山东鸢都英合律师事务所律师。原告张传斌与被告山东中经置业投资集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告及其委托代理人范秀利、被告委托代理人曹伶娟、张爱云到庭参加了诉讼；第二次开庭，原告委托代理人范秀利，被告委托代理人孟令国、郝坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2010年10月30日签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发的潍坊市潍城区世界城4号楼1703号房，建筑面积为86.72平方米，每平方米单价人民币3401.99元，房屋总价款为人民币295021元，并定于2012年4月30日前交付房屋。合同签订后，原告按合同约定向被告交付全部房款，但被告未按约定日期向原告交付房屋，直至2014年1月1日，被告才将房屋交付原告。现诉至法院，请求法院依法判令被告支付延期交房违约金53988元，并由被告承担诉讼费用。被告辩称，原告所诉基本事实认可，但是原告的房屋现在已经交房了，对于违约金的计算方式中的计算天数应根据国家政策停工日期应从违约天数里予以扣除。另外，被告认为违约金约定过高，请求减少。经审理查明，2010年10月30日，原告与被告签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发的潍坊市潍城区世界城4号楼1703号房屋，建筑面积为86.72平方米，单价为人民币3401.99元，总价款为295021元。合同第八条约定被告应当在2012年4月30日前将经验收合格的商品房并符合本合同约定的商品房交付原告使用。但如由于国家或地方政府的有关法律、法规或政策发生重大变化导致不能如期交付的原因，被告可据实予以延期。合同第九条约定，被告逾期交房超过180日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。合同附件三装饰设备标准载明：地面为水泥砂浆拉毛，厨房为预留水电接口、排气口，地面做防水处理；卫生间为预留水电接口、排气口，地面做防水处理；阳台为全封闭阳台。合同签订后，2010年10月30日，原告向被告交付房款95021元。另原告从中国工商银行股份有限公司东关支行贷款20万元于2011年3月15日给付被告。但被告未按约定于2012年4月30日将房屋交付原告。2013年12月24日，被告向原告发出交房通知书。2014年1月1日，原告接收房屋。本案庭审中，原告主张违约金为自2012年5月1日起至2014年1月1日被告向原告交付房屋之日止（610天），按已交房款295021元的日万分之三计算，共计53988元（295021元＊3／10000＊610天）。被告称原告主张的违约金过高，要求法院予以减少。2014年4月29日，原告诉至本院，要求判令被告支付延期交房违约金53988元，并由被告承担诉讼费用。以上事实，有当事人陈述、原告提供的工商登记材料、商品房预售合同、收据、个人购房借款／担保合同、借款凭证、交房通知书、交房客户登记表在案为证。被告为证明其逾期交房原因，提供以下证据：1、潍坊市人民政府专题会议纪要（2012）第80号文件、潍火车站办字（2012）15号文件、涉案工程监理单位青岛信达工程管理有限公司出具的证明、江苏建工集团有限公司出具的证明、潍坊市火车站广场开发管理办公室给被告、江苏顺通建设集团有限公司、江苏省建工集团有限公司下发的紧急通知，证明因潍坊市政府规划修建建设西街，致使涉案工程自2012年10月22日停工至2012年12月10日复工，停工时间为50天，该停工时间应从逾期交房的时间中予以扣除。2、2011年4月19日印发的潍坊市建设工程质量安全监督站潍建监字（2011）31号文件，载明厨房间、卫生间、阳台间的装饰、安装工程必须一次施工到位，不得甩项验收，否则不予竣工验收备案，另提供三小间墙地砖施工横道图复印件一份，证明因涉案房屋买卖合同中约定原告购买的房屋是毛坯房，但根据该文件的强制性要求，被告为原告在卫生间、厨房、阳台三小间贴了瓷砖墙砖，致使4#楼工期延长了153天，被告认为该工期应当扣除。3、2012年11月19日潍坊市建设工程质量安全监督站潍建监字（2012）60号文件复印件，载明为确保冬期工程施工质量和安全生产，决定在建工程从12月底前全部停工。提供潍坊市奎文区公证处于2014年9月28日作出（2014）潍奎文证民字第1020号公证书一份，载明在昌邑市建筑工程质量安全监督站网站上通知公告页面中有“关于转发《潍坊市质量安全监督站关于2012年冬期停工事项的通知》的通知”内容，双击打后，其内容与上述潍建监字（2012）60号文件复印件载明内容完全一致。提供2012年12月26日潍坊晚报刊登的《月底前，在建工程一律停工》的报道报纸一份，证明按照潍坊市政府相关文件，要求冬季必须停工，从而导致工期延长。2010年-2012年，3年冬季停工合计271天，该天数应从逾期交房时间中扣除。4、潍坊市气象局提供的2010-2013年详细的气象资料原件一份，证明因施工过程中遇有极端恶劣天气，因而停工，累计停工142天，该不可抗力造成的停工时间应从逾期交房时间中予以扣除。综上，本案所涉4号楼共延长工期616天，该天数应从原告主张天数中扣除。原告质证后认为，1、对潍坊市人民政府专题会议纪要（2012）第80号、潍火车站办字（2012）15号文件因均系复印件，对其真实性无法确认。对2012年10月21日紧急通知真实性无异议，但该文件被告在两次庭审时主张停工时间不一致，第一次庭审时主张停工一个月，第二次庭审中又主张50天。对涉案工程监理单位、建设单位出具证明的真实性不予确认，证明出具时间均为2014年8月11日。根据紧急通知内容可知建设街修建位于潍坊市奎文区向阳路与爱国路之间，涉案房屋除了建设街外还有向阳路、爱国路、健康街三条通道可以出入，被告不需全部停工。另紧急通知上仅要求被告清理在建设西街上的临设机械、建材、建筑垃圾等，并没有要求被告全线停工。原告在购买本案房屋时被告应已经知道要修建建设街，被告应该作出合理的处理。因此，被告主张修理建设西街扣除50天，原告不予认可。2、潍建监字（2011）31号文件是2011年4月19日下发的，文件中并没有要求贴瓷砖，只说严查厨房、卫生间、阳台渗漏的质量问题，原、被告签订购房合同的时间是2010年10月30日，说明原告在与被告签订合同之前被告就知道了潍坊市建设工程质量安全监督站在严查住宅工程质量通病，特别是三小间渗漏的质量。被告为了达到合格的质量去贴瓷砖，不能让原告承担义务。另潍坊市建设工程质量安全监督站是事业单位，其下发文件不属于法律法规，也不属于国家或地方政策，不符合原、被告签订的购房合同第八条第二款第二项规定，予以延长交房时间。因此，不应据此予以延长交房时间，故对被告提出的扣除时间不予认可。3、对潍建监字（2012）60号文件复印件真实性不予认可，该文件下发于2012年11月19日，要求从2012年12月底全部停工，原、被告的购房合同签订于2010年10月30日，故2010年停工与原告无关。另文件没有要求2011年停工，故2011年是否停工与原告也无关。房屋买卖合同约定交房日期为2012年4月30日，被告称停工日期是每年的1月至3月，故被告逾期交房造成的停工责任应由被告承担，2012年冬季停工也与原告无关。对公证书真实性无异议。4、对潍坊市气象局提供的2010-2013年详细的气象资料原件真实性无异议，潍坊在2010年、2011年、2012年冬季一直很冷，该楼盘在施工前潍坊的天气都是冬冷夏热，被告应当充分了解潍坊的天气，不应因疏忽大意对此无法预见，且因被告无法预见导致房屋延期责任应由被告承担，不能要求原告承担。因气候原因造成停工不属于不可抗力，被告也没有及时通知原告，气候原因不属于原、被告双方在购房合同中约定的被告予以延期的理由，因此对被告扣减的时间原告不予认可。原告为反驳被告的上述主张，提供以下证据：1、涉案房屋的位置图、规划图打印件一份，证明涉案房屋除了需要修建建设街外，还有四个出入口，不应因为修建建设街而全面停工。2、网上打印建设部建标（1997）314号《关于发布﹤行业标准建筑工程冬季施工规程﹥的通知》、网上打印2011年4月22日建筑工程冬季施工规程发布文件，证明冬天可以施工但需要加强防护措施，不是要求冬季停工。3、网上打印的潍建设字（2011）12号关于印发《潍坊市住宅工程质量分户验收实施细则》的通知、网上打印的中华人民共和国国务院令第279号《建设工程质量管理条例》、网上打印中华人民共和国住房和城乡建设部令第2号《住房和城乡建设部关于修改﹤房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法﹥的决定》、光盘资料1份，证明住宅建设工程验收的程序是先进行分户验收，再进行整个工程竣工验收，最后备案。建设工程要交付使用必须经竣工验收合格，不仅需要有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，还需要有完整的技术档案和施工管理资料等；建设单位办理工程竣工验收备案不仅包括工程竣工验收报告，还包括规划、环保、消防出具的合格证明文件；只有当被告出示了竣工验收备案资料，证明拟交付房屋分户验收合格了，具备了符合法律法规规定的交房条件，原告才应当收房。被告在2013年12月左右在没有竣工备案表的情况下通知业主收房，无法证明房屋质量、环保、消防等是否合格，原告有权拒绝收房。原告认为该工程竣工备案后才具备了交房条件。4、网上打印山东省住房和城乡建设厅鲁建发（2010）14号《关于深入开展住宅工程质量通病专项治理活动的通知》，证明被告为厨房、卫生间、阳台贴瓷砖是为了让三小间不渗漏，达到质量合格的目的，不应由原告承担责任。5、提交潍坊市住房和城乡建设局潍建设字（2012）2号《关于冬期停工工程现场安全管理工作的紧急通知》，证明冬季停工是潍坊施工企业的惯常做法。6、提交潍坊市建设工程质量安全监督站潍建监字（2012）36号《关于印发﹤潍坊市建筑工程质量安全管理十大铁律﹥的通知》，证明潍坊市建设工程质量安全监督站2012年要求冬期停工日期是从农历腊月初一到正月十五；二夏季停止施工需当日地面温度持续超过36度以上，冬季停止施工需昼夜平均气温低于-5度以下，大风天气停工需风力达到6级以上，高处作业瞬时风力5级以上，恶劣天气停止施工需达到暴雨、暴雪、浓雾等程度；三地面停止施工但室内照常可以施工，强风天气停止施工，是指高处作业的停工，但地面以及室内的仍然可以施工；四因为天气原因，即使被告全面停止施工了，但不属于原、被告双方合同约定延期交付的合法理由。被告质证后称，1、对位置图、规划图真实性不予认可，涉案房屋的位置无异议，但该证据来源不明，时间不明确，无法确定是现在的道路规划还是以前的道路规划布局，无法证明原告的主张。原告所主张的建设西街修路其他位置可以走是原告的主观猜测。2、对提供的建设部建标（1997）314号《关于发布﹤行业标准建筑工程冬季施工规程﹥的通知》、《建筑工程冬季施工规程》打印件被告无法确认其真实性，从内容上看仅表述了温度，与施工单位停工没有关联性。被告是根据政府部门下发的文件强制停工，与原告提供的证据没有关联性。3、对潍建设字（2011）12号《关于印发﹤潍坊市住宅工程质量分户验收实施细则﹥的通知》、中华人民共和国国务院令第279号《建设工程质量管理条例》、住房和城乡建设部关于修改《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的决定均系打印件，对真实性无法核实，且该3份证据均系法规条文，调整的均是建设单位、施工单位及政府相关部门的关系，并不涉及本案原、被告间关于交房及违约金的问题，与本案没有关联性。被告按规定进行了分户验收和整体验收，在验收合格后才向各业主发的交房通知。根据法律规定及民商事会议纪要等相关要旨，只要经过五大主体验收即为验收合格。对光盘资料真实性不予认可，该短片来源不明、时间不明，与本案无关，短片显示是生活帮节目不是官方新闻报道，其地方电台的地方节目不能作为新闻进行定性，不能作为证据使用。且该短片不是原始资料，经过剪辑和后台制作，不具备客观真实性，不能作为证据使用。4、山东省住房和城乡建设厅文件鲁建发（2010）14号文件系打印件，对真实性不予认可。合同签订时涉案工程已经开工建设，被告是根据开工后政府下达的强制性要求铺设的瓷砖，因此被告方无法预见三小间铺设瓷砖问题；5、对原告提供的潍坊市住房和城乡建设局潍建设字（2012）2号《关于冬期停工工程现场安全管理工作的紧急通知》、潍坊市建设工程质量安全监督站潍建监字（2012）36号《关于印发﹤潍坊市建筑工程质量安全管理十大铁律﹥的通知》真实性无异议，被告是按照上述政府文件要求以及遇到极端天气的不可抗力进行的冬季停工。本院认为，原告与被告于2010年10月30日签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，故合法有效，原、被告均应按约履行。合同签订后，原告按合同约定向被告交付全部房款295021元，被告应按合同约定于2012年4月30日向原告交付房屋，被告未按合同约定按期交房，应承担合同约定的违约责任。原告于2013年12月24日收到被告的交房通知书后，应及时收房。原告不予收房的理由均未在合同中约定，且上述理由也均不影响房屋接收，故应由原告承担不利后果。原告的行为导致本案损失的扩大，2013年12月25日以后的逾期交房损失应由原告自行承担。因此，本院认定被告向原告交房共计延期的期限为原、被告约定的交房日期2012年4月30日次日起计算至2013年12月24日，为603天。潍坊市火车站广场开发管理办公室给被告、江苏顺通建设集团有限公司、江苏省建工集团有限公司下发的紧急通知载明内容，与潍坊市人民政府专题会议纪要（2012）第80号文件、潍火车站办字（2012）15号文件、涉案工程监理单位青岛信达工程管理有限公司出具的证明、江苏建工集团有限公司出具的证明相印证，证明根据潍坊市政府的要求，在火车站广场范围内建设街修建工程，要求被告在建设西街上的临设、机械、建材、建筑垃圾等清理原因，对被告涉案工程的完工造成了一定影响。原告对此提出异议，称涉案房屋位置不仅一个出口，另有其他出口不影响工程进度，但工程需要全面施工，哪面受到影响也会造成工程的延误。结合本案涉案工程施工具体情况及其他实际情况，本院认为以被告因潍坊市市政府因建设街修建工程造成涉案工程延期30日为宜，该天数应自原告主张数额中扣除。被告提供的2012年11月19日潍坊市建设工程质量安全监督站潍建监字（2012）60号文件复印件与潍坊市奎文区公证处于2014年9月28日作出（2014）潍奎文证民字第1020号公证书相印证，证明2012年冬天因天气特别寒冷，潍坊市建设工程质量安全监督站要求在建工程从12月底前全部停工的事实。但该文件仅针对2012年冬季，未涉及2010年冬季、2011年冬季，因此，被告以该文件主张2010年、2011年、2012年冬季因天气寒冷导致工期延长271天的主张，依法不能成立。相关建筑法律法规本身对冬季施工有明确规定，上述文件作出系因2012年冬天比其他冬季天气对工程施工更为不利，为保障工程质量要求在建工程12月底前全部停工，结合本案实际情况，本院以工程延长30日为宜，该天数应自原告主张天数中扣除。潍坊市建设工程质量安全监督站发布文件虽法律效力上不能与法律法规、部门规章相比较，但该部门系国家设立的质量安全监督部门，其在法律法规规定的权限内行使职能，被告作为建设施工单位，应予以遵守。被告提供的潍坊市建设工程质量安全监督站潍建监字（2011）31号文件印发于2011年4月19日，而本案合同签订于2010年10月30日，合同签订于上述文件印发之前，在合同签订之时被告并不知道三小间不能甩项验收的事实，故被告以其为三小间贴瓷砖墙砖为由主张延期的请求，本院依法予以支持，但原告主张的延期天数为153天，本院不予采信，本院酌情认定为30天。同期贷款利率计算利息的诉讼请求，本院依法不予支持。被告提供的2010年-2013年气象资料载明潍坊市2010年、2011年、2012年天气情况，但被告作为工程建设施工单位，在建设施工前应充分了解所施工工程所在地的气象情况，对影响工程施工的天气情况应充分考虑，故被告以该证据证明2010年、2011年、2012年遇有恶劣天气导致停工142天的主张，依法不能成立。原、被告双方签订的商品房预售合同中约定被告逾期交房违约金按原告所交房款日万分之三计算，被告认为该违约金过高，要求法院予以调减，但该违约金计算方式系双方合同中约定，被告要求减少但被告未提供有效证据证明原告损失少于双方约定违约金数额，因此，被告应承担自约定交房之日次日即2012年5月1日起至2013年12月24日止，扣除延长工期共计90天，逾期交房计513天，按原告所交房款295021元日万分之三计算的违约金，经计算，该违约金数额为45403.73元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告山东中经置业投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张传斌逾期交房违约金45403.73元；二、驳回原告张传斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，财产保全费560元，共计1710元，由原告负担415元，被告负担1295元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审　判　长　　吴　萍人民陪审员　　高丽华人民陪审员　　马光贞二〇一五年六月三十日书　记　员　　张建萍微信公众号“”