（2015）新民初字第633号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2018-07-21
案件名称
陈如亮、李秀珍与新泰市小协镇小协社区居民委员会、新泰市桂隆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
新泰市人民法院
所属地区
新泰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈如亮,李秀珍,新泰市小协镇小协社区居民委员会,新泰市桂隆房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
山东省新泰市人民法院民 事 判 决 书（2015）新民初字第633号原告陈如亮，居民。委托代理人李森，新泰小协法律服务所法律工作者。原告李秀珍，职业住址同上，系原告陈如亮之妻。委托代理人李森，新泰小协法律服务所法律工作者。被告新泰市小协镇小协社区居民委员会，住所地小协镇小协村。法定代表人李天安，该居民委员会主任。委托代理人李明，山东杞都律师事务所律师。被告新泰市桂隆房地产开发有限公司，住所地新泰市青云街道办事处公岭村。法定代表人朱慧锦，该公司总经理。原告陈如亮、李秀珍与被告新泰市小协镇小协社区居民委员会（以下简称小协居委会）、被告新泰市桂隆房地产开发有限公司（以下简称桂隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈如亮及委托代理人李森、原告李秀珍的委托代理人李森、被告小协居委会的委托代理人李明到庭参加诉讼。被告桂隆公司经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告陈如亮、李秀珍诉称，2010年4月9日，两被告签订了旧村改造合作协议，合作开发第一被告原村旧址。项目部成立运营后，房屋改造建设期间，新泰市桂隆房地产开发有限公司对外公开销售房屋。原告分别于2012年3月6日、2011年11月17日向被告桂隆公司购买了开发房屋，同日双方签订合同，被告桂隆公司出具收款收据并加盖公章。房屋竣工后被告拒不交付房屋履行合同，反而对外再次进行销售房屋，给原告造成经济损失。请求判令两被告返还原告购房款440400元，并按现房屋增长差额支付经济损失148500元，共计588900元。被告小协居委会辩称，小协社区与原告不存在房屋买卖关系，原告起诉我方诉讼主体错误。没有收取原告的购房款，小协社区与桂隆公司2010年4月9日签订的协议已经新泰市人民法院判决确认为无效协议，小协社区的回迁楼由小协社区建设完成，并不是桂隆公司建设。桂隆公司与原告之间的房屋买卖合同及购房款是虚假的，经新泰市公安局调查调查原告与桂隆公司之间是借款关系，被告桂隆公司将涉案房屋抵押给原告，原告并不是实际房屋的购房户。我方从未收到原告购房款，对于原告与桂隆公司的房屋买卖合同也不知情，小协没有返还原告购房款的责任。原告不是我社区的居民，户籍不在我社区，其购买回迁楼是违法无效的。原告起诉我方已超出两年的诉讼时效，请求驳回对我方的诉讼请求。被告桂隆公司未答辩。经审理查明，2010年4月9日被告小协居委会与被告桂隆公司签订《旧村改造合作协议》，由被告桂隆公司承建被告小协居委会旧村搬迁楼房三幢，2012年10月8日本院作出（2012）新民初字第3240号民事判决书，认为因两被告签订协议时被告桂隆公司并不具备房地产开发资质，也未取得施工许可证，违反了建筑法对建筑企业应具有相关资质的强制性规定，且被告桂隆公司的注册资本至最后的缴付出资日至今仍未交足，违反了公司法的相关规定，判决确认两被告于2010年4月9日签订的《旧村改造合作协议》属无效合同。该判决已生效。2011年11月17日原告李秀珍与被告桂隆公司签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告桂隆公司购买协和花园16号楼2单元3层西户，房屋价款为132600元。2012年3月6日原告李秀珍与被告桂隆公司签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告桂隆公司购买协和花园16号楼3单元5层西户，房屋价款为148400元。同日原告陈如亮与被告桂隆公司签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告桂隆公司购买协和花园5号楼1单元1层东户，房屋价款为158400元。以上三处房屋被告桂隆公司已收取两原告购房款并出具收据。被告小协居委会提交新泰市人民政府新政土字[2013]60号文，新泰市发展和改革局新发改投资[2013]21号文，新泰市人民政府新政发[2009]46号文，提交协和花园1#-3#号楼建设工程规划许可证，建设工程竣工规划核实合格证，证明协和花园1#-3#楼房是原告经审批建设的回迁楼，不允许对外销售。经质证，原告认为不能证明被告的主张。另查明，原告陈如亮，李秀珍户籍地在山东良庄矿业有限公司，不是被告小协居委会村民。以上事实有（2012）新民初字第3240号民事判决书、房屋买卖合同、房款收据、新政土字[2013]60号文，新发改投资[2013]21号文，新政发[2009]46号文，建设工程规划许可证，建设工程竣工规划核实合格证等证据及当事人陈述经庭审质证在案证实。本院认为，根据被告小协居委会提交的新政土字[2013]60号文，新发改投资[2013]21号文，新政发[2009]46号文，建设工程规划许可证，建设工程竣工规划核实合格证，能够证实涉案房屋属于被告小协居委会的回迁住宅楼，涉案楼房的用地单位、建设单位、土地使用权人、土地所有人均系被告小协居委会。两原告与被告桂隆公司签订的《房屋买卖合同》，属于被告桂隆公司处分被告小协居委会的回迁住宅楼，且两原告并非被告小协居委会集体组织成员，两原告购买被告小协居委会集体所有土地上回迁住宅楼的行为，违反了相关法律规定，故两原告与被告桂隆公司签订的《房屋买卖合同》属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产，双方应予以返还。被告桂隆公司未交付涉案房屋，两原告不负返还义务。两原告已支付购房款440400元，由被告桂隆公司收取并出具收据证实，故被告桂隆公司应将该购房款返还两原告，并按同期中国人民银行贷款利率赔偿原告利息损失。两原告主张按房屋增长差额赔偿经济损失没有法律依据，本院不予支持。两原告没有证据证明被告桂隆公司与其签订购房合同、收取购房款与被告小协居委会存在法律上的关联，故两原告主张被告小协居委会承担责任于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告新泰市桂隆房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告陈如亮购房款人民币158400元并赔偿经济损失（158400元按同期中国人民银行贷款利率自2012年3月6日计算至判决生效确定的履行期限之日止）。二、被告新泰市桂隆房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告李秀珍购房款人民币282000元并赔偿经济损失（其中132600元按同期中国人民银行贷款利率自2011年11月17日计算至判决生效确定的履行期限之日止，148400按同期中国人民银行贷款利率自2012年3月6日计算至判决生效确定的履行期限之日止）。三、驳回原告陈如亮、李秀珍的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9689元，由被告新泰市桂隆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长 岳荣华审 判 员 张 晶人民陪审员 李树坡二〇一五年六月三十日书 记 员 武金萍 搜索“”