（2015）南民终字第554号

裁判日期: 2015-06-30

公开日期: 2015-11-18

案件名称

黄国光与范作东、范婷婷房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省南平市中级人民法院

所属地区

福建省南平市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

福建省南平市中级人民法院民事判决书（2015）南民终字第554号上诉人（原审原告）黄国光，男，1964年9月5日出生，汉族，武夷山中国国际旅行社有限责任公司董事长。委托代理人郭锦和，男，公司职员。被上诉人（原审被告）范作东，男，1968年2月2日出生，汉族，商人。委托代理人林健，松源中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）范婷婷（系范作东之女），女，1990年8月31日出生，汉族，个体工商户。委托代理人林健，松源中心法律服务所法律工作者。上诉人黄国光因房屋买卖合同纠纷一案，不服武夷山市人民法院（2014）武民初字第1752号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄国光的委托代理人郭锦和，被上诉人范作东及其与被上诉人范婷婷的共同委托代理人林健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄国光原审诉请，请求判令：1、解除其与范作东于2009年11月28日签订的《房屋买卖合同》；2、范作东于7日内支付黄国光以下款项：（1）归还黄国光购房款245万元；（2）按照购房总价支付违约金19.68万元；（3）支付黄国光解除合同违约金32.8万元；5、从2010年1月1日起以245万元为基数按每日万分之二点一赔偿黄国光利息损失至购房款还清之日止；6、范婷婷对上述款项共同承担连带清偿责任。原审法院查明，坐落于武夷山市度假区精锐华府第28幢房屋系范婷婷于2008年9月24日向福建武夷山精锐置业有限公司购买（合同编号0000168）。2009年11月28日，黄国光就上述房屋与范作东签订《房屋买卖合同》，约定范作东将上述房屋出售给��国光，总价款328万元，该款自合同签订之日起，黄国光支付给范作东20万元定金，2009年12月31日前支付购房款325万元。范作东以该房产在建设银行贷款的余款由黄国光负责偿还，余款10万元于办妥房屋产权转移登记手续时一次性付清；范作东于该合同签订之日将现状房屋交付给黄国光，同时应将有关房屋的购买合同、发票复印件及房屋有关的所有票据交付给黄国光。若范作东未及时交付使用，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为范作东不履行合同，黄国光有权解除合同，由范作东承担此次交易中双方的全部交易税费，并向黄国光支付房价10%的违约金。上述合同签订后，黄国光于合同签订当日支付定金20万元，后又于2009年12月31日前分5次合计支付225万元给范作东。范作东也将讼争的房屋按现状交给黄国光。嗣后，范婷婷对范作东出卖讼争房屋的行为予以追认。原审法院另查明，本案所涉房屋已办理工程竣工验收备案手续。原审法院认为，黄国光、范作东签订的《房屋买卖合同》应属有效合同。首先，该合同的订立系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项虽规定，未依法登记领取权属证书的，不得转让。但该规定从规范房地产交易秩序与房地产交易管理角度作出，属于管理性强制性规定，亦非效力性强制性规定。其次，该合同虽以范作东的名义与黄国光签订，但该无权处分行为得到了实际权利人范婷婷的追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，故该合同为有效��同。再次，本案讼争房产在黄国光、范作东签订上述合同之前，就已经报相关部门备案登记，该登记是可以到登记机构查询的，而黄国光在与范作东进行大笔数额交易的情况下未尽查询义务而主张范作东存在欺诈行为，对交易风险应当自行承担。故对黄国光认为范作东故意隐瞒本案讼争房产信息，误导其信任才签订了上述合同的辩解意见，原审法院不予采纳。本案争议的焦点在于黄国光、范作东签订的《房屋买卖合同》是否应予解除。原审法院认为，1.黄国光、范作东在签订《房屋买卖合同》时就约定，该合同签订之日将现状房屋交付给黄国光，而黄国光是在范作东的带领下看了上述房屋后，才与范作东签订了上述合同，说明黄国光同意按合同约定的现状房屋予以接收；2.在该合同第六条还约定了逾期交付房屋的违约责任，如果范作东在可以按现状交房给黄��光的情况下而拒不交付房屋，还要冒着承担相当数额违约金的风险，该行为与一般生活常理不符；3.在上述合同签订的1个月之后，黄国光还向范作东支付购房款合计225万元，如果范作东未交付房屋，而黄国光还在向其支付大笔数额的购房款，亦与一般生活常理不符。况且自2009年11月28日合同签订后至起诉日之前，在长达4年多的时间，反而黄国光没有就交付房屋进行催告，也未起诉或提起仲裁要求范作东方交付房屋，也与一般生活常理不符。因此，原审法院认为，范作东陈述已在合同签订后按现状交付上述房屋给黄国光的事实更为真实可信，故对黄国光关于范作东始终未交付房屋的陈述不予采纳，黄国光不具有《房屋买卖合同》中双方约定的合同解除权。本案中，黄国光主张解除合同的诉因是房屋购买后无法办理房屋权属证书。原审法院认为，首先，从本案��房屋买卖合同》第八条“如因该房产验收和建筑产权登记问题，造成该房屋无法办理产权证，若范作东与武夷山精锐置业有限公司对此达成的有利于范作东和不利于范作东的赔偿事项，该权利义务由黄国光享受和承担”来看，双方对讼争房屋的产权登记问题已在订立合同时就有预见。其次，在该份合同中亦没有对办理讼争房屋权属转让登记的时间进行约定。再次，从武夷山市住房保障和城乡规划建设局出具的证明来看，本案讼争房屋已办理竣工验收备案手续，已具备办理所有权初始登记的条件。本案《房屋买卖合同》能够履行，且范作东、范婷婷亦要求继续履行合同，故本案合同应当继续履行。范作东应当及时办理讼争房产的权属登记，并积极协助黄国光办理产权过户登记手续。因此，黄国光以合同目的无法实现诉请解除上述合同的事由亦不具备《中华人民共和��合同法》第九十四条规定的法定解除权的情形。对于范作东认为黄国光变更诉讼请求已超期限，因本案一审依法转为普通程序审理后，已给予双方一个月的举证期限，黄国光在该期限内变更诉讼请求，符合法律规定，故原审法院对范作东关于黄国光变更诉讼请求已超期限的辩解意见不予采纳。综上，原审法院认为，黄国光以无法办理讼争房屋的权属证书，订立合同的目的无法实现为由要求解除《房屋买卖合同》，并要求返还购房款、支付违约金、利息损失以及要求范婷婷对上述款项承担连带清偿责任，法律依据不足，故不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回黄国光的诉讼请求。上诉人黄国光上诉称，一、本案《房屋买卖合同》系黄国光与范作东订立的，范婷婷在本案诉讼后才以房屋所有权人的身份出现，并追认该合同的效力，此时，黄国光的权益已经受到损害，黄国光并不接受范婷婷对合同效力的追认。范作东隐瞒了与订立合同有关的重要事实，编造房屋系其所有的虚假事实，误导黄国光订立合同，是典型的违背诚实信用原则的行为。原判认定范婷婷追认行为有效，不仅造成黄国光利益受损，还可能导致房屋交易税的流失，造成国家经济损失。二、本案《房屋买卖合同》应属成立但未生效的合同。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条的规定，范作东未能完成《房屋买卖合同》的批准、登记手续，黄国光购买的讼争房屋不仅不具备转让登记条件，而且也无法产生所有权转移的效力；且长达四年多的时间范作东既未办理房屋产权证，范婷婷也未��理。因此，本案《房屋买卖合同》属于效力待定的合同。三、原判推定房屋已交付，该推定不成立。黄国光支付购房款是基于合同的约定，避免违约，原判以此推定范作东已经交付了房屋不能成立。事实上，讼争房屋并非范作东所有，且与房产有关的购买合同、票据等均未交付，不能推定房屋已交付的事实。四、原判对于《房屋买卖合同》第八条的内容进行曲解并作出相反的扩大解释，认定合同双方对于房屋的产权登记问题早有预见，该认定是错误的。黄国光购买房屋的目的是为了取得房屋的所有权，本案中，范婷婷与开发商签订的《商品房买卖合同》在前，该合同有关于交房后90日内取得房产证的约定，但之后黄国光与范作东签订《房屋买卖合同》至今已历时四年多，仍未能在合理期限内取得房产证，范作东以自己的行为表明不履行合同主要义务，致黄国光已无法实现其取得房产证的合同目的，本案《房屋买卖合同》应当解除。五、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款以及第二十五、第二十六条的规定，本案房屋出卖人范作东并未取得房屋所有权，致使房屋所有权不能转移至买方黄国光名下，范作东没有履行或不当履行其交房及办证义务，致使黄国光无法实现合同目的。综上，本案黄国光诉请解除《房屋买卖合同》并要求赔偿损失具有事实和法律依据，应予支持。请求二审撤销原判，改判支持黄国光的诉讼请求。被上诉人范作东、范婷婷答辩称，讼争房产系开发商出售给范婷婷，之后范作东以自己的名义出卖给黄国光，范婷婷授权范作东出卖讼争房屋，并对范作东、黄国光签订的《房屋买卖合同》予以追认，范作东有权处分该房屋。现讼争房屋已办理房屋所有权证，之后就可转移登记至买受人黄国光的名下，不存在黄国光所述逃避交易税的问题。原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，对原判查明认定的事实，除上诉人黄国光认为原判认定范作东已将讼争房屋按现状交付给黄国光是错误的，以及认为范婷婷是在本案诉讼期间才对范作东出卖讼争房屋的行为予以追认外，对其余事实，双方当事人均无异议。对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。另查明，讼争房屋即坐落于武夷山市度假区精锐华府第28幢房屋已于2015年6月3日登记办理房屋所有权证，证号为：房权证武夷山字第××号，登记房屋所有权人：福建武夷山精锐置业有限公司。经武夷山市旭日房地产丈测有限公司测算，讼争房屋总建筑面积344.69平方米。还查明，关于讼争房屋现状，双方当事人均确认该房屋建��至今属于毛坯房状态，未进行装修。以上事实，有被上诉人范作东、范婷婷提交的《房屋所有权证》、《武夷山市旭日房地产丈测有限公司房屋建筑面积测算报告书》、二审《庭审笔录》在案为证，足以认定。二审期间，范作东、范婷婷向本院提交《房屋所有权证》、《武夷山市旭日房地产丈测有限公司房屋建筑面积测算报告书》两份证据，拟证明讼争房屋已办理产权证及该房屋建筑面积的事实。上诉人黄国光质证认为，《房屋所有权证》体现讼争房屋的所有权人并非两被上诉人，《武夷山市旭日房地产丈测有限公司房屋建筑面积测算报告书》是基于房屋办证需要而作，均不能证明讼争房屋已经办理产权证的事实。本院认为，范作东、范婷婷提交的两份证据真实，来源合法，与本案《房屋买卖合同》能否履行具有关联性，黄国光虽提出不予认可的质证意见��但并未提供相反的证据，故本院对上述两份证据予以采信。本院认为，关于上诉人黄国光对原判查明认定的事实所提出的异议，一是其认为原判认定范作东已将讼争房屋按现状交付给黄国光是错误的，二是其认为范婷婷是在本案诉讼期间才对范作东出卖讼争房屋的行为予以追认，该两点异议系本案双方当事人争议的焦点问题。对以上两个焦点问题，本院分析如下：对于房屋交付问题，根据《房屋买卖合同》的约定，范作东于签订合同之日将现状房屋交付给黄国光，黄国光按照合同约定支付相应购房款，符合一般的房屋买卖交易习惯。黄国光在支付了245万元的购房款后，时隔四年多的时间主张范作东尚未交房，不符合交易习惯，也与讼争房屋属于毛坯房现状，不需要特别办理交房手续的事实不符。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”之规定，范作东已提供相应证据证明房屋交付的事实，黄国光并未提供证据予以反驳，故原判认定《房屋买卖合同》签订后，范作东将讼争的房屋按现状交付给黄国光的事实并无不当，黄国光就该事实提出的异议及提出范作东并未交房的上诉理由不成立，本院不予支持。对于范婷婷追认《房屋买卖合同》效力的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认的，所订立的合同有效。权利人的追认是无权处分合同生效的条件，但法律并未规定权利人追认的时效期间。结合本案，不论范婷婷是在黄国光、范作东《房屋买卖合同》签订之后，还是在本案一审黄国光起诉后，对范作东签订合同的行为进行追认，黄国光作为房屋买受方的权益并不会受到损害，黄国光也未提供证据证明其权益因此受到损害。至于黄国光提出的范婷婷追认范作东出卖讼争房屋的行为，可能造成房屋交易税的流失问题，属另一法律，不影响《房屋买卖合同》经追认后生效的事实。故黄国光提出范婷婷是在本案诉讼期间才对范作东出卖讼争房屋的行为予以追认的事实异议不成立，其提出范作东隐瞒范婷婷是房屋所有权人，与黄国光订立《房屋买卖合同》，致其利益受损的上诉理由亦不成立，本院不予支持。因讼争房屋在二审期间已办理初始产权登记，具备产权过户的条件，加之《房屋买卖合同》并未约定房屋过户的时间，黄国光提出范作东未能在合理期限内取得房产证，致其购房目的无法实现的上诉理由，与事实不符，也没有相应的法律依据，本院不予支持；黄国光提出《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款应作为其本案主张解除合同、要求相对方承担违约责任的法律依据，但该条款适用的前提是出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移的情形，与本案范作东已取得房屋处分权、该房屋具备所有权转移的条件之事实并不相符。因此，黄国光提出的上述司法解释条款并不适用于本案。此外，房屋买卖合同并不属于《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款所规定的应当办理批准、登记等手续生效的合同，黄国光上诉认为本案《房屋买卖合同》未办理批准、登记手��，属于效力待定合同的上诉理由亦不成立，本院均不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30598元，由上诉人黄国光负担。本判决为终审判决。审　判　长　　许发清代理审判员　　余观贵代理审判员　　余　凌二〇一五年六月三十日书　记　员　　卢娟娟本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原��决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来自