（2015）成民终字第3356号

裁判日期: 2015-06-30

公开日期: 2016-03-16

案件名称

李姝玲、闫雁与四川蜀府东润物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省成都市中级人民法院

所属地区

四川省成都市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李姝玲,闫雁,四川蜀府东润物业服务有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省成都市中级人民法院民事判决书（2015）成民终字第3356号上诉人（原审原告）李姝玲，女，汉族，1963年6月24日出生，住成都市武侯区。委托代理人余刚，四川锐致律师事务所律师。上诉人（原审原告）闫雁，女，汉族，1989年5月2日出生，住成都市武侯区。委托代理人余刚，四川锐致律师事务所律师。被上诉人（原审被告）四川蜀府东润物业服务有限公司。住所地：成都市。法定代表人赵光辉，职务不详。委托代理人叶新，四川谷雨律师事务所律师。委托代理人赵述芳，女，汉族，1971年9月10号出生，住四川省犍为县，公司员工。上诉人李姝玲、闫雁因与被上诉人四川蜀府东润物业服务有限公司（以下简称蜀府东润物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2014）武侯民初字第5639号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月8日公开开庭进行了审理。上诉人李姝玲及其委托代理人余刚、上诉人闫雁的委托代理人余刚，被上诉人蜀府东润物业公司的委托代理人叶新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年3月1日，蜀府东润物业公司与芳草地小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定蜀府东润物业公司为芳草地小区提供物业服务，合同期限为2011年3月1日至2014年2月28日，其中合同第七条约定，电梯4、5、6期建筑区域物业标准为每月每平方米1.2元，该物业服务费不包含物业期满后建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用，建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用在建筑物及其附属设施维修资金中列支；第二十四条载明“在物业服务中发生下列事由，物管方不承担责任（五）因项目设施、设备存在问题造成损失的；（六）因前任物业服务公司遗留问题，确因物管方无能力予以解决，而造成损失的”。2012年6月6日，芳草地小区业主委员会出具《关于成立物业管理协调小组的公告》，称业委会成立物业管理协调小组，职责包括按业委会委托，与物业公司研究小区设施、设备存在的问题，提出改进和改善方案提交业委会参考。同年8月15日，蜀府东润物业公司向芳草地业主委员会出具《关于消防检查的紧急函》，称小区有重大消防安全隐患，消火栓泵等设施设备故障，无法正常使用。同年9月10日，芳草地小区业主委员会与蜀府东润物业公司联名向武侯区房管局出具《关于要求维护“芳草地”小区消防设施的报告》，报告称，2010年9月，小区业主委员会聘请蜀府东润物业公司作为芳草地小区物业服务公司，在与开发商和原物业公司办理移交时，发现小区消防系统全部处于故障，无法使用，目前小区面临的困难1.是开发商和原物管未移交包括消防系统在内的小区建设设计、施工、维保等相关图纸和资料；2.芳草地小区为较老小区，维修资金的缴付存在问题，现阶段无法启动维修资金的申请；3.目前小区消防系统设施设备为瘫痪状态，全面维修资金约超过100万，小区无力承担。针对上述情况，业主委会和蜀府东润物业公司采取加强宣传、做好消防应急预案及日常巡查等紧急措施。同年9月11日，芳草地小区业主委员会与蜀府东润物业公司向小区业主发出《关于提高警惕、严防火灾的通告》。芳草地小区有一号、二号、三号共计三道大门。2012年12月4日，蜀府东润物业公司向业主委员会发《关于改造大门通道门禁设施函》称，小区原设计的通道口道闸和门禁存在很多不足，请求改造。同月6日，业主委员会回复蜀府东润物业公司“小区一号门改造，安装门禁设施，增设安全岛，是按照消防要求，经业主委员会会议通过实施，请尽快施工，改造费由小区公共收益中列支”，之后，蜀府东润物业公司按此要求对小区一号门进行了改造。同月27日，芳草地小区业主委员会出具《车辆整治管理办法》，为规范小区车辆通行，确定小区一号门和三号门为双向进出，二号门为单向通行。李姝玲、闫雁系芳草地小区1栋6单元8楼16号房产所有权人，该房产主卧的方向处在小区内侧，部分房间的方向处在一号门和二号门之间的临街位置，芳草地小区进入1栋的通道左右两边分别为地下停车场出入通道，中间分别为上下两部分六梯台阶，通过台阶转弯进入李姝玲、闫雁房产所在的6单元。2012年12月31日12时左右，李姝玲、闫雁外出，其上述房屋的主卧发生火灾，蜀府东润物业公司工作人员发现火情，拨打119报警，成都市公安消防支队二十中队出动4台消防车赶到火灾现场，4台消防车均停放在一号门和二号门之间的小区围墙外施救，蜀府东润物业公司工作人员及其他群众参与了救火，之后，李姝玲、闫雁赶回家中，向当地派出所报警，在接（报）处警登记表的接警内容中载明“房内（主卧）物品家用电器等全部烧毁”。随后，蜀府东润物业公司安排保洁人员协助李姝玲、闫雁清理了火灾现场。2013年1月10日，李姝玲、闫雁重新装修了上述房屋，并购置了家具电器。另查明，1.芳草地小区业主委员会于2011年8月换届，名称为武侯区芳草地小区第二届业主委员会，第二届业主委员会任期为2011年8月30日至2014年8月29日；2.蜀府东润物业公司实际于2014年8月31日撤出芳草地小区物业服务；3.发生涉案火灾时，李姝玲、闫雁房屋所在楼层的消防栓没有水；4.中新网对涉案火灾进行了报道，称小区车辆入口改为双车道致使消防车无法进入，阻碍了火灾救援。李姝玲、闫雁在原审中的诉讼请求是：判决蜀府东润物业公司承担李姝玲、闫雁房屋火灾损失50%的经济责任，向李姝玲、闫雁支付175324.5元。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，蜀府东润物业公司与芳草地小区业主委员会签订《物业服务合同》，为芳草地小区提供物业服务，李姝玲、闫雁系该小区业主，故其与蜀府东润物业公司之间建立了物业服务合同关系，该合同关系合法、有效，双方应当按合同约定履行义务。本案双方当事人争议的焦点在于一是蜀府东润物业公司履行的物业服务是否有过错，是否应对李姝玲、闫雁的火灾损失承担赔偿责任，二是赔偿损失的数额。针对第一个争议焦点，李姝玲、闫雁认为蜀府东润物业公司的过错有以下三方面，首先，关于消防设施设备的维修。根据国务院《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定（五）筹集和使用专项维修资金（六）改建、重建建筑物及其附属设施”的规定，原审法院认为，1.蜀府东润物业公司接手芳草地小区物业服务，开发商和原物业公司未移交消防资料，当时，小区消防设施设备已无法正常使用；2.本案《物业合同》明确蜀府东润物业公司收取的物管费不包含维修小区的设施设备，维修费用在维修资金中列支，蜀府东润物业公司不承担因小区设施设备问题造成的损失，以及因原物管公司遗留问题，蜀府东润物业公司无力解决而造成的损失；3.启用维修资金维修小区设备应由业主共同决定，而非物业管理公司。由此可见，芳草小区消防设备不能使用的过错不在蜀府东润物业公司，蜀府东润物业公司作为小区物业服务企业，配合业委会向相关部门反映消防情况，并警示业主严防火灾，在发生火灾后，积极参与救援及善后处理，因此，蜀府东润物业公司尽到了合理的辅助义务，故李姝玲、闫雁就消防设施问题主张蜀府东润物业公司承担其火灾损失赔偿责任的理由不能成立，原审法院不予支持。其次，关于一号门的改造是否导致消防车不能进入小区，只能停放在小区外一号门和二号门之间的围墙边，而耽误李姝玲、闫雁火灾的救援时间。原审法院认为，1.蜀府东润物业公司是根据业委会的决定对一号门进行改造；2.即使改造后的一号门消防车不能通行，但二号门应该能通行消防车；3.开发商建设进入李姝玲、闫雁房屋所在楼栋有台阶，即使消防车进入小区，也不能到达李姝玲、闫雁房屋所在单元楼下；4.李姝玲、闫雁房屋有部分房间临街，所处的位置就在一号门和二号门之间，综上，一号门的改造与本案火灾消防车的停放位置没有直接关系，且蜀府东润物业公司是根据业委会的决定而改造的一号门，虽然，李姝玲、闫雁举出关于因小区入口改建影响消防车进入的新闻报道，但该报道就消防车未进入的原因没有证据支持，故原审法院对该证据的证明力不予采信，综上，李姝玲、闫雁以蜀府东润物业公司改造一号门，主张其承担火灾损失的理由不能成立，原审法院不予支持。其三，发生本案火灾时，小区是否存在乱停放车辆，致使消防车不能进入小区内救火的情形。针对此主张，李姝玲、闫雁举出了小区停放车辆的照片证明，原审法院认为，一方面，发生本案火灾的几天前业委会颁布了小区车辆整治管理办法，规范小区车辆停放及进出；另一方面，双方当事人提交的小区停车照片均为火灾发生后形成，不能证明发生火灾当时小区车辆的停放是否影响了救援，因此，李姝玲、闫雁认为小区乱停放车辆，致使消防车不能进入救援的主张不能成立，原审法院不予支持。综上，李姝玲、闫雁认为蜀府东润物业公司为其提供物业服务时存在过错，致使李姝玲、闫雁房屋火灾损失扩大的理由不能成立，原审法院不予支持，因此，李姝玲、闫雁据此要求蜀府东润物业公司为其火灾损失承担赔偿责任的理由不能成立，原审法院不予支持，故原审法院对本案的第二个争议焦点，即李姝玲、闫雁主张的火灾具体损失不再审查。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决驳回李姝玲、闫雁的诉讼请求。案件受理费3800元，由李姝玲、闫雁负担。宣判后，原审原告李姝玲、闫雁不服，向本院提出上诉，请求撤销原判，改判蜀府东润物业公司承担50%火灾损失的经济责任，向李姝玲、闫雁支付175324.5元。其主要上诉理由是：被上诉人作为物业服务公司，其对管理区域内的共用消防设施具有管理责任，但是被上诉人在物业管理过程中并未履行对消防设施的维护管理义务，发生火灾后消防栓没有水源，无法使用，同时被上诉人改造小共一号门不符合消防要求，发生火灾时消防车无法通过一号门，使得案涉火灾损失扩大。被上诉人蜀府东润物业公司答辩称，其坚持原审的答辩意见和辩论意见。考察被上诉人是否履行消防义务，应根据物业管理条例和物业服务合同来判断。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人蜀府东润物业公司为支持自己的抗辩主张，二审中向本院提交芳草地小区第二届业委会出具的情况说明一份，拟证明其在原审中提交的芳草地小区设备设施移交清单是真实的。经庭审质证，李姝玲、闫雁认为因情况说明上加盖的印章已过期，其对该份情况说明的真实性不予认可。本院经审查认为，虽然芳草地小区第二届小区业委会已到期，但该份印章仍在继续使用，故对该份证据的真实性本院予以确认。本院经二审审理查明的事实与原审查明事实一致。本院认为，蜀府东润物业公司是否应向李姝玲、闫雁赔偿其房屋火灾损失175324.5元，是本案在二审中的争议焦点。李姝玲、闫雁认为，蜀府东润物业公司在为芳草地小区提供物业服务过程中，因改造小区一号门不符合消防要求，使得消防队不能就近进入小区内救火，并且蜀府东润物业公司怠于履责，导致发生火灾时消防栓无水，影响救火实施，导致火灾损失扩大，应对火灾损失承担50%的赔偿责任。对此本院认为，首先，因为失火房屋与小区外街道间仅相隔一道围墙，而失火房屋所在的1栋入口因有数级台阶，台阶口距失火房屋较远，消防车即使进入小区内也不能直接抵达失火房屋楼下，相比较而言，消防车停在小区外街道救火更为有利，故小区一号门的改造并不影响对失火房屋的救援。其次，蜀府东润物业公司与该小区签订物业服务合同时，小区的消防设备设施已不能正常使用，双方已在物业服务合同中明确约定物业服务费不包含小区设备设施维修费用，且蜀府东润物业公司入驻芳草地小区后已配合小区业委会向相关部门反映小区消防存在的问题，向小区业主发出防火警示，火灾发生后积极救援等，已履行了作为物业服务企业的相关义务，故因消防栓无水而造成的火灾损失扩大的责任与蜀府东润物业公司无关。综上，李姝玲、闫雁关于蜀府东润物业公司应对其房屋火灾损失承担50%的责任，应向李姝玲、闫雁支付损失赔偿款175324.5元的上诉主张不能成立，本院不予支持。原审判决驳回李姝玲、闫雁的诉讼请求并无不当，本院依法予以维持。综上，原审审判程序合法，原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担方式不变；二审案件受理费3800元，由上诉人李姝玲、闫雁负担。本判决为终审判决。审　判　长　　魏云霞审　判　员　　蒲云龙代理审判员　　李婧杰二〇一五年六月三十日书　记　员　　刘一颖关注微信公众号“”