（2015）霍民二初字第00490号

裁判日期: 2015-06-30

公开日期: 2015-12-11

案件名称

霍邱县万良房地产开发有限公司与霍邱县人民政府国土资源局撤销国有土地出让补充合同纠纷一审民事判决书

法院

霍邱县人民法院

所属地区

霍邱县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

霍邱县万良房地产开发有限公司,霍邱县人民政府国土资源局

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款

全文

安徽省霍邱县人民法院民事判决书（2015）霍民二初字第00490号原告：霍邱县万良房地产开发有限公司法定代表人：马万良，董事长。委托代理人：张子雨，安徽霍达律师事务所律师。被告：霍邱县人民政府国土资源局法定代表人：任家杰，局长。委托代理人：王贤德，安徽兴隆律师事务所律师。委托代理人：冯纪庆，安徽兴隆律师事务所律师。原告霍邱县万良房地产开发有限公司（以下简称万良房地产开发公司）与被告霍邱县人民政府国土资源局（以下简称霍邱县国土局）撤销国有土地出让补充合同纠纷一案，本院于2015年05月12日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告霍邱县万良房地产开发有限公司的委托代理人张子雨，被告霍邱县国土局的委托代理人王贤德、冯纪庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万良房地产开发公司诉称：本公司是从事房地产开发的企业法人。2005年取得霍邱县城关镇西湖北路西侧8798平方米的国有出让土地使用权用于商住开发，并支付了260万元土地出让金，每平方土地价款265.36元。2007年，政府因滨河景观带占用846.87平方米，按出让土地价款退回22.47万元。因该宗土地的容积率为1.75，即可开发建筑面积17146.5平方米。该项目（阳光水岸小区）于2007年9月动工，2008年11月竣工验收。2013年12月19日，霍邱县城乡建设规划局致函被告，称原告开发的阳光水岸小区超容积率0.037，认定超建面积为1360.284平方米，要求被告处理。2014年10月23日，在原告法定代表人不在场的情况下，被告霍邱县国土局与马万良之子马骏签订了一份《国有土地出让金合同补充协议》，要求补缴106.2382万元的土地出让金，并在同一天下达了《催缴通知书》。该协议签订后，原告并不知情，直到被告诉讼到法院要求支付补缴出让金时，才知道协议内容。原告认为，该“补充协议”显失公平：（一）被告利用其优势地位，在原告法定代表人不在场的情况下，责令其子马骏在合同上签字，显然不当。马骏系霍邱县国土局职工，受命于被告，执行被告指派的任务。马骏在不懂土地成本价、评估价、容积率调整应如何补缴出让金情况下签字，后又指派马骏取得原告公章。显然被告利用了自身优势和马骏不知情、不懂有关政策的条件，签订了对自己有利的条款，导致原告利益严重受损。（二）原告取得土地所有权价款为每平方米265.36元，政府占用时也��此标准补偿，但合同超容积率补缴的土地价款为每平方米781元。此评估价是按2013年的土地市场价格，而该项目早在2008年就已经竣工。显然，按此标准明显不合理、不公平。（三）该项目当时分为住宅和商业两块，目前商业地块政府没有批准规划，仍是空地。根据土地出让合同，原告可建设17146.5平方米，目前按被告认定的建筑面积为17508.284平方米，也才超建361.847平方米，与被告认定的超建1360.284平方米相距甚远，故显失公平是存在的；（四）合同中约定是在合同签订后十日内支付土地出让金，但合同和催缴通知书在同一天签字，显然马骏受制于被告方。综上，被告利用其优势地位，安排没有代理权的下属代表原告方签字，并按照2013年的土地价款计算2007年超容积率补缴的土地出让金，违反公平自愿原则，导致原告利益受损。根据《中��人民共和国合同法》第五十四条第二项的规定，要求：1、撤销该《补充协议》；2、由被告负担本案诉讼费用。被告霍邱县国土局辩称：（一）关于土地成本价、评估价、容积率调整等相关问题是房地产开发企业工作人员的业务常识。如果没有公司董事长马万良的授权，该“补充协议”怎么能加盖公司印章。因此，原告诉称不符合常理，从马骏能够在“补充协议”上签名、盖章，应该能推定其得到了原告的授权。（二）原告诉称取得土地使用权价款为每平方米265.36元，但“补充协议”中补缴土地价款是按照2013年土地市场价每平方米781元。根据省国土厅《转发国土资源部土地利用管理司关于房地产用地调整容积率后补缴地价款有关问题的通知》（皖国土函（2011）2358号）的规定，依据卓缘不动产评估咨询有限公司的《土地估价技术报告》科学计��方法得出，超规划许可建筑面积1360.284平方米，土地价格每平方米781元。（三）依照霍邱县规划局霍规函（2013）146号《复函》，房产局测绘报告测算，原告超规划许可建筑面积为1360.284平方米。原告总建筑面积是16148平方米，而不是原告称的17146.5平方米。（四）“补充协议”和“催缴通知在同一天签字，并不违反法律规定，催缴通知也载明补缴出让金的日期为2014年11月2日前。（五）原告认为该份“补充协议”显失公平不能成立，因为该“补充协议”是为了执行国土资源部关于规范容积率行为，原告不能在自愿接受后，任意要求撤销。综上，被告方依法聘请卓缘不动产咨询有限公司，在合理合法的依据上得出《土地估价技术报告》及补缴土地出让金是符合法律规定的。原告诉讼要求撤销双方签订的《国有土地出让合同补充协��》无法律上的根据，应驳回原告的诉请。原告万良房地产开发公司为支持其诉讼请求，向法庭提交证据如下：1、营业执照，组织机构代码证各一份，证明原告主体资格；2、《国有土地所有权出让合同补充协议》一份，证明合同系马骏签字，合同内容显失公平；3、催款通知书一份，证明签协议的时间与催款通知书时间一致；4、马骏工作证复印件一份，证明马骏系霍邱县国土局职工；5、《国有土地所有权出让合同》一份，证明该宗出让土地面积、价款、容积率以及土地性质；6、城关镇人民政府文件（2007）29号一份，证明滨河景观带占用原告方土地面积及补偿标准；7、竣工验收备案表一份，证明阳光水岸小区开、竣工时间；8、2011年10月，国土资源部“关于房地产用地调整容积率后补缴地价款有关问题的函”一份，证明补缴的起算点、补缴的计算方式等；9、霍邱县政府文件“关于公布霍邱县城区土地定级与基准地价更新成果”通知一份，证明2011年时一级土地的基准价最高为620元／平方米。被告霍邱县国土局为支持其辩称理由，向法庭提交证据如下：1、组织机构代码证、法定代表人身份证明各一份，证明被告主体资格；2、国土部土地司《关于房地产用地调整容积率补缴地价款有关问题的函》、安徽省国土厅皖国土复函（2011）2358号《通知》各一份，证明安徽省在因调整容积率补缴土地款时执行国土部的《函》，出让方同意调整容积率的日期为评估日期；3、霍邱县规划局《复函》一份，证明阳光水岸小区（本案涉案土地）超规划面积1360.28平方米；4、2014年1月16日霍邱县土地委员会会议纪要一份，证明2013年12月25日作为估价基准日；5、合肥卓缘不动产评估咨询有限公司《估价技术报告》一份，证明超容积率部分楼面地价按781元／平方米结算；6、补充协议一份，证明原告公司盖章确认，马骏是公司委托代理人，又是原告公司的法定代表人之子。被告霍邱县国土局对原告万良房地产开发公司所举证据质证意见如下：对证据1无异议；对证据2无异议，但并非显失公平；对证据3无异议，但不能达到原告证明目的；对证据4、5无异议；对证据6真实性、合法性无异议，但关联性有异议，当时补充标准与受让时间接近，所以按受让标准补偿；对证据7、8无异议；对证据9真实性、合法性无异议，2011年土地的基准价并不是补缴出让金的依据，只是参考。原告万良房地产开发公司对被告霍邱县国土局所举证据质证意见如下：对证据1无异议；对证据2真实性、合法性无异议，对关联性有异议，因为此文件是2011年11月份下发的，而该小区竣工在2008年，因此不能使用于本案。出让方同意调整容积率的日期为评估日是针对当事人申请的，原告未申请，则不能批准；对证据3、4与本案无关联性；对证据5有异议，因是国土局单方行为，评估日期是2013年12月25日，该超容积率在2008年已竣工；对证据6，系公司盖章，马骏与法定代表人系父子无异议，但马骏没有委托代理手续。针对原、被告双方的举证、质证意见，本院对双方提交证据认证意见如下：（一）对原告所举证据的认证：对证据1予以确认；对证据2的真实性、关联性予以确认，对于证明补充协议内容中关于补缴土地出让金价款约定显失公平的目的，没有充分证据证实，本院不予确认；对证据3、4、5因被告无异议，故予以认定；对证据6、7、8、9因被告对真实性、合法性无异议，故予以认定。（二）对被告所举证据的认定：对证据1予以确认；对证据2、3、4，因原告对真实性、合法性无异议，认为无关联性，本院认为以上证据是被告依据的相关规定处理原告增加容积率一事，与本案具有关联性，故对该部分证据，予以认定；对证据5系依据相关规定委托有相应资质的评估机构作出的，本院依法予以认定；对证据6具有真实性、合法性、关联性，故予以认定。基于上述证据认定及庭审中双方当事人的陈述，本院审理查明的事实如下：2005年7月12日，万良房地产开发公司取得霍邱县城关镇西湖北路西侧8798平方米的国有出让土地使用权用于商住开发，并签订有《国有土地使用权出让合同》，支付了260万元土地出让金。该宗土地的容积率为1.75，即可开发建筑面积17146.5平方米。该项目（阳光水岸小区）于2007年9月动工，2008年11月竣工验收。2013年12月19日，霍邱县城乡建设规划局致函被告，称原告开发的阳光水岸小区超容积率0.037，认定超建面积为1360.284平方米，要求被告处理。2014年10月23日，被告霍邱县国土局与原告万良房地产开发公司签订了一份《国有土地出让金合同补充协议》，该协议分三个部分：一、宗地原出让情况；二、规划局来函情况；三、会议研究及补充协议情况；其中会议研究及补充合同情况内容表明：根据省国土厅《转发国土资源部土地管理司﹤关于房地产用地调整容积率后补缴地价款有关问题的通知﹥》（皖国土函（2011）2358号）经县土地管理委员会2014年1月16日第二次主任会议研究，对编号为霍土出（2005）14号的《国有土地使用权出让合同》签订补充协议内容如下：（一）、超建面积1360.284㎡补缴的土地出��金1062381.8元；（二）、出让合同中约定的其他内容不变；（三）、本补充协议签订后10日内支付应补缴的土地出让金。该协议签订后，原告以违反公平自愿原则，诉讼来院。本院认为：本案争议的焦点是，原告万良房地产开发公司以签订《补充协议》中对补缴出让金的约定显失公平为由，要求撤销该《补充协议》的请求是否成立。首先，原告万良房地产开发公司在进行房地产开发时与被告霍邱县国土局签订《国有土地使用权出让合同》，原告对在该宗土地进行开发中，超容积率使用且没有及时办理批准手续的事实并无异议，并就此与被告霍邱县国土局通过签订补充协议的方式进行解决，双方在2014年10月23日签订了《补充协议》。其次，该《补充协议》的内容也表明：原告在使用该宗土地进行房地产开发工程中，没有按照规划部门要求，违规提高��积率，被告霍邱县国土局依照相关规定要求原告补缴出让金，系经双方协商一致，自愿签订了该《补充协议》。再次，关于原告万良房地产开发公司主张，被告霍邱县国土局利用其优势地位，在原告法定代表人不在场的情况下要求其职工马骏签订对自身有利的条款，导致原告利益受损问题，由于马骏虽没持有原告授权委托书，但其与原告法定代表人系父子关系，且该合同加盖了万良房地产开发公司的公章，其所签协议的效力应于确认。关于原告主张补缴土地出让金的价款存在显失公平、应当撤销合同的问题，因原告未举出相关证据予以证实，其主张不予支持。综上，原告万良房地产开发公司要求撤销与霍邱县国土局签订的《补充协议》的请求证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，判决如下：驳回原告霍邱县万良房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审　判　长　李　向　东审　判　员　潘　治　海人民陪审员　王　文　菊二〇一五年六月三十日书　记　员　张保友（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受��害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。搜索“”