（2015）江中法民一终字第279号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-07-28
案件名称
李泳霜与江门市蓬江区荷塘镇为民村闲四村民小组租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省江门市中级人民法院
所属地区
广东省江门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李泳霜,江门市蓬江区荷塘镇为民村闲四村民小组
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第三百二十三条第一款，第三百三十四条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）江中法民一终字第279号上诉人（原审原告）：李泳霜。委托代理人：唐亚智，广东金泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江门市蓬江区荷塘镇为民村闲四村民小组。负责人：陈卓明，该村民小组小组长。委托代理人：王帆，广东天高律师事务所律师。上诉人李泳霜因与被上诉人江门市蓬江区荷塘镇为民村闲四村民小组（以下简称“闲四村民小组”）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2014）江蓬法荷民初字第846号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。当事人原审意见2014年10月9日，李泳霜向原审法院提起诉讼，请求判令：1、闲四村民小组向李泳霜支付土地补偿款211500元；2、本案的诉讼费由闲四村民小组承担。主要事实和理由是：2007年9月1日，李泳霜、闲四村民小组签订了一份《租用闲四小组沙地协议书》，约定：闲四村民小组将围外沙地租给李泳霜做工业开发用地，出租面积1.53亩，每年每亩3000元，另近围堤脚预留地共0.82亩，每年每亩租金800元，出租土地共计为2.35亩，出租年限为28年，从2007年9月1日起至2035年5月30日止，每年租金合计5246元，另加村委每年综合管理费为918元。双方还在协议书第6条明确约定“租用期内不论甲乙双方人事变动如何，必须承认此协议的法律效力，如国家征用，补偿地款，甲乙双方各占50%，地面建筑物补偿归乙方所有，本协议终止”。前述协议由双方当事人签名盖章，并经江门市蓬江区荷塘镇为民村民委员会监证。协议签订后，李泳霜依约履行，向闲四村民小组及为民村委员会缴付了约定的租金和管理费，但因租赁土地不能用于工业开发，李泳霜只能在租赁土地上经营农庄。2011年12月，江门市国土资源局荷塘国土资源所为甲方、江门市蓬江区荷塘镇为民村闲四村民小组为乙方、江门市蓬江区荷塘镇人民政府为丙方，签订了一份《征收土地补偿协议书》，确定农地补偿标准为18万元／亩。《征收土地补偿协议书》约定的土地中有2.51亩土地是闲四村民小组出租给李泳霜使用的地块。根据李泳霜、闲四村民小组签订的《租用闲四小组沙地协议书》第6条的约定，李泳霜应得到征地补偿款为211500元（18万元×2.35亩×50%）。但闲四村民小组收款后，经李泳霜多次催收，闲四村民小组至今仍未按约定将李泳霜应得的土地补偿款211500元支付给李泳霜，闲四村民小组的行为已构成违约，且严重损害了李泳霜的合法权益。闲四村民小组答辩称：首先，双方签订的沙地协议书第6条关于补偿地款，双方各占50%的约定，因违反行政法规的强制性规定而无效。《土地管理法实施条例》明确规定，土地补偿款归农村集体经济所有，该条款属于强制性规定，当事人不可以随意约定。同时，《合同法》也明确规定了违反法律或行政法规强制性规定的合同或条款无效。所以，即便双方约定了土地补偿款的归属，也为无效的约定。无效条款对双方不具有约束力，闲四村民小组无需向李泳霜补偿土地补偿款；其次，闲四村民小组已将地上附着物及青苗补偿款按法律的规定以及双方当事人的约定，按时足额付给了李泳霜，李泳霜的相关损失已经得到补偿。李泳霜并没有其他损失。国家征收征用土地，目的仅仅是双方当事人得到相应的补偿，而不是让任何非利益方从中获得巨大利益。土地补偿款实际上是对土地所有者的补偿。如果将土地补偿款给予李泳霜，既有违立法本意，也显失公平。受损一方无法得到补偿，而未受损一方因此得到利益；再次，虽然闲四村民小组没有义务将土地补偿款给李泳霜，但为了平息双方纷争，闲四村民小组仍然将租期内收取的所有租金的一半退回给李泳霜。双方口头协商一致后，李泳霜签领了闲四村民小组退回的2007年至2012年租金的一半，即13989元。事实上，双方就所谓的土地补偿款问题已经达成调解。现李泳霜继续主张“权利”，闲四村民小组也将保留追诉回已退一半租金的权利。综合以上三点，李泳霜的请求没有事实以及法律依据，应予以驳回。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2007年9月1日，李泳霜与闲四村民小组签订了一份《租用闲四小组沙地协议书》，约定：闲四村民小组将围外沙地租给李泳霜做工业开发用地，东至闲四地界，南至围堤水利界，西至闲三地界，北至河边，出租面积1.53亩，每年每亩3000元，另近围堤脚预留地共0.82亩，每年每亩租金800元，出租土地共计为2.35亩。出租期为28年，从2007年9月1日起至2035年5月30日止，李泳霜要在每年12月31日前交齐。此外，协议还对双方责任等进行了约定，其中该协议第6条约定“租用期内不论甲、乙双方人事变动如何，必须承认协议的法律效力，如遇国家征用，补偿地款甲乙各占50%，地面建筑物补偿归乙方所有，本合约终止。”协议签订后，闲四村民小组依约将上述土地交付给李泳霜使用，李泳霜也按约定依时向闲四村民小组支付租金。2013年11月，因广中江高速公路建设项目征地需要，项目征地范围涉及李泳霜租赁闲四村民小组的9.415亩土地。同年11月11日，江门市蓬江区荷塘镇人民政府委托江门市诺诚价格鉴证有限公司对李泳霜租用2.35亩土地上的青苗及地上附着物进行价值评估，评估价值为73507元。2014年6月20日，李泳霜收到上述青苗、地上附着物补偿款共73507元。同时，李泳霜、闲四村民小组经协商一致，闲四村民小组于2014年6月20日退回自2007年至2012年租金27978元的50%即13989元。另查，此次高速公路征收土地的补偿标准，即征地补偿费（含土地补偿和安置补助费）为18万元／亩，涉及本案2.35亩土地的征地补偿费为423000元。原审法院判决理由和结果原审法院认为：本案是租赁合同纠纷。本案争议的主要焦点为：李泳霜、闲四村民小组于《租用闲四小组沙地协议书》中约定国家征用，补偿地款，双方各占50%的条款是否具法律效力。李泳霜主张认为协议书是经村民代表开会通过出租，且该条款也符合《中华人民共和国物权法》第42条、44条、121条和132条的规定，该条款是具法律效力。闲四村民小组则抗辩认为，该条款违反了《中华人民共和国土地管理法实施条例》第26条的强制性规定，是不具有法律效力。双方争议焦点实质是对本案涉讼法律的具体适用问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百三十二条：“承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿”和第四十二条第二款：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益”，再结合《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条第一款：“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有”的规定，本案所涉及土地的土地补偿费归为民村闲四村民小组的全体成员所有，那么双方在协议书中对土地补偿费的约定是违反了《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，该条款是无效条款，不具有法律效力。因此，闲四村民小组抗辩理据充分，符合法律规定，原审法院予以采信。李泳霜主张理据不足，依法不予支持。综上所述，双方签订的《租用闲四小组沙地协议书》中约定国家征用，补偿地款，双方各占50%的条款是不具有法律效力，那么李泳霜基于该条款约定而主张要求闲四村民小组支付土地补偿款211500元的诉讼请求是理据不足，依法不应予支持。原审法院根据《中华人民共和国物权法》第四十二条第二款，第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回李泳霜的诉讼请求。本案受理费4472元，由李泳霜负担。当事人二审的意见李泳霜不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，改判支持李泳霜的原审诉讼请求；二、本案全部诉讼费用由闲四村民小组负担。主要事实和理由是：李泳霜与闲四村民小组于《围外沙地出租协议书》第6条中约定的“如遇国家征用，补偿地款甲、乙各占50%”合法有效，一审判决适用《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称“《条例》”）第二十六条第一款的规定，认定该条款无效，适用法律错误。一、该条款是当事人的真实意思表示，且并不违反法律强制性规定。二、涉案土地被征收，不仅导致集体土地所有权丧失，也必然造成租赁经营权丧失及李泳霜投资和预期收益损失，而这些损失不是仅仅地上附着物和青苗补偿费所能弥补得了。三、涉案土地出租前是围外沙堤（荒滩），出租后经李泳霜投资开发，已将该土地改造成农用地，产生了土地增值，涉案土地征收时是按农用地标准补偿，增加了土地补偿费数额（见《土地管理法》第四十七条），对增加的该部分士地补偿数额李泳霜有权享有。四、《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）第一百二十一条和第一百三十二条及该法第四十二条第二款已明确赋予用益物权人（承包人）作为土地补偿费的受偿主体。根据上述规定，用益物权人（承包人）有权依照《物权法》第四十二条第二款规定获得包括土地补偿费在内的相应补偿。这一规定包含两项内容：一是在权利主体上，土地补偿费的受偿主体包括土地所有人和用益物权人；二是在权利范围上，用益物权人有权获得相应补偿项目包括土地补偿费。五、全国人大常委会法制工作委员会对《物权法》第一百三十二条的条文释义中确指出：“土地补偿费是给予土地所有人和用益物权人（承包人）的投入及造成损失的补偿．应当归土地所有人和用益物权人所有”。六、《条例》第二十六条第一款的规定与《物权法》的上述规定存在冲突抵触。一方面，《条例》规定缩小了《物权法》规定的土地补偿费受偿的权利主体范围；另一方面，《条例》规定剥夺了《物权法》规定的用益物权人（承包人）对土地补偿费的可以受偿的权利。七、《条例》属行政法规，《物权法》是全国人大制定的基本法律，根据“上位法应当优先于下位法而适用”的法律冲突适用规则，本案应适用《物权法》的上述规定处理，《条例》第二十六条的效力已被《物权法》第一百二十一条、第一百三十二条所否认，但一审判决却适用《条例》第二十六条的规定认定《围外沙地出租协议书》第6条的约定无效，适用法律明显错误。综上，李泳霜是涉案土地补偿费的合法受偿主体，双方在《围外沙地出租协议书》第6条中约定的“如遇国家征用，补偿地款甲、乙各占50%”合法有效，一审判决适用《条例》第二十六条第一款的规定，认定该条款无效，适用法律错误。闲四村民小组答辩称：一、李泳霜与闲四村民小组签订的涉案租赁协议书第6条约定“如遇国家征用，补偿地款，甲乙双方各占50%”，该约定因违法《土地管理法实施条例》的强制性规定而无效，无效条款对双方不具有约束力，闲四村民小组也无需按照协议约定向李泳霜支付土地补偿费。二、双方明确约定“如遇国家征用，补偿地款，甲乙双方各占50%”，而本案的涉案土地被国家征收，所有权发生了变化，而该协议从未对征收的补偿方案进行约定，在双方没有约定的情况下，应当依照当时的法律、法规的规定归闲四村民小组所有。三、从闲四村民小组一审时提交的蓬江府办（2011）73号文的附件一可以知道，无论是何种农用地，其补偿标准均为18万元／亩，李泳霜所称出租土地于承包前后土地性质发生了变化，但没有任何证据证明。事实上，涉案土地属农用地毫无争议，土地补偿费也没有因为李泳霜的承包而增值。四、除了《土地管理法实施条例》以外，没有任何一部法律或者任何一个条文明确赋予了承租人享有土地补偿费的受让主体资格，包括《物权法》。所以《物权法》与《土地管理法》实施条例并不存在冲突，本案也根本谈不上法律适用问题。《物权法》一百三十二条规定的相应补偿，其实是指补偿项目上的选择取舍，而并非相应的份额补偿，这一点从国务院颁布的另外一个决定也可以看出。2011年1月8日，也就是《物权法》实施之后，国务院颁布了《关于废止和修改部分行政法规的决定》，这个决定对《土地管理法实施条例》的相关规定进行了修改和废除，但却没有提起条例的第二十六条第一款，这也说明了《物权法》的一百三十二条和《条例》的第二十六条并不存在矛盾之处，两者的立法本意是一致的，也就是土地补偿费只能归农村集体经济组织所有。即便是《物权法》一百三十二条与《土地管理法实施条例》的第二十六条相矛盾，但协议书签订的时间是2007年9月1日，《物权法》的实施时间是2007年10月1日，协议签订在先，《物权法》实施在后。根据法不溯及既往的法律原则，自始无效的条款不可能因为新法律的颁布而变成有效的条款。所以本案不适用协议签订后才实施的《物权法》的规定。五、闲四村民小组不但已经将地上附着物以及青苗补偿款按照法律规定按时足额支付给李泳霜，而且还将李泳霜租期内所交租金的一半返还给李泳霜，李泳霜的相关损失已经得到补偿，如果将土地补偿费给予李泳霜，有违立法本意，更有违公平原则。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持原判，驳回李泳霜的上诉请求。李泳霜在二审期间补充提交了以下证据：1、全国人大法制工作委员会编著的《中华人民共和国物权法解读》第288—290页复印件一份，证明土地补偿费是给予土地所有人和用益物权人的投入及造成损失的补偿，土地补偿费应当归土地所有权人和用益物权人所有；2、荷塘镇土地利用总体规划图，证明涉案土地在规划上是建设用地。闲四村民小组二审期间没有补充证据提交。闲四村民小组对李泳霜二审提交的证据1有异议，认为该证据不具有法律效力，与本案也没有关联性；对证据2的真实性、合法性、关联性有异议，且认为该规划图出具的时间是2010年12月，即使属实，也与涉案土地承包、征收时没有关联。经审查，李泳霜二审提交的证据均是其在原审能够提交而没有提交的，不属于二审程序中的新证据，且该两份证据均与本案没有关联性，故本院均不予采纳。本院查明的事实、判决理由和结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对李泳霜提出上诉的问题。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点是：涉案《围外沙地出租协议书》第6条约定的“如遇国家征用，补偿地款甲、乙各占50%”内容是否合法有效。由于现有证据不能证明涉案《围外沙地出租协议书》中属于农民集体所有的租赁标的土地在被征收前属建设用地，双方也确认涉案土地在征收前不是建设用地，故该《围外沙地出租协议书》约定闲四村民小组将涉案租赁标的土地租给李泳霜做工业开发用地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，涉案《围外沙地出租协议书》应认定为无效合同，故该《围外沙地出租协议书》第6条约定的“如遇国家征用，补偿地款甲、乙各占50%”内容亦应认定为无效，对双方当事人自始没有法律约束力。因此，李泳霜以涉案《围外沙地出租协议书》第6条的约定诉请闲四村民小组向其支付土地补偿款211500元，理据不足，本院不予支持。综上所述，原审判决虽然认定基本事实和适用法律存在瑕疵，但判决结果正确，本院仍予以维持。李泳霜的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4472元，由李泳霜负担。本判决为终审判决。审 判 长 梅晓凌审 判 员 陈史豪代理审判员 潘丽芳二〇一五年六月三十日书 记 员 谢惠英薛佩珠 微信公众号“”