（2014）石民初字第5838号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-08-27
案件名称
北京市石景山区华升修配厂与北京欣安天成投资管理公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市石景山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市石景山区华升修配厂,北京欣安天成投资管理公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十二条，第二百一十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第四十八条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第五十二条，第九十三条第一款
全文
北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2014）石民初字第5838号原告北京市石景山区华升修配厂，住所地北京市石景山区粮食局南侧路西。投资人刘木锡，厂长。委托代理人吉淑云，女，1938年1月9日出生。被告北京欣安天成投资管理公司，住所地北京市石景山区北辛安南岔20号。法定代表人任有山，董事长。委托代理人潘永禄，男，1953年9月22日。原告北京市石景山区华升修配厂（以下简称华升修配厂）与被告北京欣安天成投资管理公司（以下简称欣安天成公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员梁爽担任审判长，人民陪审员王淑芝、冀凤宝参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告华升修配厂的投资人刘木锡及委托代理人吉淑云、被告欣安天成公司的委托代理人潘永禄均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告华升修配厂起诉称：华升修配厂自1986年起租赁欣安天成公司座落于北京市石景山区北辛安阜石路杨庄西口路南的有一间36平方米房屋的闲置空地。双方约定租赁后华升修配厂新建的房屋归华升修配厂所有。后华升修配厂经欣安天成公司同意在上述闲置土地上新建房屋。1986年至2008年间，华升修配厂先后共建成750平方米的房屋。2008年，华升修配厂租赁的房屋和场地遇到拆迁，欣安天成公司获得了巨额补偿款。华升修配厂与欣安天成公司协商赔偿事宜被拒绝。后欣安天成公司将华升修配厂诉至法院，北京市石景山区人民法院作出（2008）石民初字第4455号民事判决书，北京市第一中级人民法院作出（2009）一中民终字第2892号民事判决书，均判决华升修配厂将上述房屋腾退交还给欣安天成公司，但华升修配厂共建成750平方米的房屋，且上述民事判决书中并未涉及西院房屋。综上所述，华升修配厂所建设的房屋在此前民事判决书中有部分未涉及，而该部分房屋已由欣安天成公司获得了拆迁款。欣安天成公司应将华升修配厂应获得的补偿款给付华升修配厂，但欣安天成公司至今未支付。且欣安天成公司与华升修配厂于2007年3月1日签订的《房屋场地租赁协议》系欣安天成公司隐瞒拆迁实情，与华升修配厂签订的不合理不平等的合同。华升修配厂为维护合法权益，诉至法院。华升修配厂的诉讼请求为：1、请求判令欣安天成公司给付华升修配厂拆迁安置的各项补偿费用（包括加盖厂房、办公室、附属物等地上物的费用、装饰装修费用及拆迁安置补偿费用、设备折旧费用及欣安天成公司未自拆迁安置开始时给付华升修配厂费用的滞纳金）20万元；2、请求判令本案诉讼费由欣安天成公司负担。被告欣安天成公司答辩称：不同意华升修配厂的诉讼请求。华升修配厂与欣安天成公司就涉案场地和房屋的租赁合同纠纷此前已经北京市石景山区人民法院和北京市第一中级人民法院审理判决，且北京市高级人民法院也驳回了华升修配厂的再审申请。双方的纠纷已经在2009年处理并执行完毕。本案与此前的案件属于同一纠纷，应当“一事不再理”，不再予以处理。华升修配厂现在主张拆迁安置的各项补偿费用，已经超过了二年的诉讼时效。故不同意华升修配厂的全部诉讼请求。经审理查明：华升修配厂为投资人为刘木锡的个人独资企业。欣安天成公司为集体所有制（股份合作）的企业法人，于2007年7月31日由北京市石景山区北辛安农工商公司（以下简称北辛安农工商公司）更名而来。北辛安农工商公司二队为其下属分队，并无独立法人资格。位于北京市石景山区北辛安阜石路杨庄西口路南的场地及房屋原为北辛安农工商公司所有。自1986年开始，华升修配厂开始承租位于上述地点的场地及房屋，并陆续在上述场地加盖了房屋，加盖的房屋均无相应建房手续批示。1991年3月14日，北京市石景山区北辛安农工商联合公司与华升修配厂签订《合同书》，其中载明：合同双方：北辛安大队二分队（以下简称甲方）；华升修配厂（以下简称乙方）。甲方现有座落在本队部东侧场院建筑房27平方米、场院523平方米，作为投资与乙方使用，特订立合同如下，以便共同遵守。一、以原建筑西房三间共27平方米，场院523平方米（其范围为：以西房北墙向北6.5米，以南墙向南6.5米，以西屋后墙向东25米，现有西屋南北长9米，共计总面积550平方米）作为甲方投资与乙方合作，合同期限为三年整（1991年3月15日至1994年3月15日止）。每年（12个月）乙方付给甲方税后利润1万元整。自合同签订之日起生效，乙方先付给甲方税后利润2500元（为1991年3月15日至6月15日的利润）。从1991年6月15日以后，每季度的第一天乙方预交税后利润2500元，由甲方出具收据为凭。二、乙方如期付清利润后，甲方不在约定期内以任何理由提出收用此投资房产及变更其他的要求（区级以上国家机关征地除外）。三、乙方生产用水、电（包括生活用电）由乙方办理所有手续及担负费用，并合理使用，按国家规定，按时交纳水电费，由供电站或甲方出具收据。四、甲方不干涉乙方在投资范围内的合理布局，乙方保证原建房屋的完好，须新建的建筑物经甲方同意，由乙方按国家规定自办一切手续。五、乙方自建设施合同期终止时，由乙方自己处理，但必须平垫好原场院，恢复原貌。六、本合同甲乙双方共同遵守，如有一方违约，服从公证机关的裁决。合同自1991年3月15日生效，1991年3月14日。甲方处由刘京京签字并加盖北京市石景山区北辛安农工商联合公司公章，乙方处加盖华升修配厂公章。2007年3月1日，北辛安农工商公司与华升修配厂签订《房屋场地租赁协议》，其中载明：甲方：北辛安农工商公司二队；乙方：华升修配厂。甲乙双方通过友好协商，就房屋场地租赁事宜达成如下协议：第一条、乙方租用甲方坐落在石景山区北辛安阜石路杨庄西口路南房屋8间180平方米，场地600平方米，租用期一年，即2007年3月1日至2008年2月底止。第二条、租赁期限内乙方付甲方房屋场地租金为年7万元，付款方式为按年度上缴租，付款地点为北辛安农工商公司二队。第三条、租赁期内房屋由乙方使用管理，乙方不得擅自改造房屋，如需改动须经政府有关部门批准及甲方同意后方可动工，费用自理，所改造及新建的房屋产权属甲方所有。第四条、租赁期内，乙方所用的水、电、通讯等费按规定向有关部门交纳。第五条、租赁期内，乙方负责房屋修缮及门前三包工作，乙方须服从政府有关部门及甲方的管理。不得将租用甲方的房屋转租、转包、转让它方。本协议到期乙方将租用甲方的房屋完好交还甲方，否则乙方将承担全部经济责任。第六条、如遇国家建设，政府征用（占）地及甲方需用该房屋场地时，乙方无条件让出，费用自理。第七条、因不可抗拒的原因导致房屋损坏，双方互不承担责任。第八条、协议期内，乙方要按国家法律、法规合法经营使用房屋，切实做好安全生产和防火、防盗等工作，如出失火、失盗及违法经营现象，乙方将承担全部经济损失及法律责任。2007年3月1日。甲方处由孙英农签字并加盖北辛安农工商公司公章，乙方处由刘木锡签字并加盖华升修配厂公章。对于该协议与上述《合同书》对于涉案租赁场地房屋载明不一致之处，双方当事人均认可多记载的场地房屋系华升修配厂进行的自建部分。对于上述协议中对于场地房屋及租金的约定，华升修配厂称上述协议仅对东院房屋场地进行了约定，并未对西院进行约定，但是上述协议的租金包含西院。且上述协议中并不包含该协议签订前的自建房屋部分。欣安天成公司对华升修配厂的上述陈述不予认可，称涉案地点不分东西院，均为一处，协议约定包含了所有场地房屋及所有华升修配厂自建部分。在庭审时，华升修配厂与欣安天成公司均认可自1986年至2008年2月底，双方当事人均就涉案地点的场地和房屋签订了数份书面合同，但因年久，现仅存上述二份协议。针对上述事实，北京市石景山区北辛安农工商联合公司曾于1992年9月24日出具《房产证明》，其中载明：兹有座落在生产二队队部对面原二队场院，建筑面积为27平方米，总计523平方米，由乙方刘木锡开办华升修配厂使用，自1986年至今双方均执正式协议并认真执行。特此证明。1992年9月25日，北京市石景山区相关管理部门加盖房地产管理专用章，并加注：房屋产权情况属实，办企业用地需依法办理用地手续。另查，北辛安农工商公司与华升修配厂于2007年3月1日签订的《房屋场地租赁协议》于2008年2月底履行完毕后，北京市石景山区相关政府部门对于涉案场地及房屋开始进行了拆迁腾退补偿安置工作。2008年4月29日，北京安泰祥土地房地产评估有限公司受拆迁人委托出具了《北八渠特钢段北侧用地“边角地”环境整治项目——欣安天成公司非住宅拆迁补偿汇总表》及《房屋重置成新价款明细表》，其中载明：华升修配厂一院：全院测绘建筑面积：360.01平方米；全院测绘土地面积：713.15平方米；房屋价款：140581元；装修、设备及附属物价款：37986元；地上物补偿价款：178567元。华升修配厂二院：全院测绘建筑面积：456.27平方米；全院测绘土地面积：1714.99平方米；房屋价款：189509元；装修、设备及附属物价款：143751元；地上物补偿价款：333260元。庭审时，华升修配厂针对上述测量及评估结果，提供了多份其自行对于涉案场地及房屋的测量结果，北辛安农工商公司对华升修配厂自行测量的结果不予认可。2008年10月，北辛安农工商公司将华升修配厂诉至本院，请求法院判令华升修配厂腾退交还承租北辛安农工商公司的位于北京市石景山区阜石路杨庄路口西南侧的房屋、场地及华升修配厂在场地上自建的房屋。2008年12月19日，本院作出（2008）石民初字第4455号民事判决书，其中载明：欣安天成公司与华升修配厂之间的租赁合同关系合法有效，双方均应遵守合同约定。现该合同已届满，双方并未续租，故华升修配厂应将其承租的房屋、场地腾退交还欣安天成公司；因双方约定华升修配厂新建的房屋产权归欣安天成公司，故华升修配厂亦应将其于承租场地上自建之房屋设施一并腾退交还欣安天成公司。华升修配厂虽以有关拆迁补偿问题为其拒绝腾房行为抗辩，但未能证明在租赁合同存续期间有拆迁事实发生，且该理由亦不足以成为其拒绝腾退租赁标的物之抗辩。综上，判决北京市石景山区华升修配厂将其承租的位于石景山区阜石路杨庄西口路南房屋、场地及其于该场地上自建的房屋、棚子腾退交还北京欣安天成投资管理公司。上述民事判决书作出后，华升修配厂不服提出上诉。北京市第一中级人民法院于2009年3月18日作出（2009）一中民终字第2892号民事判决书，其中载明：华升修配厂提交了拆迁项目信息网页打印件一张，以证明该拆迁项目在合同履行期间开始拆迁。欣安天成公司则表示实际收到拆迁通知是在合同履行完毕后。综上，判决驳回上诉，维持原判。现该民事判决书已发生法律效力。上述民事判决书发生法律效力后，欣安天成公司向本院申请强制执行。2009年6月8日，本院组织欣安天成公司与华升修配厂进行谈话，双方签订《和解协议》，其中载明：华升修配厂与欣安天成公司在北京市石景山区人民法院执行庭的大力协调下，就腾退位于北京市石景山区阜石路杨庄西口南房屋、场地及其于该场地上自建的房屋、棚子一事，达成如下协议：一、华升修配厂于2009年6月9日15时前腾退位于北京市石景山区阜石路杨庄西口南房屋、场地及其于该场地上自建的房屋、棚子，交还欣安天成公司；二、欣安天成公司于2009年6月9日15时前给付华升修配厂搬家费43万元；三、法院监督执行。2009年6月9日，欣安天成公司与华升修配厂在现场按照上述《和解协议》进行了执行腾退，该案执行完毕。同日，欣安天成公司给付华升修配厂43万元。另查，华升修配厂在庭审时称在2008年2月双方的《房屋场地租赁协议》履行完毕之前，就发生了拆迁事宜，为此华升修配厂提供了网络打印件作为证据，其中载明：2007年6月19日，北京市住房和城乡建设委员会发出《北八渠特钢段项目发布信息》；2007年7月2日及2007年8月16日，北京市石景山区建设委员会发布《石景山区北八渠特钢段北侧用地“边角地”环境整治项目》；2007年9月5日，北京市石景山区建设委员会拆迁科发布《石景山北八渠拆迁公告》。华升修配厂称上述材料证实涉案地点的拆迁项目在双方合同履行期间即开始拆迁。欣安天成公司则表示实际收到拆迁通知是在2008年4月29日。上述事实，有北京市石景山区北辛安农工商联合公司于1992年9月24日出具的《房产证明》、北京市石景山区北辛安农工商联合公司与华升修配厂于1991年3月14日签订的《合同书》、北辛安农工商公司与华升修配厂于2007年3月1日签订的《房屋场地租赁协议》、华升修配厂的现场测量结果、北京市工商行政管理局石景山分局于2007年8月1日出具的《名称变更通知》、北京市石景山区人民法院于2008年12月19日作出的（2008）石民初字第4455号民事判决书、北京市石景山区人民法院（2008）石民初字第4455号案件庭审笔录、北京市第一中级人民法院于2009年3月18日作出的（2009）一中民终字第2892号民事判决书、2009年6月8日执行谈话笔录、《和解协议》、2009年6月9日执行笔录、案款收据、北京安泰祥土地房地产评估有限公司于2008年4月29日作出的《北八渠特钢段北侧用地“边角地”环境整治项目——欣安天成公司非住宅拆迁补偿汇总表》及《房屋重置成新价款明细表》、华升修配厂提供的网络打印件及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于：第一，本案双方当事人争议的合同依据问题；第二，本案的合同主体、性质及效力的确认问题；第三，涉案场地房屋的拆迁安置补偿利益的分配问题，即华升修配厂诉讼请求的处理问题。针对焦点问题之一，首先，华升修配厂虽自1986年即开始与北辛安农工商公司存在合同关系，但上述合同均已履行期限届满，合同业已履行完毕。其次，华升修配厂在本案中的诉讼请求针对其2007年3月1日签订《房屋场地租赁协议》后的拆迁安置补偿事宜，其亦主张拆迁事宜发生于该份协议履行期间，因此2007年3月1日的《房屋场地租赁协议》应当作为本案进行审理的基础合同，从而确定基础法律关系并调整相应权利义务。针对焦点问题之二，第一，《房屋场地租赁协议》的主体应作如下确认：首先，依法登记领取营业执照的个人独资企业，属于合法成立、有一定的组织机构和财产、又不具备法人资格的其他组织，可以作为民事诉讼的当事人。因此本案原告华升修配厂作为《房屋场地租赁协议》的合同相对人，主体适格。其次，北辛安农工商公司二队仅为欣安天成公司下属分队，并无独立法人资格，并不能单独成为诉讼主体并承担法律责任，因此应由其上级单位，即北辛安农工商公司参与诉讼并承担相应权利义务。而欣安天成公司作为企业法人，系自北辛安农工商公司更名而来，因此欣安天成公司成为现《房屋场地租赁协议》的合同相对人，其主体亦适格。第二，《房屋场地租赁协议》应当确认为租赁合同性质。首先，华升修配厂及北辛安农工商公司在《房屋场地租赁协议》中明确约定双方系就房屋场地租赁达成协议。其次，北辛安农工商公司明确将其房屋场地交付华升修配厂使用及收益，并约定由华升修配厂按照约定期限给付房租，双方对于租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付期限方式等进行了明确的约定。综上，可以认定《房屋场地租赁协议》系租赁合同的性质。第三，对于《房屋场地租赁协议》的效力问题，本院做如下分析：首先，欣安天成公司为集体所有制（股份合作）的企业法人，涉案场地及房屋均为其所有，欣安天成公司具有处分及租赁涉案场地及房屋的权利。其次，《房屋场地租赁协议》的内容均系华升修配厂及欣安天成公司的真实意思表示。对于华升修配厂称《房屋场地租赁协议》系欣安天成公司隐瞒拆迁实情与华升修配厂签订不合理不平等合同的主张，因华升修配厂并未对其上述主张提供有效证据予以证实，本院对华升修配厂上述主张不予采信。再次，《房屋场地租赁协议》并无违反相应法律、行政法规的效力性强制性规定的内容。且相关管理部门已在1992年9月24日《房产证明》中对于上述事实进行了确认。最后，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，无须再行举证证明。（2008）石民初字第4455号民事判决书及（2009）一中民终字第2892号民事判决书均认定了《房屋场地租赁协议》有效。综合以上分析，本院认定《房屋场地租赁协议》应属合法有效。针对焦点问题之三，第一，涉案场地房屋的拆迁安置补偿利益，应当以相关政府部门委托的专业评估公司出具的《北八渠特钢段北侧用地“边角地”环境整治项目——欣安天成公司非住宅拆迁补偿汇总表》及《房屋重置成新价款明细表》为准。第二，《房屋场地租赁协议》中载明的租赁场地及房屋，应当认定为华升修配厂当时承租的全部场地及房屋。首先，华升修配厂主张存在两个院落的租赁协议，对于该项积极事实应当由华升修配厂进行举证证实，但华升修配厂并未就其该项主张提供有效证据予以证实。其次，华升修配厂认可《房屋场地租赁协议》中载明的租金系全部场地及房屋的租金数额，按照一般交易习惯及商业惯例的经验法则，则亦可认定《房屋场地租赁协议》中载明的租赁场地房屋与租金应当对应。最后，如上所述，涉案场地房屋的拆迁安置补偿利益应当以拆迁评估为准，而评估报告已对所有涉案地点的地上物进行了评估。退一步讲，即使存在华升修配厂的主张，《房屋场地租赁协议》并不包含其所称的西院，对于最终拆迁安置补偿利益的分配并无实质影响。第三，《房屋场地租赁协议》第三条中载明华升修配厂改造及新建的房屋产权属欣安天成公司所有。对于该条款本院应对《房屋场地租赁协议》进行文字及目的上的解释。首先，《房屋场地租赁协议》并非孤立的单份租赁合同，其与华升修配厂和欣安天成公司自1986年即开始的租赁事实形成连贯完整的租赁法律关系，对于该协议中的有关条款，应当结合整个租赁过程进行解释。其次，华升修配厂于1991年3月14日签订的《合同书》中载明的所有权属于欣安天成公司的租赁标的物为建筑房27平方米、场院523平方米。而华升修配厂于2007年3月1日签订的《房屋场地租赁协议》则载明租用欣安天成公司的租赁标的物变更为房屋8间180平方米、场地600平方米。对于租赁标的物的变化，双方当事人均认可系因华升修配厂进行了自建。自此可以认定，双方以签订书面的《房屋场地租赁协议》的形式，对于《房屋场地租赁协议》签订前的华升修配厂的自建部分进行了约定，即约定包括华升修配厂的自建部分在内的房屋场地的权利人均为欣安天成公司。针对华升修配厂称另有部分自建房屋并未约定在《房屋场地租赁协议》中的主张，华升修配厂并未提供有效证据证实该部分自建房屋的存在，因此对于其上述主张本院不予采纳。再次，《房屋场地租赁协议》第三条对于该协议签订后的华升修配厂的改造及自建房屋的权属进行了约定，明确了上述房屋权利人为欣安天成公司。该房屋场地应当包括厂房、办公室、附属物、装饰装修、不能拆卸且已经形成附合的设备等。最后，（2008）石民初字第4455号民事判决书及（2009）一中民终字第2892号民事判决书亦对于华升修配厂所有自建房屋的权属进行了认定。综合以上分析，本院认定华升修配厂的所有自建部分权属应当确认为欣安天成公司。基于上述认定，则华升修配厂并不再具备向欣安天成公司主张包括加盖厂房、办公室、附属物等地上物的费用、装饰装修费用及不能拆卸且已经形成附合的设备折旧费用等各项补偿费用的事实依据及法律基础。而可以拆迁搬走的设备折旧费用亦不应由欣安天成公司负担。拆迁人并未给付欣安天成公司其他拆迁安置补偿项目费用，故对于华升修配厂主张欣安天成公司给付拆迁安置补偿费用及未自拆迁安置开始时给付华升修配厂费用的滞纳金的诉讼请求，并无事实及法律依据，本院不予支持。此外，退一步讲，即使不将华升修配厂的自建部分权属确认为欣安天成公司所有，亦因欣安天成公司已在执行阶段给付华升修配厂43万元搬家费，而不应再由欣安天成公司给付华升修配厂相应补偿费用。首先，对于欣安天成公司在执行阶段给付华升修配厂的43万元搬家费的性质，本院作如下认定：华升修配厂与欣安天成公司虽然在《和解协议》中约定上述费用为“搬家费”，但是应当从双方合同履行、一般商业交易惯例及行为经验法则来理解双方的真实意思表示。按照当时相应的拆迁安置政策及标准，搬家费一般不会如双方约定数额之高。该项搬家费应当已经包含了对于华升修配厂自建厂房、办公室、附属物等地上物的费用、装饰装修费用、设备及拆迁安置补偿费用、设备折旧费用的全部损失的补偿。其次，双方当事人在合同中约定了房屋自建须经出租人欣安天成公司同意，但欣安天成公司作为出租人，应当知道华升修配厂进行自建的行为，可欣安天成公司未在合理期限内提出异议，因此可以视为欣安天成公司同意华升修配厂的自建行为。对于华升修配厂在涉案地点的全部自建房屋均无相应建房审批等合法建设手续，而双方当事人对于华升修配厂的自建费用的处理并无约定，因此自建部分对应的拆迁安置补偿可以认定由双方按照对于自建房屋的过错进行分配。其中华升修配厂作为自建房屋的建设方，并未办理相应合法建设手续，应当对此承担主要责任；欣安天成公司作为出租人，未对其所有的土地上进行的华升修配厂的自建行为进行监督，应当对此承担次要责任。对于涉案地点的全部房屋、装修、设备及附属物等地上物的重置成新价的评估总和为51.1827万元，该项费用扣除原属欣安天成公司所有权的房屋对应的拆迁安置补偿费用后，剩余部分再按照上述过错进行分配。而欣安天成公司已经给付华升修配厂的43万元，已经足以达到对华升修配厂进行的拆迁安置的各项费用的补偿。综合上述全部分析，华升修配厂的诉讼请求，并无事实及法律依据，本院均无法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十二条、第九十三条之规定，判决如下：驳回北京市石景山区华升修配厂的全部诉讼请求。案件受理费四千三百元，由北京市石景山区华升修配厂负担（已交纳二千一百五十元，剩余二千一百五十元于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长 梁 爽人民陪审员 王淑芝人民陪审员 冀凤宝二〇一五年六月三十日书 记 员 徐 瑶 更多数据：