（2014）清民一初字第01083号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-12-29
案件名称
赵宝军与清原满族自治县城乡建设开发有限责任公司、抚顺星宇房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案一审民事判决书
法院
清原满族自治县人民法院
所属地区
清原满族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵宝军,清原满族自治县城乡建设开发有限责任公司,抚顺星宇房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款
全文
辽宁省清原满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2014）清民一初字第01083号原告：赵宝军，男，住清原满族自治县。委托代理人：翟文斌，系辽宁数典律师事务所律师。被告：清原满族自治县城乡建设开发有限责任公司，住所地：清原满族自治县清原镇清河路。法定代表人：袁伟星，系该公司总经理。被告：抚顺星宇房地产开发有限公司，住所地：清原满族自治县清原镇校东街冈山1-18门市。法定代表人：吕泽成，系该公司总经理。委托代理人：陆景军，系该公司副经理。委托代理人：顾启萍，系辽宁宝石律师事务所律师。原告赵宝军诉被告清原满族自治县城乡建设开发有限责任公司（以下简称城乡开发公司）、抚顺星宇房地产开发有限公司（以下简称星宇开发公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘晓独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵宝军及其委托代理人翟文斌、被告星宇开发公司的委托代理人陆景军、顾启萍均到庭参加诉讼。被告城乡开发公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告赵宝军诉称：原告之父赵长福原有住宅房屋一处，坐落在清原镇校东街，建筑面积43.55m2，产权证号为011621；同时持有《国有土地使用证》，用地面积为122.64m2。该房屋在被告开发拆迁区内，被告与原告签订房屋拆迁产权调换协议书，协议书约定：被告给原告住宅调换至岗山小区二方块8号楼8单元102室，新楼建筑面积为45m2，回迁日期为2008年12月31日，从照顾老革命家属的角度，被告同意帮助原告初装修房屋，保证入户能住。另约定，因被告原因不能按时回迁，自约定的回迁之日起，给付临时安置补助费每月增加100.00元。协议签订后，被告未按协议约定如期履行回迁义务，在法定期限内原告将被告诉至法院，要求被告履行协议。2011年12月3日法院作出（2011）清民一初字第01626号民事判决书，支持了原告的诉讼请求。2012年2月20日，原告向法院申请强制执行，得知被告已经将回迁的8号楼8单元102室房屋出售给他人并已经办理了房屋登记手续，故本案中止执行。原告认为，被告拒不履行产权调换协议书的约定，将回迁房屋出售他人，有悖诚实信用原则，是典型的违约行为，使得原告长期无房居住。故原告诉至法院，要求：一、解除双方签订的《房屋产权调换协议书》；二、被告按原告应回迁房屋的价款进行双倍赔偿，即3，819.00元／m2×45m2×2=343，710.00元；三、被告支付原告临时安置补助费280.00元／月（从2008年12月31日起至判决执行完毕止）；四、被告承担本案诉讼费用。被告星宇开发公司辩称：一、同意解除合同；二、评估时公司虽接到通知，但并未参与，故对评估价格不予认可。计算房屋的单价时应扣除代收费202.00元／m2，因为该款已由我公司交到政府；三、原告要求惩罚性赔偿，因本案不是房屋买卖合同，是拆迁产权调换，不适用最高院的适用商品房买卖合同的规定，故该请求无法律依据，不同意按回迁房屋的评估价格进行双倍赔偿。四、原告请求安置补助费280.00元／月，已在（2011）清民一初字第01626号民事判决书中确定，不能重复要求；五、对初装费双方没有该约定；六、回迁时间有异议，（2011）清民一初字第01626号民事判决书与合同约定不相符。综上，我公司对解除合同没有意见，对原告的其他诉讼请求，法院应予以驳回。被告城乡开发公司未答辩。经审理查明：被告城乡开发公司经县房屋拆迁行政主管部门批准已获得拆迁资格，进行清原镇冈山小区二方块的房屋拆迁。根据房屋拆迁有关规定和房屋拆迁安置补偿方案，被告城乡开发公司拆迁原告的房屋，拆迁后由被告星宇开发公司开发建设并出售。故被告星宇开发公司以被告城乡开发公司的名义与原告赵宝军签订了《房屋拆迁产权调换协议书》，协议书约定：原告自愿将坐落于清源镇校东街建筑面积43.55m2的私有住宅调换至冈山小区二方块建筑面积为45m2的8号楼8单元102室。协议约定从照顾老革命家属角度，被告同意帮助原告初装修房屋，保证入户能住。其他有关费用按政府规定收，回迁日2008年12月31日。同时约定：被拆迁房屋建筑面积在40m2-60m2，每月临时安置补助费为180.00元，如未能按时回迁，被告继续支付临时安置补助费，并每月增加100.00元。实行产权调换的被拆迁人，除补交差价外，还应按照有关规定交纳其他相关费用（代收费），代收费为202.00元／m2。另查：应配户给原告的房屋（清原镇校东街馨新家园8号楼8单元102室）已由被告星宇开发公司出售给案外人姚福明，该房屋经辽宁天衡房地产与土地评估有限公司评估，单价为3，819.00元／m2，估价总额为3，819.00元／m2×45m2=171，855.00元，花费评估费用4，940.00元。本院确认的上述事实，有（2011）清民一初字第01626号民事判决书、申请执行书、房屋所有权证、房地产估价报告、估价发票和当事人陈述笔录等证明材料在案为凭，这些证明材料经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：被告星宇开发公司以被告城乡开发公司的名义与原告签订的《房屋拆迁产权调换协议书》是双方自愿签订的，该合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律和行政法规的禁止性规定，亦未侵害第三人的利益，该合同应认定为合法有效，故应由被告星宇开发公司按照合同约定履行自己的义务，被告城乡开发公司不承担合同责任。但在实际履行中，被告星宇开发公司将合同中约定的8号楼8单元102室房屋出售给他人，该违约行为致使原、被告约定的合同目的不能实现，故原告请求解除合同，本院应予以支持。原告要求赔偿经济损失一节，原告认为“双方签订的《房屋拆迁产权调换协议书》约定配户给原告的房屋建筑面积为45m2，经评估公司评估涉案的房屋的单价为3，819.00元／m2，基于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第七条、第八条的规定，被告应承担双倍赔偿责任，即赔偿金额为3，819.00元／m2×45m2×2倍=343，710.00元”，被告星宇开发公司认为“原告赔偿的计算方式有误，因评估公司评估的单价是现行市场价格，应按与原告签订协议时的市场价格计算赔偿数额，但不应是双倍赔偿，且应在此单价基础上扣除代收费202.00元／m2后再计算损失”。该解释第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”，第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；......”，原告因无法获得应配户的房屋，依法享有“请求解除合同、赔偿损失，并请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的权利，故被告星宇开发公司应赔偿原告损失并承担赔偿责任。对原告损失的赔偿，因代收费的收取是在实现产权调换目的时向被拆迁人收取，现本案已无法实现产权调换之目的，故被告星宇开发公司的相关辩解意见，本院不予采纳。赔偿标准应为现行的市场价格（评估价格）而非签订协议时的市场价格，故被告星宇开发公司需向原告赔偿损失171，855.00元（3，819.00元／m2×45m2）；被告星宇开发公司承担的赔偿责任应不超过已付购房款的一倍，即已付购房款应按原告动迁时交付的房屋市场价值予以计算，综合考虑原告原有房屋的坐落位置及动迁规划，本院酌定被告星宇开发公司应承担50，000.00元的赔偿责任。原告要求给付临时安置补助费280.00元／月至本案判决执行完毕止一节，临时安置补助费280.00元／月的给付标准是基于双方协议约定，本院虽在（2011）清民一初字第01626号民事判决书主文第三项判决被告给付原告临时安置补助费的期限为自2008年12月31日起至配户时止，现因被告星宇开发公司已将涉案房屋出售他人，无法实现将涉案房屋配户给原告，故被告关于临时安置补助费在另案中已确定属重复请求的辩解意见，本院不予采纳；因本院对原告要求解除双方签订的协议予以支持，故原告要求临时安置补助费给付至本案判决执行完毕止并不具有合理性，该临时安置补助费应给付至本案判决生效时止。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条一款（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2008年9月27日签订的《房屋拆迁产权调换协议书》；二、被告抚顺星宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告赵爱军经济损失171，855.00元及赔偿金50，000.00元。三、被告抚顺星宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告赵爱军2008年12月31日始至本判决生效时止期间的临时安置补助费，按280.00元／月标准予以计算。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5，600.00元，减半收取2，800.00元，由原告赵爱军负担1，900.00元、被告抚顺星宇房地产开发有限公司负担1，900.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省抚顺市中级人民法院。审判员 刘 晓二〇一五年六月三十日书记员 张天实 微信公众号“”