（2015）通民初字第7489号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-07-30
案件名称
董金荣与北京实地房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
董金荣,北京实地房地产开发有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第三十九条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2015）通民初字第7489号原告董金荣，女，1976年2月5日出生。委托代理人刘建华，北京市京华律师事务所律师。被告北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号，组织机构代码：80244120-3。法定代表人杨维旺，总经理。委托代理人窦福勇，北京廉峰律师事务所律师。委托代理人薛莲，北京廉峰律师事务所律师。原告董金荣诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘丹丹独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告董金荣的委托代理人刘建华，被告实地公司的委托代理人窦福勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董金荣诉称：我与实地公司于2014年8月11日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），我购买实地公司的5010号房屋，合同约定实地公司应于2014年10月28日前交房，并规定逾期交房超过90日，我有权退房，实地公司按照我全部已付款的1%向我支付违约金。合同签订后，我支付购房首付款836572元和商铺认购费86038元，但实地公司现在仍未向我交付该商品房。故我起诉要求：1、判令解除我与实地公司签订的合同编号为Y1630769的《预售合同》；2、实地公司返还我购房首付款836572元、商铺认购费86038元；3、实地公司支付我逾期交房违约金8365.72元；4、诉讼费由被告实地公司承担。被告实地公司辩称：我公司不同意董金荣的诉讼请求。我公司要求董金荣继续履行合同。根据合同约定我公司应当在2014年10月28日前向董金荣交付房屋。我公司于2014年6月26日已经取得了房屋的竣工验收备案手续，于2014年10月17日已经取得了楼栋权属证明，因此在合同约定的交房日期前5010号房屋已经符合了交房条件。但是董金荣始终没有按照合同约定办理贷款，向我公司支付购房款。关于本案房屋的贷款问题，在2014年10月已经有部分购房者申请完毕购房贷款，并且银行予以发放，所以本案房屋可以办理银行贷款，我公司认为董金荣存在违约行为。经审理查明：2014年8月11日，董金荣与实地公司签署合同编号为Y1630769的《预售合同》，董金荣购买5010号房屋。《预售合同》约定5010号房屋总房款为1536572元。《预售合同》第六条付款方式及期限约定：买受人采取下列第4种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。附件五付款方式及期限的约定：一、双方同意该商品房总价款为人民币￥1536572元，壹佰伍拾叁万陆仟伍佰柒拾贰元整。二、双方同意买受人以贷款方式付款，具体付款期限安排如下：1、2014年8月11日前，买受人向出卖人支付首付房款计人民币￥776572元整，柒拾柒万陆仟伍佰柒拾贰元整。2、2014年10月28日前，买受人向出卖人支付首付房款计人民币￥760000元，柒拾陆万零仟零佰零拾零元整。买受人以贷款方式支付第二项房款，执行本合同附件十第2条。如果买受人不能在约定时间内提交办理贷款所需文件及材料，买受人同意在签署本合同后30天内一次性支付剩余房款。买受人虽提交文件及材料，但未获得银行批准贷款的，买受人同意在得到银行拒绝贷款通知后30天内一次性支付剩余房款。买受人须按照以上约定的付款期限支付房价款，买受人超出以上约定的付款期限支付房价款即构成逾期，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，逾期超过90天仍未支付剩余房款的，视为恶意违约，按补充协议十第2条恶意违约约定执行。《预售合同》附件十补充协议第2条对商品房预售合同第六条及附件五的修改和补充约定：买受人超出付款期限支付房价款即构成逾期违约，买受人超出以上约定的付款期限支付房价款即构成逾期，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，超出逾期90天的，视为恶意违约，出卖人有权解除和另行销售其房屋，并向出卖人支付总房款的10%作为违约金。如买受人以贷款方式付款的，买受人应在签署商品房预售合同后五日内提交完毕申请贷款所需的全部材料，签署办理银行按揭贷款所需的相关合同及全部法律文件并办理完毕银行按揭贷款手续。买受人最终获得贷款的数额，以贷款管理部门批准的数额为准。买受人获得的贷款小于其所申请的贷款额，买受人应按照银行确定的贷款金额和年限办理贷款手续，并在约定的付款期限前向出卖人补交未获得批准的贷款差额；如买受人未办理上述手续或银行对买受人按揭贷款申请未予批准，买受人按附件五约定的付款日支付房屋价款，否则买受人应按商品房预售合同第十一条单方合同解除的约定承担违约责任。《预售合同》第十一条逾期付款责任约定买受人未按照约定的时间付款的，按照附件十处理。《预售合同》第十二条交付条件约定：实地公司应当在2014年10月28日前向董金荣交付该商品房。该商品房交付时应当符合3个条件：1、该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）。合同第十四条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第十一条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第36页第5条对于商品房预售合同第十四条的修改和补充约定：“因出卖人原因逾期交房超过90日，买受人退房，买受人应最迟在出卖人逾期交房90日后的3日内向出卖人书面提出退房申请，逾期买受人不得再行使合同的解除权、退房权。”合同中未约定如因实地公司的原因董金荣不能办理银行贷款如何处理。合同签订后，董金荣实际于2014年8月16日交纳购房首付款836572元，实地公司为董金荣出具发票。同日，董金荣交纳5010号房屋的商铺认购费86038元，实地公司为董金荣出具收据。在与董金荣签订合同前，实地公司已于2014年6月26日办理完毕了5010号房屋所在的商业、办公综合楼的竣工验收备案手续。2014年10月17日，实地公司取得了5010号房屋所在的商业、办公综合楼（现为通州区中山大街59号院1号楼）的楼栋权属证明。但实地公司截止本案开庭时仍未以任何方式通知董金荣办理入住手续。2015年3月22日，董金荣向实地公司在《预售合同》中约定的通讯地址“北京市通州区新华大街222号”邮寄《解除合同通知书》。在本案审理过程中，董金荣称签订合同后，实地公司未向其交付合同原件，2015年3月其才至实地公司取得合同复印件。合同签订当日，其即提交了办理贷款所需要的资料，但实地公司及贷款银行对能否办理贷款均无答复。2014年9月，实地公司的销售人员通知再次提交贷款资料，更换贷款银行，其再次提交了贷款资料后，对能否办理贷款实地公司及贷款银行至今仍无答复。董金荣认为其未能办理贷款系因实地公司的原因，并提供（2015）三中民终字第04084号民事判决书，证明在审理刘洪梅、牛爱兵分别诉实地公司商品房预售合同纠纷案件的审理过程中，实地公司的委托代理人朱红民当庭陈述“贷款是由于我公司原因没有办下来，是由于银行贷款收紧的原因。”实地公司称代理人朱红民因不了解情况，陈述与客观情况不符，称中国光大银行股份有限公司（以下简称光大银行）于2014年6月30日起实际向该项目业主发放了贷款，上海浦东发展银行股份有限公司（以下简称浦发银行）自2014年7月5日起实际向该项目业主发放了贷款。因董金荣的自身资质问题，才导致银行未向其实际发放贷款。但截止本案开庭时，实地公司亦承认贷款银行未明确向董金荣发出拒贷通知，且该公司未以任何方式通知董金荣变更付款方式或催促董金荣交纳剩余房款。董金荣称签订合同时其因销售催促，未能仔细阅读合同，且2015年3月才取得合同复印件，导致其未能知晓合同第36页第五条的约定，现其认为该条款为格式条款，应属无效。实地公司称因董金荣需要办理贷款，故签订合同后未向其交付合同原件。但董金荣在签订合同时应对合同的条款进行仔细阅读，《预售合同》的说明中写明“买受人应当仔细阅读合同条款”的提示，故签订合同后董金荣应当按照合同履行。董金荣未按照合同第36页第五条约定的时间书面提出退房申请，故董金荣不再享有解除合同的权利。上述事实，有《预售合同》、购房款发票、收据、《解除合同通知书》、快递单、楼栋权属证明、竣工验收备案表、北京市门牌、楼牌编号证明信、（2015）通民初字第2535号民事判决书及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原告董金荣与被告实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照双方合同第十二条的约定实地公司应于2014年10月28日前向董金荣交付5010号房屋，实地公司虽办理完毕了5010号房屋所在的商业办公综合楼的竣工验收备案手续和楼宇权属证明，但实地公司未提供证据证明截止本案开庭时曾向董金荣发出了入住通知或以任何方式通知董金荣办理入住手续，实地公司已经构成违约。因实地公司未能及时通知，董金荣至今也未实际办理收房手续，故实地公司向董金荣逾期交房已经超过了90日。董金荣虽然未按照合同第36页第5条的约定在实地公司逾期交房超过90日的3日内书面提出退房申请，但《预售合同》附件十第五条是对该合同正文第十四条的修改和补充，第十四条并没有3日内书面提出退房申请的限制条件，同时，我国《合同法》第九十四条明确规定因当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。故附件十第五条对于买受人提出退房申请的3日期限限制明显过苛，变相排除了买受人的解除权，属于无效的格式条款，实地公司无权以该条款限制董金荣的合同解除权。董金荣与实地公司所签订的预售合同中对因实地公司原因不能办理贷款手续时董金荣如何给付第二笔房款及给付时间未作约定。在合同履行过程中，的确发生了由于实地公司原因董金荣不能办理贷款的情形，董金荣作为商业用房的买受人出于自身利益的考量要求解除合同，符合合同法的规定。光大银行及浦发银行虽然曾实际为该项目的其他业主办理贷款，但实地公司亦认可在董金荣提交了贷款资料后贷款银行未因董金荣的自身原因而出具拒绝贷款的通知，实地公司作为出卖人在合同签订后直至开庭前亦未以任何方式催促董金荣变更付款方式，且按照商品房预售的交易习惯，董金荣的陈述符合交易惯例。故对于实地公司提出的因董金荣自身原因导致未能办理贷款该公司才未向董金荣交付房屋的答辩意见，本院不予采信。因实地公司延期交房构成违约，对董金荣要求解除与实地公司签订的《预售合同》，并要求实地公司退还已付购房款836572元及支付购房款的1%即8365.72元违约金的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院依法予以支持。对于董金荣要求实地公司返还商铺认购费86038元的诉讼请求，该笔费用为董金荣为购买5010号房屋按照实地公司的要求所支付，由实地公司收取，现因实地公司违约董金荣不再购买5010号房屋，故董金荣的该项诉讼请求，证据充分，理由正当，本院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告董金荣与被告北京实地房地产开发有限责任公司签署的编号为Y1630769的《北京市商品房预售合同》；二、被告北京实地房地产开发有限责任公司返还原告董金荣购房首付款人民币八十三万六千五百七十二元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京实地房地产开发有限责任公司赔偿原告董金荣违约金人民币八千三百六十五元七角二分，于本判决生效之日起七日内执行清；四、被告北京实地房地产开发有限责任公司返还原告董金荣商铺认购费人民币八万六千零三十八元，于本判决生效之日起七日内执行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九千三百一十五元，由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员 刘丹丹二〇一五年六月三十日书 记 员 董盛楠 关注微信公众号“”