（2015）熟辛民初字第00161号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-08-27
案件名称
常熟市佳居美境物业管理有限公司与黄忠华、宁福妹物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
常熟市人民法院
所属地区
常熟市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
常熟市佳居美境物业管理有限公司,黄忠华,宁福妹
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条
全文
江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2015）熟辛民初字第00161号原告常熟市佳居美境物业管理有限公司，住所地江苏省常熟市黄河路275号311室。法定代表人陶拥军，董事长。委托代理人戴家骏。委托代理人薛桂华。被告黄忠华。委托代理人宁福妹。被告宁福妹。原告常熟市佳居美境物业管理有限公司诉被告黄忠华、宁福妹物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理，并依法由审判员姜壮志适用小额诉讼程序于同年4月17日公开开庭进行了审理。原告常熟市佳居美境物业管理有限公司委托代理人戴家骏和薛桂华、被告宁福妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常熟市佳居美境物业管理有限公司诉称：2008年8月18日，原告受常熟市鑫和置业开发有限公司委托担任常熟新庄花园住宅小区前期物业服务管理单位，为该小区提供物业服务。按照合同约定，被告应缴纳的物业费标准为1元／月／平方米，按其拥有物业的建筑面积279.33平方米交纳。合同签订后，原告按照合同约定履行自己的义务，但被告却拒绝支付相应的物业费。自2012年10月13日起至2014年8月31日止，被告共拖欠物业费计6316元。为此原告诉讼至法院，请求法院判令被告立即支付原告物业管理费人民币6316元；诉讼费用由被告承担。被告黄忠华、宁福妹辩称：其居住的房屋紧邻饭店，饭店排出的油烟和污水严重影响了其家人的正常生活。其房屋对面的业主将车库向外延伸违章搭建造成其家中的车辆入库不方便，对此原告亦未予以制止。原告必须先将上述问题予以解决，否则其不同意支付原告物业费。经审理查明：常熟市辛庄镇新阳大道63号新庄花园系常熟市鑫和置业开发有限公司建设开发，由常熟市鑫和置业开发有限公司委托常熟市佳居美境物业管理有限公司对该小区进行物业服务。被告黄忠华、宁福妹系该小区×幢×室的业主，该房屋建筑面积为279.33平方米。2008年，常熟市鑫和置业开发有限公司作为甲方与作为乙方的常熟市佳居美境物业管理有限公司签订《常熟市前期物业服务合同》一份，约定委托管理服务期限为自本合同签订之日起至业主大会成立后业主委员会代表业主与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准如下：多层住宅：0.50元／月／平方米、联体别墅：1元／月／平方米、商业物业：1元／月／平方米，乙方按上述标准收取物业服务费用等事项。被告黄忠华、宁福妹应按建筑面积每月每平方米1元支付物业服务费。另查明：2014年下半年，常熟市新庄花园业主委员会成立。2014年10月14日，常熟市新庄花园业主委员会作为甲方与作为乙方的常熟市新马物业管理有限公司签订《物业委托合同》一份，约定物业服务期限自2014年9月1日起至2017年8月31日止等事项。2015年4月1日，因被告未能交纳物业服务费，为此原告诉讼来院。庭审中，原、被告双方确认被告尚结欠原告自2012年10月13日起至2014年8月31日止的物业服务费为6316元。但被告认为，因紧邻其房屋的饭店排出的油烟和污水严重影响了其家人的正常生活而原告未加以管理；其房屋对面的业主将车库向外延伸违章搭建造成其车辆入库不方便，原告亦未予以制止；其房屋存在漏水情况原告也未能尽到维修义务，故应由原告履行上述义务后，其再支付原告物业费。被告为证明其主张的事实存在向法庭提交现场照片9份。原告对现场照片的真实性不持异议，但认为，关于被告提出的饭店的油烟和污水问题，其已经和饭店的经营者以及房东进行沟通，但没有什么改观；关于车库问题，小区的业主在对车库进行装修时均是将车库门稍向外延伸一些，但并未伸出外墙面，在被告反映后其联系了城管部门，城管部门亦未进行处理；关于被告所讲房屋漏水问题，并未向原告反映过。故被告以上述理由拒交物业服务费无法律依据，不应得到法院支持。上述事实，有原告提供的《常熟市前期物业服务合同》和《常熟市房屋权属登记查询结果》，被告提供的现场照片，以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为：常熟市鑫和置业开发有限公司作为常熟市辛庄镇新阳大道63号新庄花园的建设单位，在该小区尚未成立业主委员会之前，有依法选聘物业公司对小区实施物业服务的权利和义务，因此常熟市鑫和置业开发有限公司与原告常熟市佳居美境物业管理有限公司签订的前期物业服务合同合法有效，对原、被告均具有法律约束力。原告提供物业服务后有权向按约定向被告收取物业服务费用。被告拖欠物业服务费的行为有碍常熟市辛庄镇新阳大道63号新庄花园的正常管理、服务，也损害了其他已付费业主的正当权利。故对原告要求被告支付自2012年10月13日起至2014年8月31日止的物业服务费6316元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于被告提出的相邻方的油烟和污水影响其正常生活以及违章搭建车库影响其通行的抗辩意见，应属相邻关系纠纷，不能成为被告不交纳物业费的合法正当理由。关于被告提出的房屋漏水问题，如有证据证明系房屋质量问题所致，可以向相应义务人主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：被告黄忠华、宁福妹给付原告常熟市佳居美境物业管理有限公司物业服务费人民币6316元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告常熟市佳居美境物业管理有限公司指定账号；或常熟市人民法院账户，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：10×××79）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告黄忠华、宁福妹负担（原告同意其预交案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。本判决为终审判决。审判员 姜壮志二〇一五年六月三十日书记员 缪 璐