（2015）济民终字第1012号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-12-24
案件名称
济宁市任城区人民政府越河街道办事处与张荣国房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济宁市中级人民法院
所属地区
山东省济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张荣国,济宁市任城区人民政府越河街道办事处
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民终字第1012号上诉人（原审被告、反诉原告）张荣国。委托代理人谢静，山东中昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）济宁市任城区人民政府越河街道办事处，住所地：济宁市任城区龙行路。法定代表人张伟华，主任。委托代理人刘西欣，山东公明政和律师事务所律师。上诉人张荣国因房屋租赁合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2014）任区民初字第4577号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，原、被告于2013年1月29日签订了房屋租赁合同，内容为：“出租方：济宁市市中区越河街道办事处、承租方：张荣国。1、出租房系越河办事处沿街门面房及车库，共上下两层，一层门面1间，面积为42平方米；二层面积为186平方米，办公楼后车库两间，约60平方米。2、该房租期为一年，从2012年12月16日至2013年12月15日止。3、房屋年租金为伍万陆仟圆整，合同签订的当日起乙方一次性向甲方交付半年的租金即28000元。5、乙方在内外部装修时，不得擅自扩门改窗，不得改变房屋的主体结构，乙方不得擅自张贴或发布有关该房屋的信息，严禁乙方自行转租、转让该房屋，或改变经营用途。6、合同期满，乙方必须将房屋内属于自己的全部物品搬出，逾期不搬出的，即视为乙方放弃所有权，由甲方处理。乙方不得拆除或破坏原装修门窗、房项、墙壁、设施等。乙方若续租，可给予优先考虑。”合同签订后，被告分两次向原告交纳了2012年12月16日至2013年12月15日一年的租金。并且被告在房屋租赁期届满后又向原告交纳了2013年12月16日至2014年5月15日五个月的房屋租金23330元。经审理，双方当事人的争议是：关于原、被告房屋租赁合同是否到期，被告的装修损失是否应予以赔偿的问题。原告济宁市任城区人民政府越河街道办事处向本院提交证据：1、提交房屋租赁合同，证明原、被告之间系房屋出租和租赁的关系。房屋的租赁期限是1年，从2012年12月16日至2013年12月15日。房屋的租赁费每年56000元。同时证明合同第6条约定，乙方必须合同期满，将房屋内的属于自己的所有物品全部搬出，如到期不能搬出，即视为放弃自己的权利。并证明合同签订的时间是2013年1月29日，并证实被告方所陈述的2012年签订合同时与张伟华主任商量合同租赁期限为5年的时间节点无法对应。2、提交2014年7月11日由原告方委托山东公明政和律师事务所向被告下达的律师事务所公函，并送达到被告租赁场所交由被告的工作人员。3、原告于2014年8月22日给被告下达要求被告腾房的通知，证明原告要求被告搬出房屋的问题。被告张荣国对原告济宁市任城区人民政府越河街道办事处提交的证据1的真实性无异议，但认为不能证明原告所要证明的内容。被告认为双方租赁期限为5年，且双方签订的房屋租赁合同第5条明确约定被告享有对该租赁物装修的权利，租期从2012年12月起与被告在事实部分的陈述双方洽谈日期2012年12月相对应。对证据2、3的真实性无异议，但能够证明原告违反双方约定协议中关于租期的约定，同时证明原告于2014年7月21日断电至今被告无法使用的事实，证实原告存在违约行为。被告张荣国向本院提交证据：1、房屋租金收据三张，证明被告方已交纳租金至2014年5月15日，双方存在1年以上租期的约定。2、提交水、电费收据两张，与第一份证据相互印证，证实双方存在1年以上租期的约定。3、申请证人郑某出庭作证，证明原、被告的房屋租赁合同是五年。4、店面装修协议书及收款收据，证明：1、张荣国为该房屋支付了装修费112000元。与证人证言相印证，若被告仅承租1年不会花费112000元的装修费用，租期为5年。原告济宁市任城区人民政府越河街道办事处对被告张荣国提交的证据1、2的真实性均无异议，但能证实被告在租赁期限1年内向原告交纳1年的房租，被告未找到合适的租赁房屋搬迁，要求延长为由，原告才给了被告五个月的时间。被告以此证明双方签订租赁合同约定的租赁期间为5年没有任何依据。该期间也与双方签订的租赁合同所约定的半年一交的房租交纳方式不相一致。被告提交的水、电费的两张收据真实性没有异议，不能证明被告的主张。对证据3的真实性有异议，认为作为本案原告的相关领导，从来没有与除被告之外的第三人洽谈过关于本案涉案的租赁合同事宜。更没有给任何人口头承诺过超过1年的租赁期限。且证人证实是协商在前，合同签订在后，合同签订时证人并不在场，即使像证人陈述的那样，在合同签订前，关于合同期间有过相关的协商，但因书面合同在后，应当以书面合同为准。另外，证人所陈述的签订合同的时间和协商的时间在同一年份，与本案书面证据及被告所陈述的事实相矛盾。本案被告陈述协商是在2012年12月份，而书证租赁合同证实合同签订的时间是在2013年1月29日，并不在同一年份，从而可以证实证人所陈述的不是事实。对证据4不予质证，认为被告向法庭提交的相关租赁合同、材料明细、收费收据与本案无关。原审法院认为，被告张荣国对原告济宁市任城区人民政府越河街道办事处提交的证据1、2、3的真实性均无异议，本院对原告济宁市任城区人民政府越河街道办事处提交的以上证据的真实性予以采信。原告济宁市任城区人民政府越河街道办事处对被告张荣国提交的证据1、2的真实性无异议，本院对被告张荣国提交的以上证据的真实性予以采信。综上所述，原审法院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。原、被告签订的房屋租赁合同有效且已于2013年12月15日到期，被告反诉其与原告签订的租赁合同应到2017年12月15日到期，原告应赔偿其装修残值，其向本院提供的证人证言、装修清单、租赁合同证明其主张，原告对被告提交的以上证据证明原、被告租赁期限为五年、原告应赔偿其装修残值有异议，且原、被告双方签订的合同明确约定租赁期限为一年，本院对被告的反诉诉讼请求不予支持。现原、被告双方签订的租赁合同已到期，原告要求被告腾出房屋的诉讼请求本院依法予以支持。被告自2014年5月16日起使用房屋至今未交纳租赁费，被告主张原告将房屋上锁断电无法使用不应再支付租赁费，其未向本院提交相应证据，且被告亦自认其已将房屋门锁打开且租赁房屋内仍有其物品，能够印证该房屋仍由被告继续使用，故本院对被告的上述辩解意见不予采纳，对原告要求被告支付自2014年5月至2014年12月的房租32666元的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十三条、第二百一十五条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告张荣国于本判决书生效后七日内将其承租的原告济宁市任城区人民政府越河街道办事处位于越河办事处的房屋腾出交付给原告济宁市任城区人民政府越河街道办事处；二、被告张荣国于本判决书生效后七日内支付原告济宁市任城区人民政府越河街道办事处自2014年5月起至2014年12月止的租金32666元；三、驳回被告张荣国（反诉原告）的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费483元，由本诉原告济宁市任城区人民政府越河街道办事处负担125元，由本诉被告张荣国负担358元。反诉案件受理费552元，由反诉原告张荣国负担。宣判后，张荣国不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判被上诉人与上诉人补签剩余租期为四年的租赁合同并解除合同、被上诉人支付上诉人装修残值80267元。理由是：一、一审法院认定事实不清。1、虽然书面租赁合同第二条约定的租期自2012年12月16日至2013年12月15日，但合同的签订时间为2013年1月29日，足以证实签订合同时上诉人已经租赁了房屋，2012年12月双方存在口头租赁协议，也佐证了证人证言的真实性。2、虽然双方签订了租期一年的合同，但该合同与2012年12月的口头协议并不矛盾，如证人所讲，当时被上诉人承诺租期五年，为了统一管理，合同一年一签。3、上诉人提交的租金收据，可以证实被上诉人将房屋出租给上诉人一年以上的事实，反驳了被上诉人关于租期一年的的说法。第三张收据显示的租期为五个月，是因为被上诉人说房屋可能变更所有权人，所以暂收五个月的租金。4、如果租期仅为一年，上诉人不可能按照五年的租期，花费112000元对租赁房屋进行形成附合的装修。二、因被上诉人违约，上诉人不应再支付租金。被上诉人2014年7月11日的律师函及2014年8月22日的腾房通知，与上诉人陈述的2014年7月21日被上诉人将租赁房屋断电相呼应，上诉人2014年8月取出部分商品，开的是后门的锁，前门仍被被上诉人用环形锁锁住。被上诉人济宁市任城区人民政府越河街道办事处答辩称：根据双方签订的租赁合同，期限为一年，从2012年12月16日-2013年12月15日，合同期满后，上诉人违反合同约定，拒不腾出房屋，也不对房屋内的物品清除，因此，被上诉人起诉要求上诉人腾出房屋，完全符合法律规定和合同约定。被上诉人从来没有口头或书面承诺与上诉人签订所谓的五年的租赁合同，上诉人对该内容的陈述是虚假的，仅靠单个证人证言无法否定书面证据。上诉人在装修时就应当考虑到租赁期限及租赁期限对装修产生的影响，上诉人在租赁房屋后对房屋进行装修带来的民事责任应由上诉人承担。请求驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人张荣国主张双方确定协商的租赁期限为五年，仅提供了证人证言，被上诉人不予认可，而双方签订的书面租赁合同约定的租赁期限为一年，书证的证明力大于证人证言的证明力，故应认定双方约定的租赁期限为一年。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”双方签订的租赁合同到期后，被上诉人又收取上诉人的租金至2014年5月15日，后被上诉人要求上诉人腾出租赁房屋，上诉人主张被上诉人违约，但未提供证据证实，故上诉人应腾出房屋，并参照租赁合同约定的租金交纳继续使用房屋期间的房屋使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”上诉人与被上诉人签订的租赁合同期限已届满，双方在合同中未约定租赁期限届满时，被上诉人补偿上诉人附合装饰装修费用，故上诉人要求被上诉人赔偿装饰装修费用，亦不能得到支持。综上，原审判决并无不当，上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2589元，由上诉人张荣国负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫先东代理审判员 张 芳代理审判员 韩 飞二〇一五年六月三十日书 记 员 李梦琦 百度搜索“”