（2015）靖民二初字第3号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-07-20
案件名称
谢江与武陵城集团商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
靖州苗族侗族自治县人民法院
所属地区
靖州苗族侗族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢江,湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条
全文
湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）靖民二初字第3号原告谢江。委托代理人周玉金（特别授权），男，靖州苗族侗族自治县飞山法律服务所法律服务工作者。被告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司。代表人钟林生，董事长。委托代理人刘智林（特别授权），该公司法务部执行总监，。委托代理人夏先良（特别授权），该公司执行总裁。原告谢江诉被告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告谢江及其委托代理人周玉金、被告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司委托代理人刘智林、夏先良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢江诉称，2010年12月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，以单价9200元｜，总价款968024元购买被告开发的靖州苗族侗族自治县飞山新城1栋一层M5号门面（105.22）。合同约定交房时间为2011年7月30日。原告按约定交付给被告全部购房款1004408元（其中按揭贷款400000元）、办证费用等69135元，共计1073543元，另支付其他费用11536元。被告于2011年8月交房后，没有按照法律规定的时间协助原告办理房屋产权证书和土地权属证书。造成原告至今3年多未能产权证书，不能实现合同目的。为此诉请法院，请求1、判决解除原告与被告2010年12月17日签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告返还收取原告的购房款1004408元和办证费用69135元，共计1073543元；3、判决被告赔偿原告损失309282.01元（被告占用原告资金利息计算至2015年1月3日起诉前止），并按照年息7.26%的标准赔偿自起诉日起至返还占用原告购房款等资金（1073543元）日止的损失；4、判决被告承担本案全部诉讼费用。原告谢江就自己的主张向法庭提交了下列证据材料：1、原告身份证复印件一份，证明原告的基本情况。2、房屋预订单及《商品房买卖合同》，证明原、被告就房地产买卖价款、类型、方式、办证等约定。3、收款收据、个人贷款借款凭证、银行凭证、个人贷款抵押房屋保险保险单、武陵城（集团）购房费用清单，证明被告收取原告购房款1004408元（其中按揭贷款400000元）、办证费用等69135元，共计1073543元，另支付其他费用11536元及银行同期贷款利率标准。4、承诺、回复函，证明因被告原因造成原告至今未能取得产权证书。5、中国工商银行股份有限公司靖州支行个人贷款结清证明及凭证三份，证明原告谢江与担保权人中国工商银行股份有限公司靖州支行就本案所涉及的400000元个人商用房贷款及利息103508.85元已提前结清的事实。6、房屋租赁协议一份，证明原告谢江将交付的商品房门面出租的事实。被告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司提出答辩意见，认为：1、《商品房买卖合同》合法有效，原告行使解除权的除斥期间应为一年，原告现行使的解除权已经消灭。另该合同第十五条关于产权登记的约定，原告在合同中的选择排除了解除权的行使，只选择支付违约金，不适用解除合同，也不存在原告所诉的利息损失，该条第1项买受人退房，其实就是合同的解除的约定条款，而原告只选择第3项由被告支付违约金。因此该合同不应解除，也不存在退还购房款及办证费用。2、按照该合同第六条的约定，买受人是自行办证，出卖人只提供协助，提供相关办证资料和证明，逾期办证的责任不应由被告承担。3、关于赔偿损失问题，原告交纳的是购房款，只存在逾期办证违约金的计算，不存在其他损失，而且因原告将交付的房屋出租收取了租金，已享受了房屋收益，不存在所谓的损失，如要计算违约金，也应扣减收益；对于违约金有约定按约定，无约定按法定，法律规定计算违约金应为已付总房款，办证费用不应支付违约金，原告提出的基准利率过高，2014年中国人民银行的基准利率只为6%。综上请求人民法院依法判决。被告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司向法庭提交下列证据材料：1、《商品房买卖合同》，证明原告选择自行办理两证，被告只具有协助义务。2、收款凭证及进帐单，证明被告共收取原告购房款1004408元，后又退还48000元，实收取956408元。另本院收集的湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司的组织机构代码证、营业执照复印件各一份，证明被告身份基本情况。经过当庭举证、质证，原、被告对对方提出及本院收集的证据的真实性、合法性、客观性、关联性均未提出异议，予以认可，本院全面、客观地审核各证据材料，均符合证据要求，对原、被告及本院收集的证据予以采纳。综合全案证据，并结合当事人的陈述，确认法律事实如下：2010年12月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由买受人原告谢江向出卖人被告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司购买靖州苗族侗族自治县飞山新城1号楼M5号门面（预售商品房），面积105.22平方米，总价968024元，2011年7月31日前交付使用。《商品房买卖合同》其中第六条第1款第3项第2、3目约定，买受人在签订合同时付首付538024元，合同签订后向银行按揭贷款430000元；出卖人协助买受人办理房屋评估、抵押、保险等按揭贷款所需手续，由买受人负责承担相关费用；第六条第2款第1项第3目约定买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用权证并承担所有费用。出卖人应积极配合，提供相关办证资料和证明；第十五条关于产权登记的约定，约定出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的将资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；……3、出卖人代买受人在交房后12个月内办好房产证，土地使用证在房产证办好之日起6个月内代办完成，否则出卖人向买受人一次性支付总房款千分之一的违约金（付款方式为银行按揭贷款和公积金贷款的不适用本条约定）。合同签订后，原告按约定于2010年12月2日交付10000元，12月21日交付480000元，2011年1月4日交付78024元，3月3日贷款交付400000元，12月8日交付36384元，2012年8月21日交付各类办证费用69135元，共计1073543元。2011年3月10日被告又退还原告购房款48000元。被告于2011年8月交房后，因故没有按照约定的时间协助原告办理房屋产权证书和土地权属证书。为此期间双方多次交涉、沟通，被告还书面于2014年12月承诺为原告办好相关权证，但均未能完成相关产权手续。另查明，2013年4月12日，原告谢江将被告交付的商品房门面出租二年六个月，共收取30000元租金。在本院审理期间，2015年5月4日原告谢江与中国工商银行股份有限公司靖州支行就本案所涉及400000元的个人商用房贷款及利息103508.85元已提前结清，担保权人不再就担保贷款提出诉讼请求。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且内容合法有效，具有约束力，双方应按约各自履行。但原告履约后，被告却因故没有实现协助办理房屋所有证的责任，致使原告买房目的无法实现，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条之规定，原告诉求解除合同依法予以支持，被告应返还房款并承担资金占用期间的利息损失。利息计算标准除担保贷款利息有约定外，其他款项因双方没有约定，且实际执行中有可能出现调整情形，因此利息计算只宜参照同期中国人民银行规定的个人商用房贷款基准利息的标准计算。对于被告提出原告将交付的房屋出租收取了租金，应扣减收益的意见，本院认为租金作为原物所产生的孳息也应予以返还，被告就此提出的意见，本院予以采纳。综上原告提出的诉讼请求本院予以支持，但部分数额有误，本院予以调整确认；被告提出的第1、2点辩解意见及理由本院不予采纳；被告提出的第3点辩解中有关利息赔偿标准及租金的意见本院予以采纳。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条，第二十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项，第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告谢江与被告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司2010年12月17日签订的《商品房买卖合同》；二、被告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告谢江购房款本金956408元，办证费用69135元，共计1025543元；三、被告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司赔偿原告谢江已支付银行担保贷款的利息103508.85元和该笔400000元款项从2015年5月5日起，至清偿之日止的利息（按照同期中国人民银行个人商用房贷款基准利率计算），以及现金购房款、费共625543元的利息（按照同期中国人民银行个人商用房贷款基准利率计算，从各自收款之日起至清偿之日止）；四、原告谢江于本判决生效之日起10日内返还所购靖州苗族侗族自治县飞山新城1号楼M5号门面商品房给被告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司，并交付所收该商品房租金30000元；五、驳回原告谢江其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17245元，由被告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司负担15521元，原告谢江负担1724元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 陈松青人民陪审员 田建华人民陪审员 陈 桢二〇一五年六月三十日代理书记员 张 帆附相关法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 更多数据：搜索“”来源：