（2015）河新民初字第0461号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-09-01
案件名称
大连万达物业管理有限公司淮安分公司与高云物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
淮安市清江浦区人民法院
所属地区
淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
大连万达物业管理有限公司淮安分公司,高云
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第九条，第一百六十二条
全文
淮安市清河区人民法院民 事 判 决 书(2015)河新民初字第0461号原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司，住所地淮安市清河区翔宇中路169号。法定代表人曲德君，该公司总经理。委托代理人赵燕，江苏楚平鸣律师事务所律师。被告高云。委托代理人王长芬。原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司（以下简称“万达物业”）与被告高云物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用小额诉讼程序，依法由审判员王琍琍独任审判，于2015年4月28日公开开庭进行了审理。原告万达物业的委托代理人赵燕、被告高云的委托代理人王长芬到庭参加诉讼。现已审理终结。原告万达物业诉称，2012年4月3日我公司与被告高云签订了物业服务协议，按合同约定，被告高云应履行缴纳物业费的义务，其仅支付2012年4月4日至2012年9月30日的物业服务费，未支付2012年10月1日至2014年12月31日的物业服务费4829元，及由此产生的违约金995元。我公司多次上门催缴，并通过张贴催缴函、发送短信、电话通知等告知方式，被告高云却不予理睬。现请求依法判令：被告高云支付欠缴的物业费4829元、违约金995元，合计5824元；并承担本案诉讼费用。被告高云辩称，我拿房时发现门口消防栓坏了，房间里全是水，和原告反映后，原告带来一个南通的消防队，我付了1200元给消防队，没有发票，才将消防栓修好，而且对已经造成的垃圾不进行清理，2012年5月又发生一次消防栓没关，整个房间被水浸泡，电路等全部损坏，去找原告，原告说不负责；我实际拿房是2012年4月，但物业费缴纳了一年的费用，应予扣减；房屋地坪和屋顶都不在一个水平线上，致使房门无法打开，我自己换了门；我房门锁损坏了，原告不及时维修，耽误我装修时间二十多天；原告管理差，环境卫生很差，可视门禁系统无法使用，电梯也经常发生问题，有业主被困在里面几个小时，按紧急通话一直无人来救援；暖气至今无法使用。因为上述问题我才不缴纳物业费的。另原告还应退还我拿房前发生的电费85元和装修保证金。经审理查明，淮安万达广场公寓系淮安万达广场投资有限公司开发建设，被告高云为淮安万达广场公寓1号楼3305室业主，房屋建筑面积99.36平方米。原告万达物业与被告高云于2012年4月3日签订前期物业服务协议，约定原告万达物业为被告高云所有的淮安万达广场公寓提供物业服务。协议第六条约定：“……1、物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：公寓物业：人民币1.8元/平方米/月（按建筑面积收取）……”。协议第七条约定：“业主应于物业管理服务费期满前的15日内履行交纳下年度物业管理服务费。其中首期物业管理服务费业主应于办理入伙（住）手续时向本物业管理区域的物业服务企业交纳壹年（十二个月）的物业管理服务费。首期物业管理服务费起算日期自《入伙通知》上载明的收楼（交房）日期为起始日期计算，而非业主办理入伙（住）手续的日期。业主办理入伙（住）手续后，自业主书面告知物业服务企业之日起超过六个月未入住或未使用的物业，物业管理服务费用由业主按物业管理服务费收费标准的70%交纳。……物业管理服务费用按年度交纳。”协议第二十三条约定：“甲方（业主）违反本协议未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按拖欠金额每日万分之五的标准向乙方（万达物业）支付违约金”。被告高云已交纳2011年10月1日至2012年9月30日的物业服务费2146元。以上事实，有前期物业服务协议、商品房买卖合同、发票、收据、催缴函张贴照片、物业费计费明细表、照片以及原、被告陈述为证，经审查，本院予以确认。本院认为，当事人应按约定全面履行自己的义务。原、被告签订前期物业服务协议，原告应按约定为被告提供物业服务，被告应按约定交纳物业服务费用。被告高云辩称原告物业公司未履行应尽义务，且给被告造成损失，故被告未交纳物业服务费。对此，本院认为，物业服务的水平应当与物业服务的收费标准相适应，原告提供的物业服务不可能绝对完美、没有任何瑕疵。但是物业服务需要一个长期持续、不断完善的过程，如果因为物业服务有一点瑕疵，业主就不交物业服务费，物业服务就无法正常开展下去；这样既不利于物业服务的长远发展，也不利于维护广大业主的利益。被告高云作为业主，应当根据物业服务合同约定，及时缴纳物业服务费用；被告若有证据证明原告未尽义务致其造成损失，可另案向原告主张权利。因原告提供的物业服务并非完美无瑕，故对原告要求被告支付违约金的请求不予支持。庭审中，原告万达物业主张被告高云欠缴物业服务费4829元，但原告万达物业未能提供被告高云房屋装修并已使用的证明，故物业服务费应按空置房七折计收，本院认定被告高云应缴物业服务费3380元。被告高云辩称其于2012年4月拿房，物业费交纳了2011年10月1日至2012年9月30日一年的费用，多交部分应予扣减。本院认为，被告高云多交的1073元物业服务费应予扣减，故被告高云还应向原告万达物业支付物业服务费2307元。被告高云辩称原告万达物业应返还装修保证金、电费85元、消防栓损坏造成其损失、因房屋地坪和屋顶都不在水平线上造成的换门费用以及暖气未开通问题均不属本案理涉范围，被告高云可另案主张。经调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告高云于本判决生效后十五日内一次性支付原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司物业服务费2307元。二、驳回原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告高云负担。本判决是终审判决。审判员 王琍琍二〇一五年六月三十日书记员 王未来附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。