（2016）桂0304民初字330号

裁判日期: 2015-06-30

公开日期: 2016-12-31

案件名称

怀化德天物业服务有限责任公司桂林分公司与曾瑞林物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

桂林市象山区人民法院

所属地区

桂林市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

怀化德天物业服务有限责任公司桂林分公司,曾瑞林,桂林市德天房地产开发有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条

全文

广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民事判决书（2016）桂0304民初字330号原告怀化德天物业服务有限责任公司桂林分公司，住所地广西壮族自治区桂林市环城南二路111号德天商业广场29栋1-301。负责人杨洲，该公司总经理。委托代理人连忠，广西独秀律师事务所律师。委托代理人于恒，广西独秀律师事务所实习律师。被告曾瑞林，男，汉族，1970年11月2日出生，住桂林市。委托代理人朱延和，广西嘉宸律师事务所律师。第三人桂林市德天房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市环城南二路111号。法定代表人颜家伟，该公司董事长。委托代理人连忠，广西独秀律师事务所律师。委托代理人于恒，广西独秀律师事务所实习律师。原告怀化德天物业服务有限责任公司桂林分公司（以下简称德天物业桂林分公司）与被告曾瑞林及第三人桂林市德天房地产开发有限公司（以下简称德天房地产公司）物业合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告怀化德天物业服务有限责任公司桂林分公司及第三人桂林市德天房地产开发有限公司的委托代理人连忠、于恒，被告曾瑞林及其委托代理人朱延和到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告怀化德天物业服务有限责任公司桂林分公司诉称，2009年5月26日，被告购买了第三人开发的位于瓦窑德天商业广场的桂林市住房。2008年5月30日原告与第三人签订了《前期物业管理委托合约》，就第三人开发的位于瓦窑德天商业广场的商住楼实行物业管理，约定了住宅物业管理服务费每月每平方按建筑面积0.5元计算。期间，原告对物业区进行了管理，经桂林市象山区环境卫生管理站委托收取每户住宅住户垃圾清运费（俗称卫生费）7元。但，被告从2013年10月1日起拖欠物业费及卫生费，虽经原告多次催收，被告均未支付。综上，原告与第三人签订的《前期物业管理委托合约》依法对被告具有约束力，原告在对瓦窑德天商业广场包括被告在内的商住房屋实行物业管理，被告依法应按期交纳物业管理费和卫生费，被告经催收后拒不支付，己构成违约。为此，原告诉至法院，请求法院判令：被告向原告支付物业管理费1910元，垃圾清运费168元；本案诉讼费由被告承担。被告曾瑞林辩称，一、原告无从事物业管理活动的独立法人资格，无从事物业管理活动的资质，无合格的物业服务管理人员，无权承接德天商业广场物业管理服务，即便已经签订合同也属于无效合同，无权收取物业管理费。l、原告无从事物业管理活动的独立法人资格，根据《物业管理条例》第三十二条第一款规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，怀化德天物业管理有限公司桂林分公司作为前期物业管理委托合约签约单位，属于怀化德天物业服务有限公司的分公司，根据《公司法》第十四条第一款规定，分公司不具有法人资格。无权签订合同也无权实施物业管理和收取物业管理费。2、原告无从事物业管理的资质，根据《物业管理条例》第三十二条第二款之规定，国家对从事物业管理的企业从事资质管理制度。而《物业管理企业资质管理办法》第五条明确规定了取得相应资质所应具备的条件和可以承接的物业建筑面积。德天商业广场整体建筑面积25万平米，一期15万平米，其中住宅85744.06平米，商铺54887.69平米。据此原告应当具备二级以上资质才能承接该物业，而原告并没有二级资质。3、原告无符合法律规定条件的物业管理专业人员，《物业管理企业资质管理办法》第五条明确规定了各级资质物业管理企业应当具备的物业管理专人人员的人数及任职条件并要求取得职业合格证书，但原告并不具备这样的人员条件。二、原告无物价局核准的物业费收取依据，物业费的收取实行政府指导价，但是被告并未取得物价局核准的收费文件，无收费资格。三、原被告之间无有效的物业管理合同，原告请求支付物业管理费无事实依据。原被告之间于2008年10月31日签订《桂林市德天商业广场物业管理合同》该合同属于无效合同，在这份合同第三条约定合同期限为三年，自房屋交付之日起计算，被告所购买的房屋已经于2008年5月l2日交付使用，至今2011年5月已满三年。在这份无效合同第七条第2项约定，合同期满本合同自然终止，双方如订合同的，应当在该合同期满前六个月向对方提出书面意见。在无效合同期三年满后，原告也没有向被告提出过续约申请，从主观上放弃了继续提供物业管理服务的意愿，事实上双方也未再次签订过任何物业服务合同，因此原告请求支付物业管理费无任何事实依据。四、在无效合同期内原告没有依约提供物业管理服务。在期满后，原告不仅不主动撤出物业管理区域，反而继续侵占业主的共有区域从事停车收费、场地出租等非法经营，从中获取非法利益归其所有，造成了整个小区道路、设备设施严重破坏。其违法行为及由此导致的破坏后果主要表现如下：1、非法侵占业主共有的小区广场及道路用于停车收费和出租给他人摆摊；2、小区80%的电梯门全部关闭并非法将电梯口改为门面出租牟利或者是用于堆放杂物，配套的楼梯口消防通道全部关闭；3、擅自将建筑物的外立面安装广告牌出租牟利；4、擅自破坏小区绿化，中心圆盘被破坏的已经没有一木一草；5、由于其非法经营行为，使小区超负荷的人流，导致业主财物被盜、被毁；6、用消防通道从事摊位出租或者是将消防通道隔成门面出租牟利；7、80%单元门长期损坏。五、业主委员会成立后多次要求原告撤离，但原告仍然拒绝撤离，对其侵权行为和无赖行为，无权要求支付物业管理费。鉴于上述严重破坏现象的存在，小区于2014年12月27日依法成立业主委员会，在业主委员会成立后立即要求原告移交物业管理档案并撤出物业管理区域。但原告仍然拒绝撤出，并由此产生诉讼。经象山区人民法院判决认定原告在前期物业管理委托合约到期后双方物业务的权利义务终止，认定原告在合同终止后继续侵占的物业管理档案违法并判决要求原告依法移交物业管理档案给业主委员会，判决原告撤出物业管理区域。对于原告的侵权行为和无赖行为，无权要求支付物业管理费。综上，原告无独立的法人资格，无权签订物业服务管理合同，即便签订了物业管理合同也属无效合同。不具备相应的物业管理资质以及专业的物业管理人员，无权承接桂林市德天商业广场物业管理。在无效合同到期的情况下主动放弃对德天商业广场物业的管理，但仍然继续占用物业资源从事牟利，在业主委员会成立后多次要求其撤出物业管理区域后拒不履行撤出义务，原告的种种侵权行为严重的损害了业主的合法权益，无权要求支付物业管理费。基于前述事实和理由，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人桂林市德天房地产开发有限公司辩称，同意原告的起诉意见。经审理查明，被告德天物业桂林分公司是桂林市德天商业广场小区的前期物业服务企业。2008年5月30日，被告德天房地产公司（甲方）与被告德天物业桂林分公司（乙方）签订《前期物业管理委托合约》，约定甲方将其开发建设的桂林德天商业广场项目委托于乙方管理，合同期限为伍年，自2008年6月1日起至2013年5月31日止；住宅物业管理服务费每月每平方米建筑面积0.5元，商铺物业管理服务费每月每平方米建筑面积3元等。2013年5月30日，双方将合同续约至2018年5月31日，其他合同内容不变。同时，从2008年1月1日起，桂林市象山区环境卫生管理站开始委托原告德天物业桂林分公司代其收取瓦窑德天广场小区的垃圾清运费，商区按20元／店／月，楼上住房户7元／户／月。期间，原告一直为小区商户及住户垫付垃圾清运费。被告曾瑞林系桂林市房屋的业主，房屋建筑面积为159.16㎡。在原告提供物业服务期间，被告从2013年10月1日起不交物业费及垃圾清运费。另查明，桂林德天商业广场业主委员会成立后，于2015年1月9日经过主管部门桂林市象山区土地房产工作局的备案登记。2015年8月28日，该业委会以书面形式通知原告要求终止前期物业管理委托合约，并要求原告在2015年9月10日前与原告办理物业承接验收手续，并完整移交相关物业档案。后双方一直未办理相关物业档案的移交。为此，桂林德天商业广场业主委员会于2015年10月将德天房地产公司及德天物业桂林分公司诉至本院，要求法院判令德天房地产公司配置物业用房，德天物业桂林分公司撤出物业管理区域及移交相关物业档案。经审理，本院作出（2015）象民初字第2551号民事判决，判令德天物业桂林分公司退出前期物业管理区域，并连同德天房地产公司一起向桂林德天商业广场业主委员会移交相关物业材料。德天物业桂林分公司及德天房地产公司不服该判决，向桂林市中级人民法院提起上诉，但上诉人在二审过程中向法院申请撤回上诉。故（2015）象民初字第2551号民事判决书现已生效。以上事实，有原告提供的《前期物业管理委托合约》、德天商业广场小区交费通知单、桂林市物价局市价字（2004）37号文件、委托书、垃圾费收据，被告提供的《商品房买卖合同》、（2015）象民初字第2551号民事判决书与生效证明书、《关于对桂林市德天商业广场成立首届业主委员会申请备案的答复》、商告函、邮寄单、（2016）桂03民终901号民事裁定书以及双方当事人的当庭陈述予以证实本院认为，关于原告德天物业桂林分公司的主体资格问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十二条第一款第五项的规定，德天物业桂林分公司属于依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，其合法经营权得到法律的认可，虽其不具备法人资格，但属于合法成立、有一定的组织机构和财产的组织，依法具有民事诉讼主体资格，并有权对外从事经营活动。关于原告的资质及物业费定价问题，被告主张，根据《物业管理条例》、《物业管理企业资质管理办法》的规定，原告德天物业桂林分公司不具备管理桂林德天商业广场小区的资质及人员，无物价局核准的物业费收取依据，故其与第三人签订的《前期物业管理委托合约》无效。本院认为，国家法律的强制性规定可划分为效力性规范和管理性规范。效力性规范是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范；管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。显然，上述条例和管理办法的规定仅仅是管理性的强制性规定，并非效力性的强制性规定，被告据此主张物业合同无效，本院不予支持。本案中，根据《最高法院审理物业服务合同纠纷案件司法解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第三人德天房地产公司作为桂林德天商业广场小区的开发商，其在商场业主大会未成立，不能选举产生业主委员会来聘请物业公司的情况下，代表全体业主与原告签订的《前期物业管理委托合约》合法有效，依法对商场业主具有法律约束力。但在第二份《前期物业管理委托合约》的合同期限内，桂林德天商业广场业主委员成立，并于2015年1月9日经有关部门备案登记，该业主委员会于2015年8月28日正式书面通知原告德天物业桂林分公司退场及移交相关物业手续，后又因此事对德天物业桂林分公司及德天房地产公司提起诉讼，最终法院支持了业主委员会的该项诉讼请求。但是，因原合同未对解约告知作出约定，根据《广西壮族自治区物业管理条例》第二十八条之规定：“终止或者解除物业服务合同，应当依据合同履行告知义务；合同未约定告知期限的，应当提前六十日告知。”原告在收到解约通知后享有60日的过渡期，基于权利义务对等的公平原则，被告作为小区业主，其应为原告在小区业主委员会成立之前，以及小区业主委员会提出解约后的合理期限内所提供的物业服务支付对价，现原告德天物业桂林分公司向被告主张2015年9月30日之前欠缴的物业费1910元（159.16㎡×0.5元×24个月），尚在上述期限内。被告抗辩，原告未提供物业服务，但其未提供有效证据予以证实，且与小区业主委员会提起的物业服务合同之诉相矛盾，本院不予采信。对于小区秩序、环境的维护，不仅需要物业公司的经营管理，更需要业主自觉遵守规章制度，原告按合同约定对小区实行统一专业的物业管理及综合服务后，被告应按约交纳物业费，原告的该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。对于垃圾清运费，原告为被告代缴的事实，有原告的提供的委托书及缴费收据为凭，本院予以确认，被告应支付欠费期间的垃圾清运费168元（7元／月×24个月）元。关于共有部分、车位被他人租用以及搭建临时商铺的问题，被告无证据证明系原告所为，属业主之间的建筑物区分所有权纠纷，非本案审理范围，被告以此作为拖欠物业费的抗辩理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告曾瑞林应给付原告怀化德天物业服务有限责任公司桂林分公司物业费1910元、垃圾清运费168元。二、驳回原告怀化德天物业服务有限责任公司桂林分公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元（原告已预交），由被告曾瑞林负担。上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审　判　长　　苏　敏人民陪审员　　林　媚人民陪审员　　宋铁玲二〇一五年六月三十日（代）书记员　　文若诗来源：百度搜索“”