（2015）柳民中初字第46号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-08-19
案件名称
常淑珍、宋国华诉柳河县金鑫房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
柳河县人民法院
所属地区
柳河县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋国华,常淑珍,柳河县金鑫房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二条第一款，第六十一条，第六十二条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条，第十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
吉林省柳河县人民法院民 事 判 决 书（2015）柳民中初字第46号原告：宋国华。原告：常淑珍。被告：柳河县金鑫房地产开发有限公司法定代表人：李维克。委托代理人：刘忠生。委托代理人：从艳妮。原告常淑珍、宋国华与被告柳河县金鑫房地产开发有限公司（以下简称金鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月6日收到原告起诉状，当日决定立案受理，并依法组成合议庭，于同年2月2日公开开庭审理本案。二原告及被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称：2011年7月12日，原、被告签订购房协议书，原告购买被告南山花园四号楼东数第二单元402室，面积为70平方米，售价16.24万元。2012年初，被告所交的房屋面积超出合同面积10.64平方米，被告要求原告补交超面积费用（每平方米3280元）。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释第十四条第二款规��，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。因双方协商达不成协议，为维护原告合法权益不受侵犯，故现原告诉至法院，诉讼请求为：1.要求被告履行合同；2.由被告承担本案诉讼费；3.由被告补偿原告不能按时入住所蒙受的损失，包括三年的取暖费1354.80元以及按照银行同期贷款利率计算已付房款的利息。被告金鑫公司辩称：1.同意有条件的履行原告的第一项诉讼请求，即原告支付合同面积和实际面积的差价款后，被告同意履行合同。2.对于原告的第二项和第三项诉讼请求被告不同意，原告所述的事实正确但不全面。此房屋买卖协议的签订是基于本案原、被告之间棚户区改造拆迁的前提下签订的，而不是在法律上和事实上的商品房买卖协议。2011年拆迁时，原告有80平方米住宅，享受了当时的拆迁政策，其中50平方米回迁到南山花园小区9号楼5��元211室，剩余的30平方米应原告强制要求回迁到商品楼中。当时开发商前期工作只进行了拆迁阶段，商品楼的户型与面积尚未确定，原告同意多退少补，这项工作是由柳河县立新房屋拆迁有限公司（以下简称立新公司）负责拆迁和签订协议的。2011年12月1日开发商开始交付回迁楼钥匙，原告当时只是去看看，并没有与开发商沟通，2014年原告找到被告经理刘某某协商差额面积事宜，原告不同意被告的条件，原、被告未达成协议，导致原告向法院提出诉讼。本案双方当事人争议焦点为：1.被告应否继续履行原、被告于2011年7月12日签订的房屋买卖协议书；2.二原告的合理经济损失是多少。在开庭审理过程中，原告常淑珍、宋国华针对自己的主张进行了举证：1.协议书一份。证明被告将南山花园4号楼1单元402室、面积70平方米房屋出售给原告常淑珍。2.收据一份。证明2013年10月21日原告常淑珍向被告交付南山花园东数1单元402室房屋价款37987.00元。3、吉林省国家税务局发票一张。证明2013年9月2日原告缴纳南山碧柳园4号楼1单元402室取暖费451.60元。2012年与2014年取暖费也为451.60元。被告金鑫公司质证意见为：对证据真实性无异议，协议书已经标明“原房80㎡分户余面积30㎡合并此房中”，说明该协议当时的签订是因原告在此处有动迁房屋。收据中收款事由明确写明“回迁”，说明此房屋买卖协议不是严格意义上的商品房买卖，而是因拆迁所给付的回迁房。取暖费与本案房屋买卖纠纷无关联性。被告金鑫公司针对自己的主张进行了举证：1.《柳河县房屋拆迁补偿安置协议产权条换协议书》一份。证明2011年7月本案原、被告与立新公司共同签订协议，协议中第一条明确写明该房屋拆迁项目为棚户区改造，第二条写明乙方（常淑珍）房屋和产权调换情况分为50平方米和30平方米两所房屋，该证据所涉及房屋即当时的50平方米房屋回迁，另外30平方米与本案原、被告争议的房屋有关，即此证据能够证明原告用被拆迁的80平方米房屋分别得到了两所房屋。2.南山花园小区签订协议明细表一份。证明序号为87号、名称为常淑珍回迁楼面积为50平方米，实际回迁楼的面积为70平方米，即9栋5单元203室，常淑珍用自己拆迁房屋80平方米中的50平方米得到了此楼，说明是拆迁回迁楼，所差的30平方米即原告所举证的回迁协议中的30平方米属于回迁补偿政策范围内顶抵到该案争议的房屋中。同时该列表中记载原告在4栋1单元402室有70平方米的回迁房。3.房地产评估报告一份。证明常淑珍有回迁房80平方米，包括房屋即附属物补偿评估价格为154940.00元，本案原告与被告之间是拆迁与被拆迁的民事主体关系。原告常淑珍、宋国���的质证意见为：此房屋最开始确实涉及拆迁问题，但是，本案所涉及的房屋买卖协议是30平方米作价顶抵。对于评估报告，所评估价款是拆迁时价款，与补偿房屋价款无直接关系，中间有差额，所以本案系售楼协议书而非安置协议书。本院认为：原告提供的证据1、2与本案待证事实相关联，证据来源合法，对本案具有证明力，故本院予以确认。对于原告提供的证据3，因原告未提交涉案房屋2012年及2014年的取暖费发票，故该证据无法证实原告缴纳涉案房屋2012年及2014年取暖费的证明目的，故本院只对原告已缴纳涉案房屋2013年取暖费451.60元的真实性予以确认。对于被告提供的证据1，与本案待证事实有一定关联性，证据来源合法，对本案具有证明力，故本院予以确认。被告提供的证据2、3并不能证明涉案房屋为产权调换房屋，不能证明被告的证明目的，本院不予确认。根据原、被告当庭陈述和本院确认的证据，本院认定本案事实为：原告常淑珍、宋国华系夫妻关系。原告常淑珍在柳拆许字（2010）第12号《房屋拆迁许可证》核准的拆迁范围内有一处80平方米房屋产权。2011年7月12日，原告常淑珍与被告金鑫公司签订房屋买卖协议书一份。约定金鑫公司（甲方）将南山花园肆号楼东数第一单元楼402室、面积70平方米房屋以162400.00元人民币的价格卖给常淑珍（乙方），常淑珍向金鑫公司暂付124413.00元房款，另于2011年7月30日交清剩余房款37987.00元。该协议书中注明“无照住人房屋及室内装修，附属物补偿款等，做为暂付款”、“原房80㎡分户余面积30㎡合并此房中”，即原告常淑珍先行支付的房款124413.00元是以其位于拆迁范围内的80平方米房屋中的30平方米及附属物等作价抵顶的。原告常淑珍在该协议书中乙方处签字并按手印，被告在协议书中甲方处加盖“柳河县金鑫房地产开发有限责任公司”公章，并在负责人处加盖“李维克印”名章。2013年10月21日，原告常淑珍向被告金鑫公司的委托收款单位立新公司交付剩余房款37987.00元，立新公司向原告常淑珍出具收据一张，并加盖“柳河县立新房屋拆迁有限公司资金专户”公章。房屋建成后经测量，涉案房屋的实际面积为80.64平方米，被告因涉案房屋面积误差的差价款问题至今未向二原告交付房屋。另查明，原告常淑珍交付南山碧柳园4号楼1单元402室2013年度的基本热费451.60元。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，��指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案被告金鑫公司于2011年7月12日将尚未建成的房屋销售给本案原告常淑珍，双方约定房屋面积70平方米，房款162400.00元，即2320元／平方米，并根据上述约定达成协议书一份，该协议是双方当事人真实意思表示，并不存在法定的无效或可撤销情形，不违反相关法律法规的强制性规定，且原、被告双方针对本案涉案房屋并未达成产权调换协议，故该协议书即为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则��理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”本案中，被告虽在庭审过程中陈述原、被告曾口头约定房屋面积以实际测绘为准、房款多退少补，但原告并不认可，且被告并未提供相关证据予以证明，故本院对该事实不予确认。本案协议书中约定房屋面积为70平方米，实际面积为80.64平方米，面积误差为10.64平方米，按上述法律规定面积误差比在3％以内即2.1平方米以内部分的房价款由买受人常淑珍按照约定的价格（2320元／平方米×2.1平方米=4872元）补足，面积误差比超出3％部分即8.54平方米的房价款由出卖人金鑫公司承担，所有权归买受人常淑珍。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条第（四）项、第（五）项规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。”本案中，原、被告双方并未对房屋交付时间以及差价款缴纳时间做出规定或者补充协议，按照房屋买卖合同交易习惯以及有利于实现合同目的的方式，本院酌定合同继续履行方式为由买受人先行交付差价房款，而后出售人交付房屋。针对原告要求被告对其赔偿不能按时入住所蒙受的损失，按照银行同期贷款利率计算已付房款的利息的诉讼请求，因原、被告间并未约定交付房屋的时间以及方式，故被告并未存在违约行为，原告的该项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事��的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”对于原告要求被告返还三年的取暖费1354.8元的诉讼请求，因原告只提供了2013年度451.6元取暖费的发票一张，对于2012年、2014年度取暖费的缴纳未提交证据予以证明，结合本案涉案房屋被告至今未向原告交付，且所有权未转移，合同中也未约定取暖费的缴纳主体，本院认为应由房屋的所有权人及占有人被告方缴纳，故本院对原告要求被告返还2013年度取暖费451.6元的诉讼请求予以支持，超出部分本院不予支持。综上，依照上述法律规定，判决如下：一、原告常淑珍、宋国华于本判决生效后立即向被告柳河县金鑫房地产开发有限公司交付房屋差价款4420.40元；二、被告柳河县金鑫房地产开发有限公司于原告常淑珍、宋国华向其缴纳房屋差价款后立即向原告常淑珍、宋国华交付南山花园肆号楼东数第一单元402室房屋；三、驳回原告其他诉讼请求。被执行人未按照判决书指定的期间履行金钱给付义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按照判决书指定的期间履行其他义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付延迟履行金。案件受理费3550元，由被告柳河县金鑫房地产开发有限公司负担。权利人申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审 判 长 李 海 洋审 判 员 郑 云 鹏代理审判员 张 云 坤二〇一五年六月三十日书 记 员 ���白雪 来自