（2015）徐民终字第01674号

裁判日期: 2015-06-30

公开日期: 2015-11-17

案件名称

柳振民、余淑琴与徐州海虹房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省徐州市中级人民法院

所属地区

江苏省徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

江苏省徐州市中级人民法院民事判决书（2015）徐民终字第01674号上诉人（原审被告）徐州海虹房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山新区建委一楼。法定代表人郭召红，该公司总经理。委托代理人刘厚云。委托代理人闫力铭。被上诉人（原审原告）柳振民，徐州市食品公司退休工人。被上诉人（原审原告）余淑琴，徐州市食品公司退休工人。二被上诉人共同委托代理人李超，广东安国律师事务所律师。上诉人徐州市海虹房地产开发有限公司（以下简称海虹公司）因与被上诉人柳振民、余淑琴房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院作出的（2014）鼓民初字第1441号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年4月8日立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行审理，上诉人海虹公司的委托代理人刘厚云、闫力铭，被上诉人柳振民及柳振民、余淑琴的共同委托代理人李超到庭参加诉讼活动，本案现已审理终结。原审审理查明，柳振民、余淑琴系夫妻关系。1998年5月28日，徐州市食品总公司与徐州市鼓楼房地产开发公司签订联合开发协议书一份，约定上述二单位联合开发本市黄河北路37号院。在该协议最后有上述二单位公章及法定代表人印章，另在乙方印章下委托代理人一栏，有徐州市鼓楼区房地产开发公司海虹分公司的印章及海虹公司法定代表人郭召红签字盖章。1999年2月5日，徐州市食品总公司与徐州市鼓楼房地产开发公司海虹分公司签订补充协议一份，约定内容为由原协议甲方（徐州市食品总公司）自行拆迁改为由乙方（徐州市鼓楼房地产开发公司海虹分公司）代为拆迁。拆迁费用由甲方负担……拆迁户按照市政府拆迁政策，原地上房。新建拆迁房产权属乙方所有。海虹公司于2005年5月30日注册成立。徐州市规划局于1998年9月批准徐州市鼓楼房地产开发公司海虹分公司在黄河北路37号商住楼的申请，海虹公司在（2007）鼓民一初字第169号案件中陈述徐州市鼓楼房地产开发公司海虹分公司经营过程中，工商登记没有及时注销，新成立海虹公司继续做这个楼盘，该楼盘所有产权属于海虹公司。柳振民于2007年7月26日因其与海虹公司的拆迁安置纠纷向徐州市建设局申请仲裁，徐州市建设局于2007年7月31日向柳振民出具不予受理通知书，内容载明：依照徐州市人民政府徐政发（1989）26号文件附件《徐州市拆迁仲裁试行办法》第五条“拆迁发生的纠纷，当事人不得超过半年向仲裁机关申请仲裁，否则，不予受理”的规定，经研究，决定对你提出的仲裁申请不予受理。柳振民、余淑琴于2007年1月8日向法院提起诉讼，要求海虹公司立即为柳振民、余淑琴安置房屋113.8平方米，并且支付柳振民、余淑琴安置补助费、从业人员工资、搬家费、误工费等合计人民币195456元。法院受理后以拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁安置补偿协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理为由作出（2007）鼓民一初字第169号裁定，驳回柳振民、余淑琴的起诉。在上述案件中，海虹公司的法定代表人郭召红到庭参加诉讼，郭召红陈述柳振民并非拆迁户，根据其与食品公司的约定，食品公司向柳振民出具证明，柳振民将证明交给海虹公司，海虹公司再将房屋安置给柳振民，但柳振民在拿到相关证明后，并未将该证明原件交给海虹公司，而是向海虹公司仅交付了复印件，但海虹公司需拿原件作为到食品公司办理结算的凭证。郭召红还陈述坐落于本市黄河北路海富公寓C幢二单元301、304室房屋两套确实是为柳振民、余淑琴留的安置房，但是其要求食品公司证实该项事实。柳振民提交了其与海虹公司签订的徐州市城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议和协议书各一份，徐州市城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议约定海虹公司将柳振民所有的位于鼓楼区黄河北路37号院内一楼、二楼两套建筑面积为113.8平方米的房屋进行拆除，产权调换成海虹公司开发建设的徐州市海富公寓住宅小区C幢二单元301、304室，建筑面积为123.5平方米，地下室面积为6㎡×2，柳振民补偿海虹公司差价款50000元，柳振民放弃搬家费、误工费和奖金，该徐州市城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议落款时间为1998年12月25日；协议书约定因拆迁人资金问题，房屋未能在18个月内建成，因而交房推迟，拆迁人应当补偿被拆迁人柳振民房屋过渡费，远远超出被拆迁人柳振民房屋差价款，经双方协商达成如下协议：一、拆迁人徐州海虹房地产开发有限公司安置被拆迁人柳振民坐落于本市黄河北路海富公寓C幢二单元301、304室房屋两套，建筑面积123.5平方米；地下室一套6平方米；免除被拆迁人柳振民应当交付给拆迁人海虹公司房屋差价款50000元。二、被拆迁人海虹公司不再支付被拆迁人柳振民房屋过渡费；双方实行两不找，一次性了结房屋纠纷，该协议书的落款时间为2007年10月3日。柳振民在庭审中陈述徐州市城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议和协议书的实际签订时间为2008年，之所以协议上的落款日期并非实际签订时间是因为实际拆迁发生在1998年，实际达成补充协议时间为2007年。在案件审理过程中，柳振民陈述海虹公司法定代表人郭召红于2006年年底或2007年年初口头通知其上房，柳振民、余淑琴占有、使用诉争房屋至今。原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。双方签订了徐州市城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议，该协议不违反法律规定，合法有效，双方均应按该协议的约定全面履行自己的义务，依据双方签订的协议书的约定可以认定，柳振民、余淑琴已经将徐州市城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议约定的房屋交由海虹公司拆迁，并依协议约定支付了房屋差价，海虹公司应按协议的约定向柳振民、余淑琴交付安置诉争房屋。故，柳振民、余淑琴要求确认徐州黄河北路海富公寓C座二单元301、304室房屋为其所有的主张，予以支持。关于海虹公司抗辩柳振民、余淑琴提供的房屋拆迁产权交换安置协议是虚假的问题，海虹公司未能提供证据对该抗辩予以证明，亦未能合理解释柳振民、余淑琴所持房屋拆迁产权交换安置协议为海虹公司格式文本和盖有海虹公司印章，故对海虹公司该项抗辩不予采信。遂判决：坐落于徐州市海富公寓住宅小区C幢二单元301、304室房屋归柳振民、余淑琴所有。上诉人海虹公司不服上述判决，向本院提出上诉称：请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，退还房屋并赔偿开发公司损失。原审判决认定事实不清。柳振民提供的安置协议是伪造的，海虹公司是2000年以后成立的，1998年不可能以该公司名义签署任何协议。当时黄河北路37号项目是海虹开发公司与食品公司联合开发项目，食品公司提供的土地是净地，所有拆迁费由食品公司承担，而项目内所有房屋都是食品公司的，因此也不需要产权置换。该项目就没有签署任何一份产权置换协议。2007年的协议是根据虚假产权协议杜撰出来的，也是不真实的。柳振民不是开发公司的拆迁户，柳振民是食品公司的租户，他所持有的《租约》没有产权，产权是食品公司的，开发公司不可能与其签订产权置换协议。柳振民与我公司之间是潜在的买卖关系，仅仅有意向，但还没有签订《商品房买卖合同》，也没有付款，并非拆迁与被拆迁的关系。拆迁户都安排的是拆迁安置房，柳振民是食品公司给了他三十万元，安排其到我公司购买商品房，但不享受拆迁户的其他权益。食品公司给柳振民的也不是现金，是在（2007）鼓民一初字第165号案件笔录中说的食品公司开具的证明。证明原件至今还在柳振民手里，自从食品公司破产后，现在已经是废纸一张。就是这张证明把柳振民从拆迁户中剔除出来，这张证明是食品公司与我公司结算的凭证，其他住户都是和我公司签署安置协议，而他不需要，他需要签订《商品房买卖合同》。但是他不愿意将该证明原件交给我公司，我公司就不能与食品公司就涉案房屋单独核算，因此，就不能签署《商品房买卖合同》，也不能办理任何手续。柳振民提供的证据上存在矛盾之处，不应当作为定案依据。至于我公司收到的50000元那是开发公司海虹分公司与柳振民所承包公司的借款，并非房屋差价。被上诉人柳振民、余淑琴答辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人在一审期间向一审法院提供了九组证据，分别证明了诉争房产的归属，上诉人与诉争房产之间的关系及所涉及的被拆迁房屋属被上诉人承租并，能够证实诉争房产系上诉人为被上诉人安置房屋，上述事实并经过上诉人法定代表人曾在2007鼓民一初字第169号开庭笔录中所作的陈述予以认可，因此，一审法院判决是正确的，请求法院依法驳回上诉人的上诉。2、关于上诉人主张的食品公司为被上诉人出具的安置证明，该证明实际为三十万元购房款，被上诉人至今仍未向上诉人出具等所有的上诉陈述，被上诉人均不予以认可，更与事实不符，综上，请求二审查清案清后依法驳回上诉人的上诉。经双方当事人确认，本案的争议焦点为：本案争议的海富公寓C幢二单元301、304室权属如何认定。二审期间，上诉人海虹公司向本院提供证据一组，1、建设单位拆迁范围验收报告单一份，证明有报告后就不存在任何协议，只有所有的拆迁安置完毕后才会出现报告单，报告单产生后不会产生任何协议，所以协议是假的。2、我们的拆迁协议，证明被上诉人的拆迁协议是假的，且文本是根据78号令实施的，被上诉人提供的安置协议是2002年6月1日重新启用的合同文本，不可能在1998年出现。3、海富公寓是在2000年后确定的名字，不可能在1998年出现这个名字，以前的名字是徐州市黄河北路37号院。4、上诉人公司是在2001年成立的，在1998年仅是徐州市鼓楼房地产开发公司海虹分公司。5、食品公司里的房屋全部是公房，没有一处私房。被上诉人柳振民、余淑琴质证认为：1、对报告单的真实性没有异议，但是对于上诉人的证明观点及该证据与本案的关联性有异议，验收意见显示是拆除完毕同意验收，并没有载明出具验收单之前地上拆除的房屋全部签订拆迁安置协议，这点在上诉人与被上诉人诉争的被拆除的房屋即是最好的证据，上诉人关于在验收报告单形成后即不可能再形成新的拆迁安置协议，这个观点也不能成立，被上诉人在一审时提供的协议书是上诉人公司加盖印章，其形成时间是在2008年由上诉人的法丁代表人郭召红亲手交给的被上诉人柳振民，因此，其安置协议中所体现的拆迁许可证号与房屋的权属等内容均是郭召红提供，虽然权属证和拆迁证号或许与客观不符，但该协议可以证实双方之间存在着拆迁与被拆迁的法律关系，因此，关于上诉人就海虹公司成立于2001年，海富公寓名称确定于2000年，因此，被上诉人提供的拆迁安置协议是虚假的陈述不能成立。2、对上诉人提供的其他二份证据均是复印件，我们对真实性合法性关联性均有异议。本院认为，拆迁安置即为拆除拟建项目土地上的建筑物，同时对房屋的所有人进行补偿，对使用人进行安置的情形。上诉人与被上诉人签订的徐州市城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议及协议书，加盖有上诉人徐州海虹房地产开发有限公司的印章，亦有被上诉人柳振民的签字，上诉人虽主张该协议是虚假的，但是并不否认印章的真实性。另，从协议内容上看，协议约定的拆迁房屋情况及安置房屋情况及安置房屋差价计算问题，与双方陈述相符，因此协议内容亦是双方的真实意思表示，即便合同的名称及其他条款表述不恰当并不影响合同的效力。因此，上诉人与被上诉人签订的上述协议真实、合法、有效，双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。被上诉人已按照约定将原由其使用的在徐州黄河北路37号的两套公房交由上诉人拆除，上诉人也依照协议约定将徐州黄河北路的海富公寓C幢二单元301、304室两套安置房屋交付给被上诉人。另，上诉人的法定代表人郭召红在（2007）鼓民一初字第165号案庭审中陈述，涉案的海富公寓C幢二单元301、304室是留给被上诉人安置的，对产权也没有争议。在本案中上诉人又做出相反陈述，并无充分证据加以证明，故对于上诉人的上诉本院不予支持。综上，上诉人徐州市海虹房地产开发有限公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10000元，由上诉人徐州海虹房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　张　建审判员　秦国渠审判员　史善军二〇一五年六月三十日书记员　孙玉娟更多数据：