（2015）宣中民四终字第00066号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-07-31
案件名称
李勇、郑彬与广德县房地产管理局房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省宣城市中级人民法院
所属地区
安徽省宣城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李勇,郑彬,广德县房地产管理局
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宣中民四终字第00066号上诉人（原审被告）：李勇，住安徽省广德县。上诉人（原审被告）：郑彬，住安徽省广德县。被上诉人（原审原告）：广德县房地产管理局，住所地安徽省广德县。法定代表人：卢浙南，系该局局长。委托代理人：陈继，安徽渊源律师事务所律师。上诉人李勇、郑彬因与被上诉人广德县房地产管理局房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省广德县人民法院（2014）广民二初字第00712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月29日公开开庭进行了审理。上诉人李勇、郑彬，被上诉人广德县房地产管理局的委托代理人陈继到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：广德县房地产管理局系广德县房地产行业管理、改革和发展的职能部门，桃州北路56号、58号、60号营业用房系由广德县房地产管理局直管公房。2006年1月1日，李勇、郑彬承租了58号营业房，约定年租金为6600元，2007年度李勇、郑彬续租一年。2008年度，由于广德县房地产管理局提高了年租金，李勇、郑彬拒绝支付，但该营业房其一直占用至今。2011年1月1日，广德县房地产管理局向广德县人民法院提起诉讼，要求李勇、郑彬支付2008年1月1日至2010年12月31日的租金约6万元，2011年以后按市场同等房屋租金标准支付。2011年6月15日，广德县人民法院作出一审判决，判决李勇、郑彬支付上述租金56100元，并认为2011年度的租金应当在每届满一年时支付。此后，李勇、郑彬提起上诉，经宣城市中级人民法院调解，双方达成协议，该协议已经履行完毕。2011年度届满后，李勇、郑彬又拒绝支付该房屋占有使用费，广德县房地产管理局于2012年11月15日向广德县人民法院起诉，要求支付2011年1月1日至2012年12月31日的房屋占有使用费，广德县人民法院作出一审判决，判决李勇、郑彬支付广德县房地产管理局房屋占有使用费52800元。2012年以后，李勇、郑彬继续使用该营业房，未与广德县房地产管理局签订房屋租赁合同，也未交纳房屋租金。与桃州北路58号营业房同地段的56号、60号营业房于2009年度时的租金已达2200元／月。2010年8月13日，案涉的58号房屋已办理房地产权属初始登记，房地产权证号为“房地权证广德字第000642**号”，房地产权人为广德县国有资产投资经营有限公司，广德县国有资产投资经营有限公司仍将该房屋交由广德县房地产管理局进行管理。2014年11月27日，广德县房地产管理局诉至法院，请求判令：1、李勇、郑彬支付2013年1月1日至2014年12月31日的房屋占有使用费52800元（按2200元每月计算，共24个月）；2、李勇、郑彬承担案件的诉讼费用。原审法院认为：双方于2007年以前签订的房屋租赁合同是双方当事人真实的意思表示，双方一直予以履行。2007年至2010年底，李勇、郑彬一直占有使用该营业房，且李勇、郑彬也根据宣城市中级人民法院的民事调解书确定的数额支付了房屋租金。2011年度以后，李勇、郑彬继续占有使用该营业房，应当视为租赁合同的延续。因此，李勇、郑彬应当支付相应的房屋使用费。由于现该地段的房屋租金已经高于2200元／月，广德县房地产管理局按2200元／月计算合情合理，予以支持。李勇、郑彬辩解称广德县房地产管理局对该房屋不享有所有权，而是李勇、郑彬的集资房，因没有提供充分的证据证明该房屋是其集资房，故对于该辩解不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决：被告李勇、郑彬于判决生效之日起十日内支付原告广德县房地产管理局房屋占有使用费52800元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1120元，由李勇、郑彬负担。李勇、郑彬不服上述民事判决，向本院提起上诉称：广德县房地产管理局无权主张案涉房屋占有使用费，桃州北路58号房屋的二楼已由李勇、郑彬购买，一楼由李勇、郑彬集资建设，广德县房地产管理局主张的房屋占有使用费是58号房屋一楼前部十几个平方米的占有使用费。该房屋的一楼、二楼是一体的，房屋应为李勇、郑彬所有，李勇、郑彬不应向广德县房地产管理局缴纳房屋占有使用费。原审法院认定事实不清，证据不足，判决错误，请求二审法院撤销原判，改判驳回广德县房地产管理局的原审诉讼请求，并由广德县房地产管理局承担本案一、二审诉讼费用。广德县房地产管理局未提交书面答辩意见，在庭审中辩称：李勇、郑彬无证据证明案涉房屋不属于公房，属于两人私人所有。案涉房屋系旧城区改造时对公房进行翻建，从平房改建为楼房，根据双方于1998年签订的《集资协议书》，二楼出售给原承租方也就是李勇、郑彬，一楼仍然属于公房，筹集的集资款用于抵付房租。案涉房屋产权明确，产权人为广德县国有资产投资经营有限公司（以下简称“广德国投公司“），广德县房地产管理局系根据广德国投公司的委托对案涉房屋进行管理并收取相关费用。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审期间，李勇、郑彬提交的证据有：1、一系列的起诉和判决的全部过程材料，证明法院没有依法判决，没根据事实和证据判决，偏袒政府，法院司法不公；2、集资款收据（复印件）、购房款发票（复印件），证明购房款和集资款不是同一笔款，房子是集资建房的。购房款是二楼的，集资建房款是一楼的。一审期间，广德县房地产管理局提交的证据有：1、广德县房地产管理局组织机构代码证、法定代表人身份证明、委托书，证明：⑴广德县房地产管理局主体资格；⑵广德国投公司将原属于广德县房地产管理局直管的公房委托广德县房地产管理局代为管理；2、广德县人民法院（2011）广民二初字第00063号民事判决书，证明2011年1月11日广德县房地产管理局起诉李勇、郑彬要求支付租金，广德县人民法院作出前述判决，判决李勇、郑彬支付广德县房地产管理局租房租金56100元，并认为2011年度后的租金，应当在每届满一年时支付；3、宣城市中级人民法院（2011）宣中民四终字第00083号民事调解书，证明李勇、郑彬因不服（2011）广民二初字第00063号民事判决书而上诉，在审理过程中，双方达成调解协议书，李勇、郑彬已经按照协议约定支付了广德县房地产管理局2008年度至2010年度的租金；4、广德县人民法院（2012）广民二初字第00483号民事判决书，证明2011年度届满后，因李勇、郑彬再次拒绝支付租金，广德县房地产管理局于2012年11月15日向广德县人民法院起诉要求李勇、郑彬支付2011年1月1日至2012年12月31日的租金，广德县人民法院作出前述判决书，判决李勇、郑彬支付广德县房地产管理局房屋占有使用费52800元；5、宣城市中级人民法院（2013）宣中行终字第00058号行政判决书，证明案涉房产原产权单位为广德县房地产管理局，后广德县房地产管理局根据广政（2010）61号批复、广国投公司（2010）36号函，将该涉案房屋登记在广德国投公司名下，李勇、郑彬系该涉案房承租人。上述证据，一审法院均已随案移送本院。二审庭审中，对上述证据，相对方的质证意见均同一审。本院认证意见与一审一致，故本院对一审证据的认定予以确认。二审中，李勇、郑彬提交的证据有：1、郑彬的父亲郑伯荣建房集资款收据及书面证明，证明：案涉房屋一楼前部5.28米（长）×3.6米（宽）是郑伯荣缴纳的集资款所建；2、移动通信话费详单及U盘内存音频调解现场录音；证明宣城市中级人民法院在（2011）宣中民四终字第00083号案件中进行电话调解的事实；3、广德字第0064275号房地所有权证及安徽省建设工程规划验收证广规竣（2010）032号，证明广德县房地产管理局2010年8月办理的广德字第00064275号房地所有权证，使用了2011年3月发布《安徽省城乡规划条例》，是广德县房地产管理局弄虚作假；4、（2013）宣中民四终字00079号民事判决书，证明案涉广德字第00064275号房地产所有权证，得到二审法院认定而判决广德县房地产管理局胜诉，该判决错误；5、1998年签订的《集资协议书》与案涉房屋结构图；证明当时签订协议的甲方是广德县房地产综合开发公司，乙方是李勇、郑彬，广德县房地产管理局不具备出租房屋的主体资格；6、桃州北路56号承租人杨泉庚的租赁费缴款书，证明承租人杨泉庚为桃州北路56号缴纳的2012年的房屋租金为24000元的事实；7、桃州北路道路改造前后案涉房屋的照片及广政（1994）10文件；证明案涉58号房屋原址改造后已是道路，房屋及产权自然灭失，根据法律法规集资新建房屋产权应归出资建房人即李勇、郑彬所有。对李勇、郑彬提交的上述证据，广德县房地产管理局质证认为：对证据1、5的真实性不持异议，但证明目的不能成立，证据5中明确了李勇、郑彬缴纳款项的用途就是解决建房的困难，作为承租人对案涉一楼房屋仅有优先承租权，该协议是双方真实意思表示，合法有效。对证据2的真实性不清楚，但不认可其证明目的，法院进行调解是为了解决双方之间的矛盾；对证据3的真实性予以认可，与本案无关联性；对证据4的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议，该案判决结果正确；证据6的真实性无法确认，本案中广德县房地产管理局主张的房屋占有使用费系参照2009年的标准，该数额是很低的，低于市场价；对证据7的真实性不清楚，即使是真实的，亦无法达到其证明目的，案涉房屋产权的权属不以取得产权证为前提且案涉房屋已经取得房屋产权证，产权人为广德国投公司。广德县房地产管理局在二审中未提交新证据。对于对李勇、郑彬二审提交的上述证据，合议庭结合当事人的质证意见，认证认为：证据1、3、4、5对真实性予以认定，但不能达到李勇、郑彬的证明目的，仅能够证明案涉房屋集资缴款、双方签订《集资协议书》及经发生争议法院判决等事实；证据2未提交原件，且系另案调解的过程，与案涉纠纷无关联性，不予采信；证据6系复印件，真实性无法确认，且系其他住户承租房屋缴款情况，故不予采信；证据7系照片及政府文件，无法达到李勇、郑彬关于案涉房屋产权应为两人所有的证明目的，不予采信。根据认定的证据，并结合双方当事人的陈述，二审查明的事实与一审相同，故本院对原判认定的事实予以确认。本院认为：本案二审争议焦点为：原审判决李勇、郑彬向广德国投公司支付案涉房屋2013年1月1日至2014年12月31日的房屋占有使用费52800元，有无事实根据和法律依据。双方于1998年签订的《集资协议书》明确案涉房屋的二楼出售给原承租人、一楼由原承租人继续承租并享有优先承租权，缴纳的集资款冲抵房屋租金。因案涉桃州北路58号房屋已于2010年办理房地产权证号为“房地权证广德字第000642**号”的房地产权证，所有权人为广德国投公司，该房屋属于公房，而广德国投公司将该房屋交由广德县房地产管理局进行管理，故广德县房地产管理局对该直管公房有权向承租人李勇、郑彬收取房屋占有使用费。李勇、郑彬关于案涉房屋产权应属两人所有的上诉理由无证据予以证明，不能成立，本院不予支持。2012年11月，广德县房地产管理局起诉要求李勇、郑彬支付案涉房屋2011年1月1日起至2012年12月31日止的占有使用费，经本院二审作出（2013）宣中民四终字第00079号民事判决书，判决李勇、郑彬支付广德县房地产管理局房屋占有使用费52800元，折合每月的房屋占有使用费为2200元。现广德县房地产管理局参照案涉房屋之前的租金标准，主张房屋占有使用费仍按每月2200元计算，事实及理由均成立，原审法院对此判决亦属正确。综上，李勇、郑彬的上诉理由及请求均不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律及判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1120元，由上诉人李勇、郑彬负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏牟莉审 判 员 包 娟代理审判员 冯忠山二〇一五年六月三十日书 记 员 卢艳芳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”