（2015）丰民初字第1346号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2016-08-25
案件名称
泉州市盛荣物业管理有限公司与何克泓、洪惠璇物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
泉州市丰泽区人民法院
所属地区
泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
泉州市盛荣物业管理有限公司,何克泓,洪惠璇
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国物权法》：第八十三条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第1346号原告泉州市盛荣物业管理有限公司，住所地泉州市丰泽区。法定代表人陈跃进，该公司总经理。委托代理人柯双木、张豪，福建志立律师事务所律师。被告何克泓，男，1948年10月6日出生，住泉州市丰泽区。被告洪惠璇，女，1948年9月21日出生，住泉州市丰泽区。原告泉州市盛荣物业管理有限公司与被告何克泓、洪惠璇物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张豪、被告何克泓到庭参加诉讼，被告洪惠璇经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系对盛世融城小区进行管理和服务的物业管理公司，被告系该小区2楼2102号业主。根据物业管理服务合同的约定，被告有义务按期缴交物业管理费等费用。现被告拖欠原告自2012年5月31日起至2014年12月31日止的物业管理费7936元，经原告多次催讨未果，请求判令被告何克泓、洪惠璇向原告支付物业管理费7936元。被告何克泓、洪惠璇辩称，涉案《物业服务合同》系原告与黄友益私下违法签订，为无效合同。被告从未与原告签订过物业服务合同；大部分业主并未同意聘请原告为涉案小区物业管理企业，第一届业主大会第二次会议表决结果弄虚作假；原告提供的物业管理服务有重大瑕疵，小区管理不尽责存在严重隐患，且诉争房屋曾因小区有人放烟花发生火灾，导致被告受损。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2006年12月28日，恒富（泉州）房地产发展有限公司与原告签订一份《前期物业管理协议》，约定恒富（泉州）房地产发展有限公司通过招标选聘原告对恒富花园（即盛世融城）小区实施前期物业管理服务，双方对物业管理服务内容、质量标准及服务费用等作了约定。2012年间，泉州市丰泽区盛世融城小区业主委员会与原告签订一份《物业服务合同》，约定该业主委员会将上述盛世融城小区委托原告实行物业服务管理，并对物业服务内容、管理期限及收费办法等作了明确的约定。被告何克泓、洪惠璇系盛世融城小区2#楼2102房屋的业主，该房屋的建筑面积为170.85㎡，物业管理费收费标准为1.5元／㎡／月。两被告拖欠原告自2012年5月31日起至2014年12月31日止的物业管理费170.85㎡×1.5元／㎡／月×31个月=7945元。以上事实，有原告提供的营业执照、组织机构代码证、资质证书、商品房买卖合同登记备案申请表、楼宇交接书、《前期物业管理协议》、《物业服务合同》、缴费发票、交寄清单，庭审笔录等加以证明，本院予以认定。本案原、被告争议的焦点为：1、本案原告主体是否适格；2、原告的诉求有无事实和法律依据。原告认为，原告具备物业管理资质并接受建设单位及业主委员会的委托，对小区进行物业管理。被告实际入住并已接受原告提供的物业管理，应依约交纳物业管理费。原告对该诉争小区已提供了相应的物业管理服务，被告何克泓、洪惠璇作为小区业主已实际享受了该物业管理服务，有义务按物业服务合同约定的标准即住宅按1.5元／㎡／月向原告缴纳相应的物业服务费。原告为证明其主张提供相应证据：证据1、原告企业法人营业执照、机构代码证、机构代码年度申报表复印件，证明原告的诉讼主体资格；证据2、资质证书，证明原告具有三级资质的物业管理公司；证据3、被告身份证复印件，证明被告的身份情况；证据4、商品房买卖合同登记本案申请表，证明被告系丰泽区盛世融城2号楼2102室的业主；证据5、楼宇交接书，证明被告已于2010年1月28日实际接收房屋；证据6、物业项目选聘物业管理企业备案证明书、前期物业管理协议、第一届业主大会第二次会议表决结果公示、后期物业服务合同，证明原告为丰泽区盛世融城小区的业主提供物业管理服务；证据7、物业管理费最后缴费日期发票，证明被告最后一次缴纳物业管理费的时间；证据8、催讨律师函挂号信发票、催讨律师函挂号金整付零计寄交清单，证明原告向被告催讨物业管理费。被告质证称，对证据1、2、3、4、5、7均无异议。对证据6有异议，业委会是2012年6月9日表决的，但是物业服务合同是2012年1月份签署的，而且黄友益不是诉争小区业主，不能代表业主签署合同。对证据8有异议，没有收到任何的催讨律师函。被告认为，被告从未与原告签订《物业服务合同》，原告提供的《物业服务合同》系原告与黄友益私下违法签订的合同，且该《物业服务合同》未备案。另，黄友益不是诉争小区业主，且原告提供的盛世融城“第一届业主大会第二次会议表决结果公告”的证据为表决造假证据。故原告主体不适格。原告提供的物业服务存在重大瑕疵，无权要求被告全额支付物业费。原告应提供四级服务等级，但原告远远没做到。被告家中因小区有人燃放礼炮烟花，发生火灾，造成了两被告的损失，故原告在物业管理工作中不尽管理义务，推脱责任，原告无权要求被告缴交物业费。被告为证明其主张提供相应证据：证据1、盛世融城小区业主委员会文件及小区QQ群业主发言，证明原告提供的物业服务合同为无效合同，被告于原告并没有签订物业服务合同；证据2、盛世融城小区业主在小区QQ群上对原告服务强烈不满的诉说，证明原告长期不合格的物业服务；证据3、泉州市中级人民法院民事判决书（2014）泉民终字第3428号，郑敏第一届业主大会的几次会议表决结果都是造假，不真实；证据4、订货单，收款收据，证明入户门价值；证据5、《出动证明》，证明该小区在2011年2月3日曾因小区业主燃放烟花礼炮导致2栋2102室发生火灾；证据6、光盘和会谈记录摘要，证明原告一直向物业公司要求处理，但被告一直推脱；证据7、证人证言，证明被告家中曾发生火灾。原告质证称，对证据1、2、3、4三性均有异议，证据3的真实性由法院认定；证据5、6已经超过举证期限，附条件质证：与本案没有关联性；证据7，超过举证期限，附条件质证：三个证人与被告分别是朋友、亲戚、邻居的关系，其陈述事实的真实性无法确认，与本案无关。本院经审查认为，被告对原告提供的证据1、2、3、4、5、7真实性均无异议，本院予以认定。对原告提供的证据6、物业项目选聘物业管理企业备案证明书系泉州市房地产管理局出具，真实性予以认定。前期物业管理协议系开发商与原告签订的，真实性予以认定。第一届业主大会第二次会议表决结果公示上盖有泉州市丰泽区盛世融城小区业主委员会的章，真实性予以认定。后期物业服务合同系泉州市丰泽区盛世融城小区业主委员会与原告签订，真实性予以认定。对原告提供的证据8，真实性予以认定。对被告提供的证据1，盛世融城业主委员会相关文件因未加盖业主委员会公章，真实性不予认定，对被告提供的证据1中的QQ群业主发言及证据2，因QQ聊天记录并非实名认证，原告予以否认，故对其真实性不予认定。对被告提供的证据3、4，真实性予以认定。对被告提供的证据5，系泉州消防支队特勤大队二中队出具，真实性予以认定。对被告提供的证据6，真实性不予认定。对被告提供的证据5，证人洪惠玲、苏晓珍、黄金中均有出庭作证，证人之间的陈述基本一致。本院认为，2006年12月28日，原告与诉争小区恒富花园（即盛世融城）小区开发商恒富（泉州）房地产发展有限公司签订《前期物业管理协议》。2012年，原告与泉州市丰泽区盛世融城小区业主委员会签订《物业服务合同》。原告根据协议对被告所在小区进行物业管理，该物业管理合同合法有效。后涉诉小区成立业主委员会后，原告对上述小区进行物业管理，原告系本案适格的主体。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，且原告已经按照合同约定履行了提供物业服务的义务，被告在入住小区后已实际接受原告提供的物业管理服务，根据《物业管理条例》的规定，按期缴纳物业管理费是业主应当履行的责任。被告主张原告对讼争小区的日常管理存在重大瑕疵，仅提供QQ聊天记录予以证明，被告未能进一步提供证据证明其主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故被告应承担举证不能的不利后果，对被告上述主张，本院不予认定。被告主张其诉争房屋于2011年2月曾发生火灾，原告没有妥善处理此事，故原告无权要求被告支付物业费。结合原告的陈述及泉州消防支队特勤大队二中队的出动证明，可以认定，2011年2月3日0时，诉争房屋发生火灾，泉州消防支队特勤大队二中队出动3部消防车到场实施处置，火势危急，采用破拆内外门两扇内攻扑救，并成功处置。但被告并未能提供证据证明其房屋受损与原告未尽合同义务存在因果联系，故对被告辩解不予采纳。具备物业管理资质的原告为诉争小区提供物业管理服务。被告何克泓、洪惠璇作为该小区的业主已实际享受了相应的物业服务，有义务按标准向原告支付物业管理费。被告确认，其自2012年5月31日起至2014年12月31日止的物业管理费尚未缴纳，故两被告应当缴纳的物业管理费为7944.5元（170.85㎡×1.5元／㎡／月×31个月）。原告请求被告应向其缴纳拖欠的物业管理费7936元，未超过两被告拖欠原告的物业管理费，符合法律规定及客观事实，本院予以支持。被告何克泓、洪惠璇的相应辩解意见，于法无据，不予采信。被告洪惠璇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告何克泓、洪惠璇应于本判决生效之日起十日内向原告泉州市盛荣物业管理有限公司支付物业管理费7936元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告何克泓、洪惠璇负担。如不服本判决，原告泉州市盛荣物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告何克泓、洪惠璇可在判决书送达之日起三十日日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长 黄旭光代理审判员 王 琼人民陪审员 毛晓玲二〇一五年六月三十日书 记 员 康 璐附：主要法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的。由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款业主应当遵守法律、法规以及管理规约。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 搜索“”