（2015）砀民二初字第00259号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-08-24
案件名称
江苏华城房地产开发有限公司砀山分公司与谭亚超、蒋德毅商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
砀山县人民法院
所属地区
砀山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏华城房地产开发有限公司砀山分公司,谭亚超,蒋德毅
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第六十条第一款，第九十一条；《中华人民共和国物权法》：第三十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2015）砀民二初字第00259号原告：江苏华城房地产开发有限公司砀山分公司，住所地安徽省砀山县。负责人：施修华，该公司总经理。委托代理人：张勇，安徽张勇律师事务所律师。被告：谭亚超，男，1965年11月28日出生，汉族，居民，住安徽省砀山县。被告：蒋德毅，男，1970年3月18日出生，汉族，住安徽省砀山县。委托代理人：陈磊，北京市卓智律师事务所律师。原告江苏华城房地产开发有限公司砀山分公司（以下简称华城公司）与被告谭亚超、蒋德毅商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘善宗适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华城公司的委托代理人张勇、被告谭亚超、蒋德毅的委托代理人陈磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华城公司诉称：2012年5月8日，蒋德毅以谭亚超的名义与华城公司签订了商品房认购协议一份，交纳购房定金10000元，双方约定：谭亚超、蒋德毅必须在签订本协议7日内与华城公司签订商品房买卖合同，逾期房屋不予保留，所交定金不予退还。之后，谭亚超在既没有交清购房款，也没有与华城公司签订商品房购销合同的情况下，强行破门进入房屋。经华城公司催告，谭亚超、蒋德毅既不向华城公司交清购房款，也不与华城公司签订商品房购销合同，一直强占华城公司的房屋，其行为已经严重侵犯了华城公司的物权。现提起诉讼，请求：1、解除2012年5月8日谭亚超、蒋德毅与华城公司签订的商品房认购协议；2、判令谭亚超、蒋德毅立即搬出侵占的华城公司的御都星城开阳星居C43栋305室套房；3、由谭亚超、蒋德毅承担本案诉讼费用。谭亚超辩称：涉案商品房是蒋德毅卖给谭亚超的，谭亚超一直也没有居住，房屋钥匙是蒋德毅给的。当时蒋德毅说华城公司欠其钱款，通过蒋德毅买房子便宜，谭亚超即把钱交给蒋德毅，让蒋德毅给谭亚超买的房子。蒋德毅辩称：因为华城公司欠蒋德毅工程款，蒋德毅应华城公司的要求，接受华城公司的涉案房屋以抵作工程款。谭亚超与蒋德毅另有经济来往，蒋德毅准备将抵款房屋转让给谭亚超，蒋德毅与华城公司签订的商品房认购协议，作为华城公司与蒋德毅抵作工程款的证明。双方协商后，华城公司将商品房的钥匙交给了蒋德毅，但是至今没有与蒋德毅签订购房合同，至今双方的工程款没有结算，商品房抵款手续和书面合同、房产证均没有办理。华城公司解除认购协议及搬出房屋的请求不应得到支持。经审理，查明如下案件事实：华城公司系依法设立的房地产开发、销售的有限公司分公司。涉案商品房系华城公司开发，并办理有房地产权证，产权证号为砀房字第××号。2012年5月8日，蒋德毅以谭亚超的名义与华城公司签订商品房认购协议，约定：认购华城公司开发的御都星城开阳星居C43栋305室套房，总价款288844元；认购时交10000元购房定金，以保证双方签订《商品房买卖合同》；认购协议签订后7日内，（乙方）谭亚超必须到售楼部与华城公司签订《商品房买卖合同》，如没有在约定的时间内签约，房屋不予保留，华城公司有权不再通知乙方，可以直接将房屋另行销售，乙方所交定金不予退还。认购协议签订的当日，蒋德毅以谭亚超的名义通过中国农业银行砀山人民路支行汇给华城公司10000元。后，谭亚超、蒋德毅一直没有按照上述协议与华城公司签订《商品房买卖合同》，也没有向华城公司交付余下购房款。蒋德毅将涉案商品房的钥匙交给了谭亚超，房屋由谭亚超占有至今。双方因此发生纠纷，诉至本院。蒋德毅辩称涉案商品房系华城公司抵付给其本人，华城公司否认，蒋德毅未向本院提交相关有效证据。本院认为：蒋德毅以谭亚超的名义与华城公司签订的商品房认购协议，事后谭亚超持否认态度，未予追认，应视为蒋德毅无权代理谭亚超签订商品房认购协议，该协议对谭亚超不具有约束力，该协议产生的权利义务均应由蒋德毅享有和承担。蒋德毅于协议的当天所交10000元，应视为签约定金。蒋德毅没有按照其与华城公司签订的商品房认购协议，在约定的期限内与华城公司签订《商品房买卖合同》，应视为其权利的放弃，双方所签定的商品房认购协议效力终止。华城公司要求解除该协议的诉讼请求，已无事实依据。蒋德毅既没有按照约定与华城公司签订《商品房买卖合同》，也没有交纳余下购房款，其对涉案商品房不享有物权，亦无权处分。蒋德毅将涉案商品房交给谭亚超的行为，事后没有得到华城公司的追认，系无权处分。因此，谭亚超占有涉案房屋的行为属无权占有，系侵权行为。华城公司要求谭亚超返还涉案房屋的诉讼请求，应予支持。因蒋德毅没有实际占有涉案房屋，其不承担返还的义务。但是，涉案房屋系经蒋德毅之手转交给谭亚超的，蒋德毅在本案中负有协助返还的义务。谭亚超、蒋德毅的前述抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条第一款、第九十一条（一）项、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、谭亚超于本判决生效后三日内将其占有的御都星城开阳星居C43栋305室商品房交还给江苏华城房地产开发有限公司砀山分公司，蒋德毅予以协助交还涉案房屋；二、驳回江苏华城房地产开发有限公司砀山分公司的其他诉讼请求。案件受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由谭亚超、蒋德毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员 刘善宗二〇一五年六月三十日书记员 刘馨丹本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十八条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。……第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十一条：有下列情形之一的，合同权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；…《中华人民共和国物权法》第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来源：百度“”