（2015）浙杭民终字第1277号

裁判日期: 2015-06-30

公开日期: 2015-09-10

案件名称

杭州三里家园市场管理有限公司与杭州天地农副产品有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杭州天地农副产品有限公司,杭州三里家园市场管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2015）浙杭民终字第1277号上诉人（原审被告）：杭州天地农副产品有限公司。法定代表人：马水泉。委托代理人：ＸＸ才、张波。被上诉人（原审原告）：杭州三里家园市场管理有限公司。法定代表人：宋文新。委托代理人：沈文哲。委托代理人：季列夫。上诉人杭州天地农副产品有限公司（以下简称杭州天地公司）因与被上诉人杭州三里家园市场管理有限公司（以下简称杭州三里家园）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院(2014)杭下民初字第2273号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年4月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院根据有效证据及各当事人的庭审陈述认定事实如下：2013年1月26日，杭州三里家园与杭州天地公司签订了租赁合同一份，合同约定杭州三里家园将位于杭州市下城区文晖街道三里家园一区25幢二楼总建筑面积为1291平方米的房屋出租给杭州天地公司，租赁期限为杭州三里家园将房产交付杭州天地公司之日（2013年2月25日）起计算至2019年8月25日止，每年租金为45万元，2014年8月25日起按每年递增2%计算。租金付款方式为先付后用，合同签订之日后十天内支付第一年租金计45万元（不开发票），今后每半年支付一次租金，支付日期为每年的2月20日前和8月20日前。拖欠租金的，每天按总额的千分之一支付滞纳金。杭州天地公司逾期支付租金一个月以上的，杭州三里家园有权解除合同。同日，双方还签订了《补充协议》一份，约定：杭州三里家园尽快（2个月内）腾出地下车位37#-45#作为杭州天地公司配套仓库使用，水电费由杭州天地公司承担。杭州天地公司必须遵守消防安全，并不得占用通道。杭州天地公司使用隔墙需采用防火材料，在仓库内不得使用明火，并不得破坏原有人防设备，由于杭州天地公司使用不当造成的一切损失由杭州天地公司承担。地面凉亭由杭州天地公司免费使用2年。如继续使用需杭州三里家园同意，双方另行协商。合同签订后，双方依约履行合同义务。2014年8月20日前杭州天地公司依合同约定应支付杭州三里家园租金，但杭州天地公司以杭州三里家园未依约交付房产及相关设施、未做好物业管理服务，严重影响杭州天地公司正常安全使用等为由拒付租金，杭州三里家园于2014年11月25日诉至法院，请求判令：1.解除杭州三里家园与杭州天地公司签订的租赁合同；2.杭州天地公司支付杭州三里家园至2014年11月25日的租金114750元，之后的租金按照每月38250元支付给杭州三里家园直至杭州天地公司将租赁房屋返还杭州三里家园之日止；3.杭州天地公司支付杭州三里家园至2014年10月25日的违约金13770元，之后的违约金按照每日0.1%支付给杭州三里家园至杭州天地公司将租赁房屋返还杭州三里家园之日止；4.本案诉讼费用由杭州天地公司承担。另查明，诉争的租赁房产的所有权人系下城区文晖街道，下城区文晖街道同意杭州三里家园将从文晖街道处租赁的上述房产转租给杭州天地公司使用。原审法院认为，杭州三里家园与杭州天地公司之间签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人产生拘束力。杭州天地公司在合同约定的时间内未支付应付的租金，其拖欠租金的行为不仅构成违约而且还构成了租赁合同约定的解除条件，故杭州三里家园要求解除双方签订的租赁合同并要求杭州天地公司支付2014年8月25日至2014年11月25日的租金114750元，之后的租金按照每月38250元支付至杭州天地公司返还租赁房屋之日止的诉讼请求，予以支持。关于杭州天地公司以杭州三里家园未依约交付房产及相关设施、未做好物业管理服务、严重影响其正常安全使用租赁房屋等为由行使拒付租金的抗辩权问题。本案中，杭州三里家园已向杭州天地公司交付了1291平方米的租赁房屋，履行了合同约定的最主要义务，杭州天地公司已在租赁场所办公、经营，能够实现其租赁房屋的合同目的，同时双方的合同中也并未约定提供涉案房屋西面电梯系杭州三里家园的义务，故杭州三里家园并无根本性违约之行为，杭州天地公司以上述抗辩理由拒付租金缺乏事实和法律依据，不予采纳。关于杭州三里家园要求杭州天地公司支付至2014年10月25日的违约金13770元以及之后的违约金按每日千分之一的标准计算至租赁房屋返还之日止的诉讼请求，因杭州三里家园与杭州天地公司双方已在合同中明确约定杭州天地公司单方解除合同应承担的违约责任，杭州三里家园有权要求杭州天地公司支付违约金。本案杭州天地公司提出约定的违约金过分高于造成的损失，请求法院予以适当减少，根据合同法第一百一十四条的规定，如何确定过分高于损失的标准，应以约定的违约金数额是否过分高于违约行为所造成的损失为标准。本案中，因杭州天地公司未按时交纳租金确实给杭州三里家园造成了一定的损失，结合双方约定的年租金以及使用租赁房屋的现状，双方约定的违约金金额显然过分高于按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率4倍标准计算的该部分逾期付款的利息。本案中，杭州天地公司请求予以适当调整在合同中约定的过高违约金，符合合同法规定的条件，根据本案实际情况，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准的4倍调整违约金金额为8711元，超过部分不予支持，之后的违约金按拖欠总额的同期同类贷款利率的4倍标准支持至杭州天地农副产品有限公司返还租赁房屋之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、杭州三里家园市场管理有限公司与杭州天地农副产品有限公司签订的租赁合同解除；二、杭州天地农副产品有限公司于判决生效后十日内支付杭州三里家园市场管理有限公司租金人民币114750元（从2014年8月25日起计算至2014年11月25日止，之后按每月38250元的标准支付给杭州三里家园市场管理有限公司直至杭州天地农副产品有限公司返还租赁房屋之日止）；三、杭州天地农副产品有限公司于判决生效后十日内支付杭州三里家园市场管理有限公司违约金人民币8711元（从2014年8月25日起计算至2014年10月25日止，之后按拖欠总额的同期同类贷款利率的4倍标准支付至杭州天地农副产品有限公司返还租赁房屋之日止）；四、驳回杭州三里家园市场管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2870元，减半收取为人民币1435元，由杭州天地农副产品有限公司负担。宣判后，杭州天地公司不服，向本院提出上诉称：一、一审法院认定“合同签订后，双方依约履行合同义务”属事实认定错误。一审判决书事实认定部分，一审法院认定“合同签订后，双方依约履行合同义务”。而事实是，杭州天地公司按约向杭州三里家园支付了一年的租金，而杭州三里家园一直未按约交付房产及相关设施，做好物业管理服务：（一）未按约交付三里家园一区25幢2层西侧的货梯供杭州天地公司使用；（二）未按约交付凉亭给杭州天地公司使用；（三）未开通25幢东侧1层公共通道、2层南侧消防楼道，未能按约履行物业管理之义务；（四）延迟交付地下车位；（五）破坏属杭州天地公司的广告位，交由他人使用。对于杭州三里家园的上述违约情形，杭州天地公司向一审法院提交了照片，下城区人民调解委员会《诉前调解告知书》等予以证明，照片中清晰显示公共通道被几台游戏机阻挡，消防通道被各种杂物堆积，无法通行。《诉前调解告知书》也同时证明杭州三里家园自认没能保障市场通道、消防通道的通畅。鉴于杭州三里家园的履约情况对本案的审理、事实的认定有重大影响，杭州天地公司还向一审法院提出了现场查勘的申请，但一审法院并未理会，而是作出了“合同签订后，双方依约履行合同义务”的事实认定！这一认定不仅没有任何证据支持，与杭州天地公司提交的现场照片相矛盾，与下城区人民调解委员会《诉前调解告知书》中杭州三里家园的自认相矛盾，而且与一审法院的“本院认为”部分更是自相矛盾。在一审判决书“本院认为”部分，一审法院认为“本案中，杭州三里家园已向杭州天地公司交付了1291平方米的租赁房屋，履行了合同约定的最主要义务……故杭州三里家园并无根本性违约之行为”。“最主要义务”、“根本性违约之行为”则意味着还存在一般义务、非主要义务，还存在违约行为但不是根本性违约之行为。一审法院既然在事实认定部分认定“合同签订后，双方依约履行合同义务”，就应认为杭州三里家园履行了合同全部义务，杭州三里家园没有违约行为，但判决书内容并非如此，这也证明了杭州三里家园确实存在违约行为，未依约履行合同义务。根据杭州天地公司提交的证据，一审法院前后矛盾之说，一审法院事实认定错误。二、一审法院以“杭州三里家园并无根本性违约之行为”未采纳杭州天地公司抗辩理由属法律适用错误。杭州天地公司以杭州三里家园未按约交付房产及相关设施，未做好物业管理服务而拒付第二期租金是基于我国《合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”杭州天地公司并未提出根本违约之概念。我国《合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权仅要求先履行一方未履行的，或先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方即有权拒绝其履行要求，并未要求达到我国《合同法》第94条第(四)项，“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”因根本违约而可解除合同的高度。本案中，杭州三里家园未按约交付房产及相关设施，做好物业管理服务，违背了双方签订的《租赁合同》第八条第1、2项之约定，杭州天地公司理应享有合同履行抗辩权。综上，一审法院认定事实错误，法律适用错误，请求撤销原判，依法改判驳回杭州三里家园的全部诉讼请求并由杭州三里家园承担诉讼费用。被上诉人杭州三里家园辩称：杭州天地公司在上诉状上讲到杭州三里家园没有做好物业管理服务，共列了5项，这与事实完全不符。第一，所谓的货梯，合同中并越约定归杭州天地公司使用；第二，凉亭和地下车位在合同约定的期限内均交付给杭州天地公司使用了，杭州天地公司至今还在使用；第三，所谓的消防通道，杭州天地公司认为没有开通公共通道和消防楼道，这与事实也完全不符，从目前来看，公共通道和消防楼道是完全畅通的；第四，关于破坏广告位，是无稽之谈，因为广告位并非杭州天地公司所有，广告位的权利是房屋所有权人或被上诉人，而非杭州天地公司。杭州三里家园已经完全履行了自己的义务，即将自己的标的物交付给了杭州天地公司使用，但是，杭州天地公司没有按照约定支付相应的租金，因此，杭州天地公司不存在所谓的先履行抗辩权，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人杭州三里家园在二审期间未向本院提交新的证据；上诉人杭州天地公司向本院提交了1、录音，欲证明下城区行政服务中心、城市和住房建设局没有方形印章，经办人项莉未出具过证明，杭州三里家园提交的证据系伪造；相关单位并不允许杭州三里家园转租房屋，因此，杭州三里家园转租房屋给杭州天地公司使用，应当认定为无效。2、协议会议纪要，欲证明本案争议的电梯的用途是方便前来购物的群众上下楼，因此本案标的中的两部货梯是给群众使用的，杭州三里家园称合同中未约定，是不能成立的，根据会议纪要，普通群众能使用，杭州天地公司当然也能使用。3、现场照片，欲证明标的物现状，消防通道、公共通道被阻挡。4、三里家园农贸市场经营主体变更协议，欲证明杭州市下城区人民政府文晖街道办事处不同意杭州三里家园将房屋转租。经质证，被上诉人杭州三里家园认为证据1，在什么时候录音，和谁录音，现在无法核实，杭州天地公司谈到住房和建设局拿材料经核对，是什么材料杭州三里家园也不知道。所以，杭州三里家园首先认为该证据不属二审新证据，即使认定为新证据，真实性、合法性、关联性也有异议，不能对抗杭州三里家园的证据。证据2，不属二审新证据，且与本案没有关联性，本案审理的是房屋租赁合同，相关的权利义务以合同约定为准，如果杭州天地公司认为其有权利，可以向文件发布单位去主张权利，会议纪要对杭州三里家园无约束力。证据3，不是二审新证据，且真实性、合法性、关联性无法得到印证。证据4，真实性有异议，明显先盖章，后写字，谁经办的也未注明，很有可能是盖章后，对方当事人自行添加的，因此，对该证据的三性均有异议。本院认为，杭州天地公司提交的证据1，录音的内容并不能证明系杭州三里家园在一审提交的证据2证明中杭州市下城区住房和城市建设局项莉所言，杭州市下城区人民政府文晖街道办事处所出具同意转租的证明，在一审期间，杭州天地公司对该证据的真实性无异议，且该证据的原件在二审期间又从杭州市下城区行政服务中心调取，杭州三里家园和杭州天地公司对该证据的真实性均无异议。证据2、3均形成于一审庭审结束前，杭州天地公司未向一审法院提交，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定，杭州天地公司在二审期间向本院提交的证据2、3不属新的证据。证据4，杭州市下城区人民政府文晖街道办事处在杭州三里家园与杭州天地公司签订《租赁合同》的当日，即2013年1月26日出具证明，同意杭州三里家园将房屋转租给杭州天地公司，而2015年5月5日所出具的意见的真实性不能确定，即便该意见真实，现认为不同意杭州三里家园将房屋转租，也不能推翻原已同意转租的证明。故本院对上诉人杭州天地公司在二审期间向本院提交的证据均不予采纳。经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，杭州三里家园与杭州天地公司签订的《租赁合同》和《2F补充协议》，系双方真实意思的表示，亦不违反国家法律、法规的禁止性规定，合同约定杭州天地公司承租的杭州市下城区文晖街道三里家园一区25幢二楼总建筑面积为1291平方米的房屋虽是杭州三里家园从杭州市下城区人民政府文晖街道办事处承租而来，但转租经杭州市下城区人民政府文晖街道办事处同意，故合同应属有效。对双方当事人均有约束力，双方均应按约履行。合同签订后，杭州三里家园将位于杭州市下城区文晖街道三里家园一区25幢二楼总建筑面积为1291平方米的房屋交付给了杭州天地公司，根据合同约定每年租金为45万元，2014年8月25日起按每年递增2%计算。租金付款方式为先付后用，合同签订之日后十天内支付第一年租金计45万元（不开发票），今后每半年支付一次租金，支付日期为每年的2月20日前和8月20日前。拖欠租金的，每天按总额的千分之一支付滞纳金。杭州天地公司逾期支付租金一个月以上的，杭州三里家园有权解除合同。但杭州天地公司未在2014年8月20日前向杭州三里家园支付租金，至2014年11月25日，杭州三里家园向原审法院提起诉讼时，杭州天地公司已逾期支付租金一个月以上，杭州天地公司认为杭州三里家园存在：1、未按约交付三里家园一区25幢2层西侧的货梯供杭州天地公司使用；2、未按约交付凉亭给杭州天地公司使用；3、未开通25幢东侧1层公共通道、2层南侧消防楼道，未能按约履行物业管理之义务；4、延迟交付地下车位；5、破坏属杭州天地公司的广告位，交由他人使用的情形。本院认为杭州三里家园已依合同向杭州天地公司交付了1291平方米的租赁房屋，履行了合同约定的最主要义务，杭州天地公司亦已在租赁场所办公、经营。杭州天地公司所提出的问题，属杭州三里家园在履行合同过程中存在的瑕疵问题，并不存在根本性违约的行为。且合同中并未约定提供案涉房屋西面电梯和广告位系杭州三里家园的义务，地下车位杭州三里家园亦已交付，若消防通道存在问题，或凉亭尚未交付，杭州天地公司则可依约要求杭州三里家园整改或交付，直至追究杭州三里家园的违约责任。但杭州天地公司拒付租金的行为，已违反了双方所签订合同的约定，杭州三里家园要求解除合同，具有事实和法律依据，故原审法院判决杭州三里家园与杭州天地公司签订的《租赁合同》解除正确；原审法院在判决解除合同的同时，判决杭州天地公司支付杭州三里家园租金及违约金亦并无不当。综上，杭州天地公司的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2870元，由杭州天地农副产品有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　赵为民代理审判员　　睢晓鹏代理审判员　　赵瑞玲二〇一五年六月三十日书　记　员　　项　琳百度搜索“”