（2015）哈民一民终字第994号
裁判日期: 2015-06-28
公开日期: 2016-03-01
案件名称
黑龙江省好家庭房地产经纪有限公司与刘芳,李大亮居间合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黑龙江省好家庭房地产经纪有限公司,李大亮,刘芳
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）哈民一民终字第994号上诉人（原审被告）黑龙江省好家庭房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市香坊区中山路副57-3号。法定代表人刘宏宇，该公司董事长。委托代理人闵宏昕，黑龙江金马律师事务所律师。委托代理人张晓东，黑龙江金马律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李大亮，住哈尔滨市南岗区。委托代理人刘健，黑龙江尊成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘芳，住哈尔滨市香坊区。上诉人黑龙江省好家庭房地产经纪有限公司（以下简称好家庭公司）因与被上诉人李大亮、刘芳居间合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2014）香民一初字第239号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年5月22日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月3日公开开庭审理此案。上诉人好家庭公司的委托代理人闵宏昕，被上诉人李大亮及其委托代理人刘健，被上诉人刘芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：2013年7月7日，李大亮与刘芳、好家庭公司签订房屋居间合同，合同约定在签订合同时，李大亮向刘芳支付购房定金2万元，定金由好家庭公司代为收取和保管；李大亮将首付款15.5万元于2013年7月17日之前交齐，交好家庭公司代刘芳收取和保管；好家庭公司收取咨询服务费用2，925元、产权代办费500元、贷款代办费1，000元。在现场调查评估确认后45个工作日办理完毕贷款手续，李大亮于当日交付给好家庭公司1万元定金。7月23日，三方签订新的房屋居间合同，三方约定将房屋首付款金额确定为10.5万元，由好家庭公司负责办理贷款及产权代办等相关事宜，李大亮分别于7月23日支付给好家庭公司2万元定金、8月3日支付首付款7.5万元。8月14日，好家庭公司通知李大亮需增加5万元首付款，李大亮于当日支付给好家庭公司6万元首付款，8月17日，好家庭公司通知李大亮定金无法转换成首付款，李大亮于当日交付给好家庭2万元首付款，好家庭公司于当日退还李大亮多交的1万元定金。9月3日，好家庭公司通知李大亮因刘芳不同意配合更名，该房屋无法过户更名，李大亮找到好家庭公司要求返还购房款和定金未果。李大亮诉至法院，请求判令：一、解除三方签订的房产居间合同；二、请求判令好家庭公司依法返还李大亮交纳的购房款3.32万元，刘芳予以配合；三、本案诉讼费由好家庭公司、刘芳共同承担。原审判决认为：当事人三方于2013年7月7日签订的房屋居间合同合法有效，各方当事人均应受其约束。2013年7月23日，为了尽快促成房屋居间合同，在好家庭公司的主导下，三方重新签订了一份新的房屋居间合同，合同约定将首付款由15.5万元变更为10.5万元，并由好家庭公司负责办理产权代办和贷款代办。对于新的房屋居间合同的签订，刘芳并没有提出反对意见，亦未在当时要求李大亮支付没有履行原合同的违约金，故应视为其以实际行为认可了新合同代替旧合同，新的房屋居间合同是刘芳的真实意思表示。新合同签订后，各方当事人应按照变更后的合同内容履行，任何一方违反变更后的合同内容都将构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。好家庭公司作为居间人，应按合同约定及行业规则为李大亮提供合理的居间服务，因本案涉及到的是房产买卖关系，故此服务还应包括为李大亮办理好相关的银行贷款和房产过户等必要手续，而非仅是促成合同成立，故李大亮要求好家庭公司返还其已付款项3.32万元的主张有理，予以支持。因好家庭公司迟延履行合同主要义务的违约行为，符合合同的解除条件，故三方签订的房屋居间合同应予解除。判决：一、解除李大亮与好家庭公司、刘芳签订的《房产居间合同》；二、好家庭公司于判决生效之日起七日内给付李大亮交纳的购房款及居间佣金3.32万元；宣判后，好家庭公司不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，驳回李大亮要求返还居间佣金、咨询服务费和贷款代办费的请求，一、二审案件受理费由李大亮负担。理由：一、原审判决认定好家庭公司迟延履行主要义务错误。好家庭公司作为房产交易居间方主要义务是：提供房产交易咨询服务和信息披露；促成居间合同成立；受托代办按揭贷款和产权过户等义务。本案中，好家庭公司已经履行了上述前两项合同义务，至于产权未过户并非好家庭公司迟延履行的结果。好家庭公司不应返还居间佣金、咨询服务费和贷款代办费。二、原审法院适用法律错误。依据《合同法》的规定，居间人促成合同成立，委托人应按照约定支付报酬，原审法院认定居间合同成立，依然判决返还居间报酬错误。二审中，各方当事人均未举示新的证据。二审庭审中，好家庭公司表示放弃要求李大亮给付贷款代办费1500元，只要求给付佣金和咨询费共计1.17万元。另，刘芳表示对于退还李大亮剩余房款3.32万元没有异议。此外，本院对原审判决查明事实予以确认。本院认为：案涉居间合同合法有效。李大亮作为购房者按照约定向好家庭公司交付房款由其代管，因售房者刘芳未协助办理产权过户手续并表示不再继续交易，案涉的房屋买卖终止。原审判决解除三方签订的《房产居间合同》，对此判项三方当事人均未提出上诉。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，李大亮有权要求好家庭公司退还其所交纳的购房款，原审判决好家庭公司返还款项的结果正确，本院予以维持。好家庭公司上诉要求李大亮给付佣金和咨询费，与本案并非同一法律关系，好家庭公司可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费92.5元，由黑龙江省好家庭房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵锐锋审 判 员 王 泉代理审判员 赵 蓉二〇一五年六月二十八日书 记 员 王振宇 搜索“”