（2015）资民二初字第25号
裁判日期: 2015-06-28
公开日期: 2015-08-26
案件名称
欧某某与李某某、谢某某房屋买卖合同纠纷一审民事裁定书
法院
资兴市人民法院
所属地区
资兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
欧某某,李某某,谢某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百一十九条，第一百五十四条第一款
全文
湖南省资兴市人民法院民 事 裁 定 书（2015）资民二初字第25号原告欧某某，男，汉族，湖南省资兴市人，农民，住湖南省资兴市。被告李某某，男，汉族，湖南省资兴市人，居民，住湖南省资兴市。被告谢某某，男，汉族，湖南省资兴市人，居民，住湖南省资兴市。两被告共同委托代理人张丙杰，湖南沤源律师事务所律师。特别授权。原告欧某某与被告李某某、谢某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理。本院受理后，依法适用普通程序，由审判员瞿德雄担任审判长，与人民陪审员黄国益、蒋振廷组成合议庭，于2015年1月27日公开开庭进行了审理。书记员何学鹏担任记录。原告欧某某，被告李某某、谢某某的委托代理人张丙杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧某某诉称：两被告共同开发了资兴市兴宁镇政府地段云景明居的住宅楼。2009年12月29日，原、被告签订售房合同，合同约定原告向被告购买云景明居第一栋5楼靠沿街面房，建筑面积约为135平方米（实际面积以房屋产权证为准），每平方米896元。原告须首付购房款50000元，建好主体工程的第三层后再交50000元，主体工程全部完成后交足总房价的93%，等三证办好后一次性付清剩余7%的购房款。被告主体工程于2010年12月底竣工。交房期限在2010年12月底交付使用。原告若拖欠购房款按每日5%承担违约金。2009年10月28日，原告交购房款50000元，2009年12月29日，原告交购房款50000元，2010年10月31日，原告交购房款10000元，共计110000元。2011年被告向原告交付房屋后原告接受房屋并使用至今。2011年11月15日，原、被告为办证事宜补充签订“办证协议书”，双方约定2012年12月31日前被告为原告办好三证（房产证、国土证、契证），费用由被告承担，如被告违约按购房款20%向原告支付违约金，而且原告不再支付剩余10%的购房款，如原告收到三证后不在一星期内付清剩余10%的购房款，应向被告支付20%的违约金。事实上，三年多被告没有按合同给原告办好房产证、国土证和契证，使得原告在行使房屋租赁、买卖等权利时受到极大影响。现原告提起诉讼，请求人民法院：1、判决被告按合同要求办理房屋所有权证；2、判令被告向原告支付违约金22000元。原告欧某某为支持其主张，向本院提交了下列证据：1、身份证及户籍存根，拟证明原、被告的身份情况；2、售房合同，拟证明双方签订购房合同的内容；3、收据，拟证明原告交付了购房款的情况；4、办证协议书，拟证明原告与被告签订办证协议书以及被告违反协议约定。被告李某某、谢某某辩称：1、被告与原告所签订的房屋买卖合同因违反相关法律规定，系无效合同，双方对签订这个无效合同有均等过错，应共同承担无效合同所带来的不利后果。根据法律规定：建筑用地必须取得建设工程规划许可证；从事开发商品房出售必须具有房地产开发企业资质；出售商品房必须取得商品预售许可证。本案中，被告什么证都没有，原告是成年人，买房时本应查验核准被告是否有这些手续才可交钱买房签订合同，但被告自始至终都没有这些证件，原告也是在完全自愿状态下与被告签订的售房合同，是在双方都明知不合法的情况下签订的无效合同，双方具有同等过错责任。因主合同无效，办证的补充协议当然无效，原告主张违约金不能得到支持。2、原、被告都是兴宁政府误导行为的受害者。2010年前后，兴宁政府借旧城改造之名，鼓励居民投资旧城改造，不管是否证件齐全，手续齐备，明里暗里鼓励居民、农民投资建房、买房以改造兴宁镇落后面貌。如果当时兴宁政府明确禁止无手续建房，禁止居民、农民购买违建、乱建房屋，就不会发生被告与原告之间的矛盾。3、无效合同自签订之始就没有法律约束力。因原、被告之间签订的购房合同无效，原告诉被告按合同办理房产证没有法律依据，一个无效的合同条款不可能成为法院判决的依据。4、原告应与被告共同承担对签订无效合同所带来的不良后果，一起出谋划策尽快办好房产证。因为云景明居住房当年受政府信息的误导，房价极不合理导致现在补办手续资金无法筹集。而原告作为买房者，没有把购房款交给被告，而是将房款交给投资建房的小股东，小股东收到钱后抽回投资，致使现在无足够资金缴税、缴纳土地出让金等，这也是现在无法尽快补办手续，办理房产证的原因之一。综上所述，被告恳请原告合理审视该案，以合理的房价来确定现已入住的房屋，与被告一起出谋划策，共同努力办好三证。被告李某某、谢某某未向本院提交证据。被告李某某、谢某某对原告欧某某提交证据的质证意见及本院认证如下：被告对原告提交的证据1没有异议，该证据为原、被告的身份证及户籍存根，符合证据的真实性、合法性、关联性原则，证明了原、被告的身份信息，本院予以采信。被告对原告提交的证据2的真实性、关联性没有异议，对合法性有异议，认为该合同因违法没有效力，故该合同没有法律约束力。本院认为，该证据符合证据的真实性、合法性原则，且与本案诉争的事实有法律上的关联性，本院对该证据予以采信。被告对原告提交的证据3的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，买房没有交税，这个是收据不是正规发票，且交钱也不是交给被告本人，是交给了案外人周会计。本院认为，该证据为原告购房交款的凭证，收据上署名的会计为被告开发项目云景明居的会计，可以证明原告交纳了110000元的购房款，该证据符合证据的真实性、合法性原则，且与本案诉争的事实有法律上的关联性，本院依法予以采信。被告对原告提交的证据4真实性没有异议，对合法性有异议，认为该协议是对购房合同的一个补充，因主合同违法无效，补充协议也是违法无效的；对关联性也有异议，认为该协议与本案无关，同时认为这个协议可以证明被告卖房是没有承诺办证期限的，协议里讲的办证费用由被告出，但没有明确是否包括税。本院认为，该证据为原、被告签订购房合同后的一份关于办证的补充协议，符合证据的真实性、合法性原则，且与本案诉争的事实有法律上的关联性，本院对该证据予以采信。根据原、被告的举证、质证和本院认证，本院确认如下案件事实：被告李某某、谢某某与湖南省资兴市兴宁镇镇政府签订相关协议，将原资兴市兴宁镇镇政府家属楼（该家属楼土地使用权性质属于划拨用地）拆除后开发建设了云景明居住宅楼。原告欧某某与被告李某某、谢某某于2009年12月29日签订了一份《云景明居售房合同》，合同约定原告向被告购买其开发的云景明居第一栋5楼靠沿街面房，该房建筑面积约135平方米（实际面积以房屋产权证为准），价格896元／平方米。首付购房款为50000元，建好主体工程的第三层后再交50000元，全部完成后交足总房价的93%，等三证办好后一次性付清剩余7%的购房款。原告若拖欠购房款按每日5%承担违约金。2009年10月28日，原告交购房款50000元，2009年12月29日，原告交购房款50000元，2010年10月31日，原告交购房款10000元，原告共计交纳了110000元购房款。该房屋主体工程于2010年12月底竣工，原、被告签订合同后，被告将房屋交付给了原告使用。2011年11月15日，原、被告为办证事宜补充签订“办证协议书”，双方约定2012年12月31日前被告为原告办好三证（房产证、国土证、契证），费用由被告承担，如被告违约，则按购房款20%向原告支付违约金，而且原告不再支付剩余10%的购房款，如原告收到三证后不在一星期内付清剩余10%的购房款，应向被告支付20%的违约金。后因原、被告协商办理房屋产权证事宜未果，遂起诉至法院。另查明：1、2014年3月5日，资兴市政府专题会议纪要中，明确了包括被告开发建设的云景明居在内的等兴宁镇24个已建旧城改造项目办理相关产权手续的要求，办证期限为2014年6月底。2、被告李某某、谢某某开发建设的云景明居（原兴宁镇镇政府家属楼）至今未办理国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证（包括商品房预售许可证）等房屋开发销售的手续。3、被告曾以联合共建的名义申报办理房屋产权手续未果。本案经本院主持多次调解，因原、被告双方争议较大，调解不成。本院认为，被告李某某、谢某某在资兴市兴宁镇上建房出售的行为属于商品房买卖行为，但原告的起诉须符合人民法院的受案范围。本案中，原、被告之间虽说有购房合同，但涉案房屋属于旧城改造项目，原告诉讼的目的是办理房屋产权证，旧城改造及房屋产权证的办理受国家行政部门约束，依法应由其他机关进行处理。同时，原告根据《购房合同》要求被告办理房屋产权手续，实际上是要求确认涉案房屋的物权归属，但本案争议的房屋至今未办理国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证（包括商品房预售许可证）等房屋开发销售的手续。根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》第二点中关于物权纠纷案件，第7小点的规定：“当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理；已经受理的应驳回起诉。”根据庭审查明的事实，涉案的房屋目前无合法手续，原告起诉系确认违法建筑权利归属及内容，不属于人民法院的受案范围，因该案已经受理，应裁定驳回原告的起诉。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、第二款、第三款之规定，裁定如下：驳回原告欧某某的起诉。原告欧某某预交的案件受理费350元，退还给原告欧某某。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长 瞿德雄人民陪审员 黄国益人民陪审员 蒋振廷二〇一五年六月二十八日书 记 员 何学鹏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条第一款第（三）项、第二款、第三款裁定适用于下列范围：（三）驳回起诉；对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 来自：