（2015）长民初字第24号
裁判日期: 2015-06-27
公开日期: 2015-07-28
案件名称
张春、ＸＸ芹与长岛三和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
长岛县人民法院
所属地区
长岛县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张春,ＸＸ芹,长岛三和房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
山东省长岛县人民法院民 事 判 决 书（2015）长民初字第24号原告张春，男，长岛中学职工，住长岛县。原告ＸＸ芹，女，个体商户，住址同上。被告长岛三和房地产开发有限公司，住所地长岛县。法定代表人庞亚莉，经理。委托代理人胡义秋，山东天和人律师事务所律师。委托代理人王礼涛，男，汉族，长岛三和房地产开发有限公司工作人员，住长岛县。原告张春、ＸＸ芹诉被告长岛三和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，分别于2015年3月12日、6月27日公开开庭进行了审理，原告张春、ＸＸ芹，被告长岛三和房地产开发有限公司的委托代理人胡义秋、王礼涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告签订《商品房买卖合同》和《协议》，购买被告开发建设的长岛县乐园大街128号三和海逸苑小区1号楼1单元701室，合同约定原告以按揭贷款方式分期付款，被告于2014年9月30日前将竣工验收合格的商品房交付给原告使用并约定了违约责任。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但是被告至今未交付房屋，为维护本人的合法权益，请求法院判令被告支付逾期交房违约金24486元（暂时计算至2015年1月14日）。被告在法定期间内未提交书面答辩状，在庭审中辩称，合同约定的违约金计算方式过高，应为每日万分之一比较合理；根据合同第六条约定的付款期限和补充协议第三条的约定，原告未能在2014年12月31日前以按揭贷款或现金方式支付200000元购房款���应自2015年1月1日起承担违约责任并与被告应承担的违约金相抵扣。经审理查明，原告张春与ＸＸ芹系夫妻关系，因需购买被告长岛三和房地产开发有限公司开发建设的位于长岛县乐园大街128号三和海逸苑小区的商品房，分别在2011年3月2日向被告预付购房款100000元、2013年1月19日向被告预付购房款200000元、7月2日向被告预付购房款100000元、11月9日向被告预付购房款100000元、2014年5月19日向被告预付购房款70000元。2014年6月6日两原告与被告共同签定《商品房买卖合同》，合同中对原告购买的商品房的价款、面积、付款方式、双方的违约责任等作了约定，其中部分摘要如下：“第三条买方所购商品房的基本情况：长岛县乐园大街128号三和海逸苑小区1号楼1单元701号。该商品房合同约定建筑面积共147.07平方米。第四条计价方式与价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6982元，总金额（大写）壹佰零贰万陆仟捌佰肆拾叁元整。第六条付款方式及期限。本合同签署后，买方按下列第3种方式按期付款。1、（略）。2、（略）。3、按揭贷款：1、首付款￥826843元；2、剩余部分￥200000元于2014年12月31日前用按揭贷款支付。第七条买方逾期付款的违约责任。买方如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之3违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，卖方有权解除合同。卖方解除合同的，买方按累计应付款的的10%向卖方支付违约金。买方愿意继续履行合同的，经卖方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际全额支付应付款之日止，��方按日向卖方支付逾期应付款万分之3的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、卖方代为买方办理按揭贷款手续的，卖方应在双方签订合同之日起30日内，为买方办妥按揭贷款手续。如未能在规定的时间内办结按揭贷款手续，买方有权要求卖方每延时一天，按房价总额支付万分之0.5的违约金。3、因卖方的原因导致买方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，卖方同意买方在15日内，以自有资金或其他方式支付，在此期限内不承担本合同第七条约定的违约责任。4、因卖方的过错导致买方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买方可选择以下第1种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签��补充协议。5、因非归责于卖方或买方的原因，导致买方未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的，买、卖双方应就具体付款方式另行协商，并签订补充协议；协议不成的，买方可以单方面解除本合同。买方单方面解除本合同的，应当书面通知卖方。卖方应当在收到买方书面通知的30日内将买方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还买方，卖方已收取的全装修价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）一并退还买方。第八条交付期限。卖方应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、法律、法规、规章规定需满足的其他事项。笫九条卖方逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，卖方如未按本合同规定的期限将该商品房交付买方使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的10%向买方支付违约金。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之3的违约金。……”同时双方又签订了两份《商品房买卖合同补充协议》，对买卖合同部分内容进行了补充、完缮，��中一份协议中载明“经买卖双方充分协商，特对原《商品房买卖合同》中第六条第三种付款方式补充如下：余款56843元于实际交付使用时一次性付清。”2014年10月13日原告向被告支付购房款200000元，累计原告付给被告购房款共770000元。被告对收取原告的上述款项，分别出具了收款收据。2014年12月2日原告向被告发挂号函告知：原告在双方签订合同次日已将办理按揭贷款所需文件资料已提交被告公司，现再次将相关材料邮寄给被告，同时要求被告提供“机打发票”等资料并要求何时去银行办理按揭贷款书面通知原告。被告于当月8日收到该信函，但未向原告提供办理按揭贷款所需发票，原告亦未能办理按揭贷款。因被告未能按照合同约定在2014年9月30日前交付房屋，原告于2015年1月15日诉至本院，诉求判令被告支付逾期交房违约金24486元（暂计算至2015年1月14日），诉讼中原���变更、增加诉讼请求，要求判令被告支付逾期交房违约金至房屋交付使用之日止；要求判令被告继续全面履行交付房屋的合同义务。本案审理过程中，烟台市住房公积金管理中心长岛管理部于2015年2月4日出具证明，主要证明原告张春两次来办理住房公积金贷款申请，由于其提交的申请材料中所买楼盘项目预售许可证过期、预付款收据不是地税统一格式的机打预收款收据不符合规定，故原告的住房公积金贷款未予办理。上述事实有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收款收据、长岛公积金管理部的证明、庭审笔录等予以证实。本院认为，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实的意思表示，合同内容不违反法律法规的规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。原告向被告交付购房款��，被告未按照合同约定的日期将商品房交付原告已构成违约，根据双方的约定和《合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款等法律规定，原告要求被告支付逾期交房违约金并至房屋交付使用之日的诉求，理由正当，合法有据，应予支持。关于违约金的计算标准问题，虽然被告在庭审中辩解双方约定的每日万分之三的违约金计算标准过高应予降低，但被告对其辩解主张未提供证据证实，本院不予支持。关于原告增加诉讼请求，要求判令被告继续全面履行交付房屋的合同义务，本院认为，被告所开发建设的三和海逸苑小区楼盘尚未竣工，竣工时间无法确定，又无证据证明该楼盘的质量已达到综合验收的标准，且竣工、综合验收及质量等无法以法律予以确认或强制，故对原告该项诉求不予支持。根据长岛住房公积金管理部门的证明，认为因被告的原因导致原告未能办理按揭贷款，故对被告辩解原告未能按合同约定在2014年12月31日前以按揭贷款或现金方式支付购房款200000元应承担对等违约责任并相抵扣的主张不予支持，但由于双方约定交房期限为2014年9月30日，因此原告在2014年10月13日交付200000元购房款的违约金应从实际交款之日起计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及有关民事法律之规定，判决如下：一、被告长岛三和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张春、ＸＸ芹支付逾期交房违约金23766元（自2014年10月1日至2015年1月14日）；二、被告自2015年1月15日起以原告所付购房款770000元为本金，按每日万分之三的标准向原告支付逾期交房违约金至实际交房之日止；三、驳回原告其他诉讼请求。如��未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费412元，诉讼保全费265元，均由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费412元，上诉于山东省烟台市中级人民法院审 判 长 吴忠辉审 判 员 徐承清人民陪审员 刘彩兰二〇一五年六月二十七日书 记 员 张 韵