（2015）拉民二终字第101号
裁判日期: 2015-06-27
公开日期: 2015-07-15
案件名称
朱双辉与西藏自治区疾病预防控制中心房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
西藏自治区拉萨市中级人民法院
所属地区
西藏自治区拉萨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱双辉,西藏自治区疾病预防控制中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
西藏自治区拉萨市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）拉民二终字第101号上诉人朱双辉，男，汉族，1978年4月29日出生，湖南省双峰县人，经商，现住拉萨市。委托代理人连双雄，西藏雪域律师事务所律师。委托代理人卓拥，西藏雪域律师事务所律师。被上诉人（原审原告）西藏自治区疾病预防控制中心，住所地拉萨市。法定代表人西绕若登，该中心主任。委托代理人张丽丽，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。委托代理人陈林，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。上诉人朱双辉与被上诉人西藏自治区疾病预防控制中心（以下简称西藏自治区疾控中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2014）城民二初字第377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月21日受理后，依法组成由审判员索朗多吉担任审判长，审判员邹云、格珠参加评议的合议庭，于2015年6月9日公开开庭审理了本案。上诉人朱双辉的委托代理人连双雄、卓拥，被上诉人西藏自治区疾控中心的委托代理人张丽丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。西藏自治区疾控中心在一审中起诉要求：一、解除西藏自治区疾控中心与朱双辉的不定期租赁关系；二、朱双辉向西藏自治区疾控中心支付2014年8月至2014年10月的租金8942.4元；三、朱双辉搬离占用房屋；四、本案诉讼费由朱双辉承担。朱双辉在一审中答辩称：合同是与工会签订的，西藏自治区疾控中心的主体不适格。双方不存在不定期租赁关系，反而是附解除条件的合同。现解除条件未成就，不能解除合同。西藏自治区疾控中心停电停水给朱双辉造成了损失。朱双辉在一审中反诉要求：一、西藏自治区疾控中心按合同约定继续履行租赁合同；二、西藏自治区疾控中心赔偿朱双辉各项损失20000元；三、西藏自治区疾控中心承担本案诉讼费用。西藏自治区疾控中心针对朱双辉在一审中提出的反诉答辩称：双方形成的是不定期租赁关系，并不是附解除条件的合同。不定期租赁关系，双方均可解除合同。西藏自治区疾控中心履行了通知义务，现符合合同解除条件。朱双辉主张的损失于法无据，西藏自治区疾控中心停电停水是有原因的，并不是单方恶意的行为。一审法院审理查明，西藏自治区疾控中心工会系西藏自治区疾控中心的内部职能部门。2013年5月23日，其代表西藏自治区疾控中心与朱双辉签订了租赁合同，约定月租金为2980元，房屋出租年限从2013年5月23日起至2014年5月23日止，合同落款处由西藏自治区疾控中心载明：“此合同和条款延续到自治区有关部门确定区疾控中心改扩建项目内容要求为止”，朱双辉也在上面签字。国网拉萨供电公司对西藏自治区疾控中心用电安全进行了专项检查，检查结果存在变压器老化严重，属电力高耗能产品；低压配电设备老化严重，威胁自身用电安全；院内线路老化严重，并向西藏自治区疾控中心下发了电力客户安全隐患整改通知书和用电检查结果通知书，并告知西藏自治区疾控中心于2014年5月13日之前整改。西藏自治区疾控中心因改扩建工程需拆除沿街的商铺，并于2014年9月5日、9月9日、9月11日分别在拉萨晚报上发表了声明，告知2014年10月20日关停临街门面房和院内出租房屋，请各租赁户理解配合。自2014年5月23日起，双方均未再签订书面房屋租赁合同，朱双辉继续使用租赁房屋。西藏自治区疾控中心在庭审中主张与朱双辉形成不定期租赁合同关系。至今，朱双辉继续占有使用租赁房屋，承租的房屋于2014年10月份（具体时间不明）停电停水。西藏自治区疾控中心未向朱双辉收取2014年7月之后的租金。另查明，2011年9月2日，西藏自治区发展和改革委员会下发《关于协助办理2012年西藏专项中央预算内投资计划项目前置审批手续的函》，上载明西藏自治区疾控中心改扩建工程的建筑面积为1.9万平方米以及附属设施，中央预算内投资是8600万元。2012年4月23日，西藏自治区住房和城乡建设厅出具了《关于自治区疾控中心改扩建工程涉及拆除房屋的复函》，内容主要有：“根据区发改委《关于协助办理2012年西藏专项中央预算内投资计划项目前置审批手续的函》（藏发改办（2011）344号）和你中心改扩建工程总体规划的要求，必须将现有的旧办公楼拆除后，才能腾出土地实施中心改扩建工程。依据你中心小区规划和事业发展的需要，经现场实地查看，同意拆除你中心第1号、第3号、第4号、第5号楼，并在原址上修建中心改扩建项目”；后西藏自治区疾控中心委托了山东省建筑设计研究院做出了西藏自治区疾病预防控制中心改扩建可行性研究报告，西藏自治区发展和改革委员会向西藏自治区卫生厅出具了关于《西藏自治区疾病预防控制中心改扩建工程可行性研究报告的批复》，内容主要为：“一、原则同意该项目可行性研究报告。二、项目主要建设内容及规模，总建设面积7611平方米，其中现有实验用房改造3120平方米，新建实验用房2518平方米，新建业务综合用房1973平方米及附属配套设施……”。2014年7月30日，西藏自治区疾控中心向西藏自治区卫生计生委出具了《关于调整疾病预防控制中心改扩建工程涉及拆除房屋的请示》，内容载明：“7月24日，在卫生计生委召开了疾控中心改扩建方案研讨会，提出了新的设计方案。方案涉及拆除院内现有建筑10868.6平方米，其中，老实验楼1号楼，面积1500平方米，2012年建设厅出具了西藏自治区住房和城乡建设厅《关于自治区疾控中心改扩建工程涉及拆除房屋的复函》同意拆除；职工周转房18号楼、17号楼、10号楼和9号楼…卫生监测所和大门两侧用房7号楼和2号楼，面积4315.6平方米……”。2014年8月12日，西藏自治区卫生厅向西藏自治区住房和城乡建设厅上报了《西藏自治区卫生计生委关于申请拆除区疾病预防控制中心院内部分公有房屋的函》，内容主要为：“2012年贵厅按照原申请出具了《关于自治区疾控中心改扩建工程涉及拆除房屋的复函》（附件2），已同意拆除中心院内约6234平方米的部分建筑，但由于最终规划方案未能确定，始终未能办理相关手续，也未开展拆除工作，根据近期确定的新的整体设计方案，经实地查看，本次申请拆除院内10868.6平方米的部分公有房屋，主要拆除建设标准较低的60年代的危房和建筑达不到国家抗震设防要求的14栋房屋（附件3）。按照公有房屋拆除的相关要求，请贵厅予以办理相关手续”。其中附件3中载明拆除的房屋有老实验楼1号楼、卫生监测所7号楼、大门两侧综合用房2号楼等，该三栋楼即为本案涉及商铺所在的楼。一审法院判决认为：西藏自治区疾控中心工会系西藏自治区疾控中心的内部职能部门，无独立的民事主体资格，其相应的民事权利义务应由西藏自治区疾控中心承担，一审法院确认西藏自治区疾控中心为本合同的出租方。租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院予以确认。该租赁合同于2014年5月23日履行期届满后双方未再签订书面租赁合同，朱双辉继续使用房屋，西藏自治区疾控中心也认可双方形成不定期租赁关系的事实，一审法院确认双方形成不定期租赁关系。朱双辉在庭审中辩解该房屋不拆，且租赁合同中约定了合同内容与条款延续到西藏自治区有关部门确定西藏自治区疾控中心改扩建项目内容要求为止，是附解除条件的合同，并不是不定期租赁关系，应继续履行合同的意见，一审法院认为，本案涉及的合同的租赁期限是一年，朱双辉在庭审中也认可该事实，一审法院予以确认。关于合同中备注条款的理解，一审法院认为，西藏自治区有关部门确定西藏自治区疾控中心改扩建项目的时间无法确认，也不能确定在一年内还是一年以上。如在一年内，则该合同不到租赁期限就应解除。如在一年以上，一年到期后双方未签订书面合同，则形成不定期租赁关系，所附条件并不能影响租赁合同的固定期限，故一审法院对朱双辉该辩解意见不予采信。西藏自治区疾控中心在拉萨晚报上发表的声明，虽然写明因西藏自治区疾控中心改扩建工程项目确定2014年10月20日关停临街门面和院内出租房屋的事实，但并没对双方之间房屋租赁关系做出处理，一审法院认为声明不产生单方解除不定期租赁关系的法律后果。按照《中华人民共和国合同法》的相关规定，不定期租赁关系存续期间，双方均可单方解除合同。关于合同上备注的内容是否能影响不定期租赁关系中的单方解除权问题，一审法院认为，单方解除权是法定解除权，合同上备注的解除条件是双方约定解除的前提。解除条件成不成就，不影响法定解除权的行使，现西藏自治区疾控中心起诉至一审法院，请求判令解除西藏自治区疾控中心与朱双辉的不定期租赁关系的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。对于朱双辉要求西藏自治区疾控中心按合同约定继续履行租赁合同的诉讼请求，一审法院不予支持；不定期租赁关系解除后，朱双辉应向西藏自治区疾控中心返还租赁房屋，故对于西藏自治区疾控中心要求朱双辉搬离占有房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。不定期租赁关系存续期间，按原租赁合同内容履行。西藏自治区疾控中心要求朱双辉按照原合同标准交纳2014年8月至2014年10月租金的诉讼请求，经一审法院核算租金为8940元（2980元×3个月），故对于西藏自治区疾控中心要求朱双辉支付租金8942.4元的的诉讼请求，一审法院支持8940元；庭审中西藏自治区疾控中心辩称停电停水的行为是因水管堵塞老化，电力整改等原因造成的，一审法院认为电力公司下发的整改通知书是要求在2014年5月13日之前整改，西藏自治区疾控中心无证据证明其2014年10月还在整改，西藏自治区疾控中心在庭审中也未提交相关整改的证据，故一审法院认定西藏自治区疾控中心是无故停电；关于停水部分，西藏自治区疾控中心未提交证据证明维修的事实，仅凭水管挖断也无法说明维修的事实，一审法院认定西藏自治区疾控中心是无故停水，对西藏自治区疾控中心该意见不予采信。停水停电的行为客观上确实影响了租赁房屋的使用，朱双辉在庭审中主张因西藏自治区疾控中心停水停电造成其损失10000元，但未提供证据证明该损失的由来，作为主张一方，应自行承担举证不能之责，故一审法院对朱双辉要求西藏自治区疾控中心赔偿10000元的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在一审判决生效之日解除西藏自治区疾控中心与朱双辉的不定期租赁关系；二、朱双辉于一审判决生效之日起五日内向西藏自治区疾控中心支付2014年8月至2014年10月的租金8940元；三、朱双辉于一审判决生效之日起五日内搬离租赁西藏自治区疾控中心的房屋；四、驳回西藏自治区疾控中心的其他诉讼请求；五、驳回朱双辉的全部反诉请求。本诉案件受理费为50元，由朱双辉承担；反诉案件受理费依法减半收取25元，由朱双辉承担。朱双辉不服一审判决，向本院提出上诉。朱双辉的上诉请求：一、撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2014）城民二初字第377号民事判决；二、依法改判驳回西藏自治区疾控中心的诉讼请求，判令西藏自治区疾控中心按合同约定继续履行《租赁协议》，赔偿朱双辉各项损失10000元；三、本案全部诉讼费由西藏自治区疾控中心承担。其理由如下：一、本案双方间形成的租赁合同是附条件解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，一审法院认定本案租赁合同属于不定期租赁合同关系是错误的；二、合同约定解除条件并未成就，合同应当继续履行；三、一审法院认定西藏自治区疾控中心在履行合同中无故停水停电的事实正确，该事实证明西藏自治区疾控中心存在违约行为应承担责任，但是一审法院未能支持商户向西藏自治区疾控中心提出的损失赔偿诉请错误。西藏自治区疾控中心辩称：朱双辉的上诉请求不明确，没有对其反诉部分提出上诉。一审判决已明确对涉案合同是属于附条件的解除合同还是不定期租赁合同进行了分析和认定，请求驳回朱双辉的上诉请求，维持原判。在二审举证期限内，朱双辉向本院提交如下证据：一、照片1张，证明一审法院认定双方间的合同是不定期租赁合同不是事实；二、西藏自治区疾控中心关于解除沿街商品房租赁合同方案复印件1张，证明西藏自治区疾控中心在2014年9月以达到解除合同条件为由欲解除合同的事实；三、房屋租赁合同解除协议书模板复印件1张，证明西藏自治区疾控中心一直认为解除合同的条件已达到的事实；四、西藏自治区疾控中心整体设计招标公告打印件1份，证明西藏自治区疾控中心的拆迁项目尚处于招标阶段，涉案的商铺是否属于需拆迁的范围并不明确的事实；五、西藏自治区疾控中心改扩建工程整体设计中标候选人公示1份，证明至2015年5月29日，西藏自治区疾控中心的改扩建项目的设计方案并未出来，不能明确本案所涉房屋是否需要拆除；六、律师函1份，证明本案所涉合同是附解除条件的合同。西藏自治区疾控中心对朱双辉提交的上述证据的质证意见为：上述证据均不属于二审中的新证据；对证据一、二的真实性没有异议，对其证明目的不予认可；对证据三、四的真实性有异议，对其证明目的也不予认可；对证据五、六的真实性认可，但对证明目的不予认可。本院对二审中提交的证据认证如下：证据一、二、三、六不属于新证据，本院不予采纳；证据四、五与本案没有关联性，本院不予采纳。在二审举证期限内，西藏自治区疾控中心未提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。以上事实有租赁合同、报纸、国网拉萨供电公司电力客户安全隐患整改通知书、国网拉萨供电公司用电检查结果通知书、西藏自治区住房和城乡建设厅出具的《关于自治区疾控中心改扩建工程涉及拆除房屋的复函》、西藏自治区发展和改革委员会出具的《关于西藏自治区疾病预防控制中心改扩建工程可行性研究报告的批复》、西藏自治区疾控中心出具的《关于调整疾病预防控制中心改扩建工程涉及拆除房屋的请示》、西藏自治区卫生厅出具的《西藏自治区卫生计生委关于申请拆除区疾病预防控制中心院内部分公有房屋的函》，当事人陈述及庭审笔录等在卷为凭。本院认为：一审法院确认西藏自治区疾控中心为涉案合同的出租方，认定涉案租赁合同合法有效，双方均无异议，本院予以确认。依据双方当事人诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：涉案租赁合同最后一页备注“此合同内容和条款延续到自治区有关部门确定区疾控中心改扩建工程项目内容要求为止”的性质问题。朱双辉认为租赁合同因有该备注而成为附解除条件合同。西藏自治区疾控中心辩称该租赁合同一年期限届满后，双方间的关系是不定期租赁合同关系。本院认为，涉案租赁合同最后一页备注是在双方合同约定的期限内赋予西藏自治区疾控中心方解除权。西藏自治区疾控中心在合同约定的一年期限内未行使解除权，一年期限届满后西藏自治区疾控中心就丧失了该解除权，双方在租赁合同最后一页上的备注也就废止，故双方在涉案租赁合同期满后至今的关系是不定期租赁合同关系，一审法院对此认定正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同双方均有单方解除权。现西藏自治区疾控中心起诉至法院要求解除与朱双辉之间的不定期租赁合同关系，一审法院判令解除西藏自治区疾控中心与朱双辉的不定期租赁关系，朱双辉限期搬离其占有房屋正确，本院予以维持。本案中，朱双辉缴纳房租至2014年7月双方没有异议，合同约定月租金为2980元，故一审法院核算的2014年8月至10月租金8940元正确，本院予以确认。一审法院未支持朱双辉反诉中的损失是因其未提供证据证明西藏自治区疾控中心造成其损失且金额为10000元的事实。二审中，朱双辉对其损失部分也未提交证据予以证明，其应承担举证不能的法律后果。故一审法院驳回朱双辉的反诉请求并无不妥，本院予以维持。综上，上诉人朱双辉的上诉理由不充分，依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费依据一审法院判决承担，二审案件受理费为273.56元（朱双辉已预交），由朱双辉承担。本判决为终审判决。审判长 索朗多吉审判员 邹 云审判员 格 珠二〇一五年六月二十七日书记员 李 静 微信公众号“”