（2016）浙0104民初851号

裁判日期: 2015-06-27

公开日期: 2016-10-17

案件名称

陈建云与浙江稠州商业银行股份有限公司杭州分行、章长春等一审民事判决书

法院

杭州市江干区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈建云,浙江稠州商业银行股份有限公司杭州分行,章长春,叶建苏,安吉县浙北金店有限公司

案由

案外人执行异议之诉

法律依据

全文

浙江省杭州市江干区人民法院民事判决书（2016）浙0104民初851号原告陈建云。委托代理人胡高鸳，浙江浙杭律师事务所律师。被告浙江稠州商业银行股份有限公司杭州分行，住所地浙江省杭州市江干区城星路59号东杭大厦。负责人胡健敏。委托代理人陈秋林，公司职员。被告章长春。被告叶建苏。被告安吉县浙北金店有限公司，住所地浙江省安吉县递铺镇递铺中路618号1幢（2层）。法定代表人章长春。原告陈建云为与被告浙江稠州商业银行有限公司杭州分行、章长春、叶建苏、安吉县浙北金店有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，于2016年1月25日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月22日开庭进行了审理。原告陈建云的委托代理人胡高鸳、被告浙江稠州商业银行股份有限公司杭州分行（以下简称稠州银行杭州分行）的委托代理人陈秋林到庭参加诉讼。被告章长春、叶建苏、安吉县浙北金店有限公司（以下简称浙北金店）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈建云诉称，稠州银行杭州分行与浙北金店、章长春、叶建苏金融借款合同纠纷已向江干区法院申请强制执行，稠州银行请求法院执行章长春、叶建苏所有的商铺（房产权证号：递铺字地53328、53329号）。陈建云在章长春、叶建苏抵押上述两商铺前即于2013年1月8日签订《房屋租赁合同》，约定章长春、叶建苏将位于安吉县递铺镇递铺路商贸广场2幢28、29号商铺出租给陈建云，租赁期限自2013年1月8日至2020年1月7日。陈建云根据合同约定向叶建苏账户支付租赁费200万元，陈建云承租后在租赁地址上注册了“安吉递铺超然珠宝商行”，一直占有使用租赁物至今。2014年10月，陈建云得知章长春、叶建苏将承租的房屋抵押给稠州银行杭州分行。因章长春、叶建苏、浙北金店无法归还稠州银行杭州分行的借款，稠州银行杭州分行申请强制执行。2015年10月29日，陈建云向法院申请执行异议，要求法院在执行过程中保护陈建云租赁权。江干法院于2016年1月4日作出的（2015）杭江执异字第14号执行裁定书驳回陈建云的异议。陈建云认为该裁定认定事实错误，对陈建云提供的在抵押权设立前与陈建云已对案涉房屋设定租赁权的事实未予以认定。综上，该执行裁定的错误已影响了陈建云租赁权的行使，故诉至法院，诉讼请求：1、撤销（2015）杭江执异字第14号执行裁定；2、请求中止对安吉县递铺镇递铺路商贸广场2幢28号、29号商铺的执行；3、请求依法确认陈建云与章长春、叶建苏于2013年1月8日签订的房屋租赁合同合法有效；4、请求确认对上述房屋在拍卖、变卖或以物抵债中进行带租处置，保护陈建云租赁权直至原租赁合同履行完毕；5请求确认陈建云对上述房屋享有优先购买权。6、判令本案诉讼费由四被告承担。被告稠州银行杭州分行辩称，1、陈建云提供的租赁合同中有关租赁期限、金额的约定前后矛盾，支付租金的银行凭证上注明的款项用途为“借款”，房屋租赁补充协议中的签订时间前置于协议顶部，签名处没有时间，租金也不是分期支付，而是一次性支付，不合常理。2、章长春于同一日就同一个标的物分别与陈建云及其亲属签订了共计三份同样日期、标的物、金额、期限的合同。这三个合同相对人分别于2014年2月、6月将该房产登记为三个不同企业的经营场所，故陈建云提交的租赁合同应为虚假的。3、银行回单明确注明款项用途为借款，也不排除名为租赁实为借款的可能。4、根据浙江省高院的问题解答，上述租赁合同在房屋抵押前未办理租赁备案手续和缴纳租金税，也未就相关的租赁关系提起诉讼和仲裁，亦未办理租赁合同公证。陈建云应当就其租赁合同是否签订于案涉房屋抵押、查封之前承担举证不能的后果。根据证据表明，陈建云实际占有房屋的时间和将房屋工商注册的时间均迟于抵押权设定的时间。陈建云不能提供充分证据证明抵押物存在真实的租赁合同关系并实际占有使用房屋，应当承担举证不能的法律后果。综上请求法院驳回其全部诉请。被告章长春、叶建苏、浙北金店未到庭，也未作答辩。为了证明自己的主张，原告陈建云提交了以下证据：1、个体工商户营业执照、机构信用代码证、税务登记证，拟证明安吉递铺超然珠宝商行经营者为陈建云，经营地为安吉县递铺镇递铺路商贸广场2幢28、29号；2、历史电费明细，拟证明2014年3月至2015年9月递铺镇新街桥社区递铺商贸广场小区2幢28、29用电户名为安吉递铺超然珠宝商行；3、房屋租赁合同，拟证明章长春、叶建苏将安吉县递铺镇递铺路商贸广场2幢28、29号租赁给陈建云，租赁期限自2013年1月8日至2020年1月7日；4、房屋租赁补充协议，证明2013年4月7日章长春与陈建云签订补充协议，将房屋租金变更为200万元；5、中国工商银行网上银行电子回单，证明韩振兴分别于2013年1月29日、1月30日分两次向叶建苏账户支付共计200万元；6、情况说明，证明韩振兴受陈建云委托向章长春支付房屋租赁款，误将款项备注为“借款”；7、收条，证明章长春于2013年1月30日向陈建云出具收条，确认收到房屋租赁款200万；8、执行裁定书，证明陈建云已提出执行异议，但执行异议被法院驳回的事实。为了证明自己的主张，被告稠州银行杭州分行提交以下证据：9、租赁协议及个体工商户查询情况三份，证明章长春于同一日就案涉房屋与陈建云及其亲戚签订三份相同合同，该三人分别于2014年2月、6月将该房产登记为三个企业的经营场所。以上证据经庭审质证，被告稠州银行杭州分行对原告陈建云提交的证据质证如下：对证据1关联性有异议，上述材料表明陈建云于2014年2月将案涉房屋登记为其珠宝行的经营场所，而该房屋已于2013年6月办理了抵押登记；对证据2关联性有异议，电费是从2014年3月起开始缴纳，但抵押登记在2013年6月；对证据3的真实性有异议，章长春于同日就同一标的物与陈建云及其亲属签订三份同样日期、标的物、金额、期限的合同。而这三份合同相对人分别于2014年2月、6月将该房产登记为三个不同企业的经营场所，陈建云提供的即为其中一份；租赁合同约定一个月内缴纳租金，陈建云未能提供相应凭证。对证据4真实性有异议，协议中的签订时间前置于协议顶部，签名处没有时间，对合同的真实签订时间有异议，租金并未分期支付，而是一次性支付，不符合常理。合同说甲方紧张于4月7日将租金调整为200万，一次性支付，但是银行凭证却显示在2013年1月29、1月30日已全额支付，两者前后矛盾。对证据5的关联性有异议，显示为第三人汇款，且款项性质为借款，与本案无关。对证据6的真实性有异议，证人没有出庭作证，而且两次汇款都特地标注为“借款”，情况说明的说法不合常理。对证据7真实性有异议，收条内容也表明是“借款抵租赁款”，这与证据6互相矛盾。对证据8无异议。原告陈建云对被告稠州银行杭州分行提交的证据9真实性、关联性有异议，稠州银行杭州分行不能证明陈金民、陈圣烨系陈建云的亲属，且不能证明陈建云与章长春、叶建苏签订的房屋租赁合同系虚假合同。被告章长春、叶建苏、浙北金店未提交证据，也未到庭质证，视为放弃质证权利。经审查，本院对上述证据认证如下：对陈建云提交的证据1、2、8及稠州银行杭州分行提交的证据9中的个体工商户查询情况的真实性予以确认；对证据3、4、5、6、7的形式真实性予以确认，对其证明目的是否成立将在本院认为部分具体阐述。对稠州银行杭州分行提交的证据9中租赁合同，因未提供原件予以核对，故本院对其无法确认。结合各方当事人的陈述以及本院认定的证据，本院认定事实如下：2013年1月8日，陈建云与章长春、叶建苏签订房屋租赁合同两份，约定由其租赁章长春、叶建苏所有的位于安吉县递铺镇递铺路商贸广场2幢28号（房权证递铺字第××）、29号（房权证递铺字第××号）商铺两间，两份合同均约定“租赁期限为八年，即从2013年1月8日起至2020年1月7日止。该房屋的年租金为壹拾捌万元人民币，共计租金壹佰贰拾万元，在本合同生效之日起壹个月之内由陈建云一次性付清全部租金款。”之后陈建云担任法定代表人的安吉超然家具有限公司员工韩振兴，以网上银行转账汇款方式分别于2013年1月29日、1月30日分两次支付给叶建苏共计人民币200万元。2013年1月30日，章长春向陈建云出具收条一份，载明：“今收到陈建云房屋租赁款计人民币贰佰万元正（2013年1月29日壹佰万元）（2013年1月30日壹佰万元）借款抵租赁款。”2013年4月7日，陈建云与章长春签订房屋租赁补充协议一份，约定上述两间商铺的租赁期为八年，从2013年1月8日起到2021年1月7日，以实际交房日期为租赁起始日期。年租金调整为每间125000元，合计人民币200万元。2013年6月4日，稠州银行杭州分行与章长春、叶建苏就上述两间商铺登记设定抵押，稠州银行杭州分行为抵押权人。2013年底章长春将案涉房屋交付给陈建云使用。陈建云于2014年1月26日将安吉县递铺镇递铺路商贸广场2幢28号商铺，在工商管理部门注册为其名下安吉递铺超然珠宝商行的经营地址。该地址于2014年6月27日注册了经营者为陈圣烨的安吉递铺瑞琪珠宝商行，于2015年9月8日注册了经营者为陈金民的安吉递铺瑞新珠宝商行。另查明，陈建云与章长春之间除房屋租赁关系外，另存在借贷关系。本院在执行申请执行人稠州银行杭州分行与被执行人浙北金店、章长春、叶建苏金融借款合同一案中，陈建云提出书面异议，本院于2016年1月4日作出裁定，驳回了陈建云的异议申请。陈建云遂提起本案诉讼。本院认为，物权法第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。在本案中，陈建云主张其租赁合同有效，其享有案涉标的物的租赁权且能对抗稠州银行杭州分行的抵押权实现，则应当举证证明其租赁权的取得早于稠州银行杭州分行抵押权的设定。但从陈建云向本院提交的证据来看，除了房屋租赁合同、房屋租赁补充协议标注的时间早于抵押权设定时间外，陈建云实际占有房屋的时间、水电费支付时间、将房屋注册为经营地址的时间均迟于抵押权设定时间；同时陈建云在房屋尚未实际取得就一次性支付全部租金，支付金额与同期签订的房屋租赁合同中约定的金额并不一致，而且支付“租金”的银行凭证上注明的款项用途注明的还是“借款”，虽然经办人出具书面证言说明系其误办，但不能消除合理性怀疑，以上种种情形均不符合常理。同时陈建云也没有提交证据证明存在房屋抵押前办理过租赁登记备案手续或已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁或办理过租赁合同公证等足以认定租赁合同签订早于抵押的情形；加上陈建云与章长春还存在金钱借贷的法律关系，章长春在收条中亦有注明“借款抵租赁款”的内容。综上所述，陈建云提交的证据互相矛盾、疑点较多，不能够形成完整的证据链证明其在抵押前即存在真实的房屋租赁合同关系并实际占有使用涉案房屋的事实，故本院对其上述证据的证明目的不予采纳，陈建云应当承担举证不能的法律后果，陈建云主张的租赁权不能对抗抵押权人。陈建云请求撤销执行裁定、排除执行、带租拍卖并享有优先购买权的全部诉讼请求，因没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告陈建云的诉讼请求。案件受理费人民币22800元，由原告陈建云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币22800元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　宋伟锋人民陪审员　　高　展人民陪审员　　刘　雁二〇一五年六月二十七日书　记　员　　王　翔百度搜索“”