（2015）拉民二终字第88号
裁判日期: 2015-06-27
公开日期: 2015-07-15
案件名称
伏九汤包与西藏自治区疾病预防控制中心房屋租赁合同纠纷二审判决书
法院
西藏自治区拉萨市中级人民法院
所属地区
西藏自治区拉萨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
伏九汤包,西藏自治区疾病预防控制中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第五十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
西藏自治区拉萨市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）拉民二终字第88号上诉人（原审被告、反诉原告）伏九汤包，住所地拉萨市。经营者陶伏九，男，1970年2月2日出生，汉族，安徽省马鞍山市人，经商，现住拉萨市。委托代理人连双雄，西藏雪域律师事务所律师。委托代理人卓拥，西藏雪域律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）西藏自治区疾病预防控制中心，住所地拉萨市，组织机构代码为43320539-4。法定代表人西绕若登，该中心主任。委托代理人张丽丽，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。委托代理人陈林，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。上诉人伏九汤包因与被上诉人西藏自治区疾病预防控制中心（以下简称自治区疾控中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2014）城民二初字第387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月9日公开开庭进行了审理。上诉人伏九汤包的委托代理人连双雄、卓拥，被上诉人自治区疾控中心的委托代理人张丽丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。自治区疾控中心在一审中起诉要求：一、解除自治区疾控中心与伏九汤包的不定期租赁关系；二、伏九汤包向自治区疾控中心支付2014年9月至2014年10月的租金3643.2元；三、伏九汤包搬离占用房屋；四、本案诉讼费由伏九汤包承担。伏九汤包在一审中答辩称：合同是与工会签的，自治区疾控中心主体不适格。双方不存在不定期租赁合同关系，反而是附解除条件的合同，现解除条件未成就，不能解除合同。自治区疾控中心停电停水造成伏九汤包经济损失。伏九汤包在一审中反诉要求：一、自治区疾控中心按合同约定继续履行租赁合同；二、自治区疾控中心赔偿伏九汤包各项损失10000元；三、自治区疾控中心承担本案全部诉讼费用。自治区疾控中心针对反诉答辩称：双方形成的是不定期租赁关系，并不是伏九汤包所称的附解除条件的合同。不定期租赁合同关系，双方均可解除合同。自治区疾控中心履行了通知义务，符合合同解除条件。伏九汤包主张的损失于法无据，自治区疾控中心停电停水是有原因的，并不是单方恶意的行为。一审法院经审理查明，自治区疾控中心工会系自治区疾控中心的内部职能部门。2012年3月28日，其代表自治区疾控中心与伏九汤包签订了租赁合同，约定月租金为1821元，房屋出租年限从2012年3月28日起至2013年3月28日止，合同落款处由自治区疾控中心载明：“此合同和条款延续到自治区有关部门确定区疾控中心改扩建项目内容要求为止”，伏九汤包的业主陶伏九也在上面签字。国网拉萨供电公司对自治区疾控中心用电安全进行了专项检查，检查结果存在变压器老化严重，属电力高耗能产品；低压配电设备老化严重，威胁自身用电安全；院内线路老化严重，并向自治区疾控中心下发了电力客户安全隐患整改通知书和用电检查结果通知书，并告知自治区疾控中心于2014年5月13日之前整改。自治区疾控中心因改扩建工程需拆除沿街的商铺，并于2014年9月5日、9月9日、9月11日分别在拉萨晚报上发表了声明，告知2014年10月20日关停临街门面房和院内出租房屋，请各租赁户理解配合。自2013年3月28日起，双方未再签订书面房屋租赁合同，伏九汤包继续使用租赁房屋。自治区疾控中心也继续收取房租。承租的房屋于2014年10月份（具体时间不明）停电停水。自治区疾控中心未向伏九汤包收取2014年8月之后的租金。另查明，2011年9月2日，西藏自治区发展和改革委员会下发《关于协助办理2012年西藏专项中央预算内投资计划项目前置审批手续的函》，上载明自治区疾控中心改扩建工程的建筑面积为1.9万平方米以及附属设施，中央预算内投资是8600万元。2012年4月23日西藏自治区住房和城乡建设厅出具了《关于自治区疾控中心改扩建工程涉及拆除房屋的复函》，内容主要有：“根据区发改委《关于协助办理2012年西藏专项中央预算内投资计划项目前置审批手续的函》（藏发改办（2011）344号）和你中心改扩建工程总体规划的要求，必须将现有的旧办公楼拆除后，才能腾出土地实施中心改扩建工程。依据你中心小区规划和事业发展的需要，经现场实地查看，同意拆除你中心第1号、第3号、第4号、第5号楼，并在原址上修建中心改扩建项目”；后自治区疾控中心委托了山东省建筑设计研究院做出了西藏自治区疾病预防控制中心改扩建可行性研究报告，西藏自治区发展和改革委员会向自治区卫生厅出具了关于《西藏自治区疾病预防控制中心改扩建工程可行性研究报告的批复》，内容主要为：“一、原则同意该项目可行性研究报告。二、项目主要建设内容及规模，总建设面积7611平方米，其中现有实验用房改造3120平方米，新建实验用房2518平方米，新建业务综合用房1973平方米及附属配套设施……”。2014年7月30日，自治区疾控中心向自治区卫生计生委出具了《关于调整疾病预防控制中心改扩建工程涉及拆除房屋的请示》，内容载明：“7月24日，在卫生计生委召开了疾控中心改扩建方案研讨会，提出了新的设计方案。方案涉及拆除院内现有建筑10868.6平方米，其中，老实验楼1号楼，面积1500平方米，2012年建设厅出具了（西藏自治区住房和城乡建设厅《关于自治区疾控中心改扩建工程涉及拆除房屋的复函》）同意拆除；职工周转房18号楼、17号楼、10号楼和9号楼…卫生监测所和大门两侧用房7号楼和2号楼，面积4315.6平方米……”。2014年8月12日自治区卫生厅向自治区住房和城乡建设厅上报了《西藏自治区卫生计生委关于申请拆除区疾病预防控制中心院内部分公有房屋的函》，内容主要为：“2012年贵厅按照原申请出具了《关于自治区疾控中心改扩建工程涉及拆除房屋的复函》（附件2），已同意拆除中心院内约6234平方米的部分建筑，但由于最终规划方案未能确定，始终未能办理相关手续，也未开展拆除工作，根据近期确定的新的整体设计方案，经实地踏勘，本次申请拆除院内10868.6平方米的部分公有房屋，主要拆除建设标准较低的60年代的危房和建筑达不到国家抗震设防要求的14栋房屋（附件3）。按照公有房屋拆除的相关要求，请贵厅予以办理相关手续”。其中附件3中载明拆除的房屋有老实验楼1号楼、卫生监测所7号楼、大门两侧综合用房2号楼等，该三栋楼即为本案涉及商铺所在的楼。一审法院判决认为，自治区疾控中心工会系自治区疾控中心的内部职能部门，无独立的民事主体资格，其相应的民事权利义务应由自治区疾控中心承担，一审法院确认自治区疾控中心为本合同的出租方。租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院予以确认。该租赁合同于2013年3月28日履行期届满后双方未再签订书面租赁合同，伏九汤包继续使用房屋，自治区疾控中心也继续收取房租的事实，一审法院确认双方形成不定期租赁关系。伏九汤包在庭审中辩解该房屋不拆，且租赁合同中约定了合同内容与条款延续到自治区有关部门确定自治区疾控中心改扩建项目内容要求为止，是附解除条件的合同，并不是不定期租赁关系，应继续履行合同的意见，一审法院认为，本案涉及的合同的租赁期限是一年，伏九汤包在庭审中也认可该事实，一审法院予以确认。关于合同中备注条款的理解，一审法院认为，自治区有关部门确定自治区疾控中心改扩建项目的时间无法确认，也不能确定在一年内还是一年以上。如在一年内，则该合同不到租赁期限就应解除。如在一年以上，一年到期后双方未签订书面合同，则形成不定期租赁关系，所附条件并不能影响租赁合同的固定期限，故一审法院对伏九汤包该辩解意见未予采信。自治区疾控中心在拉萨晚报上发表的声明，虽然写明因自治区疾控中心改扩建工程项目确定2014年10月20日关停临街门面和院内出租房屋的事实，但并没对双方之间房屋租赁关系做出处理，一审法院认为声明不产生单方解除不定期租赁关系的法律后果。按照《中华人民共和国合同法》的相关规定，不定期租赁合同关系存续期间，双方均可单方解除合同。关于合同上备注的内容是否影响不定期租赁合同关系中的单方解除权问题，一审法院认为，单方解除权是法定解除权，合同上备注的解除条件是双方约定解除的前提。解除条件成不成就，不影响法定解除权的行使，现自治区疾控中心起诉至一审法院，请求判令解除自治区疾控中心与伏九汤包的不定期租赁关系的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。对于伏九汤包要求自治区疾控中心按合同约定继续履行租赁合同的诉讼请求，一审法院未支持；不定期租赁合同关系解除后，伏九汤包应向自治区疾控中心返还租赁房屋，故对于自治区疾控中心要求伏九汤包搬离其占用房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。不定期租赁关系存续期间，按原租赁合同内容履行。自治区疾控中心要求伏九汤包按照原合同标准交纳2014年9月至2014年10月租金的诉讼请求，于法有据，经一审法院核算租金为3642元（1821×2个月），故对于自治区疾控中心要求伏九汤包支付租金3643.2元的诉讼请求，一审法院予以支持3642元；庭审中自治区疾控中心辩称停电停水的行为是因水管堵塞老化，电力整改等原因造成的，一审法院认为电力公司下发的整改通知书是要求在2014年5月13日之前整改，自治区疾控中心无证据证明其2014年10月还在整改，自治区疾控中心在庭审中也未提交相关整改的证据，故一审法院认定自治区疾控中心是无故停电；关于停水部分，自治区疾控中心未提交证据证明维修的事实，仅凭水管挖断也无法说明维修的事实，一审法院认定自治区疾控中心是无故停水。停水停电的行为客观上确实影响了租赁房屋的使用，伏九汤包在庭审中主张因自治区疾控中心停水停电造成其损失10000元，但并未提供证据证明该损失的由来，作为主张一方的伏九汤包应自行承担举证不能之责，故一审法院对其该诉讼请求未支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、在一审判决生效之日解除西藏自治区疾病预防控制中心与伏九汤包的不定期租赁关系；二、伏九汤包于一审判决生效之日起五日内向西藏自治区疾病预防控制中心支付2014年9月至2014年10月的租金3642元；三、伏九汤包于一审判决生效之日起五日内搬离租赁西藏自治区疾病预防控制中心的房屋；四、驳回伏九汤包的全部反诉请求。伏九汤包不服一审判决，向本院提出上诉。伏九汤包的上诉请求为撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2014）城民二初字第387号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，赔偿其损失10000元。其理由如下：一、本案双方间形成的租赁合同是附条件解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，一审法院认定本案租赁合同属于不定期租赁合同关系是错误。二、合同约定解除条件并未成就，合同应当继续履行。三、一审法院认定自治区疾控中心在履行合同中无故停水停电的事实正确，但是一审法院未能支持商户向自治区疾控中心提出的损失赔偿诉请错误。自治区疾控中心辩称：一审判决已明确对涉案合同是否属于附条件的解除合同还是不定期租赁合同进行了分析和认定，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。在二审举证期限内，伏九汤包向本院提交如下证据：一、照片1张，证明一审法院认定双方间的合同是不定期租赁合同不是事实。二、自治区疾控中心关于解除沿街商品房租赁合同方案复印件1份，证明自治区疾控中心在2014年9月以达到解除合同条件为由欲解除合同的事实。三、房屋租赁合同解除协议书模板复印件1张，证明自治区疾控中心一直认为解除合同的条件已达到的事实。四、自治区疾控中心整体设计招标公告打印件1份，证明自治区疾控中心的拆迁项目尚处于招标阶段，涉案的商铺是否属于需拆迁的范围并不明确的事实。五、自治区疾控中心改扩建工程整体设计中标候选人公示1份，证明至2015年5月29日，自治区疾控中心的改扩建项目的设计方案并未出来，不能确定本案所涉房屋是否需要拆除。六、律师函1份，证明本案所涉合同是附解除条件的合同。自治区疾控中心对伏九汤包提交的上述证据的质证意见为：上述证据均不属于二审中的新证据；但对证据一、二的真实性没有异议，但对其证明目的不予认可。对证据三、四的真实性有异议，对其证明目的也不予认可。对证据五、六的真实性没有异议，但对其证明目的不予认可。在二审举证期限内，自治区疾控中心未提交新证据。本院对二审提交证据认证如下：证据一、二、三、六不属于新证据，本院不予采纳。证据四、五与本案没有关联性，本院不予采纳。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。以上事实有租赁协议、报纸、国网拉萨供电公司电力客户安全隐患整改通知书、国网拉萨供电公司用电检查结果通知书、西藏自治区住房和城乡建设厅出具的《关于自治区疾控中心改扩建工程涉及拆除房屋的复函》、西藏自治区发展和改革委员会出具的《关于西藏自治区疾病预防控制中心改扩建工程可行性研究报告的批复》、自治区疾控中心出具的《关于调整疾病预防控制中心改扩建工程涉及拆除房屋的请示》、西藏自治区卫生厅出具的《西藏自治区卫生计生委关于申请拆除区疾病预防控制中心院内部分公有房屋的函》，当事人陈述及庭审笔录等在卷为凭。本院认为，一审法院确认自治区疾控中心为涉案合同的出租方，认定涉案租赁合同合法有效，双方均无异议，本院予以确认。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十九条第一款规定，本院依法将本案中上诉人由陶伏九变更为伏九汤包。依据双方当事人诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：涉案租赁合同最后一页备注“此合同内容和条款延续到自治区有关部门确定区疾控中心改扩建工程项目内容要求为止”的性质问题。伏九汤包认为该租赁合同因该备注成为附解除条件合同。自治区疾控中心辩称该租赁合同一年期限届满后，双方间的关系是不定期租赁合同关系。本院认为，涉案租赁合同最后一页备注是在双方合同约定的期限内赋予自治区疾控中心方解除权。自治区疾控中心在合同约定的一年期限内未行使该解除权，该一年期限届满后自治区疾控中心就丧失了该解除权，双方在租赁合同最后一页上的备注也就废止。故双方在涉案租赁合同期满后至今的关系是不定期租赁合同关系，一审法院对此认定正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同双方均有单方解除权。现自治区疾控中心起诉要求解除该不定期租赁合同，符合法律规定。故一审法院判令解除自治区疾控中心与伏九汤包的不定期租赁合同，伏九汤包限期搬离其占有房屋正确，本院予以维持。本案中，伏九汤包缴纳房租至2014年8月双方没有异议，合同约定月租金为1821元，故一审法院核算的2014年9月至10月租金3642元正确，本院予以维持。一审法院未支持伏九汤包反诉中的损失是因其未提供反诉证据证明自治区疾控中心造成其损失且数额为10000元的事实。二审中，伏九汤包对其损失部分也未提交证据，其应承担举证不能的法律后果。故一审法院驳回伏九汤包反诉请求并无不妥，本院予以维持。综上，上诉人伏九汤包的上诉理由不充分，依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费依据一审法院判决承担，二审案件受理费为141.08元（由伏九汤包已预交），由伏九汤包承担。本判决为终审判决。审判长 索朗多吉审判员 格 珠审判员 邹 云二〇一五年六月二十七日书记员 李 静 来源：