（2015）拉民二终字第63号

裁判日期: 2015-06-27

公开日期: 2015-07-15

案件名称

中亿孕婴与西藏自治区疾病预防控制中心房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

西藏自治区拉萨市中级人民法院

所属地区

西藏自治区拉萨市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第五十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2015）拉民二终字第63号上诉人（原审被告）中亿孕婴，住所地拉萨市。经营者刘杰，男，汉族，1987年5月19日出生，经商，现住拉萨市。委托代理人连双雄，西藏雪域律师事务所律师。委托代理人卓拥，西藏雪域律师事务所律师。上诉人（原审原告）西藏自治区疾病预防控制中心，住所地拉萨市。法定代表人西绕若登，该中心主任。委托代理人张丽丽，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。委托代理人陈林，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。上诉人中亿孕婴与上诉人西藏自治区疾病预防控制中心（以下简称西藏自治区疾控中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2014）城民二初字第394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月1日受理后，依法组成由审判员索朗多吉担任审判长，审判员邹云、格珠参加评议的合议庭，于2015年5月21日公开开庭审理了本案。上诉人中亿孕婴的委托代理人连双雄、卓拥，被上诉人西藏自治区疾控中心的委托代理人张丽丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。西藏自治区疾控中心在一审中起诉要求：一、解除西藏自治区疾控中心与中亿孕婴的不定期租赁关系；二、中亿孕婴向西藏自治区疾控中心支付2014年9月至2014年10月的租金17884.8元；三、中亿孕婴搬离占用房屋；四、本案诉讼费由中亿孕婴承担。中亿孕婴在一审中辩称：合同是与工会签订的，西藏自治区疾控中心的主体不适格。双方不存在不定期租赁关系，反而是附解除条件的合同。现解除条件未成就，不能解除合同。西藏自治区疾控中心停电停水给中亿孕婴造成了经济损失。中亿孕婴在一审中反诉要求：一、西藏自治区疾控中心按合同约定继续履行租赁合同；二、西藏自治区疾控中心赔偿中亿孕婴各项损失20000元；三、西藏自治区疾控中心承担本案诉讼费用。西藏自治区疾控中心针对中亿孕婴在一审中提出的反诉答辩称：双方形成的是不定期租赁关系，并不是附解除条件的合同。不定期租赁关系，双方均可解除合同。西藏自治区疾控中心履行了通知义务，现符合合同解除条件。中亿孕婴主张的损失于法无据，西藏自治区疾控中心停电停水是有原因的，并不是单方恶意的行为。一审法院审理查明，西藏自治区疾控中心工会系西藏自治区疾控中心的内部职能部门。2011年7月14日，其代表西藏自治区疾控中心与中亿孕婴签订了租赁合同，约定了月租金为8941元，房屋出租年限从2011年7月14日起至2012年7月14日止，合同落款处还载明：“如遇拆迁，不提赔偿”。自2012年7月14日起，双方均未再签订书面房屋租赁协议，中亿孕婴继续使用租赁房屋，西藏自治区疾控中心继续向中亿孕婴收取租金。西藏自治区疾控中心因改扩建工程需拆除沿街的商铺，并于2014年9月5日、9月9日、9月11日分别在拉萨晚报上发表了声明，告知2014年10月20日关停临街门面房和院内出租房屋，请各租赁户理解配合。国网拉萨供电公司对西藏自治区疾控中心用电安全进行了专项检查，检查结果存在变压器老化严重，属电力高耗能产品；低压配电设备老化严重，威胁自身用电安全；院内线路老化严重，并向西藏自治区疾控中心下发了电力客户安全隐患整改通知书和用电检查结果通知书，并告知西藏自治区疾控中心于2014年5月13日之前整改。至今，中亿孕婴继续占有使用租赁房屋，承租的房屋于2014年10月份（具体时间不明）停电停水。西藏自治区疾控中心未向中亿孕婴收取2014年9月之后的租金。中亿孕婴于2014年10月25日从东洋蓄电池门市部购买电池两组花费了2600元，东洋蓄电池门市部出具了收据并加盖了公章。一审法院判决认为：西藏自治区疾控中心工会系西藏自治区疾控中心的内部职能部门，无独立的民事主体资格，其相应的民事权利义务应由西藏自治区疾控中心承担，一审法院确认西藏自治区疾控中心为本合同的出租方。租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院予以确认。该租赁合同于2012年7月14日履行期届满后双方未再签订书面租赁合同，中亿孕婴继续使用房屋，西藏自治区疾控中心继续向中亿孕婴收取租金，双方形成不定期租赁关系，一审法院予以确认。西藏自治区疾控中心在拉萨晚报上发表的声明，虽然写明因西藏自治区疾控中心改扩建工程项目确定2014年10月20日关停临街门面和院内出租房屋的事实，但并没对双方之间房屋租赁关系做出处理，一审法院认为三份声明不产生单方解除不定期租赁关系的法律后果。西藏自治区疾控中心在庭审中提出其于2014年8月13日在门口张贴了一份关于全面关停出租房屋的通知，并提供西藏商报的报道证明中亿孕婴已看到该通知的意见，一审法院认为，报纸上仅反映听人说看到了该通知，属于传来证据，并无相关人员的笔录，中亿孕婴在庭审中也予以否认，从本案现有证据上看，一审法院不认可中亿孕婴看到了该通知的事实。按照《中华人民共和国合同法》的相关规定，不定期租赁关系存续期间，双方均可单方解除合同。现西藏自治区疾控中心起诉至一审法院，请求判令解除西藏自治区疾控中心与中亿孕婴的不定期租赁关系的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。对于中亿孕婴要求西藏自治区疾控中心按合同约定继续履行租赁合同的诉讼请求，一审法院不予支持；中亿孕婴在庭审中辩解该房屋不拆，应继续履行合同的意见，一审法院认为租赁房屋拆与不拆的问题，不影响不定期租赁合同关系中的单方解除权的行使，继续履行合同无相应的事实和法律依据，一审法院对中亿孕婴的该辩解意见不予采信。不定期租赁合同关系解除后，中亿孕婴应向西藏自治区疾控中心返还租赁房屋，故对于西藏自治区疾控中心要求中亿孕婴搬离其占有房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。不定期租赁关系存续期间，按原租赁合同内容履行。西藏自治区疾控中心要求中亿孕婴按照原合同标准交纳2014年9月至2014年10月租金的诉讼请求，于法有据，经一审法院核算租金为17882元（8941元×2个月），故对于西藏自治区疾控中心要求中亿孕婴支付租金17884.8元的诉讼请求，一审法院仅支持17882元；庭审中西藏自治区疾控中心辩称停电停水的行为是因水管堵塞老化，电力整改等原因造成的，一审法院认为电力公司下发的整改通知书是要求在2014年5月13日之前整改，西藏自治区疾控中心无证据证明其2014年10月还在整改，西藏自治区疾控中心在庭审中也未提交相关整改的证据，故一审法院认定西藏自治区疾控中心是无故停电；关于停水部分，西藏自治区疾控中心未提交证据证明维修的事实，仅凭水管挖断也无法说明维修的事实，一审法院认定西藏自治区疾控中心是无故停水，对西藏自治区疾控中心该意见不予采信。停水停电的行为客观上确实影响了租赁房屋的使用，中亿孕婴在庭审中主张因西藏自治区疾控中心停水停电造成其损失20000元，并提交一张收款收据加以证明，一审法院认为，中亿孕婴因停电购买相应的电池用于店铺经营用电的行为是合理的，因中亿孕婴是相关设备的所有权人，相关设备也不是一次性用品，中亿孕婴要求西藏自治区疾控中心全额承担显然是不妥当的，购买相关设备用来保障用电，客观上加大了用电的成本，造成了一定的损失。一审法院酌情考虑相关因素，认定西藏自治区疾控中心应按照中亿孕婴购买相关设备所花费的金额30%的比例承担赔偿责任。经一审法院核算，赔偿金额为780元（2600元×30%）。中亿孕婴未向一审法院举证证明其余损失的由来，应自行承担举证不能之责。故一审法院对中亿孕婴要求西藏自治区疾控中心赔偿20000元的诉讼请求仅支持780元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在一审判决生效之日解除西藏自治区疾控中心与中亿孕婴的不定期租赁关系；二、中亿孕婴于一审判决生效之日起五日内向西藏自治区疾控中心支付2014年9月至2014年10月的租金17882元；三、中亿孕婴于一审判决生效之日起五日内搬离租赁西藏自治区疾控中心的房屋；四、西藏自治区疾控中心于一审判决生效之日起五日内向中亿孕婴支付赔偿金780元；五、驳回西藏自治区疾控中心的其他诉讼请求；六、驳回中亿孕婴的其他反诉请求。本诉案件受理费为247.12元，由中亿孕婴承担；反诉案件受理费依法减半收取150元，由中亿孕婴承担。中亿孕婴不服一审判决，向本院提出上诉。中亿孕婴的上诉请求：一、撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2014）城民二初字第394号民事判决；二、依法改判驳回西藏自治区疾控中心的诉讼请求，判令西藏自治区疾控中心按合同约定继续履行《租赁合同》，赔偿中亿孕婴各项损失20000元；三、本案全部诉讼费由西藏自治区疾控中心承担。其理由如下：一、本案双方间形成的租赁合同是附条件解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，一审法院认定本案租赁合同属于不定期租赁合同关系是错误的；二、合同约定解除条件并未成就，合同应当继续履行；三、一审法院认定西藏自治区疾控中心在履行合同中无故停水停电的事实正确，该事实证明西藏自治区疾控中心存在违约行为应承担责任，但是一审法院未能支持商户向西藏自治区疾控中心提出的损失赔偿诉请错误。西藏自治区疾控中心针对中亿孕婴的上诉答辩称：中亿孕婴的上诉请求不明确，没有对其反诉部分提出上诉。一审判决已明确对涉案合同是否属于附条件的解除合同还是不定期租赁合同进行了分析和认定，请求驳回中亿孕婴的上诉请求。西藏自治区疾控中心不服一审判决，向本院提出上诉。其上诉请求为撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2014）城民二初字第394号民事判决书中第四项判决，依法改判驳回中亿孕婴的全部反诉请求，本案全部诉讼费由中亿孕婴承担。理由如下：西藏自治区疾控中心在一审法院审理中已举证证明了停水停电是因为电力设备老化严重，威胁用电安全，漏水情况严重需要维修。西藏自治区疾控中心需要结合自身的实际情况确定整改时间，没有按时整改也并不是不可以的。一审法院的认定缺乏法律依据，也与事实不符。中亿孕婴提交的收款收据也不符合票据的法定形式，购买的充电设备由其掌握和拥有，不应算是损失。中亿孕婴针对西藏自治区疾控中心的上诉答辩称：一审法院认定西藏自治区疾控中心无故停水停电正确，截止目前仍在停水停电。西藏自治区疾控中心在2015年5月11日仍处于招标过程中，不涉及改扩建工程，停水停电的合理原因不存在。在二审举证期限内，中亿孕婴向本院提交如下证据：一、照片1张，证明一审法院认定双方间的合同是不定期租赁合同不是事实；二、西藏自治区疾控中心关于解除沿街商品房租赁合同方案复印件1张，证明西藏自治区疾控中心在2014年9月以达到解除合同条件为由欲解除合同的事实；三、房屋租赁合同解除协议书模板复印件1张，证明西藏自治区疾控中心一直认为解除合同的条件已达到的事实；四、西藏自治区疾控中心整体设计招标公告打印件1份，证明西藏自治区疾控中心的拆迁项目尚处于招标阶段，涉案的商铺是否属于需拆迁的范围并不明确的事实。西藏自治区疾控中心对中亿孕婴提交的上述证据的质证意见为：上述证据均不属于二审中的新证据；对证据一、二的真实性没有异议，对其证明目的不予认可；对证据三、四的真实性有异议，对其证明目的也不予认可。本院对二审中提交的证据认证如下：证据一、二、三不属于新证据，本院不予采纳；证据四与本案没有关联性，本院不予采纳。在二审举证期限内，西藏自治区疾控中心未提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。以上事实有租赁合同、报纸、国网拉萨供电公司电力客户安全隐患整改通知书、国网拉萨供电公司用电检查结果通知书，当事人陈述及庭审笔录等在卷为凭。本院认为，一审法院确认西藏自治区疾控中心为涉案合同的出租方，认定涉案租赁合同合法有效，双方均无异议，本院予以确认。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十九条第一款规定，本院依法将本案中上诉人刘杰变更为中亿孕婴。中亿孕婴上诉要求西藏自治区疾控中心继续履行租赁合，并赔偿中亿孕婴损失20000元。西藏自治区疾控中心辩称该租赁合同一年期限届满后，双方间的关系是不定期租赁合同关系。本院认为，双方于2011年7月14日签订了租赁合同，约定房屋出租年限从2011年7月14日至2012年7月14日，租赁合同到期后，双方并未再签订书面租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，故双方在涉案租赁合同期满后至今的关系是不定期租赁合同关系，一审法院对此认定正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁关系中双方均有单方解除权。现西藏自治区疾控中心起诉至法院要求解除与中亿孕婴之间的不定期租赁合同关系，一审法院判令解除西藏自治区疾控中心与中亿孕婴的不定期租赁合同，中亿孕婴限期搬离其占有房屋正确，本院予以维持。本案中，中亿孕婴缴纳房租至2014年8月双方没有异议，合同约定月租金为8941元，故一审法院核算的2014年9月至10月租金17882元正确，本院予以确认。一审法院认定西藏自治区疾控中心无故停水停电对中亿孕婴造成损失，对其提交的用电设备价款的30%作为其损失予以支持并无不妥，本院予以维持。综上，上诉人中亿孕婴、上诉人西藏自治区疾控中心的上诉理由均不充分，依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费依据一审法院判决承担，二审案件受理费双方均已预交，由各自自行承担。本判决为终审判决。审判长　索朗多吉审判员　邹　　云审判员　格　　珠二〇一五年六月二十七日书记员　李　　静来源：百度搜索“”