（2015）红民初字第1553号
裁判日期: 2015-06-27
公开日期: 2016-06-01
案件名称
董湘辉与王国中、朱卫东房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
赤峰市红山区人民法院
所属地区
赤峰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
董湘辉,王国中,朱卫东
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第五条；《中华人民共和国担保法》：第十九条，第十八条第一款，第二十一条第一款，第三十一条
全文
内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民 事 判 决 书（2015）红民初字第1553号原告董湘辉，男，1969年8月16日出生，蒙古族，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市。委托代理人鲁晓梅，内蒙古大川律师事务所律师。委托代理人王伊盟，内蒙古大川律师事务所律师。被告王国中，男，1959年4月10日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市。委托代理人刘彦文，黑龙江森耀律师事务所律师。被告朱卫东，男，1971年12月6日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市。原告董湘辉与被告王国中、朱卫东房屋买卖合同纠纷一案。本院于2015年4月22日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告董湘辉的委托代理人鲁晓梅，被告王国中的委托代理人刘彦文，被告朱卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董湘辉诉称，被告王国中系红山区鑫宇豆制品加工厂业主。2014年8月26日，被告王国中将登记在红山区鑫宇豆制品加工厂名下的房产654.12平方米以及无证房产500平方米出售给我，同时，将其拥有使用权的国有出让土地1391.23平方米转让给我。被告承诺实际交付的土地使用面积不少于1780平方米。双方签订了购房合同，约定：合同价款为人民币140万元。被告如不能按照合同约定日期办理房屋及土地过户手续，每逾期一日，按照房价总额的千分之三计算违约金，逾期超过二个月，我有权解除合同，被告除退还已收的购房款外，还应该按所收房价款的3倍支付违约金。当日，双方签订一份补充协议，被告将红山区鑫宇豆制品加工厂院子正南方土地面积550平方米同时出售给我。被告还同时将院子东南角正南三角形土地面积450平方米转让给我，转让价款为人民币8万元。被告朱卫东为被告提供担保。合同签订后，我全面履行了合同义务。当日，将定金100万元交付给被告。可是，被告至今未能将转让的房产过户至我名下。根据购房合同第八条规定，被告逾期办理过户手续的行为，已经构成违约，应该承担违约责任。按照合同总价款的日千分之三向我支付违约金。违约超过两个月，我有权解除合同。为了维护我的合法权益，请求判令解除我与被告签订的购房合同及补充协议；被告王国中返还已经收取的购房款100万元，支付违约金26.64万元，并按照同期银行贷款利率四倍赔偿资金占用期间利息，直至实际返还之日；判令被告朱卫东承担连带责任。被告王国中庭审答辩称，首先我没有违约，我与原告于2014年8月26日签订购房合同后，当日就与原告填写了赤峰市房屋买卖合同及有关申请资料，并将此材料向有关房产部门递交，进行更名过户，该行为符合购房合同第五条和第八条的规定。但是更名过户机关答复，发房产证的建设局给我的房产证发错了。此后我不断找有关部门解决，2015年初，对红山区人民政府就有关房产证事项提起行政诉讼。因此我一直积极主动办理购房合同中房产及土地的更名过户，本身无任何过错，只是由于政府机关的错误致使现在暂时不能过户，所以我不应该承担有关责任；我不同意解除购房合同，双方签订购房合同后，我积极履行购房合同义务，将房产土地交付原告，原告实际对房产土地占有使用及收益，我为履行此交付义务，扒掉了院墙并拆除了很多固定物，经济损失很大，并且按照购房合同约定的时间积极进行办理更名过户，虽然暂时不能更名过户，也是由于政府当年的错误造成的。现在我正积极找政府有关部门进行解决。所以这种交付行为对原告是有利的，也是履行合同中的一部分，房产证的更名过户尽快解决，不影响原告实现合同的目的，因此我不同意解除合同；我不存在违约行为不承担违约金，更不应该承担利息。因为在合同中并没有约定四倍利息，因此四倍利息是没有根据的。被告朱卫东辩称，无答辩意见。原告董湘辉为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：一、全国企业信息公示系统工商信息查询表机打件一份、个体工商户营业执照副本复印件一份、内蒙古自治区食品加工小作坊审查登记证复印件一份、被告王国中的身份证复印件一份，证明被告王国中系红山区鑫宇豆制品加工厂业主，对涉案买卖合同中的标的物享有所有权；二、购房合同及补充条款共六页，证明1、2014年8月26日，原告与被告王国中、朱卫东签订了购房合同，合同约定：王国中将所有权证号为蒙D010＊＊**＊＊号、蒙D010＊＊**＊＊号，合计为654.12平方米的房屋，国有出让土地1391.23平方米的使用权以及500平方米无证房产出售给原告董湘辉，价款为人民币140万元。同日，双方签订补充条款，约定：被告王国中将其院子正南方土地面积为550平方米及院子东南角正南三角形土地面积为450平方米出售给原告，价款为人民币8万元；2、购房合同第三条约定：购房款分两次支付，定金以银行汇款方式转到担保人朱卫东的账户上，支付时间为2014年8月26日之前；3、购房合同第七条约定：双方应于本合同生效之日起35日内到房地产主管部门办理过户手续；4、购房合同第八条约定：王国中如不按合同规定的日期办理房产（蒙村房权证）及土地（国有土地使用证）过户以及交付房屋，每逾期一天按房价总额3‰计算违约金给原告，逾期超过2个月，乙方有权解除本合同；三、中国工商银行电子银行回单二枚、收据一份，证明原告按照购房合同的约定履行了付款义务，向王国中支付了100万元购房款。被告王国中对原告董湘辉所举证据发表如下质证意见：一、对证据一无异议；二、对证据二中约定的事实和真实性无异议。对证明问题有异议。被告王国中在2014年9月30日以后办理才承担违约责任，2014年10月1日后因为王国中的原因不能办理过户手续，原告才有解除的权利。现在是因为政府的原因，所以被告王国中不能承担违约责任；三、对证据三无异议。被告朱卫东对原告董湘辉所举证据均无异议。被告王国中为支持其辩称主张，向本院提供如下证据：一、购房合同和补充条款复印件五页，证明原被告双方存在买卖关系。同时证明王国中办理更名过户日期符合合同约定，本人没有过错，不应该承担违约责任；二、赤峰市房屋买卖合同复印件三页、赤峰市房屋所有权转移登记申请书复印件一份，证明王国中按照购房合同约定的日期积极办理房产土地更名过户，不存在违约行为；三、赤峰市信访局来访事项转送单复印件一页，证明因政府当年错误造成买卖的房产土地不能办理更名过户，王国中一直积极找政府有关部门解决过户问题，王国中没有错误；四、（蒙村房权证蒙D0100＊**＊＊＊号）内蒙古自治区村镇房屋所有权证复印件三页和国有土地使用证（赤红国用（2013）字第132号复印件四页，证明王国中在与原告签订购房合同中，提供的有关证照是一致的，没有欺瞒行为，是因为政府错误，原被告都是受害者。原告董湘辉对被告王国中所举证据发表如下质证意见：一、对证据一真实性、合法性以及与本案的关联性均无异议，对证明目的有异议，单看合同无法证明被告王国中无过错；二、对证据二的真实性、合法性、证明目的有异议，不能证明是原告本人签字，办理房屋土地过户手续并非双方签订合同就可以办理的，是需要去有关部门办理。只能证明双方只办理第一步，不能证明王国中没违约；三、对证据三的真实性无异议、与本案的关联性和证明目的均有异议、王国中反映的有关问题有误，是否为同一房产证无法证实。与本案不具有关联性；四、对证据四的真实性、合法性以及与本案的关联性均无异议，对证明问题有异议、仅能证明王国中享有涉案房屋的所有权。被告朱卫东对被告王国中所举证据均无异议。被告朱卫东无证据。原告在本案中所举证据的第一组证据均系相关的权利机关向原告颁发或登记的证明其身份及经营企业信息表，被告王国中向本院提供的内蒙古自治区村镇房屋所有权证复印件和国有土地使用证复印件，均属于公文书证类证据，且与本案有关联，直接确认为本案的定案依据予以采信。原告提供的第二组证据购房合同及补充条款，第三组证据中国工商银行电子银行回单二枚、收据一份，二被告对其真实性、客观性均无异议。该两组证据也具备证据的合法性特征，与本案亦有关联，依法确认为本案的定案依据予以采信。被告王国中提供的赤峰市房屋买卖合同复印件、赤峰市房屋所有权转移登记申请书复印件，因不能确定原告的签字是否属实，本案中只能做为证明被告王国中按照购房合同约定的日期积极办理房产土地更名过户的证据。被告王国中提供的购房合同和补充条款复印件与原告提供的证据原件相比对，缺少被告朱卫东的签字，真实性存有缺陷。赤峰市信访局来访事项转送单复印件一页，与本案缺少关联性。在本案中对该两份证据的证明力不予认定。经审理查明，被告王国中系个体企业红山区鑫宇豆制品加工厂的业主。涉案房屋蒙D010＊＊**＊＊号、蒙D010＊＊**＊＊号房屋登记在红山区鑫宇豆制品加工厂名下。2014年8月26日，原告作为乙方，被告王国中作为甲方，被告朱卫东作为担保人，三方签订《购房合同》，约定：被告王国中将登记在红山区鑫宇豆制品加工厂名下的蒙D010＊＊**＊＊号、蒙D010＊＊**＊＊号房产654.12平方米以及无证房产500平方米出售给原告，同时，将其拥有使用权的国有出让土地1391.23平方米转让给原告。被告承诺实际交付的土地使用面积不少于1780平方米。合同价款为人民币140万元，分两次支付。原告于2014年8月26日前付给被告王国中定金100万元，以银行汇款方式转到担保人朱卫东的账号上，余款40万元在国有土地使用权证、蒙村房屋产权证过户手续办理完毕在交付房屋时付清。约定双方于2014年9月30日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。如果被告不能按照合同约定日期办理房屋及土地过户手续，每逾期一日，按照房价总额的千分之三计算违约金，逾期超过二个月，原告有权解除合同，被告除退还已收的购房款外，还应该按所收房价款的3倍支付违约金。当日，双方签订一份补充协议，被告王国中将红山区鑫宇豆制品加工厂院子正南方土地面积550平方米同时出售给原告（具体位置由甲乙双方现场测量为准），从出售给乙方房产院子的西南角往北开通1.7米的通道，通道以南的550平米归乙方所有，乙方购买房产院子东南角正南有一三角形土地面积450平方米转让给原告，转让价款为人民币8万元与上述购买房屋的尾款一并交清，被告朱卫东为被告王国中提供担保。2014年8月25日、8月26日，原告按约定通过转账方式转给被告朱卫东100万元。2014年8月27日，被告王国中为原告出具收据一枚，写明：“收到购买（乙方）董湘辉转付给本人（即甲方）的房款定金计人民币壹佰万园正，￥1000000。本人确认上述款项董湘辉用于购买权利人王国中的文钟镇黑沟门村西山养植小区地号301-01-12号蒙D010＊＊**＊＊号蒙D010＊＊**＊＊号的房款定金。收款人王国中，收款日期2014年8月27号”。2014年9月2日，被告王国中向赤峰市房屋交易产权管理中心申请变更登记，因涉案房屋登记有误未能变更。2015年2月11日，被告王国中就涉案房屋登记的具体行政行为以赤峰市红山区人民政府为被告向本院提起行政诉讼，请求判令撤销红山区人民政府为其发放的蒙D010＊＊**＊＊号、蒙D01＊＊＊**＊1号、蒙D01＊＊＊**＊2号、蒙D010＊＊**＊＊号蒙村房权证，并将上述房权证变更为城市房屋所有权证。原告以被告王国中违约且具备合同约定解除条件为由，诉至本院，请求判令解除其与被告王国中签订的购房合同及补充协议；被告王国中返还已经收取的购房款100万元，支付违约金26.64万元，并按照同期银行贷款利率四倍赔偿原告资金占用期间利息，直至实际返还之日；判令被告朱卫东承担连带责任。本院认为，原、被告签订的《购房合同》及《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。合同约定2014年9月30日被告王国中向原告交付房屋并办理房屋更名手续，逾期超过两个月，赋予了原告对合同的解除权。根据本案查明的事实，双方一直未能办理房屋更名手续，远远超过了双方合同约定的两个月限期，至此不能实现原告购买房屋进行法律意义上的交付目的。故原告请求解除合同既符合双方约定的条件，也符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条第一款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”规定的法定解除情形。因此本院依法对原告的该项请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告王国中因订立合同取得的财产依法应予返还。本案原、被告双方未能在约定的限期内完成涉案房屋的产权转移变更登记。被告王国中对此虽无过错，但在合同的履行过程中客观上存在违约事实，根据合同相对性的原则，其依法应予承担合同的违约责任。根据本案的实际情况适用双方合同中约定的违约条款判令无过错的被告王国中承担相应的违约责任有失公平，应按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的四倍确定被告王国中赔偿占有使用原告已付款项期间的损失较为合理。原告与被告王国中的主合同解除后，被告王国中依法负有赔偿损失的民事责任。被告朱卫东在原告与被告王国中签订的《购房合同》及补充协议上甲方担保人处签字，自愿为被告王国中承担担保责任。因此担保人仍应对被告返还购房款及赔偿损失的附随义务承担保证责任。依照《中华人民共和国担保法》第十九条：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”、第十八条第二款：“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”、第二十一条第二款：“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”之规定，被告朱卫东应依法对被告王国中承担连带责任保证人的保证责任。综上法律及依照《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”、《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”之规定，判决如下：一、解除原告董湘辉与被告王国中、朱卫东于2014年8月26日签订的《购房合同》及《补充条款》；二、被告王国中于本判决生效后十日内返还原告董湘辉购房款100万元，并自2014年8月27日起按照中国人民银行同期人民币一年期贷款利率的四倍支付利息，至上述购房款付清之日止。被告朱卫东对上述款项承担连带保证责任；被告朱卫东承担保证责任后，有权向被告王国中追偿；三、驳回原告董湘辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费16198元，诉讼保全费5000元，邮寄送达费60元，计21258元（原告董湘辉已预交），由被告王国中负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 孔 宪 华审 判 员 李 建 坡人民陪审员 张 秀 梅二〇一五年六月二十七日书 记 员 宝多音乐 搜索“”