（2015）鞍民一终字第00215号
裁判日期: 2015-06-19
公开日期: 2016-01-08
案件名称
上诉人鞍山华达置业有限公司与李长伟商品房销售合同二审判决书
法院
辽宁省鞍山市中级人民法院
所属地区
辽宁省鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
鞍山华达置业有限公司,李长伟
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鞍民一终字第00215号上诉人（原审被告）：鞍山华达置业有限公司。法定代表人：于涛，该公司董事长。委托代理人：吴永涛，辽宁卫尊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李长伟委托代理人：陈庆锋，辽宁钢城正大律师事务所律师。原审原告李长伟与原审被告鞍山华达置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，鞍山市铁东区人民法院于2014年11月10日作出（2014）铁东民一初字第436号民事判决，鞍山华达置业有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月16日公开开庭审理了本案。上诉人鞍山华达置业有限公司委托代理人吴永涛，被上诉人李长伟委托代理人陈庆锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李长伟一审诉称：2009年，原告与被告签订商品房买卖合同，双方约定原告购买被告在鞍山市铁东区胜利南路86号产籍号1-11-206-1293的房屋一户，建筑面积88.88平方米，价款为489，729元，房款原告已经付清。双方在商品房买卖合同第十五条约定，原告入住后如超过一年原告仍无法办理产权登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年届满之次日起，被告承担已收房款日万分之一的违约金。被告于2010年9月12日将住房交付给原告。但时至今日，被告仍未将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，致使原告至今无法取得房屋权属证书。故诉至法院，请求：1、判令被告给付原告逾期办理产权登记的违约金49，364元，并按照每日48.9729元的标准支付从2014年6月17日起至取得房屋所有权证之日止的延期办证违约金；2、被告承担诉讼费用。被告鞍山华达置业有限公司一审辩称：一、被告已经将办理权属登记的相关资料报送给产权登记机关备案，已经完成了合同约定的义务，没有违约行为，不承担给付违约金的责任。二、如逾期办证，则违约金的起算点应该从交房日起向后推180日至办理登记时止，从该时间段上看，被告没有违约行为，不承担违约责任。被告认为，如有逾期办证行为，违约金过高，请求法院予以调整。三、原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。诉讼时效的起算点应当从原告办理入住登记进入房屋时起计算，原告从2010年9月12日起入住该房屋，至2012年9月11日止，原告知道该权利被侵害，原告应当从该时间段行使权利，原告从2014年6月16日立案，明显超过了诉讼时效，请求法院对于超过诉讼时效部分予以驳回。四、对于原告要求的从2014年6月17日起至取得房屋所有权证止的延期办证违约金，被告认为该项诉讼请求，具有不确定性，因为原告的逾期办证违约金的确定需要通过本次诉讼予以确认，违约金的数额在不确定的前提下，也就无法再继续向后确定从2014年6月17日起之后的违约金，用一个不确定的事实来确认事实，是属于诉讼请求不明确、不具体，请求法院不予确认。原审法院审理查明：2009年，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定被告将位于鞍山市铁东区胜利南路86号前沿国际小区第1幢1-29单元3号，产籍号1-11-206-1293号的房屋以总金额489，729元售与原告。该合同第十五条约定：“出卖人（被告）应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、因出卖人责任，买受人入住后如超过一年买受人仍无法办理产权登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金。”原告付清全部购房款489，729元，被告向原告交房时间是2010年9月12日。原告至今未取得房屋权属证书。原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，是合法有效的合同，对原、被告双方均具有约束力。双方均应依合同约定履行。本案中，原、被告双方所签订的商品房买卖合同已经明确约定了被告协助办理房屋所有权登记的时间，故双方应当自觉履行各自的合同义务。在该合同履行过程中，原告依约定履行了合同义务，交付了全部购房款，但被告没有按合同的约定时间协助办理房屋所有权登记，其行为应属违约，被告应当向原告支付违约金，故原告要求被告支付迟延办理房屋所有权登记违约金的诉讼请求，证据充分、理由正当，依法应予支持。因双方约定入住超过一年原告无法办理产权登记的，被告需要向原告支付违约金，那么，原告于2010年9月12日入住后，自2011年9月13日起，被告应开始向原告支付迟延办证违约金而其并未支付，此时原告应当知道其权利受到侵害，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”之规定，原告请求被告支付违约金的行为从2011年9月13日起计算，原告直到2014年6月16日才诉讼到法院，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”之规定，故2011年9月13日至2012年6月15日期间的违约金已经超过诉讼时效，因此对原告请求此期间的违约金，原审法院不予支持。被告应向原告支付2012年6月16日至2014年6月16日期间的迟延办证违约金，即按照原告已付购房款的489，729元日万分之一，从2012年6月16日至2014年6月16日（730天）违约金为35，750元，另被告至今未能为原告提供协助办理房屋登记手续，致使原告无法办理房屋权属登记，因此，被告应从2014年6月17日至其提供全部需由其提供的办理权属登记材料之日止，按照已付购房款日万分之一的标准支付迟延办理房屋所有权证的违约金，故原告要求被告支付迟延办理房屋所有权登记违约金的诉讼请求，证据充分、理由正当，依法应予支持。关于被告提出的双方约定违约金过高，要求对违约金数额予以降低的辩解意见。原审法院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本案中，原、被告双方已在合同中约定了违约金计算标准为按日支付已交付房价款的万分之一，结合本案原、被告在合同履行过程中的过错程度，该违约金不需调整，故被告的此项辩解，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告鞍山华达置业有限公司于判决生效之日起30日内给付原告李长伟违约金人民币35，750元；二、被告鞍山华达置业有限公司于判决生效之日起30日内给付原告李长伟违约金（按每日48.9729元标准，从2014年6月17日至被告将需由其提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案之日止）。如果被告鞍山华达置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1035元，由被告鞍山华达置业有限公司承担（此费用原告已垫付，执行前款时一并扣除）。鞍山华达置业有限公司的上诉理由及请求：原判决认定事实不清，适用法律不当。上诉人已经履行了提供报备资料的义务，没有违约行为，即使上诉人确已违约，被上诉人亦应当在2010年9月12日入住时起就知道其权利应当如何行使，被上诉人2014年6月16日起诉，明显超过了法律规定的诉讼请求期间，且被上诉人的诉讼请求是不确定的，对其诉讼请求，应予驳回。如上诉人逾期办证，应当考虑到双方当事人的过错程度并结合当前办理产权证书时政府相关部门的因素来减轻上诉人的责任。请求二审法院依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。李长伟二审答辩认为：同意原审判决，请求维持原判。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案双方当事人签订的商品房买卖合同为有效合同，对于双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行自己的合同义务。按照双方合同约定，上诉人应当在涉案商品房交付后一年内为被上诉人办理产权登记，但上诉人至今未履行该义务，属违约行为，应当按照合同约定的承担违约责任标准向被上诉人支付逾期办理产权登记的违约金。关于上诉人主张上诉人已经履行了提供报备资料的义务，没有违约行为，即使上诉人确已违约，被上诉人亦应当在2010年9月12日入住时起就知道其权利应当如何行使，被上诉人2014年6月16日起诉，明显超过了法律规定的诉讼请求期间，且被上诉人的诉讼请求是不确定的，对其诉讼请求，应予驳回一节。本院认为，办理产权登记，不但需要由作为涉案商品房开发建设单位的上诉人向产权登记机关提供完备的报备资料，上诉人还应为购买商品房的被上诉人出具商品房结算安置单、不动产销售专用发票等办理产权登记的必备手续，现上诉人未能提供完备的办证资料，致使被上诉人不能在合同约定的期限内办理产权登记，上诉人依法应当承担违约责任。因上诉人的违约行为一直处于持续的状态，被上诉人可以随时主张权利，原审法院对于被上诉人起诉之日前二年之外部分的诉讼请求未予支持，符合诉讼请求期间的法律规定，且被上诉人有明确具体的诉讼请求，故上诉人的此节主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张如上诉人逾期办证，应当考虑到双方当事人的过错程度并结合当前办理产权证书时政府相关部门的因素来减轻上诉人的责任一节。为被上诉人办理产权登记是上诉人的法定义务，在本案中，被上诉人并无违约行为，不应承担过错责任，故对于上诉人的此节主张，本院亦不予支持。综上，原判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1035元，由上诉人鞍山华达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曲涛审判员 王娟审判员 徐琼二〇一五年六月十九日书记员 陈昆 来自：