（2014）南中法民终字第279号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-12-14
案件名称
胡燕平、杨华珍与蓬安乾鑫房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省南充市中级人民法院
所属地区
四川省南充市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡燕平,杨华珍,蓬安乾鑫房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）南中法民终字第279号上诉人（原审原告）胡燕平。上诉人（原审原告）杨华珍。二上诉人共同委托代理人姜曙光。二上诉人共同委托代理人王彰明。被上诉人（原审被告）蓬安乾鑫房地产开发有限责任公司。法定代表人吴有珂。委托代理人赵钟鸣。上诉人胡燕平、杨华珍因与被上诉人蓬安乾鑫房地产开发有限责任公司（以下简称乾鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省蓬安县人民法院（2012）蓬民初字第1438号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人胡燕平、杨华珍及其委托代理人姜曙光、王彰明与被上诉人乾鑫公司的委托代理人赵钟鸣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：胡燕平、杨华珍系夫妻关系。乾鑫公司所开发的一品兰庭在房管部门取得了商品房预售许可证。2011年9月22日，胡燕平与乾鑫公司签订了商品房买卖合同一份，约定所开发的一品兰庭项目中B6幢第l层1—9号商品房出售给胡燕平，总价款512，788元，胡燕平向乾鑫公司一次性支付购房款509，788元，房屋专项维修基金1508元。2012年3月16日，因乾鑫公司开发的一品兰庭商住楼B1栋与小东街农民拆迁划地建房进出口通道，未按规划审批实施，违规修建两层，蓬安县住房和城乡规划建设局向乾鑫公司作出了行政处罚，要求乾鑫公司拆除违法建筑物，胡燕平所购商铺被拆除。胡燕平得知消息后，多次找乾鑫公司协商未果，2012年11月21日，胡燕平、杨华珍起诉来院，要求乾鑫公司返还购房款并赔偿各项损失共计2，934，463.39元。在审理过程中，经胡燕平、杨华珍申请，原审法院委托四川中兴智业房地产评估咨询有限公司对被拆除的争议商铺的价值进行了估价，评估总价为79.66万元，胡燕平、杨华珍支付了评估费15，938元。原审法院认为，本案是商品房买卖合同纠纷性质的案件，案件争议焦点有两个，一是买卖合同效力的争议；二是损失赔偿范围的争议。对于案件争议的第一个焦点，本案双方当事人订立的商品房买卖合同的效力问题，胡燕平、杨华珍认为该合同合法有效，因合同标的物属违规修建，被政府职能部门拆除，胡燕平、杨华珍无法实现自己的合同目的，应当适用合同解除的法律规定。乾鑫公司认为合同标的物既系违规建筑，那么就不应进入市场交易，该合同因违反法律强制性规定而应认定为无效合同，其处理方式应当适用无效合同的处理原则。审理中查明的事实是：双方订立的买卖合同所涉及的标的物系乾鑫公司开发并公开对外发售的，该合同订立后在蓬安县房地产管理局进行了备案登记，在合同履行过程中，因政府建设规划职能部门发现涉案标的物系违规修建，遂依法拆除致标的物消失，从以上事实可以看出，双方订立商品房买卖合同的程序合法，合同的内容在订立时亦未违反法律规定，商品房买卖合同合法有效。案件争议的第二个焦点是损失赔偿范围的确定。我国合同法第113条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因乾鑫公司的违法行为致使合同标的物消失，审理中胡燕平、杨华珍又不同意以别的商铺置换标的物，乾鑫公司因标的物消失无法履行合同的约定，其行为已购成违约，依法应当承担违约责任，违约损失的赔偿范围应当依据合同法第113条规定内容确定。按照双方订立的商品房买卖合同的约定，乾鑫公司应当在2011年12月31日前向胡燕平、杨华珍交付标的商品房，如该合同能得到履行，那么到诉讼时止，胡燕平、杨华珍的实际可得利益是合同约定的标的物和使用标的物所获得的收益。由于本案标的物已消失，故对胡燕平、杨华珍赔偿只能进行金钱赔付，具体到本案就是房屋重置价款和租金损失的赔付。诉讼中，胡燕平、杨华珍在主张解除合同，由乾鑫公司退还购房款，赔偿资金利息和重置价款，给付违约金的同时，又要求乾鑫公司承担给付1倍的购房款的赔偿责任。其诉讼主张不符合法律规定，其原因是：1.解除合同是基于合同有效但不能履行的情形，承担购房款一倍的赔付责任是基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的三种恶意欺诈行为而实施的惩罚性赔偿，具体法律是2003年6月1日实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，胡燕平、杨华珍既然选择了合同有效条件的赔付请求，就不能再选择适用当事人存在恶意欺诈行为时惩罚性的赔付请求，况且胡燕平、杨华珍也未举证证实乾鑫公司存在恶意欺诈的事实。2.我国合同法第114条规定：当事人可约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。据2009年5月12日实施的《最高人民法院关于适用﹤中国人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第28条规定：“当事人依照合同法第114条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。从以上规定的内容可以看出，违约金功能是赔偿损失，违约金的多少以不超过实际损失额为限，它与合同法第113条规定的内容相关联，违约责任人应当承担的赔偿金额应当为因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，胡燕平、杨华珍的损失是合同履行后的标的商铺和使用商铺收益，胡燕平、杨华珍在主张商铺重置价值后，实际损失就是使用商铺收益，除此之外的其它损失要求则不符合法律规定。对于重置价值的评估，胡燕平、杨华珍虽提出了不同意见，但并未举出证实其不同意见事实成立的客观证据，也未提出重新评估的请求，故对胡燕平、杨华珍要求不予采信该评估报告的主张，不予支持。至于商铺收益，双方都未举出充分的证据证明其具体金额，酌定为5万元。至于诉讼差旅费、误工费等费用并不是争议产生后必然发生的费用，但考虑到胡燕平、杨华珍在外务工，对于这部分请求酌定给付1万元。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：（一）由蓬安乾鑫房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内赔偿胡燕平、杨华珍商铺重置价值79.66万元，并退还房屋维修基金1，500元。（二）由蓬安乾鑫房地产开发有限责任公司赔偿胡燕平、杨华珍商铺收益款5万元，差旅费、误工费l万元。（三）驳回胡燕平、杨华珍的其他诉讼请求。案件受理费30，276元，评估费15，938元，合计46，214元，由蓬安乾鑫房地产开发有限责任公司承担。宣判后，上诉人胡燕平、杨华珍不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，判决支持其全部诉讼请求，即各项损失共计2，907，463.39元，事实和理由：一是原审法院错误采信了不具有客观真实性的《房地产司法鉴定估价报告》，导致裁判结果错误；《房地产司法鉴定估价报告》的错误在于鉴定结论粗制滥造且没有科学依据，并不能提出其报告所指的参考交易实例，故其结论不应被采信；二是被上诉人乾鑫公司明知案涉商铺系违法建筑，采用欺骗手段骗取预售许可证并出售给上诉人，应适用《合同法》第一百一十三条第二款的规定，按照《消费者权益保护法》关于恶意欺诈的规定，判令被上诉人双倍赔偿购房款；三是被上诉人乾鑫公司在案涉商铺被拆除前已存在逾期交房的违约行为，后面又发生了案涉商铺被拆除，导致合同无法履行的违约行为，应当分别计算违约金并判令被上诉人乾鑫公司赔偿；如双方选择解除合同，则应计算解除之日的重置价格和解除前的违约金；双方如选择继续履行，则确定案涉门面系种类物的地点、价值差额和违约金；四是原审判决仅将损失限定在房屋重置价格和利息损失错误，按照法律规定还应当赔偿二上诉人可得利益损失，本案中的可得利益损失平均按每年70，000元计算，应在280万元以上；四是因被上诉人乾鑫公司行为，导致二上诉人支出了较大数额的交通费、误工费均应依法计算并得到赔偿。被上诉人乾鑫公司辩称，一是上诉人胡燕平、杨华珍主张《房地产司法鉴定估价报告》系虚假报告的主张无证据证明，且其未向原审法院提交重新鉴定申请，故鉴定程序合法、结果公正，故应采信鉴定报告；二是因被上诉人乾鑫公司与上诉人胡燕平、杨华珍签订《商品房买卖合同》时已取得了《商品房预售许可证》等相关证照，且二上诉人也实地查看了买卖标的，乾鑫公司也对《商品房买卖合同》进行了备案，故被上诉人乾鑫公司无任何欺诈行为，其要求按已交房款的双倍进行赔偿的主张应不予支持；我方已按规定程序对拆除标的房屋的行政处罚行为提出了行政复议，在复议未出结果前，尚不能确认案涉商铺是违法建筑；三是双方签订的买卖合同对逾期交房的违约责任进行了约定，但并未约定不能交房的违约责任，对于违约责任和损害赔偿责任只能选择一种，且不能将违约责任叠加，故原审判决赔偿责任而未判决违约金，并驳回二上诉人的其他诉讼请求亦是正确的；四是原审判决所有诉讼费用全部由我方负担不公平，请求二审法院依法调整。本院审理查明：蓬安县房管局给乾鑫公司开发的一品兰庭项目颁发的（蓬）房预售证第11046号商品房预售许可证批准B6幢共计41套（总建筑面积4706.45平方米）公开预售。2011年9月22日，乾鑫公司与胡燕平签订的商品房买卖合同约定的交房时间是2011年12月31日前。2012年3月16日，蓬安县住房和城乡规划建设局作出蓬住建行罚决字（2012）第002号行政处罚书，以一品兰庭小区内包括案涉房屋在内的632.74平方米的建筑未按规划审批实施为由，责令乾鑫公司自行拆除。此后，案涉房屋于2012年7月被拆除。在本案二审审理中，上诉人胡燕平、杨华珍申请原审法院委托的鉴定机构四川中兴智业房地产评估咨询有限公司出具的中兴智业（2013）南充房评第009号的司法鉴定估价报告的评估人员出庭作证，并要求评估人员按照鉴评估报告载明的“（三）本次评估的技术思路……（1）确定比较案例，从估价对象所在区域选取三宗类似交易案例，形成《可比案例交易情况一览表》”的内容，举示前述载明的三宗成交实例，但评估人员未能举示前述三宗类似的交易案例。此后，本院重新委托四川豪思房地产评估咨询有限公司对案涉被拆除房屋以2012年11月21日为基准日的单价、价值进行了评估。在审理过程中，该评估机构的法定代表人许培玉书面声明评估报告弄虚作假。此后，本院再次委托四川信合房地产估价有限公司对被拆迁房屋进行了价值评估，结论为咨询评估单价12，720元∕平方米、咨询评估总价为95.92万元。上诉人胡燕平、杨华珍申请该份咨询估价报告的评估人员出庭作证，并提出了2013年评估机构处于违法状态、评估人员的资质不连续、超出法院指定期限出具报告、评估报告未采用最具可比性的房屋成交实例，亦未提出不采用的理由、此次评估是咨询性报告而非司法鉴定报告、评估报告作出结论的方法不清、评估机构收取评估费不合理等质证意见，拟证明该司法评估报告结论不应被采信。在二审审理中，本院根据上诉人胡燕平、杨华珍的申请调取了相关成交实例的合同资料并提交评估机构，评估机构书面致函本院称，因其自行调取的相关成交实例，已有单价为15，000余元的房屋成交实例，故未采用本院调取的相关成交实例资料。在2015年3月4日的庭审中，评估人员当庭出示了其从蓬安县房地产管理局调取的五个成交实例，五个成交实例中有单价为15，000余元的房地产交易实例。经审查，该评估机构接受委托时即2014年5月持有工商行政管理部门颁发的营业执照，并拥有四川省住房和城乡建设厅颁发房产地估价机构资质证书（有效期限为2013年12月17日至2016年12月17日），本案鉴定人员出具报告时具有房地产评估执业资格（李柯的注册号为5120050073、童高述的注册号为5120040063）。评估人员李柯出庭作证时称其接受评估任务时有执业资格，后因执业资格证到期，故等到新的执业资格证下发后，才出具本次评估报告。2015年3月19日，上诉人胡燕平、杨华珍以评估机构的合法性、评估资质和存在程序问题、不能说明成交实例选择的理由、不能按照估价报告载明公式计算重置价格等理由，申请再次重新鉴定。在本案二审审理中，上诉人胡燕平、杨华珍向本院提交了其因本案二审应诉所发生的交通费、误工费等证据，请求本院二审判决乾鑫公司赔偿此项费用。本院二审审理查明的其他事实与原审审理查明的事实一致。本院认为，从蓬安县住房和城乡规划建设局作出的蓬住建行罚决字（2012）第002号行政处罚书内容看，行政机关已经认定案涉房屋的修建违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，案涉房屋系违法建筑。案涉房屋已于2012年7月被拆除。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，应当确认乾鑫公司与胡燕平订立的《商品房买卖合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。鉴于乾鑫公司在出售案涉房屋时取得了B6幢房屋的商品房预售许可证，上诉人胡燕平、杨华珍对双方订立的《商品房买卖合同》无效的法律后果不存在过错，乾鑫公司应承担合同无效的全部过错责任。因此，根据前述法律规定，乾鑫公司应当返还胡燕平、杨华珍已付购房款、房屋维修基金及利息，即乾鑫公司应当向胡燕平、杨华珍返还购房款、房屋维修基金共计511，296元及利息，鉴于乾鑫公司返还的利息是占用期间的资金利息，故利息宜按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从乾鑫公司收款之日2011年9月22日起至全部返还日止，利随本清；同时，乾鑫公司除应当向胡燕平、杨华珍返还购房款、房屋维修基金及利息外，还应当赔偿因合同无效所致胡燕平、杨华珍的损失。关于胡燕平、杨华珍的损失范围问题。本案房屋买卖合同无效，胡燕平、杨华珍存在基于对乾鑫公司的信赖而利益受损，即信赖利益损失。信赖利益损失是缔约人因相信合同会有效成立而付出的费用或者直接财产的减少，因此，胡燕平、杨华珍的利益受损，主要在房屋价值的增长而产生的差额，即案涉房屋重置价差损失。关于房屋重置价差损失认定问题。原审法院委托的评估机构出具的评估报告因无成交案例作为依据，评估结论明显依据不足，对其作出的案涉房屋10，563元∕平方米的评估结论不予采信，所收取的评估费用应予退还。因四川信合房地产估价有限公司接受委托时持有工商行政管理部门颁发的营业执照，并拥有四川省住房和城乡建设厅颁发房产地估价机构资质证书、本案评估人员出具报告时具有房地产评估执业资格，其评估前亦调取了包括了15，000余元单价在内的房屋成交实例，现无证据证明其估价结论明显依据不足，故对该估价报告书的结论即案涉房屋以胡燕平、杨华珍起诉之日2012年11月21日为基准日的单价12，720元∕平方米、总价95.92万元，应予采信。因此，应当认定案涉房屋重置价差损失为449，412元（959，200元-509，788元）。综上，乾鑫公司与胡燕平、杨华珍订立的《商品房买卖合同》无效，乾鑫公司存在过错，乾鑫公司不仅应返还胡燕平、杨华珍已付购房款、房屋维修基金共计511，296元及利息，还应当赔偿胡燕平、杨华珍房屋重置价差损失449，412元。一审判决的商铺收益款5万元和1万元的差旅费、误工费，虽无法律依据，但鉴于乾鑫公司未对原审的此项判决提起上诉，本院维持。上诉人胡燕平、杨华珍所提出的逾期交房违约金、购房款一倍的损失、按21，888元∕平方米的价格计算差价损失、按银行一年期贷款利率四倍计算的资金利息损失、交通费、误工费等以及上诉状所称的40年的商铺租金损失等请求无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：一、维持四川省蓬安县人民法院（2012）蓬民初字第1438号民事判决的第二项即“由蓬安乾鑫房地产开发有限责任公司赔偿胡燕平、杨华珍商铺收益款5万元，差旅费、误工费l万元”；二、撤销四川省蓬安县人民法院（2012）蓬民初字第1438号民事判决的第一项和第三项，即“由蓬安乾鑫房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内赔偿胡燕平、杨华珍商铺重置价值79.66万元，并退还房屋维修基金1，500元”和“驳回胡燕平、杨华珍的其他诉讼请求”；三、由被上诉人蓬安县乾鑫房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起三十日内返还上诉人胡燕平、杨华珍的购房款509，788元、房屋维修基金1，508元，共计511，296元；并从2011年9月22日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算利息至款项付清之日止；四、由被上诉人蓬安县乾鑫房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起三十日内赔偿上诉人胡燕平、杨华珍损失449，412元；五、驳回上诉人胡燕平、杨华珍的其他诉讼请求。若未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30，276元、二审案件受理费30，275元、二审鉴定费16，000元、鉴定人员出庭作证费用4，692.02元，共计81，243.02元，由上诉人胡燕平、杨华珍负担45，000元，被上诉人蓬安县乾鑫房地产开发有限责任公司负担36，243.02元。本判决为终审判决。审判长 朱苏川审判员 石 炜审判员 田 娟二〇一五年六月十七日书记员 蒲文博 搜索“”