（2015）安市民终字第226号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-08-20
案件名称
上诉人韦云学与被上诉人伍秀波、原审被告黄立仁房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
贵州省安顺市中级人民法院
所属地区
贵州省安顺市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韦云学,伍秀波,黄立仁
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款，第三百二十三条第一款；《中华人民共和国物权法》：第六条，第九条第一款，第一百七十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）安市民终字第226号上诉人（原审被告）韦云学，男，1974年3月2日生，布依族，贵州省镇宁布依族苗族自治县人。被上诉人（原审原告）伍秀波，男，1971年7月7日生，布依族，贵州省镇宁布依族苗族自治县人。原审被告黄立仁，男，1959年1月17日生，汉族，贵州省镇宁布依族苗族自治县人。上诉人韦云学为与被上诉人伍秀波、原审被告黄立仁房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省镇宁布依族苗族县人民法院（2014）镇民初字第706号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伍秀波在原审中诉称：2003年7月，被告韦云学将从被告黄立仁处购买的坐落于镇宁自治县城关镇东大街三桥南岸平安小区132-4套房转让给原告，并把购买该房屋的按揭贷款也转让给原告，还款期限为十年。被告均承诺待原告还完贷款后为原告办理产权过户手续。原告按照协议一直还款至2011年6月。2011年7月15日，被告韦云学告知原告该房屋的尾款他已还清，房产证他已拿到手，要拿房产证去抵押贷款。原告多次找被告协商无果，特向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告如下诉请：一、判决确认原告与被告韦云学房屋转让和贷款转让协议有效；二、判决被告韦云学和黄立仁为原告办理房屋产权过户手续；三、诉讼费用由被告共同承担。韦云学在原审中辩称：我是拿我的房产证去抵押，没有义务通知原告；原告称其多次找我商量，实际是我找他商量。黄立仁在原审中辩称：伍秀波与韦云学我都不认识，房屋买卖协议上证明人黄立仁的签名不是我签的。原审经审理查明：韦云学等7户合伙建房，将位于贵州省镇宁自治县东大街三桥的合伙建房承包给被告黄立仁施工，于2003年4月7日签订了《承包合同书》，合同书第三条第（18）项约定：“甲方（韦云学等7户）每套房交给乙方（被告黄立仁）人民币2000元，作为办理房屋产权手续费用，乙方负责办理房产证等一切手续，甲方不再交任何办证费。2003年7月，被告韦云学与原告伍秀波签订《房屋转让和贷款转贷协议书》，该协议书约定：“甲方（被告韦云学）自愿将东大街三桥合伙建房一套（南面第二层）转让给乙方（原告伍秀波），并将其在工行的贷款56000.00转贷给乙方，由乙方每月按时归还本息（银行贷款按揭十年期）直至还完为止，并补清建房余款。如乙方中途不还款，其土地使用权仍归属甲方所有，乙方前期还款不退（包括贷款、建房余款）；如甲方中途反悔，除赔偿乙方前期还款外，还要加倍罚违约金。”上述《承包合同》与《房屋转让和贷款转贷协议书》中载明的韦云学名下的房屋系同一套房屋，该房屋位于镇宁自治县城关镇东大街三桥南岸平安小区132-4号。案外人中国工商银行镇宁县支行系该房屋的抵押权人及该房屋贷款的债权人。《房屋转让和贷款转贷协议书》签订后，原告伍秀波每月按时向中国工商银行镇宁县支行归本息直至2011年6月20日。2011年7月，被告韦云学私自一次性将该房屋所余贷款本息归还给中国工商银行镇宁县支行后，将该房屋产权证办理在自己名下，并用该房产证抵押银行贷款。2005年4月19日，原告伍秀波与被告黄立仁办理了建房结算清单。房屋建好后，原告伍秀波一直居住于该房屋内，并于2008年10月8日以其名义办理了有线数字电视用户登记表。被告黄立仁对《房屋转让和贷款转贷协议书》中证明人“黄立仁”的签名予以否认，并申请该字迹进行司法鉴定。原审依被告黄立仁申请，于2014年10月22日委托贵州警官职业学院司法鉴定中心进行鉴定。经鉴定，编号为贵警院司法鉴定中心（2014）文检鉴字第222号《司法鉴定意见书》鉴定结论为：“所送检落款日期为2003年7月的《房屋转让和贷款转贷协议书》落款部分“证明人”一栏处“黄立仁”签名自己倾向于认定不是黄立仁所书写。”原审认为：首先，原告伍秀波与被告韦云学自愿签订《房屋转让和贷款转贷协议书》，符合《中华人民共和国合同法》第四条合同自由原则。其次，被告韦云学虽未经债权人、抵押权人即案外人中国工商银行镇宁县支行的同意便与原告伍秀波签订《房屋转让和贷款转贷协议书》，将所负债务及其抵押物转让给原告伍秀波，但原告伍秀波已按照《房屋转让和贷款转贷协议书》之约定，一直以被告韦云学之名义履行了绝大部分还本归息的义务至2011年6月，后被告韦云学私自一次性归还所余贷款本息。抵押权人中国工商银行镇宁县支行亦未提出异议。原告伍秀波已实际履行协议绝大部分内容，不存在：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的法定情形，故可认定《房屋转让和贷款转贷协议书》有效。再次，经鉴定，《房屋转让和贷款转贷协议书》上被告黄立仁的签名确非其所书写，故该协议由被告黄立仁负责为原告伍秀波办理房产证并交将房产证交给伍秀波的协议条款部分无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，《房屋转让和贷款转贷协议书》为部分有效合同。该协议部分无效也证明了被告黄立仁对被告韦云学将本案所争议的房屋转让给原告伍秀波一事并不知情。根据合同的相对性原理，被告黄立仁依据《承包合同书》将本案争议房屋的产权证办理给被告韦云学不存在任何过错，也无不当之处。最后，《房屋转让和贷款转贷协议书》既然是在双方真实意愿的表达下签订的，双方就应该严格按照合同法诚实信用原则和依合同履行义务原则尽到各自的义务。原告伍秀波已遵守该协议书的约定，实际履行了绝大部分协议内容，而被告韦云学却违反协议上述两个原则，将该房屋的产权证办理在自己的名下，该行为已严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，故判令由被告韦云学为原告伍秀波办理产权过户手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、五十二条及第一百零七条的规定，判决：一、原告伍秀波与被告韦云学签订的《房屋转让和贷款转贷协议书》为部分有效合同；二、由被告韦云学在判决生效后十日内将位于贵州省镇宁自治县城关镇东大街三桥南岸平安小区132-4号房屋的产权证过户到原告吴秀波名下；三、驳回原告伍秀波对被告黄立仁的诉讼请求。案件受理费人民币200元，减半收取人民币100元，由被告韦云学。宣判后，韦云学不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判被上诉人补偿上诉人建房投资损失人民币20000元，二审诉讼费由被上诉人承担。理由如下：1、一审认定上诉人违反协议诚实信用原则，将房屋的产权证办理在上诉人名下严重违约与事实不符。双方争议的房屋是上诉人从建筑商黄立仁处购买，上诉人将房屋转让给被上诉人后，被上诉人迟迟未还清按揭贷款，上诉人还清剩余按揭款本息共计14000余元，拿到了房产证暂时用于抵押贷款已告知被上诉人。2、在一审庭审后的调解中，上诉人同意被上诉人提出房产过户要求，但希望被上诉人补偿建房投资款损失费20000元及归还上诉人余款本息14000元，被上诉人同意补偿上诉人建房投资损失费9000元，上诉人未同意双方未达成协议。被上诉人伍秀波答辩称：一审认定事实清楚、证据确凿。被上诉人自签订房屋转让协议之日起遵守协议约定，严格按照银行的还款期限和数目还款未违反还款规定。上诉人擅自到银行还清房贷所欠余款并将房产证办理到自己名下，并用该房办理抵押已严重违约。被上诉人也没有义务支付协议约定之外其他款项的义务。原审被告黄立仁未答辩。上诉人韦云学、被上诉人伍秀波，原审被告黄立仁未在二审中提交新证据。本院到中国工商银行镇宁支行调取上诉人韦云学在该行贷款明细及上诉人韦云学在镇宁布依族苗族自治县农村信用合作联社镇宁分社借款150000元并用本案涉案房屋即坐落于城关镇东大街三桥南岸B1栋1-2-2房屋办理抵押登记的证据。上诉人韦云学、被上诉人伍秀波对上述证据无异议。原审被告黄立仁对中国工商银行的贷款明细无异议，对上诉人韦云学在镇宁布依族苗族自治县农村信用合作联社镇宁分社办理抵押贷款方面的证据认为不清楚与其无关。二审确认原审查明的事实，同时查明，涉案房屋在中国工商银行镇宁支行的建房贷款56000元，余款14741.98元上诉人韦云学于2011年6月提前归还。上诉人韦云学取得涉案房屋的所有权后用该房进行抵押向镇宁布依族苗族自治县农村信用合作联社镇宁分社借款150000元，借款期限为24个月，2014年3月25日至2016年3月24日。房屋他项权人为镇宁自治县农村信用合作联社。本院认为：第一、根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，上诉人主张被上诉人应补偿20000元建房投资款，上诉人未能举证证明被上诉人需要补偿其20000元建房投资款的证据，应承担举证不能的法律后果。至于上诉人与被上诉人在一审中曾进行调解并达成初步意见，但最终双方未能达成一致意见。上诉人以此主张被上诉人应补偿其建房款20000元的主张不成立，本院不予支持。第二、根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权利的除外”。在本案中，上诉人已经将涉案房屋抵押给案外第三人镇宁自治县农村信用合作联社并办理了抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第六条及第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当按照法律规定登记，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。上诉人与被上诉人虽签订房屋买卖合同但未办理房屋产权过户。而案外第三人镇宁自治县农村信用合作联社已经依法办理了登记即取得房屋他项权证。因此，案外第三人镇宁自治县农村信用合作联社对涉案的房屋享有担保物权，被上诉人对涉案房屋享有的只是债权。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“……债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”之规定，镇宁自治县农村信用合作联社对涉案房屋享有优先受偿权。一审在未查明涉案房屋存在担保物权的情况下，在判决第二项明确上诉人韦云学办理涉案房屋的过户手续，侵害案外第三人镇宁自治县农村信用合作联社的合法权益。且上诉人是否能够按期还款以消除抵押权、被上诉人最终是否能够办理过户处于不确定状态。因此，一审判决第二项事实不清、证据不足，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院依法予以撤销。第三、一审经查明，《房屋转让和贷款转贷协议书》中原审被告黄立仁的签名并非其所写，上述协议并非其本人意思真实表示，对原审被告黄立仁不具有约束力而并非属于无效，一审认定该部分无效显然错误，本院予以纠正。但鉴于一审驳回被上诉人对原审被告黄立仁诉讼请求的结果处理正确，本院予以维持。另，《房屋转让和贷款转贷协议书》中涉及中国工商银行镇宁支行还款责任转移问题。虽然上诉人与被上诉人之间就债务的转移未经债权人中国工商银行镇宁支行的同意，但鉴于贷款已经还清，实际上未损害中国工商银行镇宁支行的合法权益，《房屋转让和贷款转贷协议书》系上诉人与被上诉人真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，因此，《房屋转让和贷款转贷协议书》在上诉人与被上诉人之间具有法律效力。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百七十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第三百二十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院（2014）镇民初字第706号民事判决第三项；二、撤销贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院（2014）镇民初字第706号民事判决第一、二项；三、上诉人韦云学与被上诉人伍秀波于2003年7月签订的《房屋转让和贷款转贷协议书》合法有效。一审案件受理费人民币200元，减半收取人民币100元，由上诉人韦云学承担50元，被上诉人伍秀波承担50元；二审案件受理费100元由上诉人韦云学承担。本判决为终审判决。审 判 长 廖 美 娟代理审判员 黄 光 美代理审判员 严 威二〇一五年六月十七日书 记 员 罗爽（代） 百度搜索“”