（2015）穗中法民五终字第843号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-07-02
案件名称
林芳与广州市加益有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林芳,广州市加益有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第843号上诉人（原审原告）：林芳，住广州市荔湾区。委托代理人：彭志勇，广东颐和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市加益有限公司，工商登记住所地广州市天河区中山大道华景路120号-130号之二，实际经营地址广州市天河区珠江东路421号珠江投资大厦18楼。法定代表人：吴炜涛，董事长。委托代理人：张成、朱楠，公司职员。上诉人林芳因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第357号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2006年11月26日，林芳（乙方、买受人）与广州市加益有限公司（以下简称加益公司、甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定“……第三条合同标的物基本情况乙方所购买商品房为本合同第一条规定的项目中的云山熹景苑第A10幢7层702号房（下称该商品房），测绘地址：白云区同和中路以东［门牌未列］X房。……该商品房建筑面积110.02平方米，……第六条计价方式、价款、付款甲方与乙方约定按照下述方式计算该商品房价款：该商品房属预售，按套内建筑面积计价，该商品房单价为（人民币）每平方米8595元，总金额（人民币）760666元……甲方同意乙方按下列方式按期付款：……第十条交付期限甲方应当在2007年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十八条产权登记甲方应当在商品房交付使用过后550日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此场合，乙方应当及时提供产权登记机关要求提供证件资料。甲方应如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，乙方不承担责任。第十九条迟延办理产权登记的违约责任甲方违反第十八条的约定，乙方有权按照下列方式处理：从逾期之日起，每满一年甲方按已付购房款的1%向乙方支付违约金。逾期超过一年，乙方有权提出退房，甲方除按已付购房款的1%支付违约金外，还需退还乙方已付的购房款。等等。合同附件五：《本合同补充协议》约定“……3、乙方应按交楼通知书中确定的交楼时间前来办理收楼手续，否则按合同第十二条处理。收楼时，应依约交清所有购房款（含按揭款）、税费及物业管理公司规定的有关费用，否则，甲方有权不通知乙方而按累计逾期天数相应顺延交楼和相应顺延办理房地产权证。9、双方已知悉办理房产证所需资料，甲方不再另行书面通知；乙方提供齐全的办证资料后，甲方开具收件回执。乙方收楼时应向甲方提交办理房产证的有关资料，并及时交清、结算所有房款。如乙方迟延上述义务的，甲方相应顺延办房产证时间。如双方在本合同第十条约定的交房期限之前办妥房屋交接手续的，办理房产证期限仍从合同约定交房期限届满之日起算。”上述合同已办理预售合同登记。合同签订后，林芳依约付清760666元。2008年4月20日，加益公司将涉案房屋交付林芳。2009年5月7日，加益公司通知林芳补交面积差额款，林芳在《面积差额款退补及提交产权资料的通知的签收表》（以下简称签收表）上签名。2011年12月6日，林芳补交面积差额款。加益公司至今未为林芳办妥涉案房屋房产证。2014年3月27日，林芳向原审法院提起本案诉讼，请求判决：1、加益公司立即为林芳办理白云区云山熹景云郎轩E座X房的房产证并将该房产证交付给林芳；2、加益公司支付违约金（以764808元为基数，每年按1%的标准，自2009年10月4日起计至加益公司实际将房产证交付给林芳之日止）；3、加益公司承担本案的诉讼费。原审庭审中，双方确认按照合同第十八条约定的交楼后的550日即2009年10月22日。林芳承认在收楼时无向加益公司提交办证资料、加益公司在2009年5月7日向林芳发函通知补交面积差额款及提交办证资料属实，但在原审开庭后林芳改称已在收楼时向加益公司提交了办证资料且林芳从未收到加益公司邮寄的提交办证资料通知书。原审诉讼中，林芳提供《产权资料明细》，载明林芳移交给加益公司的办证资料包括身份证复印件等资料共4份，交纳时间为空白，该表下方另注明“已收《贷款合同》原件”。林芳主张上述提交资料时间为交楼当日即2008年4月20日。加益公司同时提供《产权资料明细》（存根联），交纳时间一栏注明“2012年8月5日（原审法院笔误，应为25日，本院注），”，业主签名一栏注明“林芳”，对此林芳确认该签名是林芳于2008年4月20日所签，林芳当时无写时间，“2012年8月5日（原审法院笔误，应为25日，本院注）”是加益公司事后添加。另查明：涉案房屋已于2009年1月7日核发房地产权属证明书，登记权属人是加益公司。广州市白云区房地产交易登记中心于2013年8月1日向加益公司出具涉案房屋的办理转移登记的受理回执，但至今未核发房地产权证。原审法院发函给房管部门查询未发房产证的原因，广州市国土资源和房屋管理局于2014年7月14日复函原审法院，内容如下：“二、房屋情况云山熹景苑自编A10栋X房的实测地址是白云区怡新路201号X房，由林芳向广州市加益有限公司购买，已办理预售合同备案及抵押备案，抵押权人是中国民生银行股份有限公司广州分行。2013年8月1日，广州市加益有限公司申请办理房地产过户登记，白云区房地产交易登记中心以2013登记10354277号立案受理。经审查，2013年6月20日广州市城市建设投资集团有限公司来函（穗城投函（2013）453号）限制该小区房地产交易登记手续。因该小区房产存在限制信息，故暂不能办理登记业务。待广州市城市投资集团有限公司撤销限制房地产交易登记手续的信息后，才能继续办理该房屋的交易过户手续。因上述来函属保密文件，若你院需了解上是来函的具体内容，请你院迳向广州市城市投资集团有限公司查询”。原审法院向广州市城市投资集团有限公司（以下简称城投集团）查询限制涉案房屋交易登记情况，该司于2014年10月31日函复原审法院，主要内容为：根据“6.28”专案组和检察机关查明，城投集团下属广州有林投资管理有限公司原总经理张新华贪腐案件是广州市近年来罕见的侵占、侵害国有资产犯罪案件，广州市加益有限公司在取得开发云山熹景小区土地过程中涉嫌行贿、存在恶意串通损害国家利益等违法行为，故随即发函请市房管局协助依法限制该公司名下的房地产交易登记手续，避免了涉案资产的流失，鉴于检察机关已立案侦查广州市加益有限公司违法取得云山熹景小区的土地问题，建议在刑事案件中一并判处追缴退赔或待刑事判决生效后另行提起该小区土地转让合同民事诉讼，有关撤销限制交易问题宜在上述问题解决后再行处理，以尽最大努力挽回国家损失。原审法院认为：林芳、加益公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应自觉履行。依照合同附件五：《本合同补充协议》第9条的约定，林芳收楼时（即2008年4月20日）应向加益公司提交办证资料，如林芳迟延上述义务的，加益公司相应顺延办房产证时间。加益公司提供的《产权资料明细》（存根联）有林芳签名，并有注明日期为“2012年8月25日”。林芳虽然对该日期不确认，但林芳提供的《产权资料明细表》无注明日期，且林芳在诉讼中关于提交办证资料的陈述前后不一致，故在林芳无提供充分证据证明提交上述办证资料的日期是收楼当天即2008年4月20日的情况下，原审法院对加益公司主张的林芳提交办证资料日期是《产权资料明细表》的日期即2012年8月25日的意见予以采信。按合同约定的办证期限，加益公司应于2009年10月22日为林芳办妥房产证，但由于林芳至2012年8月25日才交齐办证资料，故自2009年10月22日至2012年8月25日止的期间（共2年10个月零4天）应相应顺延办证。加益公司于2013年8月1日已取得申请交易过户登记的受理回执，尚未超过上述顺延后的办证期限。另外，涉案房屋至今未发房产证是因为被房管部门限制交易，但现有证据不足以证明被限制交易是加益公司造成。林芳认为加益公司逾期办证已构成违约的意见不成立，林芳要求加益公司支付逾期办证违约金无法律依据，原审法院不予支持。由于房管部门及城投集团已明确答复涉案房屋目前不能办理交易登记，故林芳现要求办理房产证存在客观障碍，对林芳要求办理房产证并交付房产证的诉讼请求原审法院暂不予支持，林芳可待该障碍消除后另循法律途径解决。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年11月20作出判决：驳回林芳的诉讼请求。案件受理费738元，由林芳负担。判后，上诉人林芳不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审事实查明、认定错误。1、在一审庭审中，林芳向加益公司提交的证据二，即2009年5月7日，林芳在“云山熹景A9－A10栋（云郎轩D、E座）面积差异款退补及提交产权资料的通知的签收表”的质证意见是：代理人不清楚该签名的真实情况，要庭后向当事人核实，但一审判决确直接认定了林芳当庭确认了该事实。根据向当事人核实的情况，林芳提交了对该证据的书面质证意见，即为：上面的签名是林芳的签名，但林芳在收楼的同时，已经向加益公司提交了办理产权证所需的材料，只是因为加益公司于2009年5月7日才通知林芳需要补交面积差异款，因此，该证据二，对林芳而言，仅仅是让林芳补交面积差异款；且该份证据并不是加益公司以邮寄的方式寄给林芳的，而是林芳到加益公司处签署的。因为加益公司对该项事务是批量办理，即有的购房人是没有交清办证资料，也有的购房人没有交清面积差异款，也有的两者兼有，而林芳对该签名，只是对补交面积差异款的签名确认。2、林芳提交的证据四《产权资料明细》，加益公司并没有签署日期，一审庭审中，加益公司在庭上答复法院，庭后提交书面答复。一审判决却以林芳的陈述前后不一致，直接以加益公司事后补加的日期，来认定该事实，明显错误。二、一审判决逻辑推理错误。1、根据双方签署《商品房买卖合同》的约定，加益公司应在将该房屋交付林芳使用后的550日内，向产权登记机关办妥产权登记，并将产权证交付给林芳，而一审判决确以加益公司“于2013年8月1日己取得申请交易过户登记的受理回执”来认定加益公司“尚未超过上述顺延后的办证期限”，而合同中约定的550日，是办妥产权证并交付给林芳，一审判决却认为是550天内，提交了办证申请就未违约，明显错误。2、本案中，一审法院已经向城投集团去函，查明了涉案房屋被限制交易的原因，是加益公司在取得涉案小区所处地块中存在涉嫌犯罪的行为，却又认定“现有证据不足以证明被限制交易是加益公司造成的”，明显矛盾。三、加益公司应当承担继续办理产权过户登记，且将产权证交给林芳的合同义务。虽然，涉案房屋暂时无法办理产权过户登记，但并不能免除加益公司的该合同义务，且不能办理产权过户登记的原因在于加益公司的涉嫌犯罪行为造成的。四、加益公司应当承担违约责任。即使办证期限从2012年8月25日起算，那么至2014年3月17日，550日的办证期限也已经届满，加益公司在2014年3月27日，加益公司也应承担违约责任。请求法院判决：1、撤销原审判决；2、加益公司向林芳支付违约金，违约金按如下标准计算：以764808元为基数，每年按1%的标准，自2009年10月4日起算，暂计算至2014年10月4日，为38240.4元，计算至加益公司实际将该产权证交付给林芳之日止；3、加益公司在限制交易事由消除后，立即为林芳办理云山熹景云郎轩E座X房产权证，并将该产权证交付给林芳；4、一、二审诉讼费用由加益公司承担。被上诉人加益公司答辩称：涉案地块、房屋是否存在刑事犯罪目前仍有待查明，并不是如林芳所说的存在犯罪情况，一审判决正是由于涉案地块、房屋是否涉及犯罪事实未查明而驳回林芳的全部诉请。加益公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。经审理查明，原审法院查明事实基本无误，本院予以确认。本院认为：林芳与加益公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人自愿签订，其内容无违反法律、行政法规的强制性规定，原判认定合同有效正确。本案争议的是林芳何时提交全部办证资料、加益公司应否承担逾期办证责任。关于林芳何时提交全部办证资料问题。林芳主张其于收楼之日即2008年4月20日已经交齐办证资料，其依据为其提交的《产权资料明细》，但该《产权资料明细》并没有载明提交的日期，而加益公司提交的《产权资料明细》载明日期为2012年8月25日，林芳确认其有签名，但未签署时间。根据双方的举证情况，不能证实林芳于2008年4月20日已经提交了《产权资料明细》中所应提交的资料。加益公司另提交了《面积差额款退补及提交产权资料的通知的签收表》，该表载明的日期为2009年5月7日，根据该表设置的内容，该表有两项内容，一是面积差额款的给付，一是办证资料的给付，林芳在该表中签名，但未作出备注，因此，不足以认定林芳仅仅是收到补交面积差额款的通知，也收到了提交产权资料的通知，且面积差额款涉及房款发票金额的问题，与办证是有关联的。林芳至2011年12月6日才补交了面积差额款，因此，林芳主张其于2008年4月20日已经提交全部办证资料，本院不予认定。在林芳提交的证据不足以证明其主张，又无法否认加益公司所提交证据的情况下，原审法院采信加益公司提交的证据，认定林芳于2012年8月25日才提交全部办证资料符合证据规则的规定。根据合同约定，交楼后550日办妥产权登记，即2009年10月22日办妥房产证。由于林芳至2012年8月25日才提交全部办证资料，故原审法院扣除2009年10月22日至2012年8月25日的办证期间合理。从2012年8月25日起计办证日期，应为2014年2月26日。加益公司于2013年8月1日向房管部门申请办理涉案房屋的房地产权证，由于其他原因至今尚未办妥房地产权证。根据原审法院查明的情况，是因为有关交易受到限制所致，此种情况加益公司应否承担逾期办证的违约责任合同没有约定，因此，现林芳要求加益公司承担逾期办证违约责任依据不足，本院不予支持。至于林芳要求加益公司在限制交易消除后办理房地产权证的上诉请求，该诉讼请求已经变更其原审诉讼请求，且何时消除限制现无法确认，故本院亦不予支持。原审法院驳回林芳诉讼请求的处理并无不当。上诉人林芳的上诉请求，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费738元，由林芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡粤海审 判 员 李 静代理审判员 闫 娜二〇一五年六月十七日书 记 员 徐毅敏