（2015）三中民终字第07372号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-09-24
案件名称
世茂物业管理有限公司与北京华实海隆石油投资有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
世茂物业管理有限公司,北京华实海隆石油投资有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第07372号上诉人（原审原告）世茂物业管理有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区东地明街5号。法定代表人李俊杰，总裁。委托代理人闻学成，北京市道成律师事务所律师。委托代理人付婷，女，1986年9月11日出生。被上诉人（原审被告）北京华实海隆石油投资有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路13号院1号楼20层2002室。法定代表人张军，董事长。委托代理人王健，男，1960年1月6日出生。委托代理人刘昊天，北京市金格律师事务所律师。上诉人世茂物业管理有限公司（以下简称世茂物业公司）因与被上诉人北京华实海隆石油投资有限公司（以下简称华实海隆公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第07777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月25日受理后，依法组成由法官邢军担任审判长，法官江惠、郑慧媛参加的合议庭，于2015年6月3日公开开庭进行了审理。上诉人世茂物业公司的委托代理人闻学成、付婷，被上诉人华实海隆公司的委托代理人王健、刘昊天到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。世茂物业公司在一审中起诉称：华实海隆公司系北京市朝阳区工人体育场北路涉案房屋的业主，该房屋建筑面积为311.64平方米。2010年4月9日，华实海隆公司与北京财富时代置业有限公司（该公司为涉案物业的开发商，以下简称财富公司）签订《商品房预售合同》，合同约定由开发商依法选聘的物业服务企业为业主提供前期物业服务。2011年6月，财富公司按照《商品房预售合同》的规定，选聘世茂物业公司为物业服务企业，双方签订了《世茂国际中心前期物业服务委托合同》，合同约定：物业服务企业的物业管理费按建筑面积24元/平方米/月的标准收取，业主如逾期付款应根据欠款金额按每日万分之二的标准向物业服务企业支付滞纳金。合同生效后，世茂物业公司依约为华实海隆公司提供完善的物业管理服务，但华实海隆公司未依约向世茂物业公司缴纳涉案房屋2014年5月1日至2014年7月31日的物业管理费，故世茂物业公司诉至一审法院，请求判令：华实海隆公司支付欠缴的物业管理费22438.08元、滞纳金2468.19元、律师费2988.75元。华实海隆公司在一审中答辩称：涉案房屋登记在华实海隆公司名下，认可世茂物业公司主张的欠费期间，但不同意世茂物业公司的诉讼请求。一、华实海隆公司与世茂物业公司之间没有签订过任何关于物业服务的合同，不存在物业合同法律关系，世茂物业公司的诉讼请求没有任何合同依据。2010年4月9日，华实海隆公司与财富公司签订的《商品房预售合同》中约定的物业服务公司为北京中原华夏物业管理有限公司，而非世茂物业公司。财富公司变更物业管理公司的行为违反了华实海隆公司与财富公司签订的《商品房预售合同》中关于变更物业公司的约定，对华实海隆公司不具有约束力。华实海隆公司对世茂物业公司的主体资格、从业人员的资格、合同价款、服务内容存在严重不满，世茂物业公司也一直未向华实海隆公司提供服务项目单价，所以双方没有就服务合同达成一致。自华实海隆公司入住涉案物业以来，分别有黑龙江世茂物业管理有限公司北京分公司、世茂物业管理有限公司北京分公司、世茂物业管理有限公司北京朝阳分公司、世茂中心物业管理处发来工作联系函，不仅主体混乱，而且至今未能提供物业管理资格证明，华实海隆公司对世茂物业公司的合法性不予认可。二、世茂物业公司的物业服务不达标，表现在：物业服务处总经理资质不符合合同约定，未按合同约定公示账册，擅自将公共部分（一楼大堂、所有电梯间）租给广告公司发布广告收取广告费，擅自将地下车库转包致使停车秩序混乱，保洁服务进行转包致使卫生状况差，电梯经常出现故障，部分房间有漏水现象，空调效果不好。一审法院经审理查明：2010年4月9日，华实海隆公司（买受人）与财富公司（出售人）签订了《商品房预售合同》购买了涉案房屋，2012年办理入住，并办理了产权证，建筑面积311.64平方米。该合同第二十四条约定：“出卖人依法选聘的物业服务企业为北京中原华夏物业管理有限公司；物业服务收费价格为24元/月/平方米（建筑面积），构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、物业服务企业人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、物业服务企业办公行政费用、物业服务企业的服务酬金、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用等其他用于本项目的相关费用；物业服务费按照半年收取，买受人应当分别在每年的1月1日前和7月1日前缴费；物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件七，买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约”。《商品房预售合同》附件十《补充协议》第十三条第3款约定：“买受人同意在业主大会成立前，出卖人保证不改变《临时管理规约》和《前期物业委托管理合同》主要条款的前提下，出卖人有权变更物业管理公司，但应选择与原物业管理公司具有同等或以上资质的其他物业管理公司，且应在与新的物业管理公司签署物业服务合同之日起15日内公示物业管理公司变更的情况”。2011年6月，黑龙江世茂物业管理有限公司（乙方）与财富公司（甲方）签订了《世茂国际中心前期物业服务委托合同》约定世茂物业公司为涉案房屋的物业公司，服务期限3年。该合同第五章第二项第4条约定：“物业服务处的总经理须经甲方同意，由具有十年以上五星级酒店及物业服务经验的人员担任并不得随意更换”。第五章第二项第17条约定：“乙方有权经甲方批准后选聘专营公司承担本物业维修保养、清洁及保安等专项管理业务，并负责其后行政管理及监督，所需费用从物业服务账户支付，但不得将服务责任及利益转让给其他个人或单位”。第五章第二项第18条约定：“乙方应保存与该物业服务有关的所有账册、收据，并保证账册收据的准确性和真实性，至少每半年向全体业主公示一次，并听取业主对现行收支状况的意见和建议”。第七章第1条约定：“业主应于物业交付使用之日或视为交付之日（以较早者为准）起承担其物业的物业服务费。物业服务费按下列标准计收：一号楼办公5-18层及二号楼酒店南楼5-10层，物业服务费单价24元/月/平方米（按建筑面积计算）；一号楼商业1-4层、二号楼商业南楼1-2层，物业服务费单价32元/月/平方米……”。第七章第6条约定：“物业服务费采取预付制，业主一次性预付6个月的物业服务费，每年1月1日及7月1日前交纳完毕下半年的全部物业服务费”。第11条约定：“业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，由乙方负责催缴，可以从逾期之日起每日按应交费的万分之二的标准计收滞纳金，如须产生诉讼费用由物业服务账户支付”。2014年6月25日，双方签订了《世茂国际中心前期物业委托服务合同》的续展协议，将合同期限延至业主大会选聘其他物业公司之日止。一审审理中，世茂物业公司提供了排班表、电梯安全检验合格证、电梯日常维护保养记录、垃圾清运单、工作联系函等证据材料，用以证明其履行合同义务的事实。华实海隆公司表示对证据的真实性无法确认，不认可世茂物业公司提供了符合收费标准的物业服务。华实海隆公司提供了工作联系函30余张，用以证明世茂物业公司提供的物业服务在电梯运营、车库管理、公用设施维护、空调服务、小区及楼内卫生等方面存在问题。世茂物业公司认可工作联系函的真实性，不认可证明目的，表示其提供了符合合同约定的物业服务。一审另查，世茂物业公司原名称为黑龙江世茂物业管理有限公司，2013年3月19日变更为现名称，于2013年8月21日取得一级物业管理资质。一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，华实海隆公司与涉案房屋的开发商财富公司签订的《商品房预售合同》中对前期物业服务进行了约定，世茂物业公司虽不是该合同中约定的前期物业服务公司，但《商品房预售合同》约定财富公司有权变更前期物业服务公司。后，财富公司与世茂物业公司签订了《世茂国际中心前期物业服务委托合同》及《续展协议》，委托世茂物业公司为包括涉案房屋在内的小区物业提供物业服务，该协议对华实海隆公司具有约束力，因此，世茂物业公司与华实海隆公司之间存在物业服务合同关系，双方应当按照财富公司与世茂物业公司签订的《世茂国际中心前期物业服务委托合同》的约定履行各自义务。世茂物业公司按照其与财富公司签订的《世茂国际中心前期物业服务委托合同》为华实海隆公司所有的涉案房屋提供了2014年5月1日至2014年7月31日之间的物业管理服务，华实海隆公司应当按照约定向世茂物业公司支付相应的物业费。根据世茂物业公司与华实海隆公司之间往来的工作函及一审庭审查明的事实显示世茂物业公司提供的在诉争期间的物业服务在公示告知、电梯运营、公用设施维护、空调服务、小区及楼内卫生清洁等方面尚有不足之处，故该院酌情减少华实海隆公司应向世茂物业公司支付的物业费数额，并对世茂物业公司要求华实海隆公司支付滞纳金的诉讼请求不予支持。世茂物业公司未就其主张律师费的请求提供合同和法律依据，且该费用未实际发生，故该院不予支持。应当指出的是，物业服务与业主的生活息息相关，尽管完全满意的物业服务很难实现，但只要物业服务提供者本着诚信经营的态度、保证服务质量、不断提高服务水平，一定能够赢得业主的肯定和支持。希望双方以后能以诚相待、互谅互让，共同努力营造和谐的物业服务关系和温馨的社区环境。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、华实海隆公司于判决生效之日起7日内支付世茂物业公司2014年5月1日至2014年7月31日期间物业服务费20194.27元；二、驳回世茂物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。世茂物业公司不服一审法院判决，向本院提起上诉，其主要的上诉理由是：一、一审法院酌情减少华实海隆公司向世茂物业公司支付的物业费数额，无事实和法律依据。双方的往来函件仅是双方就物业服务沟通过程的书面记录，业主方提出设施存在故障后，其以工作联系函的方式通知世茂物业公司进行维修，世茂物业公司接到通知后，亦积极进行了维修保养服务。世茂物业公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，业主也可以依照《前期物业服务合同》的约定，通过要求世茂物业公司限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，其以拒付物业服务费的方式对抗物业服务瑕疵缺乏法律依据，一审法院据此酌减物业费也无法律依据。二、华实海隆公司迟延支付物业费，应当依照《前期物业服务合同》的约定，承担滞纳金。即使依照一审判决，减少支付物业服务费，未减少部分亦应当从欠缴之日起支付滞纳金。三、律师费应由华实海隆公司承担。根据《前期物业服务合同》以及《临时规约》的约定，如因催缴物业服务费产生的诉讼费应当由物业服务账户支付，但是因某个业主欠缴物业管理费而产生的诉讼成本不应由其他业主为其买单，故应当由华实海隆公司向世茂物业公司支付律师费。综上，世茂物业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判华实海隆公司支付世茂物业公司欠缴的物业管理费22438.08元、滞纳金2468.19元、律师费2988.75元；3.本案的诉讼费用由华实海隆公司承担。华实海隆公司服从一审法院判决，其向本院口头答辩称：不同意世茂物业公司的上诉请求及理由。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。上述事实，有《商品房预售合同》、《世茂国际中心前期物业服务委托合同》及《续展协议》、排班表、电梯安全检验合格证、电梯日常维护保养记录、垃圾清运单、催款函、律师函、产权证、工作函、照片以及双方当事人一、二审陈述意见等在案佐证。本院认为：根据《商品房预售合同》、《世茂国际中心前期物业服务委托合同》及《续展协议》的约定，华实海隆公司与世茂物业公司之间存在物业服务合同关系，双方应当按照财富公司与世茂物业公司签订的《世茂国际中心前期物业服务委托合同》的约定履行各自义务。现世茂物业公司为华实海隆公司所有的涉案房屋提供了物业服务，华实海隆公司应当向世茂物业公司缴纳物业服务费。根据已经查明的事实，世茂物业公司在诉争期间向华实海隆公司提供的物业服务在公示告知、电梯运营、公用设施维护、空调服务、小区及楼内卫生清洁等方面尚有不足之处，故一审法院结合物业服务瑕疵的具体情况，判决酌情减少华实海隆公司应向世茂物业公司支付的物业服务费，合法有据，且数额适当，本院予以维持。世茂物业公司关于不应酌减物业服务费的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。因世茂物业公司的物业服务存在瑕疵，故世茂物业公司要求华实海隆公司支付滞纳金的上诉主张，于法无据，本院不予支持。关于世茂物业公司要求华实海隆公司支付律师费的上诉主张，缺乏合同及法律依据，故本院亦不予支持。需要指出的是，由于物业服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，业主接受物业管理公司提供的物业服务，理应支付物业服务费。业主在对物业管理公司提供的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题，而非以拒绝缴纳物业服务费的方式解决问题；物业管理公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，以获取业主的认可。通过业主和物业管理公司之间良好的沟通交流和双方的共同努力，才能形成物业管理服务的良性循环，建立美好舒适的小区环境。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费249元，由世茂物业管理有限公司负担69元（已交纳），由北京华实海隆石油投资有限公司负担180元（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费50元，由世茂物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 邢 军代理审判员 江 惠代理审判员 郑慧媛二〇一五年六月十七日书 记 员 黄 丹 关注公众号“”